Верховный Суд, рассмотрев 07.02.2023 дело № 922/672/21 сделал правовые выводы об отличии договоров суперфиция и аренды земли, а также о соответствующих правовых последствиях для этих договоров при неиспользовании земельного участка по назначению и использовании земельного участка не по целевому назначению.
Истец обратился в суд с иском о прекращении действия договоров аренды и возвращения земельных участков. Иск мотивировано тем, что с Обществом (ответчиком) заключены договора аренды земельных участков (земли категории жилищной и общественной застройки) сроком на 50 лет, согласно с условиями которых они передаются в аренду для строительства жилищного комплекса малоэтажной застройки. По мнению истца ответчик не исполнил условия оспариваемых договоров аренды земли и не приступил к строительству, а поэтому в силу статьи 416 ГК Украины и статьи 102-1 ЗК Украины, считал, что в этом случае имеет место нарушение условий оспариваемых договоров аренды.
Верховный Суд согласился с судом апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении иска и сделал следующие правовые выводы.
Установленные фактические обстоятельства этого дела свидетельствуют о том, что стороны заключили именно срочные договора аренды земли под строительство жилищного комплекса малоэтажной застройки. При этом арендатор оплачивал по оспариваемым договорам именно арендные платежи, а также государственная регистрация таких договоров была осуществлена именно как договоров аренды земли.
Суперфиций и аренда являются отдельными правовыми институтами, которые регламентируются разными нормами ЗК Украины. Отношения, связанные с арендой земли, регулируются также Законом Украины «Об аренде земли».
Положениями пункта 4 части 1 статьи 416 ГК Украины (на которую ссылается истец) урегулированы исключительно отношения, что возникают из договора суперфиция (предоставление права пользования чужим земельным участком для застройки), и не могут быть применены к договору аренды земельного участка, в котором стороны имеют право по собственному усмотрению определить дополнительные условия, которые могут повлиять на прекращение/расторжение договора аренды земли.
Кроме этого, ВС, проверив доводы кассатора (как основания для пересмотра дела Верховным Судом) об отсутствии вывода ВС относительно применения статьи 24 Закона Украины «Об аренде земли», статей 19,20,38,39, 141 ЗК Украины в правоотношениях о соблюдении правового режима целевого использования земель жилищной и общественной застройки по договору аренды при отсутствии утвержденной градостроительной документации, указав следующее.
Статья 141 ЗК Украины предусматривает такое основание прекращения права пользования земельным участком, как использование земельного участка не по целевому назначению.
При этом понятия «неиспользование земельного участка по назначению» и «использование земельного участка не по целевому назначению» разные по правовой природе, последнее из которых применяется к случаям, когда на земельном участке с определенным целевым назначением осуществляется деятельность, которая выходит за пределы этого целевого назначения.
Использование не по целевому назначению предусматривает действие использования, а за неиспользование (бездеятельность) не предусматривается лишение права пользования.
Следовательно, по содержанию предписаний статьи 141 ЗК Украины неиспользование земельного участка не является самостоятельным основанием прекращения права пользования ею.
В то же время материалы этого дела не содержат установления фактических обстоятельств о нарушении ответчиком целевого назначения земельного участка, то есть совершения действий, которые бы свидетельствовали об использовании земельного участка по другом целевому назначению.
Таким образом, Верховный Суд пришел к выводу об отсутствии оснований для прекращения спорных договоров аренды земли.