Споры с застройщиками. Адвокат по строительству

Предпринимательство, связаное со строительством, всегда было связано с большинством правовых рисков и проблем, возникающих до строительства, во время, после завершения строительства и.т.п. В связи с этим и возникает большинство разногласий в сфере строительства.

Вопросы разнообразной сложности решат адвокаты АБ «Ткачук и партнеры», используя свой многолетний опыт, а также обеспечат строительство объекта с соблюдением требований действующего законодательства.

Как засвидетельствовала практика АБ «Ткачук и партнеры» строительные разногласия, как правило, возникают в связи с:

исполнением работ по капитальному строительству (капитальный ремонт, реконструкция и реставрация);
исполнением строительных работ ( в том числе споры между заказчиком и подрядчиком и субподрядчиком);
качеством исполнения разных работ;
взысканием убытков, неустойки, процентов, приминением других видов ответственности за неисполнение/некачественное исполнение обязательств;
заключением, исполнением, расторжением договоров, связаных со строительством;
отводом земельного участка под строительство;
самовольным строителством;
инвестированием строительства;
получением градостроительных условий и ограничений;
получением строительных паспортов;
регистрацией уведомлений и деклараций в инспекции ДАБК и другими спорами с инспекцией, в том числе обжаловаание действий или бездействия;
инвентаризацией объектов недвижимости;
предоставлением услуг по строительству (ремонтом, реконструкцией, реставрацией) и их оплатой;
приемом исполненых работ;
взысканием целевых и поточных авансов;
введением в экспулатацию завершенных строительством объектов;
исполнением обязательств в период гарантийного срока эксплуатации объекта, результата исполненных работ;
регистрацией права собственности и производных прав;
спорами касательно исполнения, расторжения, признания недействительными договоров подряда;
спорами со строительными компаниями;
другими вопросами, связанными со строительством.

Адвокаты АБ «Ткачук и партнеры» проводят консультации с учетом всех особенностей украинского законодательства и осуществляют юридическое сопровождение интересов инвесторов, заказчиков, застройщиков или компаний-посредников, предоставляя следующие юридичнеские услуги:

Консультация по всем попросам связаным со строительством и разработкой стратегии решения конфликтной ситуации с наименьшими негативными последствиями для клиента;
Консультация о получении разрешительной документации;
Разработка и анализ договоров, связаных со строительством ( в т.ч договора подряда, договора куплы-продажи и.т.д.);
Решение конфликтных ситуаций, связаных с проведением строительных работ (качество работ, сроки, оплата, возвращение инвестиций; взыскание финансовых санкций и.т.д.);
Предствительство интересов клиента в органах местного самоуправления, инспекции ГАСК, регистрационной службе (помощь в оформлении документов, подача жалоб и.т.д.);
Решение конфликтных ситуаций, связаных с отводом земельных участков под строительство;
Юридическое сопровождение при введении объекта строительства в эксплуатацию;
Помощь в регистрации права собственности на объект строительства;
Помощь в легализации самовольного строительства в случаях, предусмотренных действующим законодательством;
Ознакомление с материалами дела, если дело по спору касательно стрительства уже пребывает в суде;
Составление адвокатского запроса с целбю защиты интересов клиента;
Оценка Вашей ситуации и оценка перспектив судебных процессов;
Подготовка претензий по спорам связаным со строительством, подготовка ответа на претензию;
Подготовка процессуальных документов по судебным спорам в сфере строительства-исковых заявлений, возражений на иски, ответов на возражения, ходатайств, формирование доказательной базы, расчет убытков, компенсаций, неустойки, процентов и т.д.;
Обжалование судебных решений в апелляционном и кассационнном порядке, подготовка заявлений по вновь открывшимся и по исключительным обстоятельствам;
Представительство интересов клиента в суде первой и апелляционной инстанций, Верховном Суде;
Прелставительство интересов клиента на стадии исполнительного производства.

