Досить часто права громадян на землю порушуються різноманітними способами, зокрема, через укладення угод, які не відповідають вимогам чинного законодавства.
Видів договорів при оформленні земельних відносин безліч: купівля-продаж, оренда, міна, угоди суперфіцію та емфітевзису тощо. Кожен із цих договорів має бути укладений у певній формі та у відповідності із встановленими правилами.
У разі невідповідності правочинів, пов’язаних с земельною ділянкою вимогам чинного законодавства, вони можуть бути визнані недійсними із настанням певних правових наслідків.
Адвокати по землі АБ «Ткачук і партнери» допоможуть розібратися із нюансами чинного земельного законодавства і визнати недійсною угоду, пов’язану з земельною ділянкою та поновити Ваші законні права та інтереси, порушені внаслідок укладення такої незаконної угоди надавши наступні юридичні послуги:
- Консультація з усіх питань, пов’язаних з визнанням угоди по землі недійсною, у тому числі допоможуть розібратися із наявністю підстав та можливих правових наслідків;
- Зібрання матеріалів та підготовка процесуальних документів- адвокатського запиту, позову, клопотань, пояснень, заперечень тощо;
- Представництво інтересів клієнта у всіх судових інстанціях;
- Оскарження незаконних судових рішень в апеляційному та касаційному порядку, складання заяв за нововиявленими та виключними обставинам;
- Юридичний супровід клієнта на стадії виконання судового рішення.
“Підводні камені”, з якими стикаються громадяни після укладення угод, предметом яких є земельна ділянка :
- помилки, порушення при здійсненні операцій з землею;
- користувача ділянки ввели в оману з приводу дозволеного виду використання;
- фізичні межі ділянки не відповідають зазначеним в документах;
- необхідності застосування спеціалізованих законів, якщо земельна суперечка зачіпає також відносини щодо використання та охорони надр, культурної спадщини, тваринного світу;
- приховування факту, що земля перебуває в іпотеці, заставі, під арештом;
- приховування прав на землю третіх осіб та інші.
Зазначені ситуації призводять до неможливості володіння, використання, розпорядження землею на підставі укладення таких неправомірних угод та з метою захисту порушених прав та інтересів потребують визнання їх недійсними у судовому порядку, в чому Вам допоможуть досвідчені адвокати нашого Бюро.
ПІДСТАВИ ДЛЯ ВИЗНАННЯ НЕДІСНОЮ УГОДУ ПО ЗЕМЛІ.
За ступенем недійсності правочини поділяються на нікчемні та оспорювані. Нікчемні – абсолютно недійсні правочини за законом. Оспорювані – такі, що можуть бути недійсними лише за певних умов.
Нікчемний правочин є недійсним через невідповідність його вимогам закону та не потребує визнання його таким судом. Вимога про встановлення нікчемності правочину підлягає розгляду в разі наявності відповідного спору.
Оспорюваний правочин може бути визнаний недійсним лише за рішенням суду.
Відповідно до частини першої статті 215 Цивільного Кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які передбачені частинами 1-3, 5,6 ст. 203 цього Кодексу, зокрема:
- Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
- Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
- Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
- Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
- Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Разом з тим, для різних видів договорів, предметом яких є земельна ділянка відповідно є певні підстави для визнання їх недійсними, в чому Вам допоможе розібратися кваліфікований юрист у сфері земельних правовідносин нашого Бюро.
ВИЗНАННЯ НЕДІЙСНИМИ ДОГОВОРІВ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ.
Самими розповсюдженими договорами, на підставі яких виникають земельні правовідносини є договір оренди. Однак, нерідко трапляються випадки, коли укладення таких договорів оренди порушують права сторін та потребують визнання їх недійсними у судовому порядку. Наприклад:
Подвійна оренда землі.
На практиці поширені випадки укладення декількох договорів оренди та проведення державної реєстрації прав оренди на одну й ту саму земельну ділянку. Такі випадки, як правило, трапляються через те, що до нового реєстру речових прав на нерухоме майно, який почав працювати з 2013 р., не були перенесені відомості про державну реєстрацію договорів оренди, або такі договори взагалі не реєструвалися. За таких умов суди, захищаючи інтереси орендарів, переважно приймають судові рішення про визнання недійсними таких договорів оренди та скасування реєстрації права оренди.
Окрім того, мають місце випадки, коли під час незакінченого судового спору щодо поновлення договору оренди власник земельної ділянки передає її в оренду іншій особі. Вирішуючи такий спір, Верховний Суд у справі №154/2429/18 встановив факт порушення прав позивача на оренду земельної ділянки та визнав недійсним договір оренди, оскільки права орендаря за первинним договором не припинилися, адже договір було поновлено за рішенням суду, яке набрало чинності.
Відсутність істотних умов договору оренди.
Значний масив судової практики у спорах, пов’язаних з недійсністю договорів оренди землі, займають справи, у яких орендні договори оскаржуються з підстав відсутності у них однієї з істотних умов.
Верховний Суд у справі № 471/761/17 зазначив, що недодержання істотних умов, передбачених ч. 1 ст. 15 Закону “Про оренду землі” може бути підставою для визнання такого договору недійсним лише у разі встановлення факту порушення, невизнання або оспорення прав, свобод чи інтересів особи, яка звертається із позовом.
Договір порушує норми законодавства.
Зокрема, у договорі оренди земельної ділянки, із цільовим призначенням для ведення сільського господарства, орендар не має право будувати на цій земельній ділянці капітальні споруди.
Якщо сторони при наданні в оренду земельної ділянки невірно зазначили її цільове призначення, то це може бути підставою для визнання відповідної угоди недійсною, оскільки її було укладено без додержання визначених у ст. 203 ЦК України загальних вимог, необхідних для чинності правочину, а саме: зміст правочину у такому випадку суперечить акту цивільного законодавства.
Окрім зазначених існують і інші підстави для визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, з приводу яких Вас проконсультують, з урахуванням судової практики, адвокати нашого Бюро.
Отже, якщо у Вас виникли проблеми у зв’язку із укладенням угоди усупереч вимог чинного законодавства, яка порушує Ваші законні права та інтереси на земельну ділянку адвокати АБ «Ткачук і партнери» допоможуть вирішити питання щодо визнання такої угоди недійсною у судовому порядку.