Верховный Суд сделал выводы о порядке перехода в аренду земельного участка в случае имеющихся на нем обременений и ограничений.
Частное предприятие 1 обратилось в суд с иском в городской совет, Департамент архитектуры и градостроительства горсовета, ЧП 2 о признании недействительными: решение горсовета об утверждении проекта землеустройства относительно отвода земельного участка и определения условий земельных торгов; земельные торги в форме аукциона по продаже права аренды земельного участка, площадью 0,2986 га, оформленные протоколом; договор аренды земли.
Исковые требования обосновано тем, что ЧП 1 по договору аренды земли является арендатором земельного участка коммунальной собственности площадью 0,4312 га, где находятся принадлежащие истцу на праве собственности объекты недвижимого имущества — нежилые здания общей площадью 388,9 кв.м. Инженерные сети и коммуникации, принадлежащие истцу и обеспечивающие функционирование указанных объектов недвижимое имущество, как-то: газопровод высокого давления (указано в градостроительном расчете), сети водоснабжения, канализация, электросети основного питания — электрическая опора и кабель высокого напряжения (отмечено у соответствующих рабочих проектах и заключении), проходят по земельному участку, переданному в аренду ЧП 2 на основании договора аренды, и наличие которых не было учтено при утверждении проекта землеустройства, проведении торгов по продаже права аренды и заключении договора аренды земли. Истец указывал то, что оспариваемые решения совета, земельные торги, договор аренды противоречат законодательству, нарушают права и законные интересы истца, поэтому должны быть признаны недействительными в порядке.
Дело рассматривалось неоднократно, последними решениями судов первой и апелляционной инстанций (после отмены Верховным Судом) иск удовлетворен.
Верховный Суд 13.02.2024 решение судов предыдущих инстанций оставил без изменений с учетом следующего.
Согласно ч. 1 ст. 110 ЗК Украины на использование собственником земельного участка или его части может быть установлено ограничение. Право собственности на земельный участок может быть обременено правами других лиц.
По содержанию ст. 111 ЗК Украины (в редакции, действующей на время возникновения спорных правоотношений) обременение прав на земельный участок устанавливается законом или актом уполномоченного на это органа государственной власти, должностного лица или договором путем установления запрета на пользование и/или распоряжение, в том числе путем его отчуждение. Законом, принятым в соответствии с ним нормативно-правовыми актами, договором, решением суда могут быть установлены ограничения в использовании земель. Обременение прав на земельные участки (кроме отягощений, непосредственно установленных законом) и ограничение в использовании земель (кроме ограничений, непосредственно установленных законом и принятыми в соответствии с ними нормативно-правовыми актами) подлежат государственной регистрации.
В части 1 ст. 112 ЗК Украины определено, что охранные зоны создаются, в частности, вдоль линий связи, электропередачи, земель транспорта, вокруг промышленных объектов для обеспечения нормальных условий их эксплуатации, предотвращения повреждения, а также уменьшения их негативного влияния на людей и окружающую среду, смежные земли и другие природные объекты.
По содержанию ч. 6 ст. 19 ЗУ «Об электроэнергетике» (действующего на момент возникновения спорных правоотношений) в охранных зонах электрических сетей, а также других особо важных объектов электроэнергетики действуют ограничения, предусмотренные законодательством Украины об использовании земель. Размещение сооружений и других объектов в охранных зонах электрических и тепловых сетей без осуществления предусмотренных нормативно-техническими документами технических мер безопасности не допускается.
В свою очередь, в соответствии с частью 3 ст. 76 ЗК Украины, вдоль воздушных и подземных кабельных линий электропередачи устанавливаются охранные зоны.
Согласно ч. 3 ст. 50 ЗУ «О землеустройстве» акт переноса в натуру (на местность) границ охранных зон, зон санитарной охраны, санитарно-защитных зон и зон особого режима использования земель при их наличии (при формировании земельного участка) является составной частью проекта землеустройства по отводу земельного участки.
Вместе с тем, проект землеустройства на земельный участок площадью 0,2986 га на момент его изготовления не содержал полного объема и имеющихся на земельном участке обременений и ограничений, поэтому не отвечает требованиям земельного законодательства; исполнительные органы городского совета были осведомлены об имеющихся ограничениях и городской совет должен был отказать в утверждении проекта землеустройства в силу требований п. 14 ст. 123 ЗК Украины, следовательно, оспариваемое решение городского совета об утверждении проекта землеустройства по отводу земельного участка и определение условий земельных торгов является незаконным и подлежащим отмене. Земельные торги по продаже права аренды земли, оформленные протоколом, прошли с нарушением процедуры их проведения, на основании некорректных документов и поэтому должны быть признаны недействительными, как и договор аренды земли, заключенный по результатам проведения земельных торгов.
При этом, отклоняя доводы ответчиков, ВС отметил, что соответствующие разрешительные документы на прокладку инженерных сетей и коммуникаций, предоставленные истцом и имеющиеся в материалах дела, были изготовлены и утверждены в 2009 году, а следовательно, отсутствуют основания для применения положений Закона Украины «О государственном земельном кадастр» (вступил в силу 01.01.2013) в части регистрации ограничений в использовании спорного земельного участка в ГЗК.