Законодательством, регулирующим правоотношения в сфере строительства является Гражданский кодекс Украины, Хозяйственный кодекс Украины, Земельный кодекс Украины, Законы Украины «Про основы градостроительства», «Об отвественности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности», «Про архитектурную деятельность», «О строительных нормах» и др.

Для избежания разногласий в сфере строительства следует знать основные моменты действующего строительного законодательства и правовые выводы судебной практики в делах этой категории, что также облегчит работу адвоката в случае возникновения необходимости в защите Ваших прав.

Разрешительные документы на строительство являются законным основанием для реализации какого-либо строительного или архитектурного проекта. Строительная документация предоставляется заказчику соответствующей инспекцией (Государственной архитектурно-строительной инспекцией) с целью контроля на исполнением нормативов, правил, требований и условий градостроительного законодательства.

Государственная инспекция архитектуры и градостроительства Украины (ГИАГ) является центральным органом исполнительной власти, деятельность которого направлена и координируется Кабинетом Министров Украины через Министра развития общин и территорий и который реализует государственную политику по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля и надзора.

Разрешение на строительство-совокупность процессов и этапов возведения архитектурного объекта в Украине; разрешение на строительство (разрешение или декларация)-официальный документ, который выдает Государственная инспекция архитектуры и градостроительства Украины (ГИАГ).

С 2022 года в Украине действует Единая государственная электронная система в сфере строительства (ЕГЭСС)-общедоступная информационная система, призваная упорядочить процесс строительства в Украине и через максимальную публичность информации сделать его прозрачным и свободным от коррупции. Предполагается, что на портале будут доступны все услуги, связаные со строительством, включая получения разрешений.

Виды зданий и сооружений.

Статья 32 Закона № 3038 «О регулировании градостроительной деятельности» отличает виды зданий и сооружений согласно с классами последствий, то есть характеристиками уровня возможной безопасности для здоровья и жизни людей, которые постоянно или периодически будут находится на объекте или снаружи такого объекта, материальных убытков и социальных утрат, связаных с прекращением эксплуатации или с утратой целостности объекта. Отнесение объекта к определенному классу последствий (ответственности) осуществляет проектная организация по согласованию с заказчиком строительства.

К незначительным последствиям (СС1) принадлежат такие объекты:-индивидуальные (усадебные) жилие дома, садовые, дачные дома не выше двух этажей (без учета мансардного этажа) с площадью до 500 квадратных метров, хозяйственные строения и сооружения, гаражи, а также другие здания и сооружения, которые не принадлежат к классам последствий СС2 и СС 3.

К средним последствиям (СС2) принадлежат объекты:-характеристики возможных последствий от отказа (состояние объекта, из-за которого невозможно использовать его или составную часть по функциональному назначению), которых превышают:-уровень возможной опасности для здоровья и жизни людей, которые постоянно будут находится на объекте,- 50 человек;- уровень возможной безопасности для здоровья и жизни людей, которые периодически будут находится на объекте,-100 человек;- уровень материальных убытков или социальных потерь, связаных с прекращением эксплуатации или потерей целостности объекта,- 2500 минимальных заработных плат (в расчет убытков не включают убытки заказчика строительства, которые строят объекты без привлечения средств государственного или местных бюджетов, кредитных денег, наданых под государственные гарантии, денег государственых и коммунальных предприятий, бюджетных учреждений); -памятки культурного наследия национального и местного значения, определенных согласно с Законом Украины «Об охране культурного наследия»;-новое строительство которых осуществляется в охранной зоне памяток культурного наследия национального и местного значения (размер охранной зоны не может быть меньше чем два горизонтальных или 2 вертикальных размера памятки.); — объекты повышеной опасности, идентифицированые согласно с Законом Украины «Об объектах повышеной опасности»;- жилые дома больше четырех этажей;-объекты, подлежащие оценке влияния на окружающую среду (кроме объектов, которые вырабатывают электрическую энергию с энергии ветра, при условии позитивного вывода уполномоченного оргна по оценкеп влияния на окружающую среду).

