Часто арендатор, продолжая пользоваться землей по истечении срока действия договора аренды по «молчаливому согласию сторон» считает, что это является автоматической пролонгацией арендных правоотношений.
Это противоречит земельному законодательству, что изложено в постановлении Верховного Суда от 17.05.2023 по делу по иску Лица к ООО о признании договоров аренды земельных участков прекращенными и их возвращении.
Иск мотивирован тем, что истец владеет 2 земельных участков, переданных на 5 лет в аренду ответчику. Срок действия аренды закончился и не, ввиду неоднократных предупреждений ответчика о нежелании продлевать аренду, а использовать землю самостоятельно, ответчик ее не возвращает.
Решением суда первой инстанции иск удовлетворен в полном объеме поскольку ответчиком не соблюдена процедура возобновления договоров аренды земли в соответствии с ч.6 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли».
Постановлением апелляционного суда указанное решение в части удовлетворения иска о признании договоров аренды земли прекращенными отменено и в этой части в иске отказано, поскольку такое исковое требование не является эффективным способом защиты прав истца.
Верховным Судом 17.05.2023 указанные судебные решения оставлены без изменений с учетом следующего.
Правовые основания возобновления договора аренды земли кроме положений статьи 777 ГК Украины определяются также статьей 33 Закона Украины «Об аренде земли» № 161-XIV до изменения ее редакции согласно Закону № 340-IX, действовавшей на время заключения договоров аренды, которая объединяет два случая возобновления договора аренды земли: заключение договора на новый срок с применением преимущественного права арендатора перед другими лицами (ч. 1-5 ст. 33 Закона) и продление договора по молчаливому согласию сторон на тех же условиях и на тот же срок (ч. 6 ст. 33 Закона).
Согласно ч.ч. 1-5 ст. 33 Закона по истечении срока, на который был заключен договор аренды земли, арендатор, надлежащим образом исполняющий обязанности по условиям договора, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды земли на новый срок (возобновление договора аренды земли). Арендатор, который намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок, обязан сообщить об этом арендодателю до истечения срока договора аренды земли в срок, установленный настоящим договором, но не позднее чем за месяц до истечения срока договора аренды земли. К письму-уведомлению о возобновлении договора аренды земли арендатор добавляет проект дополнительного соглашения. При возобновлении договора аренды земли его условия могут быть изменены по соглашению сторон. В случае недостижения договоренности по арендной плате и другим существенным условиям договора преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земли прекращается. Арендодатель в месячный срок рассматривает присланное арендатором письмо-уведомление с проектом дополнительного соглашения, проверяет его на несоответствие требованиям закона, согласовывает с арендатором (при необходимости) существенные условия договора и, при отсутствии возражений, принимает решение о возобновлении договора аренды земли (относительно земель государственной и коммунальной собственности), заключает с арендатором дополнительное соглашение о возобновлении договора аренды земли.
При наличии возражений арендодателя о возобновлении договора аренды земли арендатору направляется письмо-уведомление о принятом арендодателем решении.
Частью четвертой этой же статьи также определено, что при возобновлении договора аренды земли его условия могут изменяться с согласия сторон.
В случае недостижения договоренности по арендной плате и другим существенным условиям договора преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земли прекращается.
Частью шестой ст. 33 Закона предусмотрено другое основание возобновления договора аренды земли: в случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком по истечении срока договора аренды и при отсутствии в течение одного месяца после окончания срока договора письма-уведомления арендодателя о возражении в возобновлении договора аренды земли, такой договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.
Анализ указанных норм дает основания сделать вывод о том, что для продления договорных арендных отношений необходимо волеизъявление на это сторон договора, достижение ими согласия на возобновление договора с применением преимущественного права арендатора на продление договора аренды, в том числе на изменившихся условиях, (ч.ч .1-5 ст. 33 Закона) или пассивное согласие сторон договора на продление договора на тех же условиях — пролонгация договора (ч. 6 ст. 33 Закона).
Для применения ч.1 ст.33 Закона и признания арендатором преимущественного права на возобновление договора аренды согласно частям 2-5 этого Закона необходимо установить следующие юридические факты: арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору; арендатор до истечения срока действия договора сообщил арендодателю в установленные сроки о своем намерении воспользоваться преимущественным правом заключения договора на новый срок; в письмо-уведомление арендатор добавил проект дополнительного соглашения, в том числе с измененными условиями договора; арендодатель в течение месяца согласовал условия дополнительного соглашения или не сообщил арендатору о наличии возражений и о своем решении.
При этом по системному анализу статей 626, 777 ГК Украины и частей 2-6 ст. 33 Закона для возобновления договора аренды земли с основания продления пользования земельным участком (ч. 6 ст. 33 Закона), необходимо наличие следующих юридических фактов: арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору (ч.1 ст. 33 Закона); до окончания срока действия договора он уведомил арендодателя в установленные сроки о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок (абзац второй части первой статьи 777 ГКУ); к письму-уведомлению арендатор добавил проект дополнительного соглашения, продолжает пользоваться выделенным земельным участком (ч.6 ст. 33 Закона); арендодатель в письменном виде не сообщил арендатору об отказе в возобновлении договора аренды в течение одного месяца после окончания срока действия договора (ч.6 ст. 33 Закона).
В этом случае договор аренды земельного участка продлевается на тот же срок и на тех же условиях.
Частями 8 и 11 в. 33 Закона предусмотрено, что дополнительное соглашение к договору аренды земли о его возобновлении должно быть заключено сторонами в месячный срок в обязательном порядке.
Без заключения дополнительного соглашения к договору аренды земли завершение процедуры возобновления такого договора невозможно. Такое соглашение имеет признаки не только обязательственного, но и вещного договора, поскольку свидетельствует о свободе сторон на передачу земельного участка во временное владение арендатору на новый срок. Поэтому указанное дополнительное соглашение согласно пункту 1 части первой статьи 27 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» является основанием для государственной регистрации права аренды на новый срок. Именно с этой регистрацией закон увязывает возникновение права аренды (ст. 125 ЗК Украины).
Поэтому нельзя считать, что возобновление договора аренды земли на основаниях, предусмотренных частью шестой статьи 33 Закона № 161-XIV, является автоматической пролонгацией арендных правоотношений.
Также, в постановлении Большой Палаты ВС от 22.09.2020 указано, что возникновению у арендодателя обязанности принять решение о возобновлении договора аренды земли или о наличии возражений относительно такого возобновления договора с отправкой соответствующего письма-уведомления должно предшествовать обращение арендатора с уведомлением о намерении продлить арендное правоотношение на определенных условиях. Факт нарушения арендодателем месячного срока для направления арендатору письма-уведомления о принятом им решении в ответ на своевременно направленное арендатором письмо-сообщение с проектом дополнительного соглашения дает арендатору основания рассчитывать на возможность возобновления договора аренды земли в силу Закона, а именно части шестой статьи 33 «Об аренде земли». И именно в таком случае отсутствие письма-уведомления арендодателя о возражении в возобновлении договора аренды земли можно квалифицировать как молчаливое согласие арендодателя на возобновление договора и тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.