К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) принадлежат земельные участки, а также объекты, размещенные на земельных участках, перемещение которых невозможно без их обесценивания и замены их предназначения ( ст. 181 ЦК Украины). К данным объектам принадлежат квартиры, нежилые (офисные) помещения, дома и другие капитальные сооружения.
Сегодня, как и во все времена, недвижимое имущество очень востребовано и представляет большой интерес среди всех слоев населения. А где большой интерес, та и большое колличество споров и конфликтов, так как всегда найдутся те, которые недовольны сложившейся ситуацией, и считают что их права нарушены.
В юридической практике судебные споры относительно имущества- это одно и распространенных явлений. Такая практика наработана годами, но не стоит думать, что защитить свои права в суде очень легко. Ежегодно юриспруденция сталкивается с изменениями в нормативной законодательной базе и поэтому пассивное поведение учасника спора может привести к потере им имущественных прав.
Обращение к адвокатам АБ «Ткачук и партнеры», имеющие успешный опыт в решении подобных споров, знание законодательной базы и нюансов ведения дел в сфере недвижимости, позволит прийти к наиболее благоприятному для Вас решению спора.
Адвокаты нашего Бюро могут представлять Ваши интересы по такой категории дел относительно недвижимого имущества:
- Споры, связанные с исками о признании договора с недвижимым имуществом недействительными;
- Споры связанные с арендными отношениями с недвижимым имуществом;
- Споры, связанные со строительством, капитальным ремонтом или реконструкцией недвижимости;
- Споры связаные с разделом недвижимого имущества;
- Споры о выселении лица, незаконно занимающее недвижимое имущество;
- Споры о праве совместной собственности на недвижимое имущество;
- Перевод прав и обязанностей покупателя, укоторый согласно закона или договора имеет преимущественное право на покупку недвижимого имущества;
- Расторжение договоров о приобретении недвижимого и имущества в результате их неисполнения;
- Признание права собственности на недвижимое имущество;
- Истребование имущества с чужого незаконного владения в т.ч. у добросовестного приобретателя;
- Споры об устранении препятствий в осуществлении права пользования и распоряжения имуществом;
- Споры о запрете осуществления действий, нарушающих права собственности;
- Споры о признании недействительным и отмены правового акта органа государственной власти или местного самоуправления, нарушающего право собственности на недвижимое имущество;
- Споры о снятии ареста с недвижимого имущества;
- Споры о прекращении ипотеки недвижимого имущества;
- Споры о реализации недвижимого имущества на публичных торгах;
- Споры об обязательстве возвращения лицу безосноваьельно приобретенного недвижимого имущества.
Адвокаты по недвижимости АБ «Ткачук и партнеры» предоставят следующие юридические услуги:
- Консультация относительно поставленного клиентом вопроса;
- Ведение переговоров от имени клиента по решению спорных вопросов о недвижимом имуществе;
- Составление адвокатского запроса в интересах клиента;
- Ознакомление с материлами дела, если дело по спору о недвижимом имуществе находится в суде;
- Оценка Вашей ситуации и оценка перспектив возможных судебных процессов;
- Подготовка претензии относительно разногласий по недвижимому имуществу, подготовка ответа на претензию;
- Подготовка процессуальных документов по судебным спорам о недвижимом имуществе-исковых заявлений, возражений на иски, ответов на возражения, ходатайств;
- Обжалование судебных решений путем подготовки апелляционных и (или) кассационных жалоб;
- Представительство интересов клиента в суде первой инстанции, апелляции, Верховном Суде по спорам о недвижимости;
- Защита интересов клиента на стадии исполнительного производства.
Законодательство, которое применяется при рассмотрении споров по недвижимому имуществу:
- Гражданский кодекс Украины;
- Закон Украины «Об ипотеке»;
- Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»;
- Закон Украины «Про финансово-кредитный механизм и управление имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью»;
- Закон Украины «Про архитектурную деятельность»;
- Закон Украины «О планировании и застройке территорий» ;
- Закон Украины «О местных администрациях»;
- Закон Украины «О местном самоуправлении».
Это важно знать ! Судебное решение не порождает право собственности, а только подтверждает существующее право собственности, приобретенное ранее на законных основаниях, в случаях, когда это право не признается или оспаривается (такие выводы изложены в постановлениях Верховного Суда в делах № 923/1283/16, № 904/8186/17).
Право собственности на недвижимое имущество, другие вещные права, обременение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Чаще всего споры относительно недвижимости возникают между членами одной семьи, проживающих вместе. Например, разногласие о недвижимости может возникнуть между бывшими супругами, так как очень непросто разделить между собой недвижимое имущество, а отказываться от права собственности никто не желает.
