СУД ЗАЩИТИЛ ПРАВА ИНВЕСТОРА НА СОБСТВЕННОСТЬ И ПРИНЯЛ РЕШЕНИЕ ЗАКРЕПИТЬ ЭТО КАК ЕДИНУЮ СУДЕБНУЮ ПРАКТИКУ ПО АНАЛОГИЧНЫМ ДЕЛАМ
Разбирательство с недобросовестным застройщиком является сложным и проблемным вопросом для инвестора. Отсутствие законодательных норм, которые четко регулируют проблемные ситуации с застройщиками, нередко предоставляло застройщикам основания для злоупотреблений и нарушений. Неэффективность досудебных разбирательств побуждала инвесторов к обращению в суд, однако и там они не всегда могли получить защиту своих прав и интересов.
Так, истец обратилась в суд с иском к частному предприятию (ЧП) и Обществу с ограниченной ответственностью (ООО), а также другому Обществу с ограниченной ответственностью (ООО 2) и просьбой признать за ней право собственности на трехкомнатную квартиру в новострое.
Суть дела заключалась в том, что истец заключила с ЧП договор купли-продажи имущественных прав, по которому ЧП предоставило истцу право требовать передачу в ее собственность трехкомнатной квартиры после того, как дом будет построен и сдан в эксплуатацию. В связи с чем истец оплатила стоимость квартиры, а ЧП обязалось, что после ввода дома в эксплуатацию, передаст истцу документы, подтверждающие ее право на квартиру, для дальнейшего оформления права собственности и получения свидетельства о праве собственности.
Стоит отметить, что заказчиком строительства являлось не ЧП, а ООО, с которым у данного ЧП был заключен договор, согласно которого, ЧП могло привлекать инвесторов и продавать им квартиры.
Кроме этого, в деле фигурировало еще ООО 2, которое также могло привлекать инвесторов и продавать им квартиры, согласно договора, заключенного об этом с ООО (заказчиком проекта). Также, некоторые квартиры в данном новострое должны были перейти в собственность ООО 2 после сдачи дома в эксплуатацию.
Однако, после введения дома в эксплуатацию, квартира не была передана истцу, как и документы на квартиру. Кроме этого, квартира истца под номером 47, как было указано в договоре, внезапно была переномерованна на квартиру 130, а директор ЧП, с которым истец заключала договор-купли продажи – объявлен в розыск по подозрению в мошенничестве. В связи с чем истица и обратилась в суд.
Однако ООО – заказчик проекта – опроверг информацию, что данная квартира должна быть передана истцу, а заявил, что она принадлежит ООО 2, в подтверждение чего предоставил реестр инвесторов. А тот факт, что квартира номер 47 была переномерованна в квартиру номер 130, не отрицал. По директору данного ООО также было открыто уголовное производство по подозрению в мошенничестве и служебном подлоге.
Как разъяснил Верховный суд Украины, в случае обращения истца в суд для защиты своего нарушенного права, способы защиты права, избранные истцом и примененные судом, должны наиболее эффективно восстанавливать это нарушенное право. В связи с чем, учитывая, что специфичность вопросов инвестирования в объекты строительства порождает два разных понятия — определение построенного имущества, как объекта защиты права, и имущественные права на этапе заключения договора об инвестировании в строительство — эти понятия должны толковаться в пользу лица, права которого нарушены.
Суд признал, что истец выполнила условия договора – оплатила стоимость квартиры, а соответственно, с связи с тем, что ее право собственности не признают, эффективным способом защиты своего права в этом случае является признание права собственности на основании ст.392 Гражданского Кодекса Украины. А суть данной статьи в том, что собственник имущества может предъявить иск о признании своего права собственности, если это право оспаривается или не признается другим лицом, а также в случае утраты им документа, удостоверяющего его право собственности.
ВСУ также сделал акцент на том, что виндикация (истребовании имущества из чужого незаконного владения) в данном случае не будет надлежащим способом защиты нарушенного права, так как иск об истребовании имущества предъявляется собственником к владельцу спорного имущества. А учитывая, что в случае получения права собственности на построенное недвижимое имущество, инвестор приобретает первичное право собственности – соответственно, становится первым собственником и до него ни у кого не могло быть права собственности на данный объект — виндикация не может быть применена.
ВСУ также отметил специфичную особенность права собственности в случае инвестирования в объект строительства — когда инвестор является первым собственником по договору купли-продажи имущественных прав на данную недвижимость, которая уже существует, однако правовые признаки объекта гражданских прав получает только после государственной регистрации.
В связи с неоднозначностью судебной практики по данному вопросу и необходимостью сформировать единую судебную практику по применению положений статьи 392 ГК Украины при рассмотрении дел по аналогичному вопросу, данное дело было передано в Большую Палату Верховного Суда.
Таким образом, принятие решения по данному проблемному вопросу в пользу инвестора и закрепление такого подхода в качестве единой судебной практики, несомненно, предоставило эффективные инструменты для урегулирования спорных ситуаций с застройщиками и позволит инвестору быть более защищенным в дальнейшем.