Согласно частям 1-5 ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли» арендатор, который намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок, обязан сообщить об этом арендодателю до истечения срока договора аренды земли в срок, установленный настоящим договором, но не позднее чем за месяц до истечения срока договора аренды земли. К письму-уведомлению о возобновлении договора аренды земли арендатор добавляет проект дополнительного соглашения. При возобновлении договора аренды земли его условия могут быть изменены по соглашению сторон. В случае недостижения договоренности по арендной плате и другим существенным условиям договора преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земли прекращается.
Частью шестой статьи 33 Закона Украины предусмотрено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком по истечении срока договора аренды и при отсутствии в течение одного месяца после окончания срока договора письма-уведомления арендодателя о возражении в возобновлении договора аренды земли, такой договор считается восстановленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.
В то же время такое обновление осуществляется в установленном законодательством порядке. Так, по частям 8,9 указанной нормы права определено, что дополнительное соглашение к договору аренды земли о его возобновлении должно быть заключено сторонами в месячный срок в обязательном порядке.
Сделка, на основании которой осуществляется продление арендных прав и обязанностей, в силу общих предписаний ГК Украины о порядке заключения, изменения и расторжения договоров должна быть совершена в той же форме, что и первоначальный договор аренды.
Арендатор приобретает вещное право аренды земельного участка с момента государственной регистрации такого права, то есть в указанном случае регистрации дополнительного соглашения в соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений».
В случае отказа, имеющегося промедления в заключении дополнительного соглашения, недостижение сторонами согласия по его заключению такой спор разрешается судом.
Таким образом, возобновление договора аренды земли в судебном порядке в предусмотренный ст. 33 Закона способ, требует заключения дополнительного соглашения между сторонами как единого основания продления арендных прав и обязанностей на новый срок.
В то же время, в иске должно быть изложено содержание соглашения по заключению которого истец обращается в суд, в частности, всех его существенных условий, в том числе измененных.
При этом обязательным условием продления действия договора на изменившихся условиях, указанных в дополнительном соглашении, является достижение согласия по всем его условиям обеих сторон этих правоотношений. В противном случае признание дополнительного соглашения о возобновлении договора аренды земли заключенным судом не представляется возможным.
Так, ЧП обратилось в суд с иском к физическому лицу о признании договора аренды земли возобновленным и признании заключенным дополнительного соглашения. Иск мотивирован тем, что по истечении срока договора аренды земли он продолжает ею пользоваться, однако ответчик уклоняется от получения арендной платы и подписания дополнительного соглашения о возобновлении договора аренды, на что истец имеет преимущественное право.
Постановлением апелляционной инстанции от 07.10.2021 отменено решение суда первой инстанции об удовлетворении иска и в его удовлетворении отказано.
Постановление суда апелляционной инстанции мотивировано тем, что истец избрал ненадлежащий способ защиты своих прав, поскольку просил признать возобновленными договор аренды земли, но не изложил в просительной части искового заявления конкретные условия (содержание) дополнительного соглашения к договору, которое могло быть основанием для государственной регистрации такого вещного права, что является основанием отказа в иске. Кроме того, до окончания срока действия договора аренды земли ответчик сообщила истцу о том, что она не намерена возобновлять действие договора, что свидетельствует о недостижении договоренности между сторонами относительно существенных условий сделки.
Верховный Суд 26.04.2022 согласился с постановлением апелляционного суда, отметив следующее.
Выводы о надлежащем способе защиты при разрешении спорных правоотношений по возобновлению договора аренды земли Большая Палата Верховного Суда сформулировала в постановлении от 26.05.2020, указав, что при решении спорных правоотношений по возобновлению договора аренды путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды земли которой предусмотрена частью восьмой ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли» надлежащим способом защиты нарушенного права является признание заключенного дополнительного соглашения с изложением его содержания.
Избрание неправомерного (не предусмотренного законом или договором) способа защиты приводит принятие решения об отказе в удовлетворении иска независимо от других установленных судом обстоятельств (постановление Большой Палаты Верховного Суда в постановлении от 29.09.2020).
Следовательно, суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования в части признания возобновленным сроком действия договора аренды земли, заключенного между сторонами ошибочно пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения этого требования, что фактически является констатацией судом обстоятельств продления арендных правоотношений, а не изменением правоотношения судом и восстановлением договора в судебном порядке в понимании статей 16 и 651 ГК Украины. Это основание для отказа в удовлетворении иска в этой части.
Относительно отказа в другой части иска, то истцом направлялся в установленный срок арендодателю письмо – уведомление о намерении продлить договор аренды вместе с проектом дополнительного соглашения, однако ответчик не согласился с ним, поскольку она содержала изменение условий предварительного договора.
Если по истечении срока действия договора аренды между арендатором и арендодателем не достигнуто соглашение о продлении действия договора аренды на изменившихся условиях отсутствуют правовые основания для признания дополнительного соглашения о возобновлении договора заключенным. Направление арендатором предложения о продлении отношений аренды не является основанием для их возобновления между сторонами в случае отсутствия волеизъявления арендодателя на продление договора аренды.
Следовательно, изменение условий договора в какой-либо части исключает продление договора по основаниям, предусмотренным ч. 6 ст. 33 Закона, а по положениям ч.4 настоящей статьи отсутствие договоренностей об условиях договора при их изменении также исключает продление договора аренды земли по основаниям преимущественного права.
В силу установленных по этому делу обстоятельств, Верховный Суд согласился с выводами суда апелляционной инстанций, что обязательным условием продления действия договоров на изменившихся условиях является достижение согласия обеих сторон этих правоотношений, а такого согласия по этому делу сторонами не достигнуто.