Также это частый камень преткновения и во время принятия наследства. Особенно остро этот вопрос стоит в тех случаях, когда исходя из завещания или других документов, наследство переходит в руки других людей, тем самым лишая права собственности на недвижимость определенный круг наследников.
Кроме этого случаются также и ситуации, когда человеку необходима защита своей собственности от рейдерства или других негативных факторов.
Лицу, которое желает защитить свои права на недвижимое имущество, следует знать законодательные нюансы и правовою позицию судов в делах этой категории, в чем поможет адвокат по недвижимости.
Конечно же основным разногласием в делах относительно недвижимости- является спор о праве собственности на недвижимое имущество, поскольку это вопрос фактически первоочередно решается судом почти во всех делах этой категории.
К регламентированным ГК Украины способам защиты права собственности принадлежат:
- признание права собственности (ст. 392);
- истребование имущества из чужого незаконного владения, в том числе у добросовестного приобретателя ( ст.ст. 387, 388);
- устранение препятствий в осуществлении права пользования и распоряжения имуществом (ст. 391);
- запрет осуществления действий, нарушающих право собственности, или совершения определенных действий для предотвращения такого нарушения (ст. 386);
- признание незаконным правового акта, нарушающего права собственника (ст. 393);
- обязательство вернуть безосновательно приобретенное имущество (ст.ст. 1212, 1213) и другие.
В то же время правовой режим имущества субъектов хозяйствования установлено статьей 133 Хозяйственного кодекса Украины, в которой, в частности определено, что основу этого режима составляют право собственности и другие вещные права- право хозяйственного ведения, право оперативного управления. Хозяйственная деятельность может осуществляться также на основании других вещных прав (право владения, право пользования и т.д.), предусмотренных ГК Украины. Имущество субъектов хозяйствования может быть закреплено на другом праве согласно с условиями договора с собственником имущества.
В Законе Украины «Об исполнительном производстве», например, определено еще один способ защиты права собственности, который состоит в том, что лицо, считающее, что имущество, на которое наложено арест, принадлежит ему, а не должнику, может обратится в суд с иском о признании права собственности на это имущество и о снятии с него ареста (статья 59).
Способы (основания) приобретения права собственности.
Статьей 328 ГК Украины определено презумпцию правомерности приобретения права собственности. Право собственности считается приобретенным правомерно, если другое прямо не следует из закона или незаконность приобретения права собственности не установлена судом. Таким образом, собственник не обязан в каждом случае доказывать другим лицам правомерность приобретения права собственности на принадлежащее ему имущество.
Традиционно, основания приобретения права собственности разделяют на первичные (приобретение права собственности впервые, независимо от воли предыдущих собственников) и производные (изменение собственника). Практическое значение такого разделения состоит в том, что рассматривая споры о защите права собственности, приобретенного в производный способ, судам необходимо учитывать вероятность наличия прав на соответствующее имущество у других лиц.
Согласно с нормами ГК Украины к первичным основаниям приобретения права собственности принадлежат приобретение права на вновь созданное имущество, в том числе объект строительства (ст. 331), переделка вещи (ст. 332), присвоение общедоступных даров природы (ст. 333), приобретательная давность (ст. 334) и другие.
Наиболее распространенными производными способами приобретения права собственности юридическими лицами является приобретение права собственности на основании договоров (ст. 334) и в порядке правопреемства (ст. 107).
В связи с этим необходимо привести некоторые правовые позиции судов относительно права собственности на недвижимое имущество.
Во время рассмотрения и решения споров о признании права собственности на объекты незаконченного строительства суды должны учитывать, что нормами действующего законодательства не предусмотрено признание в судебном порядке права собственности на такие объекты, если их не принято в эксплуатацию.
Например, в постановлении Верховного Суда по делу № 352/626/13-ц указано, что объект строительства (объект незавершенного строительства)-это недвижимая вещь особенного рода: ее физическое создание начато, однако не закончено. Относительно такой вещи возможно установление каких-либо субъективных имущественных, а также обязательственных прав, в случае и в порядке, определенных актами гражданского законодательства. Однако решая вопрос о возникновении, изменении и прекращении субъективных гражданских прав относительно объекта незавершенного строительства, необходимо учитывать особенности и ограничения установленное законодательными актами. Следовательно, вновь созданное недвижимое имущество приобретает юридический статус жилого дома с юридической точки зрения, объект незавершенного строительства является совокупность строительных материалов, то есть вещей как предмета материального мира, относительно которых могут возникать гражданские права и обязанности, поэтому такой объект является имуществом, которое при предусмотренных законом условиях может, например, принадлежать на праве совместной собственности и с соблюдением строительных норм и правил подлежат разделу.
