АДВОКАТ ПО ЖИЛИЩНЫМ ВОПРОСАМ

Многие граждане Украины по-разному решают свои жилищные проблемы – кто покупает жилье за свои деньги, кто пользуется государственными программами льготного кредитования. Другие граждане получают жилые помещения из-за пребывания в квартирной очереди, проживания в общежитиях, получения служебного жилья. При получении жилья и отсутствии законодательных препятствий граждане имеют право на приватизацию такого жилья. Вместе с тем, из-за бюрократических и законодательных преград, противоправных действий органов государственной власти и местного самоуправления, незаконных действий других граждан, вынуждены разрешать жилищные споры в суде.

Основные жилищные споры. что решаются судами:

-споры по взятию, пребыванию и снятию с квартирной очереди;

-Вселения и выселения из жилого помещения;

-признание права пользования жилым помещением;

-признание ордера на жилое помещение недействительным;

-определение порядка пользования жилым помещением;

-споры по пользованию общежитием;

-определение порядка пользования жилым помещением;

-снятие статуса служебного с жилого помещения;

утрата лицом права пользования жилым помещением;

-споры по защите жилищных прав военнослужащих;

-Споры по приватизации жилого помещения – обжалование отказа приватизации, отмена незаконной приватизации.

Как защитить свои жилищные права? Как правильно составить иск для разрешения жилищного спора? Как составить отзыв на исковое заявление при получении иска по жилищному спору?

При решении жилищно-спорного вопроса судом будет применяться Жилищный Кодекс, законы регулирующие жилищные вопросы (например, «О приватизации государственного жилищного фонда») и различные Порядки и правила, содержащие нормы регулирования жилищных вопросов (например, по взятию, пребыванию и снятию с квартирного учета).

Адвокат по жилищным спорам поможет защитить Ваши жилищные права и решить судебное дело в Вашу пользу.

УСЛУГИ АДВОКАТА ПО ЖИЛИЩНЫМ СПОРАМ:

Устная и письменная консультация по жилищным спорам, анализ возникшей ситуации и разработка стратегии их решения в пользу клиента;
Сбор доказательной базы и подготовка необходимых процессуальных документов – адвокатского запроса, заявления, жалобы, иска, отзыва на иск, возражения, письменных объяснений, ходатайств и т.п.;
Представительство клиента в судах всех инстанций в целях защиты его интересов в жилищных спорах;
Обжалование судебных решений по делам по жилым спорам, вынесенным не в пользу клиента, в Апелляционный и Верховный Суд;
Правовая помощь на стадии исполнительного производства.

ПРАВОВЫЕ ПОЗИЦИИ СУДОВ В ДЕЛАХ

ПО ЖИЛИЩНЫМ СПОРАМ

Порядок владения и пользования жильем нанимателем и лицами, постоянно проживающими вместе с ним, определяется по договоренности между ними, а в случае спора – устанавливается по решению суда.

Если общая собственность помещения отсутствует и спор не спор о разделе квартиры, а предписания ст. 816 ГКУ (порядок владения и пользования наемным жильем) не предусматривают каких-либо ограничений реализации права нанимателя и лиц, постоянно проживающих вместе с ним, на определение порядка пользования жилым помещением и не связывают с площадью предоставленного в аренду жилого помещения.

Верховным Судом 24.07.2025 оставлено по-прежнему решение суда первой инстанции о частичном удовлетворении иска Лицо 1 к Личности 2-6 и определен пордок пользования квартирой: выделено в пользование Истец жилую комнату № 6 площадью 10,3 кв. м., а в пользование ответчиков жилые комнаты № 8 площадью 10,8 кв. м и №7 площадью 12,6 кв. м, балкон №9 площадью 0,9 кв.м; оставлен в общем пользовании коридор площадью 8,1 кв. м, уборную площадью 1,0 кв. м, ванная комната площадью 2,2 кв. м, кухню площадью 5,4 кв. м и кладовую площадью 0,3 кв. м. Решен вопрос о распределении судебных издержек.

Пересматривая данное дело ключевым вопросом ВС было: есть ли основания для определения порядка пользования жилым помещением способом, предложенным истцом?

