УСЛУГИ АДВОКАТА
Покупка, продажа недвижимости в виде квартиры, дома, земельного участка, офисного помещения является важным моментом в деятельности человека и (или) юридического лица.
Однако часто бывает, что купленная недвижимость имеет существенные недостатки, что делает ее дальнейшее использование проблематичным – существуют конструктивные недостатки недвижимого имущества – фундамента, стен, крыши, плохая шумо- и (или) теплоизоляция. Даже неработающий лифт может быть основанием для Покупателя недвижимого имущества для иска о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества!
Безусловно Покупатель наделен правом на расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества. В каком случае Продавец может инициировать вопрос расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества? – это как правило в случае ненадлежащего исполнения обязательства по оплате со стороны Покупателя.
Обязательно ли заявлять досудебную претензию для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества? Как показывают судебные решения Верховного Суда, соблюдение досудебного урегулирования спора для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества не обязательно.
Многие судебные споры наблюдаются в отношении ненадлежащего выполнения обязательств Строительными компаниями с покупателями такого жилья из-за ненадлежащего выполнения Инвестиционных договоров.
Услуги адвоката по расторжению договора купли-продажи недвижимого имущества:
-Консультация по всем вопросам, связанным с расторжением договора купли-продажи недвижимости, анализ возникшей ситуации и определение перспектив возможных судебных процессов исходя из практики Верховного Суда;
-Помощь при собрании доказательств и подготовка процессуальных документов-адвокатского запроса, иска, объяснений, возражений, ходатайств и т.п.;
-Составление иска и представительство интересов в суде при рассмотрении дела по расторжению договора купли-продажи недвижимого имущества;
– Ознакомление с материалами дела, если дело о расторжении договора купли-продажи недвижимости находится в суде;
-Участие в судах всех инстанций в защиту интересов клиента по делам по спорам по расторжению договора купли-продажи недвижимости;
-Обжалование судебных решений в апелляционном и кассационном порядке;
-Юридическое сопровождение клиента на стадии исполнительного производства.
ОСНОВАНИЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА
КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
Главным основанием (условием), когда лицо может расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества в судебном порядке – его существенное нарушение второй стороной.
Существенным считается такое нарушение стороной договора, если в результате причиненного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора. Критерий существенности нарушения договора носит оценочный характер. Следовательно, по каждому делу суд устанавливает характер нарушения условий договора исходя из конкретных обстоятельств.
При этом для квалификации нарушения как существенного имеет значение соотношение между размером причиненного ущерба и объемом того блага, которое могло быть получено стороной в случае надлежащего выполнения договорного обязательства контрагентом.
Для данной категории договоров наиболее распространенным существенным нарушением Контрагентом условий договора является неоплата проданной недвижимости покупателем и продавец пытается в судебном порядке расторгнуть договор купли-продажи недвижимости.
Вместе с тем, на этот счет свою позицию изложила Большая Палата Верховного Суда в постановлении от 08.09.2020 которого и придерживаются суды при разрешении споров данной категории.
В частности, в указанном постановлении БП ВС отметила, что если покупатель получил товар, но не осуществим оплату, то при таких условиях подлежит применению ч. 3 ст. 692 ГКУ, согласно которой в случае просрочки оплаты товара продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами. Приведенное предписание не предусматривает возможности продавца по своему выбору прибегнуть к другому способу защиты, в частности, не предусматривает возможности расторжения договора в судебном порядке. Если нарушение права продавца состоит в том, что он не получил денежных средств от продавца, то способу защиты, надлежащим образом защитившему именно это право, отвечает исковое требование о взыскании неполученных средств.
Вместо этого такой способ защиты, как расторжение договора, уже частично выполненный со стороны продавца, передавшего товар покупателю и принявшего его, не соответствует сути нарушения договора, заключающегося в неуплате денежных средств. Такая неуплата (полная или частичная) может быть следствием не умышленного нарушения договора со стороны покупателя (желающего обогатиться за счет задержки оплаты), а добросовестной ошибки покупателя, например, из-за существования разногласий между сторонами по сумме, причитающейся к уплате, по взаимным расчетам между сторонами.
Кроме того, такой способ защиты, как расторжение договора, может быть использован продавцом не в целях восстановления его права на получение денежных средств, а в целях неоправданного обогащения, если, например, рыночная цена на проданное имущество увеличилась, в том числе благодаря его улучшению покупателем . Такие несправедливые последствия могут наступить из-за несоответствия указанного способа защиты сущности нарушения права.