К значительным последствиям (СС3) принадлежат объекты:-памятки культурного наследия, определенные согласно с Законом Украины «Об охране культурного наследия»;- объекты повышеной опасности, идентифицированые согласно с Законом Украины «Об объектах повышеной опастности»;- жилые, общественные или многофункциональные здания высше чем 100 метров и/или с уровнем возможной опастности для здоровья и жизни людей больше 400 лиц, которые постоянно находятся на объекте.

Процедура получения разрешения на строительство.

Согласно с ч.1 ст. 36 Закона «О регулировании градостроительной деятельности» право на исполнение подготовительных работ (если их не было исполнено раньше согласно с уведомлением о начале исполнения подготовительных работ) и строительных работ на указных высше объектах предоставляется заказчику и генеральному подрядчику или подрядчику ( в случае если строительные работы исполняются без привлечения субподрядчиков) после предоставления уведомления о начале исполнения строительных работ.

Для подачи соответтвующего уведомления заказчику (его уполномоченому лицу) необходимо:

Получить исходные данные. Порядок получения исходных данных регламентировано ст.ст. 29,30 Закона, Положением Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 06.11.2017 № 289, которым утверждено Перечень объектов строительства, для проектирования которых градостроительные условия и ограничения не предоставляются, а также другими нормативно-правовыми актами.
Разработать проектную документацию на строительство; в случаях, предусмотренных законодательством, провести его экспертизу; утвердить указанную документацию. Порядок реализации указанных действий регламентировано ст. 31 Закона, положениями Порядка разработки проектной документации на строительство объектов, утвержденного Министерством регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 16.05.2011 № 45, ГСН А.2.2-3-2014 «Состав и содержание проектной документации на сроительство», Порядком утверждения проектов строительства и проведения их экспертиз, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 11.05.2011 № 560, и другими нормативно-правовыми актами.
Оформить надлежащим образом уведомление о начале исполнения подготовительных/строительных работ по форме согласно с соотвествующим приложением к Порядку исполнения подготовительных и строительных работ, внеся в него определенные законодательством сведения.
Не позднее чем за один календарный день до начала исполнения подготовительных/строительных работ подать указанное уведомление лично или направить рекомендованым письмом с описью вложения или через электронную систему осуществления декларативных и разрешительных процедур в строительстве в соответсвующий орган государственного архитектурно-строительного контроля по месту нахождения объекта. Именно с этого момента можно начинать строительные работы на объекте.

Порядок подачи уведомления о начале исполнения подоготовительных /строительных работ урегулировано ст.ст. 35,36 Закона, порядком исполнения подготовительных и строительных работ.

Особенное внимание необходимо обратить на то, что проводить строительные работы без подачи уведомления о начале исполнения строительных работ запрещено.

В то же время следует помнить, что от заказчика не требуется получать другие документы разрешительного характера для проведения строительных работ, кроме направления уведомления о начале строительных работ в соответсвующий орган государственного архитектурно-строительного контроля.

Если объект строительства не подпадает под указанные высше параметры объектов, которые можно строить на основании строительного паспорта по упрощенной процедуре, тогда необходимо:

Получить градостроительные условия и ограничения-документ, содержащий комплекс планированых и архитектурных требований к проектированию и строительству касательно этажности и плотности застройки земельного участка, отступлений домов и сооружений от красных линий, границ земельного участка, его благоустройства и озеленения, другие требования к объекту строительства, установленные законодательством и грандостроительной документацией. Градостроительные условия и ограничения выдают соответствующие органы градостроительства и архитектуры на основании градостроительной документации на местном уровне на бесплатной основе по заявлению заказчика с приложением соответсвующих документов, исчерпывающий перечень которых предусмотренно статьей 29 Закона № 3038, на протячжении 10 дней со дня регистрации заявления;
Получить технические условия – комплекс условий и требований к инженерному обеспечению объекта строительства, которые должны соотвествовать его расчетным параметрам о водопоставке (с учетом потребностей обеспечения пожаротушения), тепло-, электро- и газопоставки, водоотвода, внешнего освещения, отвода сливных вод и телекоммуникации. Технические условия выдают местные службы, предприятия, учреждения и организации, которые отвечают за предоставление соответсвующих услуг. Разрешение на проведение строительных работ выдается органами государственного архитектурно-строительного контроля на бесплатной основе на протяжении десяти рабочих дней со дня регистрации заявления.

