Верховный Суд 29.05.2024 определил правовые нюансы касательно момента прекращения договорных правоотношений по аренде здания.
Так, осуществляя кассационное производство по этому делу, Верховный Суд констатировал, что в статье 795 ГКУ законодатель действительно предусмотрел общее правило, согласно которому определяется как начало, так и прекращение договорных правоотношений по аренде здания или другого капитального сооружения (их отдельной части). Согласно этому правилу факту начала и соответственно прекращения правоотношений есть подписание акта приемки-передачи недвижимого имущества как от арендатора к арендодателю, так и от арендодателя к арендатору.
В то же время, учитывая правовые выводы Большой Палаты Верховного Суда, изложенные в постановлении от 16.05.2018, суд кассационной инстанции подчеркнул, что стороны могут установить и другой момент отсчета срока, однако это обстоятельство они должны согласовать и изложить в договоре аренды.
ООО 2 (Арендатор) обратилось в суд с иском к ООО 2 (Арендодатель), где просило: признать отсутствующим права ООО 2 на начисления и взыскания с ООО 1 арендной платы и эксплуатационных расходов по договору аренды нежилых помещений с 11.11.2022; обязать ООО 2 вернуть ООО 1 гарантийный платеж на сумму 342 000 грн. и возместить нанесенный ООО 1 ущерб в сумме 3 747 139 грн.
Исковые требования обобщенно обосновывало доводами о непризнании Ответчиком факта прекращения, заключенного между сторонами договора аренды нежилых помещений с 11.11.2022 по его собственной инициативе, факта возвращения объекта по аренде, а также отказом Ответчика от подписания акта гарантийного платежа, уплаченного Истцом по договору аренды и от возмещения ущерба, причиненного Истцу, которые он понес в связи с работами, необходимыми для функционирования диагностического центра в арендованном помещении.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск в части взыскания с Ответчика в пользу Истца гарантийного платежа по договору аренды.
Обжалуя указанные судебные решения в кассационной жалобе Ответчик отметил, что вопреки предписаниям ч.2 в. 795 ГКУ суды предыдущих инстанций момент прекращения арендных правоотношений связали с направлением арендодателем арендатору уведомление о расторжении договора аренды.
Верховный Суд 29.05.2024, не соглашаясь с доводами кассационной жалобы и оставляя указанные судебные решения, без изменений отметил следующее.
Установлено, что между сторонами 07.09.2022 заключен договор аренды нежилого помещения под размещение диагностического центра сроком до 31.08.2025.
На исполнение условий договора Истец осуществил гарантийный платеж в размере 342 000 грн., который в течение срока действия этого договора, должен соответствовать сумме двухмесячного арендного платежа и индексируется. В случае возникновения задолженности по оплате платежей, определенных в договоре, гарантийный платеж может быть использован арендодателем в счет его погашения.
Нормами ГКУ установлено право на расторжение хозяйственного договора, которое может быть совершено как с согласия сторон, так и в случае одностороннего отказа от него. По общему правилу расторжение договора в одностороннем порядке не допускается, однако отдельные договорные отношения допускают возможность одностороннего расторжения договора. Право стороны на одностороннее расторжение договора может быть предусмотрено законом или непосредственно в договоре, а может зависеть как от совершения/несовершения сторонами договора определенных действий, так и без каких-либо дополнительных условий (безусловное право стороны на отказ от договора).
Договором аренды были предусмотрены условия его одностороннего расторжения.
Письмом от 08.11.2022 (получено 11.11.2022) Ответчик сообщил Истца о прекращении Договора аренды, в связи с нарушением Истцом его условий, которые определяют обязательства арендатора и регламентируют условия письменного согласования проведения реконструкции арендованного помещения.
Поскольку в спорных правоотношениях соответствующее письмо-предупреждение о прекращении Договора аренды было отправлено арендодателем арендатору 08.11.2022, арендатор возражений относительно расторжения договора не высказал, а настоял только на возвращении гарантийного платежа и необходимости согласования суммы убытков обоснованными выводами судов предыдущих инстанций о том, что Договор аренды прекратил свое действие 11.11.2022.
В то же время Истец, как арендатор, финансовых обязательств по уплате арендной платы и стоимости эксплуатационных расходов за время пользования помещением перед Ответчиком не имел, а потому имеются правовые основания для возврата ООО 1 гарантийного платежа после прекращения Договора аренды, поскольку такой платеж имел единственную цель внесения — обеспечение права арендодателя на получение определенной платы за использование помещения. Остальные цели, на которые может быть использован такой платеж Договором аренды, не предусмотрены.
Учитывая отсутствие требований Ответчика относительно взыскания арендных платежей с 11.11.2022, суды пришли к выводу отсутствие оснований для удовлетворения иска в части признания отсутствующим права Ответчика на начисления и взыскания с Истца арендной платы и эксплуатационных расходов по Договору аренды с 11.11.12.
Отказывая в иске в части требований о взыскании ущерба суды исходили из недоказанности Истцом надлежащими и допустимыми доказательствами наличия в действиях Ответчика состава гражданского правонарушения.