ПО ЗАЛОГОВОМУ ИМУЩЕСТВУ И ИПОТЕКЕ
Стремление финансовых учреждений выдать больше обеспеченных кредитов с одной стороны и желание лиц с другой стороны улучшить свои жилищные условия путем приобретения квартир, загородных домов, а также земельных участков, а для бизнеса – офисов и другой недвижимости привело к выдаче бесчисленного количества кредитов с обеспечением в виде залога недвижимого имущества – ипотеки. Также большое количество кредитов выдано под залог автотранспорта и другого движимого имущества.
Конечно, хорошо, когда при выполнении договоров все стороны остаются довольны результатом своего сотрудничества: Банк (финансовое учреждение) получает из выданного кредита доход, заемщик – необходимое приобретение в виде недвижимости, автотранспорта, бизнеса – необходимые оборотные средства.
Однако не всегда такие отношения могут быть беспроблемными. Особенно агрессивно ведут себя Банки, которые переходят в управление Фонда гарантирования вкладов физических лиц (находятся в стадии временной администрации или ликвидации).
Адвокаты по спорах по залоговому имуществу и ипотеке АБ «Ткачук и партнеры» готовы профессионально помочь Вам при возникновении с кредитными учреждениями конфликтных ситуаций, предоставив следующие юридические услуги:
— Предоставление консультации по Вашему вопросу, оценка ситуации и перспектив возможных судебных процессов;
— Помощь в сборе доказательств и подготовка процессуальных документов — адвокатского запроса, иска, возражения, ходатайств и т.п.;
— Ознакомление с материалами дела, если дело в споре касательно залогового или ипотечного имущества находится в суде;
— Участие в судах всех инстанций в защиту интересов клиента по делам в споре касательно залогового или ипотечного имущества;
— Обжалование судебных решений в апелляционном и кассационном порядке;
— Правовое сопровождение в защиту интересов клиента на стадии исполнительного производства.
Из опыта адвокатов нашего Бюро можно выделить перечень частых спорных ситуаций, возникающих в сфере правоотношений по залогу и ипотеке:
— Банк (другое кредитное учреждение) отказывается снимать обременение ипотеки (залога) при полностью выполненном кредитном обязательстве (придумывая новые долги);
— Продажа кредитором предмета ипотеки (залога) вообще без каких-либо законных оснований;
— Продажа Банком (другим финансовым учреждением) предмета ипотеки (залога) по заниженной цене;
-Требование о страховании ипотеки (залога) только у определенной страховой компании, у которой условия не всегда выгодны для заемщика;
-При приобретении имущества новый собственник обнаруживает наличие ипотеки;
-Осуществление безосновательной исполнительной нотариальной надписи, на основании которой происходит отчуждение заложенного и ипотечного имущества и т.д.
Адвокаты по делам по спорам по залоговому имуществу и ипотеке АБ «Ткачук и партнеры» готовы профессионально помочь Вам по следующим вопросам:
— Обжалование продажи предмета ипотеки (залога) в суде, в частности, проданного на публичных торгах;
— Обжалование размера кредита в суде;
— Признание исполнительной надписи нотариуса об обращении взыскания на предмет ипотеки (залога) не подлежащим исполнению;
— Признание в судебном порядке прекращения договора ипотеки (залога)
— Признание в судебном порядке прекращения договора поручительства по ипотеке.
Указанный перечень исковых требований далеко не является исчерпывающим при решении адвокатами нашего Бюро вопроса о возможных правовых путях защиты в судебном порядке прав клиента.
Почему же следует заручиться поддержкой адвокатов нашего Бюро
1.Решить споры по залогам и ипотеке поможет наша профессиональная команда. Мы знаем все о порядке оформления договоров ипотеки, выборе способа обращения взыскания на предмет ипотеки, оценке предмета ипотеки, порядке и способе выявления арестов и обременения на предмет ипотеки, банкротстве должника и ипотекодателя.
2. Зная все споры по поводу залогов ипотеки, мы понимаем, как защитить Вас:
— от увеличения размера ипотечного кредита из-за инфляции;
— повышенной оценке ипотечного имущества со стороны банка;
— заниженной оценке имущества при его реализации;
— переуступки банком своих долговых обязательств коллекторским фирмам;
– незаконного выселение из ипотечного жилья.
3. Защищая Вас, мы реализуем Ваше право на альтернативное жилье в случае выселения из ипотечного и раскроем тонкости моратория отчуждения имущества и выселения.
4. Вы смело можете рассчитывать на судебное и адвокатское сопровождение от нашей компании в спорах по поводу залога и ипотеки.