Необходимо указать, что такой же позиции относительно момента возникновения права собственности на объекты незавершенного строительства изложено Верховным Судом в делах № 909/935/15, № 922/1818/17.
Кроме этого, согласно со статьей 392 ГК Украины собственник имущества может предъявить иск о признании его права собственности, если это право обжалуется или не признается другим лицом, а также в случае утраты им документа, который удостоверяет его право собственности.
Истцом в таком иске может быть субъект, который считает себя собственником определенного имущества, однако не может надлежащим образом реализовать свои полномочия в связи с сомнением о наличии этого права со стороны третьих лиц или необходимостью получить правоустанавливающие документы.
Ответчиком по этим искам может быть любое лицо, которое не признает, возражает или оспаривает право истца осуществлять полномочия владения, пользования и распоряжения спорным имущества, или имеет собственный интерес относительно этого имущества.
Необходимо указать, что требования о признании права собственности, как правило, не заявляются самостоятельно, а сопровождаются требованиями об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении препятствий, не связанных с нарушениями владения, о снятии ареста с имущества и другими, а поэтому на практике остается актуальным вопрос конкуренции и соединения такого способа защиты как признание права собственности с другими способами защиты этого права.
Рассматривая иски, предъявленные на основании статьи 392 ГК Украины, суды учитывают, что в случаях, когда ответчик незаконно владеет чужим имуществом, считает себя собственником спорного имущества и не признает право собственности истца на это имущество (при этом, стороны не пребывают между собой в обязательственных отношениях), у истца возникает возможность одновременного заявления исковых требований о признании права собственности и истребования имущества из чужого незаконного владения.
Такой вывод, в частности изложено в постановлении ВС в деле № 904/4573/16, которым оставлено в силе судебные решения об удовлетворении иска о признании права собственности на недвижимое имущество и истребование его с чужого незаконного владения.
Суд кассационной инстанции указал, что имущество, которое в этом случае выбыло из владения собственника на основании судебного решения, постановленного относительно этого имущества, но в дальнейшем отмененного, считается таким, что выбыло из владения собственника не по его воле. Следовательно, приведенное опровергает доводы жалобщика о взаимоисключаемости заявленных в деле исковых требований о признании права собственности и истребования имущества из незаконного владения, поскольку согласно с первым исковым требованием истец просит признать, что именно он является собственником спорного имущества и это право собственности возникло до, а не в результате решения суда в указанном деле; по содержанию другого искового требования, как собственник имущества, право собственности которого подтверждено судом по первому исковому требованию, просит истребовать это имущество с чужого незаконного владения.
Правом требовать устранения препятствий в осуществлении права пользования и распоряжения имуществом наделен не только собственник, но и лицо, которое имеет вещное право на чужое имущество, владеет им на праве хозяйственного ведения, оперативного управления или по другим основаниям с учетом положений статьи 396 ГК Украины.
Требования о защите прав титульного владельца путем устранения препятствий в пользовании имуществом были предметом судебного рассмотрения в делах № 926/2228/17 и № 926/2230/17.
По результатам кассационного пересмотра ВС поддержал позицию хозяйственных судов предыдущих инстанций, в связи с чем оставил без изменений принятые ими решения об удовлетворении негаторного иска титульного владельца.
Именно доказанность обстоятельств, безусловно свидетельствующих о реальной вероятности нарушения права собственности истца в результате противоправных действий ответчика, свидетельствует о наличии оснований для превентивной защиты этого права с применением положений части второй статьи 386 ГК Украины.
Так, спор о предотвращении нарушения права собственности стал предметом судебного рассмотрения в деле № 910/5630/17.
В этом деле истец просил суд обязать ответчиков прекратить действия, нарушающие его право собственности, а именно запретить ответчикам сносить объект недвижимости-дом охраны.
Исковые требования в приведенном случае обоснованы тем, что истец является собственником комплекса нежилых строительств, в состав которых входит и спорный дом охраны. По факту обнаружения нарушения правил размещения временных сооружений (малой архитектурной формы, какой ответчики считают указанный дом охраны) Коммунальным предприятием «Киевблагоустройство» было издано соответствующие предписания. В дальнейшем представители ответчиков не единожды совершали попытки уничтожить это строение путем его сноса.
