АДВОКАТ ПО ПРАВУ СОБСТВЕННОСТИ
Заключение инвестиционных договоров в приобретение недвижимости, юридические недостатки в заключенных договорах на приобретение имущества, иски о истребовании имущества и признании договоров недействительными, признание приватизации недействительной – далеко не полный перечень правовых проблем, когда владелец имущества может получить претензию относительно своего права собственности.
К этому же можно отнести случаи, когда третьи лица имели преимущественное право на приобретение имущества – это касается права совладельцев на приобретение доли у совладельцев и права арендаторов на преимущественное право покупки продаваемого имущества. Могут также подаваться иски о признании права собственности к владельцу, если продавец имущества имел спорное право по отчуждению имущества. При купле-продаже земельных участков, которые ранее относились к коммунальной собственности, возможны иски прокуратуры о возвращении земельных участков. При рассмотрении таких дел главное установить наличие добросовестного поведения приобретателя имущества, которое констатировало Верховный Суд в своих решениях.
Чем нужно аргументировать свою позицию при получении иска? Если суд принял решение относительно Вас, чем обосновать апелляционную жалобу? Что следует излагать в кассационной жалобе для подачи в Верховный Суд и что такое правовая проблема? Эти и другие вопросы поможет решить для Клиента адвокат по спорам по праву собственности.
УСЛУГИ АДВОКАТА ПО СПОРАМ ПО ПРАВУ СОБСТВЕННОСТИ:
- Устная и письменная консультация по правам собственности, анализ возникшей ситуации и перспектив возможных будущих судебных процессов;
- Сбор доказательной базы и подготовка необходимых процессуальных документов – адвокатский запрос, иск, отзыв на иск, отрицание письменные объяснения, ходатайства и т.д.;
- Представительство клиента в судах всех инстанций с целью защиты его интересов в судебных процессах по спору о праве собственности;
- Обжалование судебных решений по спорам о праве собственности, вынесенных в пользу клиента в Апелляционный и Верховный Суд.
ПРАВОВЫЕ ПОЗИЦИИ СУДОВ В ДЕЛАХ
ПО СПОРАМ ПО ПРАВУ СОБСТВЕННОСТИ
- При создании одного предприятия в другое к только что созданньому предприятию переходят все имущественные права и обязанности бывшего предприятия.
Статьей 120 ЗКУ предусмотрен переход права на землю (права собственности или права пользования) в случае приобретения права собственности на недвижимое имущество по гражданско-правовому соглашению именно при наличии соответствующего права у отчуждателя недвижимого имущества, оформленного и зарегистрированного надлежащим образом.
Если предприятие не прекращено, а не реорганизовано, к последнему переходит все права и обязанности. Положения статьи 120 ЗКУ распространяются на спорные правоотношения при приобретении ООО (создано в порядке реорганизации) права на жилой дом, здание или сооружение именно от другого лица, а не от самого себя.
Разрешение споров осуществляется по правилам гражданского или хозяйственного судопроизводства в зависимости от субъектного состава сторон, надлежащим ответчиком у которого должно быть лицо, право или обременение которого зарегистрировано.
Государственный регистратор во время проведения государственной регистрации на основании проверки исчерпывающего перечня документов лишь удостоверяет факт, т.е. выполняет функцию легализации события и обязан выполнить решение суда об отмене государственной регистрации вещного права или его обременения независимо от того, был ли этот регистратор привлечен к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельно.
Прокурор обратился в суд в интересах государства в сельский совет, Сельскохозяйственное ООО, Государственный регистратор о признании незаконным и отменить решение Сельсовета от 10.10.2018; отменить запись о проведенной государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Реестре; обязать СООО вернуть земельный участок.
Решением первой инстанции в удовлетворении отказано. Постановлением апелляционного суда решение первой инстанции отменено и вынесено новое об удовлетворении иска.
Верховным Судом постановление апелляционной инстанции в части удовлетворения исковым требованиям об отмене записи о проведенной государственной регистрации прав на недвижимое имущество в реестре прав на недвижимое имущество отменить и принять в этой части новое решение, которым в иске отказать.
