В соответствии со статьей 651 ГК Украины изменение или расторжение договора допускается только с согласия сторон, если иное не установлено договором или законом. Договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в других случаях, установленных договором или законом. Существенно такое нарушение стороной договора, когда вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора.
В то же время Верховный Суд, рассмотрев дело о расторжении договора, отметил необходимость исследования судами при рассмотрении такой категории дел, кроме прочего, соразмерности допущенной стороной нарушения с применением такой к нему санкции как расторжение договора.
Так, Лицо 1 обратилось в суд с иском к БМПП о защите прав потребителя, расторжении договора и взыскании убытков; 3% годовых; инфляционные потери и моральный вред.
Иск обоснован тем, что 11.03 2014 между истцом и ответчиком в лице его владельца заключен договор купли-продажи имущественных прав на объект недвижимости, который будет построен. Стороны договорились, что объект недвижимости будет построен на стадии отделочных работ, а именно: строительство одного малоэтажного (два этажа + мансарда) жилого дома усадебного типа в группе малоэтажных жилых домов усадебного типа. Продавец передает покупателю дом на стадии отделочных работ, а это 70% готовности, запланированный срок строительства объекта недвижимости до 30.11.2014. На исполнение своей обязанности истец уплатила ответчику 105 000 грн. в определенный договором срок, вместо этого продавец своей обязанности не выполнил и дом не построил. Поскольку запланированный срок строительства уже истек, а продавец избегает общения с истцом, последняя обратилась в суд.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменений постановлением апелляционного суда, иск удовлетворенно частично, расторгнут договор, взыскано с ответчика 105 000 грн. нанесенного ущерба, инфляционных потерь, 3% годовых, а всего 158 495 грн.
Постановлением Верховного Суда от 15.03.2023 указанные судебные решения оставлены без изменений с учетом следующего.
Согласно статье 629 ГК Украины договор является обязательным для исполнения сторонами.
Поскольку часть вторая ст. 651 ГК Украины указывает на то, что договор может быть расторгнут и в некоторых случаях, предусмотренных законом или договором, то и в этом случае должен применяться критерий существенности нарушения договорных условий, поскольку обратное может привести к тому, что кредитор, имеющий согласно закону или договора право на отказ от него или расторжение, может им воспользоваться за малейшее отступление от условий договора. Такое положение недопустимо, поскольку может подорвать стабильность гражданского оборота и является чрезвычайно несправедливым пренебрежением правовым принципом пропорциональности тяжести нарушения и ответственности.
Неприменение критерия существенности лишает нарушителя возможности возражать против расторжения договора и провоцирует кредитора отказываться от договора (разрывать) под прикрытием малейшего нарушения.
Контрагент может нарушить как основное обязательство, ради которого заключался договор, так и любую другую договорную обязанность. Если имеет место нарушение любой договорной обязанности, у кредитора теоретически возникает право на расторжение договора, но и такое нарушение должно быть существенным для наделения кредитора правом на судебное расторжение нарушенного договора.
Одним из факторов, который может приниматься во внимание, является вопрос о том, насколько должник, нарушивший договор, реально заинтересован в сохранении договора: не повлечет ли расторжение договора для него значительный ущерб. Расторжение нарушенного договора как санкция должно быть максимально сбалансированным и соответствовать тяжести правонарушения.
Другим критерием существенного нарушения договора закон признает размер причиненного нарушением ущерба, не позволяющего потерпевшей стороне получить ожидаемое при заключении договора. При этом речь идет не только о денежном выражении причиненного вреда, прямом ущербе, но и случаях, когда потерпевшая сторона не сможет использовать результаты договора.
Решающее значение для применения указанного положения закона имеет соотношение вреда с тем, что могла ожидать от исполнения договора сторона.
Установлено, что, несмотря на то, что истица произвела оплату 100 000 грн. и по состоянию на 30 ноября 2014 года должно было начаться строительство объекта недвижимости, являющегося предметом договора, директор БМПП 01 декабря 2014 принял решение о консервации строительства, при этом изменений в спорный договор об изменении срока полной оплаты стоимости имущественных прав на объект объект недвижимости внесен не был (в письменной форме), о причинах остановки строительства объекта, являющегося предметом спорного договора, покупатель не был уведомлен.
Таким образом, из-за существенного нарушения БМПП условий договора купли-продажи имущественных прав истец была лишена того, чего ожидала по договору — получить в собственность проинвестированный объект недвижимости, то есть на что она рассчитывала при заключении договора, в результате чего ей был причинен ущерб в размере внесенных на исполнение этого договора средств 105 000 грн, поэтому есть правовые основания для расторжения указанного договора и взыскания денежных средств.
Так, по условиям спорного договора по состоянию на 30 ноября 2014 г. объект должен быть построен, однако не был построен ни до этой даты, ни по состоянию на день обращения истца в суд с иском (март 2016 года), не построен он и на день. рассмотрения дела апелляционным судом (27 октября 2022 года).
Следовательно, бесспорным является вывод, что покупатель (истец по делу) со своей стороны выполнила условия договора, а продавец (ответчик по делу) не совершил действий по строительству, которые были обусловлены договором, поэтому действительно истец была лишена того, чего ожидала по договору, то есть не получила объект недвижимости в оговоренном договором виде и в согласованный сторонами срок.
Учитывая, что строительство недвижимого имущества является существенным условием спорного договора, которое ответчик фактически не выполнил, суды пришли к выводу, что договор купли-продажи имущественных прав на построенный объект недвижимости подлежит расторжению в связи с существенным нарушением договора одним из сторон, являющихся прямым правовым следствием неисполнения ответчиком обязательства по указанному договору.
При этом ссылка ответчика на то, что согласно акту по состоянию на 25 июля 2014 выполнено строительных работ на сумму 164 727 грн. не может свидетельствовать о надлежащем выполнении условий договора со стороны ответчика, ведь акт ни при каких условиях не может подменять или изменять согласованные сторонами условия договора.