Следовательно, суды с учетом указанных выводов ОП ВС придерживаются позиции, что в случае неоплаты приобретенного недвижимого имущества, особенно в случае рассрочки и неуплаты покупателем не полной суммы, то надлежащим способом защиты продавца будет взыскание недоплаченной суммы, а не расторжение договора купли-продажи недвижимости.
Также при предъявлении иска следует четко разграничивать основания для расторжения и основания признания договора недействительным, поскольку между ними очень тонкая граница.
Кроме того, если при признании договора недействительным применение последствий в виде одно-, двусторонней реституции предусмотрено законодательством, то при предъявлении иска о расторжении договора необходимо четко указывать на его последствия, например обязательства другой стороны вернуть средства или недвижимость, возместить убытки и т.п. .
При этом Верховный Суд придерживается позиции, что договор можно признать недействительным даже, если он уже расторгнут и обязательства прекращены, с применением соответствующих последствий недействительной сделки.
В свою очередь, также возможно расторгнуть договор срок действия которого прекращен.
Обращаем внимание, что ненадлежаще выбранный способ защиты является отдельным основанием для отказа в удовлетворении иска, а потому юристы нашего Бюро с учетом всех обстоятельств изберут эффективный способ защиты клиента в судебном порядке.
Возможно указать наиболее распространенные основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости:
-Несоответствие недвижимости указанным заранее характеристикам;
-Срыв сроков по исполнению обязательств одной из сторон договора;
-Одностороннее изменение формы выплаты, графика выплаты, валюты
покупателем;
-Операция продажи была совершена под давлением на продавца;
-Продавец при заключении сделки не понимал своих действий, был в
состоянии опьянения или под действием психотропных веществ;
-Реализуемая недвижимость, которая не принадлежит (или не
полностью принадлежит) на праве собственности продавцу;
-Содержание документа противоречит интересам сторон, общества,
государства;
-Наличия заинтересованных лиц, имеющих статус наследников;
-Мошенничества со стороны покупателя или продавца;
-Подделки документов (например, свидетельства на право наследства,
доверенностей и т.п.);
-Наличие судебных споров по недвижимости и т.д.
СЛЕДУЕТ ПРИВЕСТИ ВЫВОДЫ ВЕРХОВНОГО СУДА ПО ДЕЛАМ В СПОРАХ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
1. Лицо 1 обратилось в суд с иском к Лицу 2, Лицо 3 о расторжении договора купли-продажи квартиры и возмещении убытков.
Иск мотивирован тем, что 14.06.2010 она по договору купила у Лица 2 квартиру. Однако судебными решениями в 2014 году признан недействительным договор купли-продажи квартиры, по которому приобрело в собственность недвижимое имущество Лицо 2 и истребовано в истице в пользу Личность 3 спорную недвижимость. Вместе с тем, истица уже сделала ремонт и считает себя добросовестным приобретателем и не знала о наличии права на квартиру третьих лиц.
Судебными решениями первой и апелляционной инстанций иск удовлетворен, расторгнут договор купли-продажи квартиры, заключенный между истцом и Лицо 2 и взыскано с последнего убытки в размере стоимости приобретенного имуществоа 1 046 173 грн. и с Лица 3 ущерба в размере стоимости ремонта 628 911 грн.
Оставляя 03.03.2021 указанные судебные решения без изменений Верховный Суд отметил следующее.
Согласно ч.2 ст. 651 ГКУ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в других случаях, установленных договором или законом.
Согласно ч.1 ст. 661 ГКУ в случае изъятия по решению суда товара у покупателя в пользу третьего лица на основаниях, возникших до продажи товара, продавец должен возместить покупателю причиненный ему ущерб, если покупатель не знал или не мог знать о наличии этих оснований.
В случае, если иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен, покупатель этого имущества вправе в соответствии со ст. 661 ГКУ обратиться в суд с требованием к продавцу о возмещении ущерба, причиненного изъятием у него товара по решению суда по основаниям, возникшим к моменту его продажи.
Статьей 330 ГКУ установлено, что в случае, если имущество отчуждено лицом, не имеющим на это права, добросовестный приобретатель приобретает право собственности на имущество, если в соответствии со ст. 388 ГКУ его нельзя истребовать у него; одним из факторов соблюдения принципа пропорциональности при вмешательстве в право лица на мирное владение имуществом является предоставление ему справедливой и обоснованной компенсации, поэтому покупатель, у которого изымается имущество, не лишен возможности поднимать вопрос о возмещении нанесенного ущерба на основании ст. 661 ГКУ.