ВС отметил, что совладельцами земли стали 446 граждан, членов КСП.
На основании Указа Президента Указа Президента от 29.01.2001 №62 “О мерах по обеспечению защиты имущественных прав крестьян в процессе реформирования аграрного сектора экономики и Приказа Министерства аграрной политики Украины от 14.03.2001 № 62 “Об утверждении Порядка распределения и использования имущества реорганизованных коллективом сельхоз” 05.09.2007 и протоколом № 1 от 15.09.2007 общего собрания совладельцев бывшего КСП было утверждено выделение имущества в натуре, по структуре, целостным имущественным комплексом ПСП, согласно свидетельствам о праве собственности на имущественный пай от 10.04.2007, 04.09.2007.
Также, согласно протоколу № 1 от 15.09.2007, общим собранием совладельцев бывшего КСП утвержден акт приема-передачи имущества КСП Частному сельскохозяйственному предприятию, то есть к новообразованному НСЛ перешли все активы, права и обязанности КСП.
Согласно свидетельству о праве собственности, на спорном земельном участке находится имущество, зарегистрированное по НСЛ, которое в дальнейшем переименовано на основании решения общего собрания.
Решением Сельского совета от 10.10.2018, спорный земельный участок передан вновь СООО, который за ним зарегистрирован на праве собственности в Реестре.
В то же время, установлено, что решение общего собрания совладельцев КСП от 15.09.2007 и передаточный акт утверждено решением совладельцев ПСП 31.01.2013 и не содержат никаких сведений о вхождении в структуру имущества, переданного от ПСП в СООО ПСП9, право коллективной собственности КСП на которое возникло. удостоверено Государственным актом от 16.02.1996.
При указанных обстоятельствах ВС отметил, что спорный земельный участок, площадью 0,9533 га, является коммунальной собственностью по признаку ее принадлежности к границам населенного пункта села. Кроме того, ВС отметил, что согласно информации из Государственного земельного кадастра о праве собственности и вещных правах на земельный участок от 26.09.2018 в разделе относительно субъекта права собственности указан – Сельский совет, то есть по состоянию на дату принятия спорного решения – 10.10.2018 – был именно орган местного самоуправления.
Установлено, что из содержания свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество и выписок из Государственного реестра прав на недвижимое имущество следует, что основанием приобретения СООО права собственности на указанное недвижимое имущество являются свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество, выданные Государственным регистратором.
Однако, как установлено апелляционным судом, материалы этого дела не содержат доказательств в подтверждение отнесения спорных объектов недвижимого имущества к категориям, определенным указанными положениями Закона Украины “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений”.
Кроме того, из содержания Выписки из технической документации о нормативно денежной оценке спорного земельного участка площадью 0,9533 га, свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество от 22.08.2013, спорные здания столовые, пекарные расположены по месту расположения указанного земельного участка.
По приведенному, апелляционный хозяйственный суд пришел к выводу, что обстоятельства принадлежности зданий столовой и пекарни к спорной земельного участка, общей площадью 0,9533 га установлены хозяйственным судом первой инстанции при отсутствии надлежащих доказательств.
Согласно п. 6 ст.31 Закона “О коллективном сельскохозяйственном предприятии” и ч. 7 ст. 34 Закона «О предприятиях в Украине» при превращении одного предприятия в другое к вновь возникшему предприятию переходят все имущественные права и обязанности бывшего предприятия.
КСП не прекращалось, а было реорганизовано в сентябре 2007 года в СООО ПСП, а в дальнейшем в январе 2016 года на СООО, то есть путем преобразования изменило организационно-правовую форму и существует в настоящее время в форме сельскохозяйственного общества с ограниченной ответственностью.
Следовательно, основания приобретения права собственности на спорные объекты недвижимого имущества – здания конторы, гаражей, столовой и пекарни являются одинаковыми как для СООО, так и для СООО ПСП.
