Правовые основания возобновления договора аренды земли определены статьей 33 Закона Украины «Об аренде земли», которая фактически объединяет два случая его пролонгации.
Для применения части первой статьи 33 Закона Украины и признании за арендатором преимущественного права на возобновление договора аренды согласно частям второй — пятой этого закона необходимо установить следующие юридические факты: арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору; арендатор к окончанию срока действия договора сообщил арендодателя в установленные сроки о своем намерении воспользоваться преимущественным правом заключения договора на новый срок; к письму-уведомлению арендатор добавил проект дополнительного соглашения; арендодатель в течение месяца не сообщил арендатору о наличии возражений и о своем решении.
Частью шестой настоящей статьи предусмотрено другое основание возобновления договора аренды земли: в случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком по истечении срока договора аренды и при отсутствии в течение одного месяца после окончания срока договора письма-уведомления арендодателя о возражении в возобновлении договора аренды земли, такой договор считается восстановленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором. Из этого следует обязанность арендодателя предоставить арендатору земельный участок во владение и пользование на новый срок.
Таким образом, реализация преимущественного права на возобновление договора аренды, предусмотренная ч.1ст.33 Закона, возможна только при условии соблюдения установленной этой нормой процедуры и сроков.
Так, ООО 1 обратилось в суд с иском к физическому лицу (арендодатель) и ООО 2 о признании договора аренды земли, заключенного между ответчиками недействительным и возобновление договора аренды, заключенного между истцом с первым ответчиком.
Иск мотивирован тем, что ООО 1 и физлицом в 2008 году был заключен договор аренды земли сроком 5 лет. До окончания сроков договора аренды в 2013 году истец отправил ответчику письмо-уведомление о возобновлении договора по присоединению проекта дополнительного соглашения, но ответа не получил и продолжал пользоваться земельным участком и платить арендную плату. В то же время, в 2015 году истец узнал, что находившаяся в его пользовании земля арендодателем по договору передана ООО 2, а потому считает, что нарушено его преимущественное право на продление договора аренды.
Судами первой и апелляционной инстанции иск удовлетворен по мотивам того, что ООО 1 воспользовалось своим преимущественным правом по возобновлению договора аренды земли, а именно продолжало пользоваться земельным участком и платить арендную плату по истечении срока действия договора, а арендатор в течение предусмотренного законодательством срока не обращен к истцу с письмом-уведомлением о возражении в его возобновлении.
При этом суды указали, что ООО 1 надлежаще выполнены условия договора аренды, соблюдены им сроки и процедуры уведомления о намерении возобновления договора на новый срок.
Верховный Суд не согласился с выводами судов предыдущих инстанций, отменил их решение и отказал в удовлетворении с учетом следующего.
Так, истец утверждал, что направлял арендодателю письмо-уведомление о возобновлении договора, к которому включен проект дополнительного соглашения. Однако ООО 1 не предоставил доказательств в подтверждение направления этого письма.
При этом, как усматривается из материалов, приложенных к иску, письмо о возобновлении договора аренды земли направлялось с нарушением срока, предусмотренного договором аренды и частью второй статьи 33 Закона Украины.
С учетом изложенного, суды предыдущих инстанций пришли к ошибочному выводу о надлежащем уведомлении ООО 1 арендодателя о намерении воспользоваться своим преимущественным правом на возобновление действия договора аренды земли.
Кроме того, арендодатель дважды сообщал ООО 1, что не намерен после окончания срока действия договора продлевать его.
Приведенные обстоятельства свидетельствуют, что истец не соблюдал процедуру уведомления арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок и стороны не достигли согласия о возобновлении договора аренды земли в порядке частей первой – пятой статьи 33 Закона.
Следовательно, несоблюдение арендатором процедуры уведомления арендодателя о намерении реализовать преимущественное право на возобновление договора аренды земли, наличие возражений со стороны арендодателя относительно возобновления договора с предыдущим арендатором, отсутствие доказательств продления пользования предыдущим арендатором земельным участком по истечении срока действия договора аренды земли что истец не получил преимущественное право на возобновление договора аренды земли.