ВС отметил, что решением суда первой инстанции по другому делу в удовлетворении иска Личность 2, Личность 3, Личность 5 к Личность 1 о признании лица утратившим право пользования жилым помещением и снятие с регистрации отказано. Этим решением установлено, что Лицо 1 имеет право проживать в спорной квартире как член семьи съемщика квартиры Лицо 7. Другим решением районного суда устранено Лицо 1 препятствия в пользовании квартирой и вселено в эту квартиру. Однако, это решение фактически не выполнено, поскольку ответчики заняли всю спорную квартиру и препятствовали ей пользоваться.

ВС согласился с судом первой инстанции, выделяя в пользование ответчиков комнаты площадью 10,8 кв. м и 12,6 кв. м и балкон площадью 0,9 кв. м, исходил из того, что ответчики фактически являются одной семьей, а Лицо 5 и Лицо 6 проживают за границей и приезжают только несколько раз в год. При этом ВС согласился с тем, что другого варианта определения порядка использования квартиры с обеспечением равных условий всех зарегистрированных лиц фактически не существует.

Доводы Ответчиков о том, что площадь комнат, которые истец просит им выделить, значительно меньше идеальной доли, и такое уменьшение будет существенно влиять на права и интересы сторон, а доля истца значительно больше идеальной, ВС, как и суд первой инстанции отклонил, поскольку в судебном решении он не определял доли сторон в спорном, использование им.

С учетом установленных обстоятельств общая собственность отсутствует и соответственно этот спор не является спором о разделе квартиры, а предписания ст. 816 ГКУ (порядок владения и пользования наемным жильем) не предусматривают каких-либо ограничений реализации права нанимателя и лиц, постоянно проживающих вместе с ним, на определение порядка пользования жилым помещением и не связывают с площадью предоставленного в аренду жилого помещения (аналогичное заключение ОП ВС в постановлении от 19.02.2024).

Пунктом 3 Порядка №1081 установлено, что военнослужащим, имеющим выслугу на военной службе 20 лет и старше, и членам их семей предоставляется жилье для постоянного проживания.

Военнослужащие, состоящие на учете при увольнении с военной службы в запас или в отставку по возрасту, состоянию здоровья, а также в связи с сокращением штатов или проведением других организационных мероприятий, в случае невозможности использования на военной службе остаются на учете в воинской части до получения жилья из государственного жилищного фонда и квартирно-эксплуатационном органе и пользуются правом внеочередного получения жилья (пункт 29 Порядка №1081).

Постановлением суда апелляционной инстанции от 01.02.2024 оставлено по-прежнему решение первой инстанции об удовлетворении иска Лицо 1 к Воинской части (ВЧ) о признании противоправным действия о принятии решения о снятии Лицо 1 с учета лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий; отмена решения жилищной комиссии ВЧ в части снятия с учета лиц снятия его с учета лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий; обязательство жилищной комиссии ВЧ восстановить Лицо 1 на учете лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в общую очередь с 30.04.2009 и в первую очередь с 27.09.2019.

Суд апелляционной инстанции указал, что военнослужащим, имеющим выслугу на военной службе 20 лет и больше, и членам их семей предоставляются жилые помещения для постоянного проживания или по их желанию денежная компенсация за принадлежащее им для получения жилого помещения. Такие жилые помещения или денежная компенсация предоставляются им один раз в течение всего времени прохождения военной службы при условии, что ими не было использовано право на безвозмездную приватизацию жилья, с учетом особенностей, определенных пунктом 10 настоящей статьи (абз. 4 п. 1 ст. 12 Закона «О социальной и правовой защите военнослужащих и членов их семей»).

Абзацем 1 п. 9 Закона № 2011-ХІІ установлено, что военнослужащие, состоящие на учете граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, при увольнении с воинской службы в запас или в отставку по возрасту, состоянию здоровья, а также в связи с сокращением штатов или проведением других организационных мероприятий, в случае невозможности использования получение жилья из государственного жилищного фонда или по их желанию денежной компенсации за принадлежащее им для получения жилого помещения, а в случае его расформирования в военных комиссариатах и квартирно-эксплуатационных частях районов и пользуются правом внеочередного получения жилья.