То есть, ВС согласился с судом апелляционной инстанции, который отметил, что положения статьи 120 ЗКУ распространялись бы на спорные правоотношения при приобретении СООО права на жилой дом, здание или сооружение именно от другого лица, а не от самого себя, в результате реорганизации и изменения названия. Впрочем, доказательства наличия условий, изложенных в иске, материалы этого дела не содержат.
По содержанию статьи 120 ЗКУ (в редакции, действующей на время возникновения спорных правоотношений) в случае приобретения права собственности на жилое здание, находящееся в собственности здание или сооружение пользовании другого лица, прекращается право собственности, право пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты. К лицу, которое получило право собственности на жилой дом, здание или сооружение, размещенные на земельном участке, находящемся в собственности другого лица, переходит право собственности на земельный участок или его часть, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения. Если жилой дом, здание или сооружение размещены на находящемся в пользовании земельном участке, то в случае приобретения права собственности на эти объекты к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором они размещены, на тех же условиях и в том же объеме, что были у предыдущего землепользователя.
Следовательно, указанной нормой предусмотрен переход права на землю (права собственности или права пользования) в случае приобретения права собственности на недвижимое имущество по гражданско-правовому соглашению именно при наличии соответствующего права у отчуждателя недвижимого имущества, оформленного и зарегистрированного надлежащим образом.
Вместе с этим, при первичном рассмотрении данного дела Верховный Суд указал о том, что суды предыдущих инстанций не учли и не анализировали, что недвижимое имущество, которое находится на спорном земельном участке, приобретено в результате выкупа имущественных сертификатов. То есть исследованию подлежал вопрос, было ли у физических лиц членов КСП надлежащим образом оформлено и зарегистрировано соответствующее право на такой земельный участок. Впрочем, как установлено судом предыдущей инстанции земельные участки, принадлежавшие КСП на праве коллективной собственности и не подлежащие пайке и на которых расположено надлежащее Ответчику-2 недвижимое имущество так и остались в распоряжении КСП.
Таким образом, у Сельского совета нет оснований, определенных предписаниями ст.120 ЗКУ для передачи спорного земельного участка в собственность Ответчика-2.
Поскольку выяснено, что оспариваемое Прокурором решение Сельского совета от 10.10.2018 противоречит требованиям закона и нарушает право собственности местной территориальной общины на землю, исковые требования о признании его незаконным и отмене основано удовлетворены апелляционным хозяйственным судом. Отсюда как производные обоснованно удовлетворены требования о возвращении спорного земельного участка.
В то же время, ВС отметил, что спор об отмене решения, записи о государственной регистрации вещного права на недвижимое имущество или обременения такого права за другим лицом в Государственном реестре прав на недвижимое имущество является гражданско-правовым. Поэтому решение таких споров осуществляется по правилам гражданского или хозяйственного судопроизводства в зависимости от субъектного состава сторон, где должным ответчиком должно быть лицо, право или обременение которого зарегистрировано. Государственный регистратор во время проведения государственной регистрации на основании проверки исчерпывающего перечня документов лишь свидетельствует о факте, то есть выполняет функцию легализации события.
Исковое требование о признании незаконным и отмене государственной регистрации права собственности не может быть обращено к частному нотариусу, как соответчику. Государственный регистратор обязан выполнить решение суда об отмене государственной регистрации или его обременения независимо от того, был ли этот регистратор привлечен к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельные требования по предмету спора, или не был привлечен.
Следовательно, ВС отказал в исковых требованиях Прокурора об отмене государственной регистрации спорного земельного участка.
- Приобретение права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества, в частности на многоквартирный дом, не приводит к лишению прав собственника земельного участка, на котором он расположен в силу исключения, предусмотренного статьей 377 ГКУ, и не может быть основанием для приобретения права собственности на него с помощью правового механизма, предусмотренного ст. 120 ЗКУ и ст. 377 ГКУ.
ОСМД обратилось в суд к ООО о признании незаконным и отмене свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество от 19.02.2015, выданное ООО на земельный участок площадью 1,4484 га и прекратить право собственности ООО на этот земельный участок, который на день обращения в суд поде.