Что такое залог и ипотека
Залог — одно из средств обеспечения обязательств. В силу залога кредитор имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить денежные средства из стоимости заложенного движимого или недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами этого должника, если иное не установлено законом (ст. 572 ГКУ).
Залогом может быть обеспечено требование, которое может возникнуть в будущем. Залог возникает на основании договора, закона или решения суда.
Отдельные виды залога:
-Ипотека — залог недвижимого имущества, остающегося во владении залогодателя или третьего лица
—Заклад — залог движимого имущества, которое передается во владение залогодержателя или по его приказу — во владение третьему лицу
Ипотека – это денежный кредит банка для приобретения недвижимости, залогом которого является приобретенное недвижимое имущество.
При этом владельцем этого имущества является заемщик кредита, который в случае непогашения кредита или по другим условиям, прописанным банком в договоре, может лишиться этого имущества в связи с взысканием на предмет ипотеки.
Взысканием по ипотеке, в свою очередь, есть продажа данного имущества на публичных торгах в процессе исполнительного производства (согласно ЗУ «Об исполнительном производстве», ЗУ «Об ипотеке»). Взыскать же предмет ипотеки могут не только на основании решения суда, но и на основании исполнительной надписи нотариуса или в соответствии с договором удовлетворения требований ипотекодержателя.
Обращаю внимание, что очень важно сопровождение юриста при заключении договора ипотеки во избежание правовых проблем в будущем.
В частности, обычно стандартный договор ипотеки состоит из 16 страниц договора об ипотечном кредите; 8 страниц графика погашения кредита, содержащий 20 граф; 4 страницы полиса страхования от несчастных случаев; 5 страниц полиса страхования недвижимости; 6 страниц паспорта потребительского кредита.
Вычитать эту документацию, проверить все цифры, суммы, расчеты, даты, номера расчетных счетов, проштудировать законодательство по данным документов является непростой задачей даже для юриста, не говоря уже о простом человеке. И тем более, как это часто бывает, в присутствии других участников сделки.
Документы, которые подписываются при оформлении ипотеки, содержат множество вопросов, которые необходимо читать, замечать, говорить, анализировать и оценивать с учетом возможных правовых последствий.
Кроме того, после подписания договора купли-продажи недвижимости, которая выступит обеспечением кредитного обязательства, банк также может забрать у Вас настоящий договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности и техническом паспорте недвижимости. В связи с чем необходимо проконтролировать правильное юридическое оформление данного действия – подписание акта приемки-передачи и прочее, а также снять копии необходимых документов.
Кроме того, следует помнить, что в документации могут быть ошибки и, не обратив внимания на это и поставив свою подпись, Вы рискуете получить ряд нежелательных последствий и обязательств.
Все вышеперечисленное является большим основанием для беспокойства. В связи с этим адвокаты нашего Бюро рекомендуют еще на стадии ознакомления с условиями ипотеки консультироваться с юристом и делать какие-либо действия исключительно по его согласованию.
Лицам, взявшим кредит в банках (других финансовых учреждениях) под залог (ипотеку) необходимо знать некоторые нюансы законодательства и правовую позицию судов при рассмотрении дел данной категории.
Так, рассматривая дела и принимая решение в защиту прав ипотекодателя (залогодателя) суды указали определенные правовые выводы:
– Договор ипотеки (залога) можно признать недействительным.
– Подача иска о взыскании задолженности по кредитному договору не прерывает срока исковой давности для подачи иска о взыскании на предмет ипотеки (а соответственно, если срок исковой давности на данное взыскание был пропущен, суд может отказать банку в продаже предмета ипотеки).
– С момента предъявления банком требования о досрочном возврате кредита прекращается его право начислять проценты по этому кредиту.
-При выполнении обязательства по кредитному договору, договор ипотеки прекращает свое действие.
– При продаже предмета ипотеки (залогового имущества) банк обязан вернуть ипотекодателю (должнику) 90% разницы между стоимостью предмета ипотеки на дату продажи и суммой задолженности по кредитному договору.
– Банк не имеет права на взыскание предмета ипотеки во внесудебном порядке, если за 30 дней до взыскания не обратился к должнику с требованием устранить нарушение кредитного договора. Кроме этого, банк не имеет права производить данное взыскание иным образом, чем было указано в настоящем обращении.
– В период действия Закона Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте» не может быть принудительно взыскано недвижимое имущество, которое используется как место постоянного проживания должника без согласия собственника.
Предлагается также рассмотреть некоторые правовые позиции судов при разрешении судами споров, в зависимости от возникновения возможных наиболее часто типичных спорных ситуаций по делам относительно залогового и ипотечного имущества.