Пунктом 3 Порядка №1081 установлено, что военнослужащим, имеющим выслугу на военной службе 20 лет и старше, и членам их семей предоставляется жилье для жительства. Обеспечение военнослужащих и членов их семей жильем для постоянного проживания осуществляется путем предоставления один раз в течение всего времени прохождения военной службы жилья вновь построенного, исключенного из числа служебного, освобожденного или приобретенного у физических или юридических лиц, предоставления кредита для сооружения (покупки) жилья.

Пунктом 30 Порядка №1081 определены случаи, при которых военнослужащие снимаются с учета, а именно: – улучшение жилищных условий, в результате чего отпала потребность в предоставлении жилья; – осуждение военнослужащего к лишению свободы на срок свыше шести месяцев, кроме условного осуждения; военнослужащим; – представление сведений, не соответствующих действительности, но послужившие основанием для зачисления на учет; – в других случаях, предусмотренных законодательством.

Учитывая, что истец имеет право улучшения жилищных условий и отсутствие, предусмотренных пунктом 30 Порядка №1081, оснований снятия его с учета, суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции об удовлетворении иска.

Единственным основанием для вселения на предоставленную жилую площадь в общежитии является ордер, который может быть выдан только на свободное жилое помещение.

Лицо после получения квартиры и прекращения трудовых взаимоотношений с Государственным предприятием теряет правовые основания получения жилья, в частности, комнаты в общежитии.

Лицо 1 обратился в суд с иском к Строительному управлению Государственного управления делами (БУ ГУД), Объединенному профсоюзному комитету БУ ГУД, Государственному предприятию, Райгосадминистрации о защите права на получение жилого помещения, мотивировав того, что с 1984 года по 2008 год был работником БУ ГУД, а с работником БУ ГУД, С 1984 года находится в квартирной очереди предприятий ГУД, а с 1989 года на основании протокольного решения и ведомственного ордера зарегистрирован и проживает в ведомственном общежитии, которое находится в оперативном управлении ГУД и в хозяйственном предании БУ ГУД.

Однако, после технического переобледенения общежития и перераспределении комнат ему было отказано в выделении комнат, предоставленных в нарушение очередности, лицам, которые не имели право (Лицо 2, Лицо 3).

Верховным Судом 08.01.2025 оставлено в силе решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска о признании незаконными решения, в части предоставления комнат и ордеров на комнаты Лицо 6, Лицо 3, Лицо 4 , отменить эти ордера; признать незаконным отказ в предоставлении Истцу комнаты и ордера на комнату в общежитии по адресу: АДРЕС_1 ; обязать Райгосадминистрацию предоставить Истцу комнату и выдать ордер на комнату в общежитии.

Судебные решения мотивированы тем, что статьей 9 ЖКУ предусмотрено, что граждане имеют право на получение в бессрочное пользование в установленном порядке жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда или на получение по их желанию денежной компенсации за положенное им для получения жилое помещение для категорий граждан, определенных законом, или в домах ЖСК.

Единственным основанием для вселения на предоставленную жилую площадь в общежитии есть ордер, который может быть выдан только на свободное жилое помещение.

Согласно ст. 37 ЖКУ учет нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, работающих на предприятиях, в учреждениях, организациях, имеющих жилищный фонд и ведущих жилищное строительство или участвующих в жилищном строительстве, осуществляется по месту работы, а по их желанию – также и по месту жительства.

Согласно чч. 1, 4 ст. 43 ЖКУ гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилые помещения предоставляются в порядке очередности. Очередность предоставления жилых помещений определяется по времени взятия на учет (включение в списки лиц, пользующихся правом первоочередного получения жилых помещений). Граждане, имеющие право на внеочередное получение жилых помещений, включаются в список.

Установлено, что истец не состоит на учете лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, пока квартирный учет в БУ ГУД не ведется.

