ДОГОВОР ИПОТЕКИ МОЖНО ПРИЗНАТЬ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ

 

По мере попыток выстроить справедливые и честные отношения между банком и потребителем финансовых услуг, а также по мере принятия новых законодательных актов, которые вводят ограничения и обязательства для участников рынка предоставления финансовых услуг, эти участники пытаются обойти некоторые ограничения другим путем, а пункты их договоров становятся все более изощренными.

 

Однако бывает и так, что ограничения пытается обойти не только банк. А и потребитель его услуг.

И ограничения, которые ему установил банк.

 

Так, истец обратился в суд с просьбой признать недействительными 3 пункта ипотечного договора, в которых речь идет о передаче в ипотеку имущественных прав на квартиру в доме, который находился в процессе строительства. То есть, квартиры еще не существовало, но она должна была появиться по факту окончания строительства многоквартирного дома. А лицо, которое внесло инвестицию в строительство этого дома, и соответственно, должно было получить данную квартиру в нем, и передало имущественные права на данную квартиру по договору ипотеки. В свою очередь, данный договор ипотеки служил обеспечением выполнения кредитного договора данного лица (заемщика), по которому он получил от банка денежный кредит.

 

Через месяц после этого, в 2008 году, заемщик отступил свое право требования на данную «будущую» квартиру, которую должен был получить по договору, заключенному между ним и застройщиком, в пользу другого лица. Однако в этот же день данное другое лицо также переступило свое право требования на данную квартиру, но уже истцу. Истец, в свою очередь, принял квартиру по факту завершения строительства и в 2009 году зарегистрировал право собственности на нее, а в 2016 году узнал, что имущественные права на данную квартиру были в 2008 году переданы банку по ипотечному договору, заключенному между банком и заемщиком (с которым истец не был знаком). Кроме этого, оказалось, что в 2011 году банк поставил запрет на отчуждение данной квартиры и внес запись о государственной регистрации ипотек (спустя 3 года после заключения ипотечного договора).

 

В связи с чем, истец и просил признать договор ипотеки частично недействительным – именно в тех пунктах, где указывалось, что имущественные права на данную квартиру были переданы банку, а также снять запрет на отчуждение квартиры, исключить из Государственного реестра ипотек запись об отягощении ее ипотекой и запись о регистрации за банком права собственности на указанную квартиру.

 

Как отметил суд, на момент заключения спорного договора ипотеки статья 5 Закона Украины «Об ипотеке» не определяла имущественные права как предмет ипотеки.

 

Имущественные права на объект незавершенного строительства были отнесены к предмету ипотеки уже позднее — Законом Украины от 25 декабря 2008 года.

А в соответствии со ст.190 Гражданского Кодекса Украины, имуществом является вещь, совокупность вещей, а также имущественные права и обязанности. В свою очередь, имущественные права являются непотребляемой вещью и определяются как вещные права.

 

При этом, имущественные права на недвижимость, которая находится в процессе строительства, не являются правом собственности, поскольку объект строительства еще не существует, а соответственно, не существовал и на момент заключения договора ипотеки, в связи с чем не могло существовать и права собственности на него.

 

Из чего следует, что при заключении договора ипотеки были нарушены положения ст. 5 Закона Украины «Об ипотеке» в редакции, которая действовала на момент заключения указанного договора ипотеки, поскольку имущественные права на отдельные помещения в жилом доме не могли быть предметом ипотеки. А предметом данного договора могла быть только та недвижимость, которая уже существовала на момент заключения указанного договора.

 

Как итог, суд признал недействительными не только три пункта ипотечного договора, как просил истец, но и весь ипотечный договор. В связи с чем, адвокат истца даже обратился в суд с просьбой разъяснить данное решение, которое действительно наводит на размышления о некоторых объяснениях суда и о том, какие же правовые последствия оно создало для банка и заемщика, которые в 2008 году заключили оспоренный ипотечный договор. Однако, безусловно, это победа для истца и пример правильной и успешной линии защиты.