Верховный Суд, изменив 30.07.2025 мотивировочную часть постановления суда апелляционной инстанции, которой отказано в удовлетворении иска, отметил, что обжалуемое постановление апелляционного суда мотивировано, в частности, тем, что со времени создания ОСМД и перехода права собственности на жилищное и нежилое помещение у многоквартирном доме, в котором расположены многоквартирные жилые дома, прекратилось, а у совладельцев имущества возникло право совместной собственности на этот земельный участок в соответствии с принципом единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания или сооружения в соответствии с положениями ст.ст. 42, 120 ЗКУ, ст. 377 ГКУ, ст.ст. 1, 4, 5 Закона “Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме”.
Вместе с тем в постановлении ВС от 14.07.2021 Верховный Суд, пришел к выводу о том, что обретение права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества, в частности на многоквартирный дом, не приводит к лишению прав собственника земельного участка, на котором он расположен в силу исключения, не предусмотренного статьей 377 ГКУ. механизма, предусмотренного ст. 120 ЗКУ и ст. 377 ГКУ. При этом ч.5 ст. 5 ст. 5 этого Закона предусматривает только передачу ОСМД технической документации, а не право собственности на земельный участок.
Кроме того, ВС отметил невозможность приобретения совладельцами многоквартирного жилого дома права собственности на земельный участок, на котором он расположен, с помощью правового механизма, предусмотренного ст. 120 ЗКУ и ст. 377 ГКУ.
Таким образом, ВС пришел к выводу, что поскольку в исковых требованиях по этому делу следует отказать ввиду отсутствия нарушенного права истца (в частности, в связи с отсутствием оснований считать право собственности ответчика на спорные земельные участки прекратившимся в связи с регистрацией ОСМД), апелляционный суд пришел к удовлетворению по иным основаниям, те, что приведены в этом постановлении.
- Иск о признании права собственности на имущество подается собственником тогда, когда у других лиц возникают сомнения в принадлежности ему этого имущества, когда создается невозможность реализации истцом своего права собственности из-за наличия таких сомнений или потери правоустанавливающих документов. Истцом в иске о признании права собственности может быть любой участник гражданских отношений, который считает себя собственником определенного имущества, однако не может должным образом реализовать свои правомочия в связи с наличием по этому поводу права сомнений или претензий со стороны третьих лиц. Ответчиком в иске о признании права собственности выступает любое лицо, сомневающееся в принадлежности имущества истцу, или не признающее за ним права осуществлять правомочия владения, пользования и распоряжения таким имуществом, или имеет собственный интерес в пределах существующих правоотношений”.
Разрешая спор о признании права собственности на основании статьи 392 ГКУ, следует учитывать, что по содержанию этой нормы права судебное решение не порождает права собственности, а лишь подтверждает имеющееся у истца право собственности, приобретенное ранее на законных основаниях, если ответчик не признает, отрицает или оспаривает его.
Городской совет обратился в суд в Жилищно-строительный кооператив о признании права коммунальной собственности за территориальной общиной города Городского совета на нежилые помещения № 594 общей площадью 104,3 м2 лит. “а(4)” – крыльцо с площадкой, № 595 общей площадью 59,7 м2 лит. “а (8)” – крыльцо, № 596 общей площадью 60,4 м2 лит. “а (5)” – крыльцо, № 597 общей площадью 48,3 м2, лит. “а (6)” – крыльцо.
Верховный Суд 28.01.2025 отменяя 28.01.2025 постановление суда апелляционной инстанции о частичном удовлетворении иска о признании права собственности на 3 объекта нежилых помещений относительно принадлежности ему этого имущества, когда создается невозможность реализации истцом собственного права принадлежности из-за наличия таковых колебаний либо вследствие утраты правоустанавливающих документов. Истцом в иске о признании права собственности может быть любой участник гражданских отношений, который считает себя собственником определенного имущества, однако не может должным образом реализовать свои правомочия в связи с наличием по этому поводу права сомнений или претензий со стороны третьих лиц. Ответчиком в иске о признании права собственности выступает любое лицо, сомневающееся в принадлежности имущества истцу, или не признающее за ним права осуществлять правомочия владения, пользования и распоряжения таким имуществом, или имеет собственный интерес в пределах существующих правоотношений”.