ВС согласился с выводом суда первой инстанции о том, что истец после получения квартиры и прекращения трудовых взаимоотношений с БУ ГУД потерял правовые основания для получения жилья, то есть комнаты в общежитии.

Наличие или отсутствие регистрации само по себе не может быть основанием для признания права пользования жилым помещением за лицом, проживающим там или вселившимся туда как член семьи нанимателя помещения, или же для отказа ему в этом.

Отсутствие письменного согласия членов семьи нанимателя на вселение само по себе не свидетельствует о том, что вселившиеся лица не получили права пользования жилым помещением, если по обстоятельствам дела бесспорно установлено, что они выражали такое согласие.

Лицо 1 обратилось в суд с иском в Райадминистрацию о признании признания за ним правом пользования спорной квартирой, обязательства заключить с ним договор найма жилья и переоформить на его имя лицевой счет. В иске отмечала, что его отцу (лицо 2) на семью из трех лиц выдан ордер от 10.04.1987 на право занятия трех комнат, общей площадью 39,47 кв. м, в отдельной квартире. Истец является членом семьи нанимателя со времени вселения 01.07.1987 в спорную квартиру там проживает с семьей, выполняет все обязанности нанимателя этого жилья и другого жилья у нее нет.

Верховным Судом 26.02.2025 оставлено по-прежнему постановление суда апелляционной инстанции о частичном удовлетворении иска: признано Лицом 1 право пользования спорной квартирой.

ВС отметил, что наличие или отсутствие регистрации сама по себе не может быть основанием для признания права пользования жилым помещением за лицом, которое там проживало или вселилось туда как член семьи нанимателя помещения, или же для отказа ему в этом. Отсутствие письменного согласия членов семьи нанимателя на вселение само по себе не свидетельствует о том, что вселившиеся лица не получили права пользования жилым помещением, если по обстоятельствам дела бесспорно установлено, что они выражали такое согласие.

Статьей 107 ЖКУ определено, что в случае выбытия нанимателя и членов его семьи договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выбытия. Если из жилого помещения выбывает не вся семья, то договор найма жилого помещения не расторгается, а выбывший член семьи теряет право пользования этим жилым помещением со дня выбытия.

Установлено, что Лицо 1 было вселено в спорную квартиру как член семьи нанимателя, было указано в ордере на вселение, и приобрело равное с другими членами семьи право пользования жилым помещением. С 1987 года была зарегистрирована по спорному адресу и проживала в спорной квартире, а другого недвижимого имущества у истца нет.

Факт постоянного проживания истца в спорной квартире подтверждается актом фактическое проживание Лицо 1, согласно которому истец с июля 1987 года фактически (непрерывно) проживает в спорной квартире, как и свидетельскими показаниями.

Таким образом, ВС согласился с заключением суда апелляционной инстанции о том, что истец была вселена в спорную квартиру как член семьи нанимателя, была указана в ордере на вселение, и приобрела равное с другими членами семьи право пользования жилым помещением. Сам по себе факт регистрации по другому месту не опровергает этого.

При этом ВС не учел доводы кассационной жалобы о том, что истец потеряла право пользования спорной квартирой с момента регистрации по новому адресу (с 12 октября 2004 года), поскольку само по себе отсутствие регистрации в квартире не опровергает факт проживания истца в этом объекте. Кроме того, ВС отметил, что отсутствие регистрации само по себе не может являться основанием для отказа в признании права пользования жилым помещением за лицом, которое там проживало и вселилось туда как член семьи нанимателя помещения

5.Служебные жилые помещения предназначены для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи него. Жилое помещение включается в число служебных решений исполнительного комитета районного, городского, районного в городе совета народных депутатов.

Не может быть выселен из служебного помещения семьи военнослужащих; лиц, уволенных в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации или по сокращению численности или штата работников; лиц, проработавших на предприятии, в учреждении, организации, предоставившие им служебное жилое помещение, не менее десяти лет.

