Довольно часто права граждан на землю нарушаются разнообразными способами, в частности через заключение сделок, которые не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Видов договоров при оформлении земельных правоотношений множество: купля-продажа, аренда, мена, договора суперфиция и эмфитевзиса и другие. Каждый из этих договоров должен быть заключен в определенной форме и в соответствии с установленными правилами.
В случае несоответствия договоров, связанных с земельным участком требованиям действующего законодательства, они могут быть признаны недействительными с наступлением определенных правовых последствий.
Адвокаты по земле АБ «Ткачук и партнеры» помогут разобраться с нюансами действующего законодательства и признать недействительной сделку, связанную с земельным участком и восстановить Ваши законные права и интересы, нарушенные в результате заключения такой незаконной сделки, предоставив следующие юридические услуги:
- Консультация по всем вопросам, связанным с признанием сделки по земле недействительной, в том числе помогут разобраться с наличием оснований и возможных правовых последствий;
- Сбор материалов и подготовка процессуальных документов-адвокатского запроса, иска, ходатайств, объяснений, возражений и т.д.;
- Представительство интересов клиента во всех судебных инстанциях;
- Обжалование незаконных судебных решений в апелляционном и кассационном порядке, составление заявлений по вновь открывшимся и исключительным обстоятельствам;
- Юридическое сопровождение клиента на стадии исполнения судебного решения.
«Подводные камни», с которыми сталкиваются граждане после заключения сделок, предметом которых является земельный участок:
- ошибки, нарушения при осуществлении операций с землей;
- пользователя участка ввели в заблуждение по поводу разрешенного вида использования;
- физические границы участка не соответствуют указанным в документах;
- необходимости применения специализированных законов, если земельный спор касается также отношений по использованию и охране недр, культурного наследия, животного мира;
- сокрытие факта, что земля находится в ипотеке, залоге под арестом;
- сокрытие прав на землю третьих лиц и другие.
Указанные ситуации приводят к невозможности владения, использования, распоряжения землей на основании заключения таких неправомерных договоров и с целью защиты нарушенных прав и интересов требуют признания их недействительными в судебном порядке, в чем Вам помогут опытные адвокаты нашего Бюро.
ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ПРИЗНАНИЯ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ СДЕЛКИ ПО ЗЕМЛЕ.
По степени недействительности сделки делятся на ничтожные и оспариваемые. Ничтожные-абсолютно недействительные сделки по закону.
Оспариваемые-такие, которые могут быть недействительными только при определенных условиях.
Ничтожная сделка является недействительной из-за несоответствия ее требованиям закона и не требует признания ее такой судом. Требование об установлении ничтожности сделки подлежит рассмотрению в случае наличия соответствующего спора.
Оспариваемая сделка может быть признана недействительной только по решению суда.
Согласно части первой статьи 215 Гражданского кодекса Украины основанием недействительности сделки является несоблюдение в момент заключения сделки стороной (сторонами) требований, предусмотренных частями 1-3, 5,6 ст. 203 этого Кодекса, в частности:
- Содержание сделки не может противоречить этому Кодексу, другим актам гражданского законодательства, а также интересам государства и общества, его моральным устоям.
- Лицо, которое заключает сделку, должно иметь необходимый объем гражданской дееспособности;
- Волеизъявление участника сделки должно быть свободным и соответствовать его внутренней воле;
- Сделка должна быть направлена на реальное наступление правовых последствий, обусловленных ею;
- Сделка, заключаемая родителями (усыновителями), не может противоречить правам и интересам их малолетних, несовершеннолетних или нетрудоспособных детей.
Если недействительность сделки прямо не установлена законом, но одна из сторон или другое заинтересованное лицо отрицает ее действительность на основаниях, установленных законом, такая сделка может быть признана судом недействительной (оспариваемая сделка).
Вместе с тем, для разных видов договоров, предметом которых является земельный участок соответственно есть определенные основания для признания их недействительными, в чем Вам поможет разобраться квалифицированный юрист в сфере земельных правоотношений нашего Бюро.
ПРИЗНАНИЕ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ЗЕМЛИ.
Самыми распространенными договорами, на основании которых возникают земельные правоотношения является договор аренды. Однако, нередко случается, когда заключение таких договоров аренды нарушают права сторон и требуют признания их недействительными в судебном порядке. Например:
Двойная аренда земли.
На практике распространены случаи заключения нескольких договоров аренды и проведения государственной регистрации прав аренды на один и тот же земельный участок. Такие ситуации, как правило, происходят из-за того, что в новый реестр вещных прав на недвижимое имущество, который начал действовать с 2013 года, не были внесены сведения о государственной регистрации договоров аренды, или такие договора вообще не регистрировались. При таких условиях суды, защищая интересы арендаторов, преимущественно принимают решения о признании недействительными таких договоров аренды и отмены регистрации права аренды.
Кроме этого, были случаи, когда во время незаконченного судебного спора о возобновлении договора аренды собственник земельного участка передает его в аренду другому лицу. Рассматривая такой спор, Верховный Суд в деле № 154/2429/18 установил факт нарушения прав истца на аренду земельного участка и признал недействительным договор аренды, поскольку права арендатора за первичным договором не прекратились, так как договор был восстановлен по решению суда, вступившего в законную силу.
Отсутствие существенных условий договора аренды.
Значительный массив судебной практики в спорах, связанных с недействительностью договоров аренды земли, занимают дела, в которых арендные договора обжалуются на основаниях отсутствия в них одной из существенных условий.
Верховный Суд по делу № 471/761/17 указал, что несоблюдение существенных условий, предусмотренных ч.1 ст. 15 Закона «Об аренде земли» может быть основанием для признания такого договора недействительным только в случае установления факта нарушения, непризнания или оспаривания прав, свобод и интересов лица, которое обращается с иском.
Договор нарушает нормы законодательства.
В частности, в договоре аренды земельного участка, с целевым назначением для ведения сельского хозяйства, арендатор не имеет право строить на этом земельном участке капитальные сооружения.
Если стороны при предоставлении в аренду земельного участка неверно указали его целевое назначение, то это может быть основанием для признания соответствующего договора недействительным, поскольку его было заключено без соблюдения предусмотренных в ст. 203 ГК Украины общих требований, необходимых для действительности сделки, а именно: содержание договора в таком случае противоречит акту гражданского законодательства.
Кроме указанных существуют и другие основания для признания договора аренды земельного участка недействительным, по поводу которых Вас проконсультируют, с учетом судебной практики, адвокаты нашего Бюро.
Таким образом, если у Вас возникли проблемы в связи с заключением договора без соблюдения требований действующего законодательства, который нарушает Ваши законные права и интересы на земельный участок адвокаты АБ «Ткачук и партнеры» помогут решить вопрос о признании такого договора недействительным в судебном порядке.