Установлено, что владелец квартиры Лицо 3 по основаниям, предусмотренным ст. 388 ГКУ, осуществила защиту своих нарушенных прав путем предъявления виндикационного иска к добросовестному приобретателю Лицо 1, которое получило право собственности на имущество по возмездному договору. При этом квартира истребована от Лица 1 и возвращена владельцу Лицу 3 .
Учитывая приведенное, ВС согласился с выводами судов предыдущих инстанций об удовлетворении требований Особо1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, заключенного между Лицом 2 и Лицом 1, на основании ч.2 ст. 651 ГКУ, вследствие существенных нарушений Лицо 2 условий договора, и взыскания с Лицо 2 1 1046 173 грн., (что в эквиваленте составляет 42 000 долларов США в день заключения сделки) в счет возмещения убытков, поскольку установленным законом способом защиты прав покупателя, который не знал и не мог знать о невозможности отчуждения имущества продавцом, есть возмещение причиненного ему ущерба по основаниям, предусмотренным ст. 661 ГКУ.
Кроме того, истец за собственные средства произвела ремонт квартиры, в результате чего увеличилась стоимость улучшенного имущества, которое невозможно отделить от имущества без его повреждений. Лицо 3 получило в собственность квартиру с улучшенными эксплуатационными характеристиками, которые невозможно отделить и вернуть истцу в натуре, поэтому ВС согласился с выводами судов о взыскании с владельца стоимости неотделенных улучшений, пропорционально увеличению стоимости имущества вследствие этих улучшений в соответствии с требованиями ч.4 ст. 390 ГКУ.
2. Ликвидатор ООО (арбитражный управляющий) обратился в суд с заявлением, в котором просил расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества (аптека, стоматологический центр и другое), заключенный ООО с Лицом 1 (приобретенную в общую совместную собственность супругов- Лицо1 и Лицо 2) и вернуть их в собственность ООО.
В обоснование предъявленных требований ликвидатор ООО ссылался на существенное нарушение Лицо 1 условий заключенного с ООО договора, заключающееся в невыполнении покупателем обязательства по реальной оплате стоимости приобретенного имущества в полном объеме.
По постановлению хозяйственного суда иск удовлетворен полностью, договор разорван и обязано Лицо 1 и Лицо 2 вернуть недвижимое имущество ООО.
Удовлетворяя иск суд первой инстанции исходил из того, что поскольку фактом продажи всего имущества должника по состоянию на время заключения спорного договора купли-продажи хозяйственная деятельность предприятия-должника была прекращена, суд пришел к выводу, что документы, составленные заинтересованными лицами Лицо 3 (руководитель ООО) и Лицо 1 по оформлению купли-продажи имущественных активов, а также относительно якобы имеющегося движения средств, созданные только «для отвода глаз», без соответствующего движения денежных средств.
Суд установил, что утверждение Лица 3 о том, что денежные средства, якобы переданные ему покупателем Лицом 1, изъяты им из кассы для удовлетворения, якобы, имеющихся обязательств предприятия перед ним, не подтвержденные какими-либо доказательствами, в контексте общих обстоятельств дела, которые установлены судом, является лишь доказательством невыполнения расчетов.
Ответчиками по делу не совершались соответствующие действия по уплате средств за приобретенное ими имущество по договору, в частности, денежная сумма в размере 1 230 000 грн. не уплачена, что в соответствии с частью 2 статьи 651 и ч. 2 ст. 653 ГКУ является основанием для расторжения этого договора купли-продажи недвижимого имущества и обязательства ответчиков вернуть истцу недвижимое имущество.
Отменяя постановление апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении иска и оставляя в силе определение суда первой инстанции Верховный Суд 16.01.2019 отметил, что судом первой инстанции во время производства по делу о банкротстве доказаны обстоятельства заинтересованности в отношении должника некоторых граждан и юридических лиц.
По таким основаниям ВС сделан вывод, что единственной целью совершенных имущественных действий от имени должника является введение в заблуждение кредиторов путем выведения активов должника с целью их сохранения за заинтересованными лицами от обращения взыскания по имеющимся денежным обязательствам должника перед кредиторами, создание видимости надлежащей юридической формы отчуждение имущества, которое произошло «для отвода глаз».
Таким образом, обращайтесь к опытным и профессиональным адвокатам АБ «Ткачук и партнеры», которые помогут восстановить нарушенные заключением договора купли-продажи недвижимости права клиента путем расторжения сделки в судебном порядке.