Даже если законное право на занятие помещения прекращено, лицо вправе иметь возможность, чтобы соразмерность мероприятия была определена независимым судом в свете соответствующих принципов статьи 8 Конвенции. Выселение лица из жилья без предоставления другого жилого помещения возможно при условии, что такое вмешательство в право лица на уважение жилья предусмотрено законом, преследует легитимную цель, определенную в пункте 2 статьи 8 Конвенции, и необходимо в демократическом обществе.

Национальный университет обороны Украины обратился в суд с иском к Лицу 1, Лицу 2 о выселении ответчиков из комнаты № 522 общежития, расположенного в военном городке, без предоставления другого жилого помещения, по мотивам того, что Ответчики без достаточных на то правовых оснований заняли спорную комнату № 522.

Верховный Суд 09.04.2025 оставил решение судов предыдущих инстанций об отказе в удовлетворении без изменений, отметив, что в соответствии со ст.118 ЖКУ служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи него. Жилое помещение включается в число служебных решений исполнительного комитета районного, городского, районного в городе совета народных депутатов. Под служебные жилые помещения выделяются обычно отдельные квартиры. Для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или обучения могут использоваться общежития (ч. 1 ст. 127 ЖКУ).

В то же время, в ст. 124 ЖКП предусмотрено, что рабочие и служащие, прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией, подлежат выселению из служебного жилого помещения со всеми проживающими лицами без предоставления другого жилого помещения.

В ст. 125 ЖКП определен перечень лиц, которые не могут быть выдворены из служебного жилья в случаях, предусмотренных ст. 124 ЖКП, без предоставления другого жилого помещения. В частности, не могут быть выселены семьи военнослужащих; лиц, уволенных в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации или по сокращению численности или штата работников; лиц, проработавших на предприятии, в учреждении, организации, предоставившие им служебное жилое помещение, не менее десяти лет.

Таким образом, не может быть выселен без предоставления другого жилого помещения в случаях, указанных в ст. 124 ЖКУ, в частности, семьи лиц, находившихся на военной службе или работавших в системе Вооруженных Сил Украины не менее десяти лет.

Верховный Суд обратил внимание, что потеря жилья является самой крайней формой вмешательства в право уважения к жилью. Концепция «жилья» имеет первостепенное значение для личности человека, самоопределения, физической и нравственной целостности, поддержки взаимоотношений с другими, установившегося и безопасного места в обществе. Учитывая, что выселение является серьезным вмешательством в право человека на уважение его жилья, Суд придает особое значение процессуальным гарантиям, предоставленным лицу в процессе принятия решения. В частности, даже если законное право на занятие помещения прекращено, лицо вправе иметь возможность, чтобы соразмерность мероприятия была определена независимым судом в свете соответствующих принципов статьи 8 Конвенции.

Следовательно, выселение лица из жилья без предоставления другого жилого помещения возможно при условии, что такое вмешательство в право лица на уважение жилья предусмотрено законом, преследует легитимную цель, определенную в пункте 2 статьи 8 Конвенции, и необходимо в демократическом обществе.

Установлено, что Лицо 1 вместе с членами своей семьи в мае 2002 года был заселен в спорную комнату в общежитии, в которой они проживают все время, а также учитывая, что с 19 февраля 2003 года ответчик вместе с членами своей семьи находится на квартирном учете в ЖК гарнизона города Киева, во время прохождения выслугу лет в Вооруженных Силах Украины свыше 23 лет, уволенный в запас с военной службы приказом Министерства обороны Украины от 16 декабря 2002 г. № 1134 по подпункту «б» пункта 67 Положения о прохождении военной службы лицами офицерского состава (по состоянию здоровья).

Следовательно, ВС согласился с судами предыдущих инстанций об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

Право на приватизацию жилых помещений в общежитии с использованием жилищных чеков получают граждане Украины, на законных основаниях проживающих в них. Каждый гражданин Украины имеет право приватизировать занимаемое им жилье безвозмездно в пределах нарицательной стоимости жилого чека или с частичной доплатой один раз.

Если субъект властных полномочий использовал предоставленное ему законом право на принятие определенного решения по результатам рассмотрения обращения лица, но последнее признано судом противоправным ввиду его несоответствия действующему законодательству, при этом субъектом обращения соблюдены все определенные законом условия, то суд вправе обязать субъекта властных квартир.