ВС обратил внимание, что одним из способов защиты гражданских прав и интересов является признание права (п. 1 ч. 2 ст. 16 ГКУ). Согласно ст. 328 ГКУ право собственности приобретается на основаниях, не запрещенных законом, в частности, из сделок. Право собственности считается приобретенным правомерно, если иное прямо не вытекает из закона или незаконность обретения права собственности или необоснованность находящихся в собственности активов не установлены судом.
По содержанию ч. 1 ст. 384 ГКУ все собственники (совладельцы) квартир и нежилых помещений в здании, построенном или приобретенном жилищно-строительным (жилищным) кооперативом, являются совладельцами на праве общей совместной собственности совместного имущества такого дома.
Статьей 392 ГКУ установлено, что собственник имущества может предъявить иск о признании его права собственности, если это право оспаривается или не признается другим лицом, а также в случае утраты им документа, удостоверяющего его право собственности.
Разрешая спор о признании права собственности на основании статьи 392 настоящего Кодекса, следует учитывать, что по содержанию этой нормы права судебное решение не порождает права собственности, а лишь подтверждает имеющееся у истца право собственности, приобретенное ранее на законных основаниях, если ответчик не признает, отрицает или оспаривает его.
Следовательно, предпосылками и материальными основаниями для защиты права собственности в судебном порядке есть наличие подтвержденного надлежащими доказательствами как права собственности на имущество, которое оспаривается или не признается другим лицом, так и нарушение (непризнание или оспаривание) этого права на спорное имущество. Истцом по такому иску может быть субъект, который считает себя собственником определенного имущества, однако не может должным образом реализовать свои правомочия в связи с наличием в этом праве сомнений со стороны третьих лиц или необходимостью получить правоустанавливающие документы.
Глава 12 ГК РСФСР урегулировала вопросы возникновения и прекращения права собственности. В частности, согласно ст.128 настоящего Кодекса право собственности (право оперативного управления) у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Передачей признается вручение вещей приобретателю, а также сдача транспортной организации для отправки приобретателю и сдача на почту для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. К передаче вещей приравнивается передача коносамента или иного распорядительного документа на вещи.
Однако апелляционный хозяйственный суд, вопреки приведенным законодательным положениям, не выяснил и не установил, стоимость работ, связанных со строительством спорных помещений, возлагалась на истца (его предшественника), не опроверг выводов суда первой инстанции о финансировании принятого на баланс жилого дома пришел к преждевременному выводу об удовлетворении исковых требований Городского совета.
Кроме того, ВС отметил, что преюдиционные факты – это факты, установленные решением или приговором суда, вступившими в законную силу. Преюдиционность основывается на правовом свойстве законной силы судебного решения и определяется его субъективными и объективными границами, за которыми стороны и другие лица, участвовавшие в рассмотрении дела, а также их правопреемники не могут вновь оспаривать в ином процессе установленные судебным решением по такому делу правоотношения. Преюдиционные обстоятельства обязательны для суда, который рассматривает дело даже в том случае, если он считает, что они установлены неправильно. Таким образом, законодатель пытается обеспечить единство судебной практики и предотвратить появление противоположных по содержанию судебных решений.
Вместе с тем, апелляционный хозяйственный суд, отметив, что не принимает во внимание правовые выводы, изложенные в решениях по другим делам, не учел предписания ст. 75 ГПКУ, не выяснил, установлены ли в указанных судебных решениях обстоятельства, имеющие преюдиционное значение для рассматриваемого дела и опровергнуты ли они в соответствии с ч. 5 ст. 75 ГПКУ Городским советом.
Учитывая изложенное, ВС пришел к выводу о преждевременности постановления суда апелляционной инстанции об удовлетворении иска Городского совета, поэтому дело подлежит направлению новое рассмотрение.