ЕСЛИ ПРОДАВЕЦ И ПОКУПАТЕЛЬ ДОГОВОРИЛИСЬ О ЗАКЛЮЧЕНИИ ФИКТИВНОЙ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ И ЗАКЛЮЧИЛИ ЕЕ, ЭТО НЕ ОЗНАЧАЕТ, ЧТО ПОСЛЕ ЭТОГО СДЕЛКУ МОЖНО ПРИЗНАТЬ ФИКТИВНОЙ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ, И ПОКУПАТЕЛЬ БУДЕТ ОБЯЗАН ВЕРНУТЬ ПРОДАВЦУ ПРЕДМЕТ СДЕЛКИ
Зачастую с просьбой о признании сделки недействительной в суд обращается та сторона, которая не планировала заключать недействительную сделку — то есть, при заключении сделки не имела злого умысла и намерения не выполнять сделку. А сам процесс доказывания того, что у другой стороны был злой умысел и желание не выполнять сделку, является достаточно сложным.
Но иногда случается и парадокс — когда обе стороны, по обоюдному сговору, умышленно заключили недействительную сделку, которая стала действительной. И вопреки всем заявлениям сторон о том, что у них был злой умысел и не было намерения выполнять эту сделку, суд не соглашается «вернуть все, как было».
Так, истец обратилась в суд с иском к своему бывшему зятю, а также третьим лицам: дочери, нотариусу и банку. В исковых требованиях истец просила суд признать договор купли-продажи ее квартиры недействительным в связи с тем, что эта сделка была заключена вопреки ее воле и желанию.
Суть дела состояла в том, что в 2004 году ее дочь и муж дочери предложили истцу продать им ее квартиру фиктивно и утверждали, что перерегистрация права собственности происходить не будет. То есть, истец останется собственником квартиры и фактично, и с правовой точки зрения. Только на этом условии истец и согласилась заключить фиктивный договор купли-продажи ее квартиры, а сама купля-продажа была необходима ее дочери и зятю, чтобы получить кредит в банке — под залог данной квартиры.
После заключения фиктивного договора купли-продажи, копию которого истец не получила, ее дочь и зять получили кредит в банке. При этом, покупателем квартиры по данному фиктивному договору был зять истца, а не ее дочь. Но после заключения сделки ничего действительно не изменилось: право собственности на квартиру все так же принадлежало истцу, перерегистрация не происходила, истец продолжала жить в данной квартире и оплачивать коммунальные услуги.
В 2018 году истец узнала, что ее зять предъявил иск к ее дочери о расторжении брака, а затем — что право собственности на ее квартиру было перерегестрировано на ее затя в 2016 году частным нотариусом. В связи с чем истец и решила обратиться в суд, так как она не имела намерения действительно продавать свою квартиру, а согласилась на фиктивную продажу только потому, что ей обещали, что перерегистрация права собственности не произойдет, а соответственно, ввели в заблуждение, что является признаком недействительной сделки. Кроме этого, ее зять никогда не проживал в данной квартире и не был прописан.
В свою очередь, представитель ее зятя в суде заявил о том, что аргументы истца являются безосновательными — данная квартира была приобретена ее зятем законно путем заключения договора купли-продажи, который был нотариально заверен. Все существенные условия договора были прописаны и выполнены — оплата была осуществлена, государственная регистрация была проведена. Соответственно, не имеет места нарушение прав истца.
Однако суд первой инстанции удовлетворил иск истца, аргументируя это тем, что договор купли-продажи был заключен без регистрации права собственности, передача квартиры не произошла, что, соответственно, является признаками недействительной сделки и доказывает, что стороны не имели намерения выполнять ее.
Апелляционный суд согласился с данным выводом, а вот Верховный Суд пришел к другому выводу: истец не доказала, а суды не установили, что истец и ее зять имели злой умысел и не планировали выполнять сделку. И как результат, отказал истцу в удовлетворении иска.
Также Верховный Суд отметил, что основой гражданского законодательства является добросовестность (ст. 3 Гражданского Кодекса Украины) и действия сторон сделки должны быть добросовестными. А соответственно, стороны должны быть честными и уважать интересы друг-друга.
Таким образом, можно прийти к выводу, что на принятие данного судебного решения повлияло и отсутствие добросовестности истца в связи с изначальным желанием заключить фиктивную сделку, и линия защиты ответчика, и сложность данной категории дел. В связи с чем требуется тщательное доказывание и особое внимание к деталям.