1. Объединенная Палата Верховного Суда 18.04.2022 года рассмотрела дело № 520/1185/16 по иску банка о признании объекта незавершенного строительства предметом ипотеки и регистрации этого объекта за банком отменила судебные решения предыдущих инстанций об удовлетворении иска и отказала в удовлетворении исковых требований.
Суть спора в том, что собственник земли еще до строительства дома передал землю в ипотеку (на обеспечение кредита). В следующем в нарушение договора ипотеки им было построено здание без предварительного согласования с ипотекодержателем (банком). Поскольку в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и Реестре прав собственности на недвижимое имущество отсутствовали сведения о регистрации права собственности на дом иск касается именно этого здания.
Отказывая в иске Верховный Суд указал, что предписания ч.ч. 5,6 ст. 6 Закона Украины указывают на то, что если в ипотеку передается земельный участок, на котором расположены здания (сооружения), принадлежащие ипотекодателю на праве собственности, такой земельный участок подлежит передаче в ипотеку вместе со зданиями (сооружениями), на котором они расположены. После обращения взыскания на переданный в ипотеку земельный участок, на котором расположены здания (сооружения), принадлежащие другому, чем ипотекодатель, лицу, новый собственник земельного участка обязан предоставить владельцу здания (сооружения) такие же условия пользования земельным участком, как и имел ипотекодатель. Объекты незавершенного строительства, расположенные на переданном в ипотеку земельном участке, считаются предметом ипотеки, независимо от того, кто владеет объектом незавершенного строительства.
Тем не менее, эти части ст. 6 Закона Украины № 898-IV регулируют правоотношения по передаче в ипотеку земельного участка, на котором уже находились здания или объект незавершенного строительства на момент заключения договора ипотеки. В таком случае предметом ипотеки были и здания (сооружения) или объект незавершенного строительства на момент передачи земли.
Участники гражданских отношений с помощью такого универсального регулятора частных отношений, как договор, могли установить в договоре ипотеки, что ипотека будет распространяться и на здание (сооружение) или объект незавершенного строительства, которые будут построены после заключения договора ипотеки. В случае отсутствия такого указания в договоре ипотеки, что ипотека будет распространяться и на здание (сооружение) или на объект незавершенного строительства, которые будут построены после заключения договора ипотеки, основания для распространения ипотеки на такие объекты отсутствуют.
Таким образом, поскольку суды не установили, что на момент заключения договора ипотеки на земельном участке был построен объект незавершенного строительства или в договоре ипотеки стороны договорились о распространении ипотеки на объект незавершенного строительства, который будет построен после заключения договора ипотеки — правовые основания для признания спорного объекта незавершенного строительства предметом ипотеки по ипотечному договору отсутствуют.
Аналогичные выводы указаны Верховным Судом по делам №725/4846/15, №2-2712/12, №317/2966/13.
Вместе с тем, обращаю внимание, что законодатель изменил подход к указанному правовому регулированию Законом Украины от 03 июля 2018 года №2478-VIII «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по возобновлению кредитования». Этим законом ст. 5 Закона Украины «Об ипотеке» дополнена частью 5 такого содержания: «В случае если ипотекодателем предмет ипотеки был реконструирован или в отношении него было проведено самовольное строительство (в том числе, но не исключительно, построены новые здания, сооружения и т.п. на принадлежащем земельном участке ипотекодателю на праве собственности или находится в его пользовании), все реконструированные, вновь созданные объекты недвижимости считаются предметом ипотеки в соответствии с ипотечным договором».
Этот Закон вступает в силу с ноября 2018 года. Он применяется к отношениям, возникшим после введения его в действие, а также к отношениям, возникшим до введения его в действие, и продолжают существовать после введения его в действие, кроме ч.4 ст. 36 Закона Украины № 898-ІV, применяемого исключительно к договорам и соглашениям, заключенным после введения его в действие.
Следовательно, несмотря на то, что основания для применения в этом деле норм Закона Украины № 2478-VIII отсутствуют (в силу заключения договора ипотеки до его принятия), однако его предписания будут распространяться на договоры ипотеки, заключенные после вступления его в действие (или относительно тех правоотношений, которые продолжат существовать после вступления его в силу).
2. Законодательно определено, что совладельцы не владеют отдельными долями имущества, находящегося в общей совместной собственности, поэтому все юридические действия с имуществом должны согласовываться. В то же время Верховный Суд рассмотрев 16.08.2022 дело № 910/15803/19 сделал выводы также о передаче в ипотеку имущества, находящегося в общей долевой собственности (совладельцы обладают долей в праве собственности на имущество).
