Главная страница » Адвокат по недвижимости в суде.

Адвокат по недвижимости в суде.

Адвокат по недвижимости в суде. Введение в правовую базу.

Владение недвижимостью.

Иностранные и украинские инвесторы часто приобретают и владеют недвижимостью в Украине. В отличие от договорной аренды, которая также часто используется для структурирования инвестиций на срок до 50 лет, собственник обладает полным набором полномочий не только по владению и пользованию, но и по распоряжению имуществом.

Некоторые исторические формы владения и пользования имуществом до сих пор встречаются на практике, такие как право постоянного пользования, полное коммерческое владение и оперативное управление. Они предназначены для государственных предприятий, но иногда случаются и с уже приватизированными предприятиями. Их следует отличать от права собственности. Поскольку обладатели этих прав формально не имеют права распоряжаться имуществом, а иногда и сдавать его в аренду, или должны следовать для этого определенной процедуре, включение целевого имущества, находящегося под таким правом, в инвестиционную структуру, как правило, требует дополнительных соображений. 

Адвокат по недвижимости в суде

Адвокат по недвижимости в суде

Законодательство Украины различает землю и другое недвижимое имущество, которое находится на земле, например, здания, помещения, квартиры и жилые дома. Право собственности на землю обычно существует независимо от права собственности на расположенное на ней недвижимое имущество. Если собственники разные, у них возникают взаимные обязательства, часть из которых вытекает из закона, но может быть четко определена только договором. Покупатель недвижимости обычно получает то же право собственности на землю, что и прежний владелец; с последними изменениями в законодательстве теперь требуется мало усилий для формализации этого титула и его регистрации.

Право собственности на землю само по себе не включает каких-либо прав на недра, которые обычно могли бы представлять интерес для инвесторов.

Помимо частной собственности физических и юридических лиц, органы государственной власти и органы местного самоуправления осуществляют полномочия соответственно в отношении имущества, находящегося в государственной собственности, и имущества, принадлежащего территориальным громадам. Украина также принимает меры по ликвидации остатков коллективного типа собственности, который исторически понимался как осуществляемый трудовыми коллективами предприятий и до сих пор имеет место на практике.

Украинские юридические и физические лица могут свободно владеть недвижимостью в Украине. Иностранные физические и юридические лица могут владеть недвижимостью в Украине с некоторыми ограничениями, например, право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Два или более физических или юридических лица могут одновременно владеть одним и тем же недвижимым имуществом. Доли сособственников в недвижимом имуществе могут определяться долей в общей площади недвижимого имущества. Совладельцы могут договориться об определении своих долей в имуществе, чтобы стать единоличными владельцами различных частей недвижимого имущества, если эти части могут фактически составлять действительное недвижимое имущество.

Когда участвует частное лицо, а частная собственность зарегистрирована на это лицо, она может находиться в совместной собственности с нынешним или бывшим супругом, поэтому для распоряжения имуществом требуется согласие супруга. Это владение происходит в результате семейного положения, и никакие доли не предопределены.

Как частный случай совместной собственности собственники жилых квартир и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме являются сособственниками всех помещений общего пользования, конструктивных элементов и сетей здания. Такие владельцы создают союзы или нанимают профессиональную организацию для управления этим имуществом.

Система регистрации.

Согласно украинскому законодательству право собственности на недвижимое имущество возникает и действует только после его государственной регистрации в Государственном реестре прав собственности на недвижимое имущество (Реестр прав), который ведется в электронной форме. Право собственности на недвижимое имущество подтверждается наличием записи о нем в Реестре прав. Выписку из Реестра прав можно получить в электронном виде через онлайн-сервис Минюста. В то время как любой может получить выписку о любой недвижимости, органы, которым может потребоваться эта информация, имеют специальный доступ. Все документы, являющиеся основанием для регистрации, сканируются и могут быть проверены властями в случае расследования, даже если они не являются общедоступными. Общедоступность информации в Реестре прав способствует прозрачности и защищает от мошенничества и коррупции.

Регистрация права собственности на недвижимое имущество в Реестре прав может осуществляться государственным или частным нотариусом либо государственным регистратором, нанятым и предоставленным государственными или муниципальными органами. Регистрационный сбор варьируется в зависимости от времени регистрации, которое запрашивает заявитель, и может составлять от двух часов до пяти рабочих дней.

Права собственности, оформленные до 2013 года, когда был введен Реестр прав, и не подвергшиеся каким-либо сделкам позже, могут по-прежнему отсутствовать в Реестре прав. Эти названия признаются, если они были зарегистрированы в соответствии с законами, которые регулировали их регистрацию в то время. Правообладатель может зарегистрировать их в Реестре прав по запросу, или нотариус зарегистрирует их в Реестре прав при нотариальном удостоверении любого соглашения в отношении такого недвижимого имущества.

Выбор закона.

Права на недвижимость в Украине регулируются законодательством Украины. Это касается объема права собственности или иного права, а также порядка регистрации этого права. Стороны подписывают договоры в отношении недвижимого имущества у нотариуса в Украине, который обычно также обеспечивает государственную регистрацию права собственности на него. Это означает, что договор должен регулироваться законодательством Украины. Если стороны имеют договоренности, регулируемые иностранным законодательством, они обычно излагаются в другом соглашении. Для обеспечения исполнения этих договоренностей в соответствии с законодательством Украины может быть заключен отдельный договор залога имущества.

Владение недвижимостью.

Планирование.

Территориальное планирование осуществляется на государственном, региональном и местном уровнях соответствующими органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Инструментом государственного регулирования территориального планирования является градостроительная документация на бумажных и электронных носителях, которая подразделяется на документацию государственного, регионального и местного уровней.

Территориальное планирование на местном уровне осуществляется путем разработки и утверждения генеральных планов населенных пунктов, планов районирования и детальных планов территории.

Генеральный план поселения является основным видом градостроительной документации на местном уровне и определяет основные решения по застройке, планировке, застройке и иному использованию территории поселения.

План зонирования (районирование) разрабатывается на основании и в составе генерального плана населенного пункта или комплексного плана территориального развития. Он определяет условия и ограничения использования земель для городских нужд в пределах определенных зон, устанавливает функциональное назначение и требования к застройке и благоустройству.

Детальный план территории уточняет положения генерального плана поселения и определяет планировочную организацию и застройку территории. Для населенных пунктов с населением до 50 000 человек общие планы могут быть объединены с детальными планами всей территории этих населенных пунктов. В рамках детального плана территории также разрабатывается землеустроительный проект.

План зонирования территории и детальный план территории как второстепенный по отношению к генеральному плану вид градостроительной документации экспертизе не подлежат.