Суд апелляционной инстанции удовлетворил иск и указал, что объект, который ответчик идентифицировал как самовольно установленное временное строение- малую архитектурную форму, на самом деле является принадлежащим истцу на праве собственности недвижимым имуществом-домом охраны, право на который приобретено в составе комплекса нежилых строений на основании договора купли-продажи и зарегистрировано в установленном порядке. Кроме этого, спорный объект отображено на схематичном плане инвентаризационного дела строений по соответствующему адресу. В то же время по выводам суда апелляционной инстанции факты вручения предписаний, принятие решения о демонтаже спорного объекта, а также зафиксированная попытка демонтажа этого объекта работниками ответчика безусловно свидетельствуют о реальной вероятности нарушения права собственности истца в результате противоправных действий ответчиков, поэтому такое право подлежит превентивной защите.
Пересматривая в кассационном порядке и оставляя в силе постановление апелляционной инстанции, ВС указал, что по содержанию ч. 2 ст. 386 ГК Украины иск о превентивной защите право собственности может быть предъявлено собственником, который имеет основания предусматривать возможность нарушения своего права собственности другим лицом. Установленные в этом деле обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчики без каких-либо правовых и документальных оснований идентифицируют спорный объект как самовольно установленное движимое имущество и пытаются совершить противоправные действия, направленные на уничтожение принадлежащего истцу объекта недвижимости. По выводам ВС указанное подтверждает обоснованность позиции апелляционного хозяйственного суда относительно необходимости защиты права собственности истца путем запрета ответчикам совершать действия по сносу спорного недвижимого имущества.
Осуществляя рассмотрение споров по поводу регистрации вещных прав, суды учитывают, что государственная регистрация не является способом приобретения права собственности, а только составляет средство подтверждения фактов приобретения, изменения или прекращения вещных прав на недвижимое имущество. В то же время обстоятельства осуществления государственной регистрации соответствующего вещного права подлежат исследованию во время решения спора о праве собственности на недвижимое имущество.
Например, в деле № 921/403/17 истец обратился в суд с иском об отмене принятого частным нотариусом решения о государственной регистрации прав и их обременений, а именно о регистрации права собственности на незавершенное строительство и обязательство устранить препятствия в пользовании земельным участком путем освобождения этого участка от излишков строительных материалов, размещенных на нем.
После отмены Верховным Судом решений предыдущих инстанций, решением местного хозяйственного суда, оставленным без изменений постановлением апелляционной инстанции иск удовлетворено. Отменено решение о государственной регистрации прав и их обременений, обязано одного из ответчиков устранить препятствия в пользовании земельным участком.
При этом суды учли выводы Верховного Суда, что во время рассмотрения таких дел суды должны дать надлежащую оценку тому обстоятельству, что государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав за результатами рассмотрения заявления о государственной регистрации и на основании документов, необходимых для совершения соответствующих действий, а потому необходимо устанавливать отсутствие каких именно документов, определенных нормами действующег озаокнодательства, не давало оснований регистратору совершать необходимые регистрационные действия. То есть суды должны исследовать и указывать каким акта гражданского законодателсьтва противоречит принятое решение о государственной регистрации прав, что является основанием для признания его незаконным и его отмене.
Так же, как и государственная регистрация, не порождает возникновения права собственности и выдача свидетельства о праве собственности. Соответствующее свидетельство только фиксирует факт наличия соответствующего права, но не является сделкой, на основании которой это право возникает, изменется или прекращается (даный вывод ВС указал в деле № 925/797/17).
Юридическая защита недвижимости от рейдерских захватов.
В таких делах иски в суд могут подаватся в превентивном порядке,- с целью наложения на недвижимое имущество так называемых «защитных» ограничений и обременений. А также для построения комплексной эффективной структуры юридической защиты права собственности.
На этапе активной юридической защиты от незаконного захвата предприятий и их активов адвокаты нашего Бюро представляют интересы клиентов в следующих судебных спорах:
- об отмене неправомерных регистрационный действий на объекты недвижимости;
- обжалование регистрации/отмена регистрации права собственности на недвижимость;
- обжалование регистрации/отмена регистрации соответствующих ограничений и обременений недвижимого имущества;
- о расторжении договоров купли-продажи недвижимости, заключенных с неизвестными третьими лицами (без ведом действительного собственника имущества) и др.
Адвокаты по недвижимости АБ «Ткачук и партеры» в случае нарушения Ваших прав на недвижимое имущество, проконсультируют о возможных путях решения возникшей спорной ситуации и защитят права клиента в судебном порядке.