В частности, по указанному делу суды предыдущих инстанций, с которыми согласился Верховный Суд, удовлетворили иск одного и совладельцев имущественного жилищного комплекса (владение в долях в процентном отношении) о признании недействительным договора ипотеки этого имущества другим совладельцем без согласия истца.
При этом Верховный Суд отметил, что в соответствии со ст.578 ГК Украины имущество, имеющееся в общей собственности, может быть передано в залог только с согласия всех совладельцев. Согласно ч.2 ст. 6 Закона Украины «Об ипотеке» имущество, имеющееся в общей собственности, может быть передано в ипотеку только по нотариально заверенному согласию всех совладельцев.
Таким образом, из приведенных положений законодательства усматривается, что часть объекта недвижимого имущества, которое на праве общей собственности принадлежит нескольким совладельцам, может быть передано в ипотеку только в случае наличия предварительного нотариально заверенного согласия каждого из таких совладельцев.
Аналогичных выводов о невозможности передачи в ипотеку имущества без согласия всех совладельцев пришел Верховный Суд по делу № 761/22265/17, в котором признан договор ипотеки квартиры недействительным.
3. Следует обратить внимание на возможность прекращения обязательств по кредитному договору, и как следствие – прекращение обременений по договору ипотеки, например в случае пропуска кредитором 6-месячного срока на предъявление требования к наследнику умершего должника и ипотекодателя.
Так, Верховный Суд 02.02.2023 оставил в силе судебные решения по делу №569/2672/21 об удовлетворении иска физического лица к АО «Правэкс Банк» о признании обязательств по кредитному договору, а также обременений по договору ипотеки на квартиру прекращенными.
Судебные решения мотивированы тем, что должник по кредитному договору умер, а ответчик, достоверно зная об этом факте в течение 6-месячного срока, не обратился с каким-либо требованием к истцу (наследника должника), следовательно в силу ст. 1281 ГК Украины обязательства по кредитному договору считаются прекращенными, как и обременения наложенные на квартиру.
Также 24.04.2023 Верховный Суд по делу № 161/23141/21 оставил в силе судебные решения предыдущих инстанций об удовлетворении иска наследника после умершей матери квартиры, передававшейся банку (ответчику) в ипотеку, о признании обязательств по кредитному договору и договору ипотеки прекращенными.
Верховный Суд согласился с выводами судов предыдущих инстанций о том, что при надлежащем исполнении в полном объеме обеспеченного ипотекой основного обязательства по кредитному договору прекращается как это обязательство, так и обязательства по договору ипотеки, производное от основного обязательства.
Аналогичное заключение сформулировано Верховным Судом в постановлении от 14.02.2018 по делу № 910/16461/16, а также в постановлении Большой Палаты ВС от 27.03.2019 по делу № 711/4556/16.
БП ВС в постановлении от 04.07.2018 по делу № 310/11534/13-ц отступила от правовых выводов ВС, изложенных по делам № 6-1206цс15, № 6-1252цс16, и указала, что обращение с иском о досрочном взысканиии кредита независимо от способа такого взыскания изменяет порядок, условия и сроки действия кредитного договора. На время обращения с таким иском считается, что настал срок исполнения договора в полном объеме. Решение суда о взыскании задолженности или обращение взыскания на заложенное имущество свидетельствует о таких изменениях. Право кредитора начислять предусмотренные договором проценты по кредиту прекращается при предъявлении к заемщику требований согласно части второй статьи 1050 ГК Украины. Наличие судебного решения о досрочном удовлетворении требований кредитора по всей сумме задолженности, которое должник выполнил не в полном объеме, не является основанием для начисления процентов и пеней по кредитному договору, который в этой части изменен кредитором, что удостоверено в судебном решении.
Если по решению об обращении взыскания на предмет залога задолженность по кредитному договору указана в таком решении в полном объеме, кредитор имеет право на получение гарантий надлежащего исполнения обязательства в соответствии с частью второй статьи 625 ГК У.
Аналогичные выводы изложены и в постановлениях Большой Палаты Верховного Суда от 28.03 2018 по делу № 444/9519/12, от 31.10. 2018 г. по делу № 202/4494/16-ц.
По пересматриваемому делу установлено, что кредитор (банк) в порядке ст. 1050 ГКУ обратился в суд с иском к должнику о досрочном взыскании кредитной задолженности, в связи с чем изменил срок исполнения основного обязательства.
Решением горрайонного суда по делу № 161/2861/16-ц с должника в пользу Банка взыскана задолженность по кредитному договору и пеня, выполненная в полном объеме, что подтверждено постановлением частного исполнителя об окончании исполнительного производства в связи с исполнением.