Лицо 1 обратился в суд с иском к Государственному предприятию об обязательстве провести приватизацию квартиры и передать ее в собственность по мотивам того, что он с 01.02.2001 работал в ГП на основании контракта, условиями которого предусматривалось обеспечение его жильем с правом последующей приватизации. В соответствии с судебным решением признано за ним право на приватизацию квартиры и признано неправомерным отказ ГП относительно передачи ему в частную собственность квартиры. Однако ответчик не предпринимает никаких действий, направленных на принятие решения об удовлетворении заявления истца о приватизации занимаемой им квартиры.

Верховным Судом 30.04.2025 оставлено по-прежнему решение суда первой инстанции о частичном удовлетворении иска: обязано ГП провести приватизацию квартиры.

ВС отметил, что способ защиты права или интереса должен быть таким, чтобы у истца не возникала необходимость повторного обращения в суд.

Установлено, что правовые основания для занятия Лицо 1 спорного помещения и использования им своего права на его приватизацию уже были предметом судебного разбирательства по иску Лица 1 к ГП о признании права на приватизацию квартиры и обязательства совершить определенные действия, решением по которому признано неправомерным отказ частного лица этой квартиры.

При этом в постановлении Верховный Суд согласился с выводами судов предыдущих инстанций о том, что право Лицо 1 на приватизацию квартиры должно быть защищено, учитывая, что последний по законным основаниям с разрешения и по инициативе ответчика зарегистрирован и проживает в спорной однокомнатной квартире с 2001 года.

Также установлено, что дом, в котором находится спорная квартира, занимаемая Истецом, находится в хозяйственном ведении ГП и из государственной собственности в коммунальную не передавалась. То есть решение вопроса о приватизации квартиры относится к компетенции ГП. Спорная квартира исключена из числа служебных, относится к объектам приватизации, список которых определен ч. 1 ст. 2 Закона “О приватизации государственного жилищного фонда” и не входит в перечень объектов, не подлежащих приватизации, предусмотренного ч. 2 ст. 2 настоящего Закона.

Согласно ч. 4 ст. 82 ГПКУ обстоятельства, установленные решением суда по хозяйственному, гражданскому или административному делу, вступившему в законную силу, не доказываются при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица или лицо, в отношении которого установлены эти обстоятельства, если иное не установлено законом.

Согласно чч. 4, 5 ст. 5 Закона «О привтизации государственного жилищного фонда» право на приватизацию квартир (домов) государственного жилищного фонда с использованием жилищных чеков получают граждане Украины, постоянно проживающие в этих квартирах (домах) или состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий до введения в действие настоящего Закона.

Право на приватизацию жилых помещений в общежитии с использованием жилищных чеков получают граждане Украины, на законных основаниях проживающие в них. Каждый гражданин Украины имеет право приватизировать занимаемое им жилье безвозмездно в пределах нарицательной стоимости жилого чека или с частичной доплатой один раз.

В ч. 10 ст. 8 указанного Закона закреплено, что органы приватизации, органы местного самоуправления не имеют права отказать жильцам квартир (домов), жилых помещений в общежитиях в приватизации занимаемого ими жилья, кроме случаев, предусмотренных законом, перечень которых четко определен в законодательстве и исчерпывающий. В частности: отсутствие у лица права на приватизацию (ч. 2 ст. 1 Закона «Об обеспечении реализации жилищных прав жильцов общежитий»); запрещение приватизировать конкретное помещение (ч. 4 ст. 1 настоящего Закона); ч. 2 ст. 2 Закона “О приватизации государственного жилищного фонда”).

Верховный Суд также замечал, что если субъект властных полномочий использовал предоставленное ему законом право на принятие определенного решения по результатам рассмотрения обращения лица, но последнее признано судом противоправным ввиду его несоответствия действующему законодательству, при этом субъектом обращения соблюдено все определенные законом условия, то суд вправе. решение.

По таким основаниям ВС согласился с решением суда первой инстанции о наличии оснований о частичном удовлетворении иска.