Установив, что заемщик выполнил свои обязательства по кредитному договору путем полного исполнения судебного решения о досрочном взыскании с заемщика (матери умершего истца) всей суммы задолженности по этому договору суды пришли к обоснованному выводу, что обязательства по кредитному договору прекратились на основании ст. 599 ГКУ Украины, то есть в день окончательного погашения задолженности, взысканной судебным решением.
Следовательно, Верховный Суд отметил, что прекращение обязательства перед Банком прекращено в связи с погашением задолженности в полном объеме, а значит, производные обязательства в виде ипотеки по ипотечному договору также прекращаются в соответствии со ст. 17 Закона Украины «Об ипотеке».
4. Постановлением Киевского апелляционного хозяйственного суда от 16.09.2020 в деле № 759/5454/19, с которым согласилась 26.07.2023 Большая Палата Верховного Суда, удовлетворен иск лица в Банку и государственному регистратору об отмене решения последнего о государственной регистрации, находившейся в ипотеке квартиры за Банком.
БП ВС в постановлении отметила, что 07 июня 2014 вступил в силу Закон Украины № 1304-VII «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте».
Подпунктом 1 пункта 1 настоящего Закона Украины предусмотрено, что не может быть принудительно взыскано (отчуждено без согласия собственника) недвижимое жилое имущество, которое считается предметом залога согласно ст. 4 Закона Украины «О залоге» и/или предмете ипотеки согласно ст.5 Закона Украины «Об ипотеке», если такое имущество выступает в качестве обеспечения обязательств гражданина Украины (заемщика или имущественного поручителя) по потребительским кредитам, предоставленным ему кредитными учреждениями – резидентами Украины в иностранной валюте, и при условии, что:
— такое недвижимое жилищное имущество используется как место постоянного проживания заемщика/имущественного поручителя или является объектом незавершенного строительства недвижимого жилого имущества, которое находится в ипотеке, при условии, что у заемщика или имущественного поручителя в собственности не находится другое недвижимое жилое имущество;
-общая площадь такого недвижимого жилищного имущества (объекта незавершенного строительства недвижимого жилого имущества) не превышает 140 кв. м для квартиры и 250 кв. м для жилого дома.
Судами установлено, что между истцом и Банком был заключен договор потребительского кредита в иностранной валюте на приобретение квартиры, а обеспечения выполнения кредитного договора был заключен договор ипотеки, предметом которого была эта приобретенная спорная квартира. У истца возникла задолженность по уплате ежемесячных платежей, и впоследствии он узнал, что спорная квартира зарегистрирована на праве собственности за Банком.
БП ВС исходила из того, что Закон Украины «Об ипотеке» прямо указывает, что договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, которым также считается соответствующая оговорка в ипотечном договоре, является одним из путей обращения взыскания на предмет ипотеки.
Подписав ипотечную оговорку, стороны определили только возможные пути обращения взыскания, которые вправе использовать ипотекодержатель. Взыскание является принудительным действием ипотекодержателя, направленным к ипотекодателю с целью удовлетворения своих требований.
Вместе с тем пунктом 4 Закона Украины № 1304-VІІ предусмотрено, что в течение действия этого Закона другие законы Украины по вопросам имущественного обеспечения кредитов действуют с учетом его норм.
При этом до принятия Закона Украины № 1304-VII право ипотекодержателя обратить взыскание на предмет ипотеки (как в судебном, так и во внесудебном порядке) зависело не от наличия согласия ипотекодателя, а от факта неисполнения должником условий кредитного договора.
В то же время Закон Украины № 1304-VII ввел временный мораторий на право ипотекодержателя отчуждать имущество ипотекодателя без согласия последнего на его отчуждение, чего не было в этом случае.
Следовательно, Большая Палата Верховного Суда согласилась с выводом суда апелляционной инстанции о том, что квартира, используемая истцом как место постоянного проживания, не может быть принудительно взыскана на основании действия Закона Украины № 1304-VІІ, в том числе и путем регистрации права собственности за Банком как обеспечение выполнения условий кредитного контракта, заключенного в иностранной валюте. То есть, у государственного регистратора имелись правовые основания для отказа в проведении государственной регистрации права собственности на спорную квартиру за Банком.
Аналогичная позиция изложена Большой Палатой Верховного Суда по делу № 644/3116/18.
Учитывая изложенное, обращайтесь к квалифицированным и опытным адвокатам АБ «Ткачук и партнеры», которые помогут Вам разрешить конфликтные ситуации в спорах о залоговом имуществе и ипотеке, сохранить имущество и избежать финансовых неприятностей.