Уведомление о начале проведения строительных работ.

Согласно со ст. 36 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», право на исполнение подготовительных работ (если они не были исполнены раньше согласно с уведомлением о начале проведения подготовительных работ) и строительных работ на объектах, которые по классу последствий (ответственности) принадлежат к объектам с незначительными последствиями (СС1), объектах, строительство которых осуществляется на основании строительного паспорта, предоставляется заказчику и генеральному подрячику или подрядчику (в случае если строительные работы исполняются без привлечения судподрядчиков) после подачи уведомления о начале проведения строительных работ.

Исполнять строительные работы без подачи уведомления о начале проведения строительных работ запрещается.

Получение заказчиком других документов разрешительного характера для проведения строительных работ, кроме направления о начале исполнения строительных работ в соответствующий орган государственного архитектурно-строительного контроля согласно с частью первой этой статьи, не требуется.

Форма уведомления о начале проведения строительных работ, порядок его подачи, форма уведомления об изменении даных в поданом уведомлении определяются Кабинетом Министров Украины.

В случае если право на строительство объекта передано другому заказчику или изменены лица, отвечающие за проведение авторского и техического надзора, а также в случае корректировки проектной документации на исполнение строительных работ в установленном законодательством порядке, заказчик на протяжении трех рабочих дней уведомляет о таких изменениях соответствующий орган государственного архитектурно-строительного контроля.

Право на начало проведения строительных работ, приобретенное на основании уведомления, может быть отменено соответсвующим органом государственного архитектурно-строительного контроля в случае:

подачи заказчиком заявления об отмене уведомления о начале проведения строительных работ;
получение сведений о ликвидации юридического лица, которое является заказчиком;
установление во время проверки нарушений требований градостроительной документации, градостроительных условий и ограничений, несоответствия объекта строительства проектной документации на строительство такого объекта, требованиям строительных норм, стандартов и правил, нарушений градостроительного законодательства в случае неисполнения требований предписаний должностных лиц органов архитектурно-строительного контроля.

Сведения об отмене права на проведение строительных работ вносятся в реестр.

Заказчик согласно с законом несет ответственность за полноту и достоверность данных, указанных им в уведомлении о начале проведения строительных работ, и за исполнение строительных работ без уведомления.

Проектная документация на строительство.

Согласно с ч. 11 ст.1 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», проектная документация-утвержденные текстовые и графические материалы, которыми определяются градостроительные, объемно-планированые, архитектурные, конструктивные, технические, технологические решения, а также сметы объектов строительства.

Согласно со ст. 31 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности»: проектная документация на строительство объектов разрабатывается в порядке, установленном центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной политики в сфере градостроительства, с учетом требований градостроительной документации и исходных данных и с соблюдением требований законодательства, строительных норм, государственных стандартов и правил, и утверждается заказчиком.

Проектирование объектов в рамках осуществления государственно-частного партнерства или реализации проекта, который осуществляется на условиях концесиси, на соответствующих землях государственной и коммунальной собственности может осуществлятся на основании документа, удостоверяющего право пользования земельным участком, выданым предприятию, учреждению, организации, являющимся балансодержателем имущества, передаваемого в концессию/является объектом государственно-частного партнерства, при условии, что такой земельный участок (или его часть) согласно с положением договора необходим для осуществления государственно-частного партнерства или реализации проекта на условиях концессии.

Утверждение проектной документации на строительство объектов, которые сооружаются с привлечением бюджетных средств, денег государственных и коммунальных предприятий, учреждений и организаций, а также кредитов, наданых под государственные гарантии, проводится в порядке, определенном Кабинетом Министров Украины.

К проектной документации на строительство объектов, подлежащих оценке влияния на окружающую среду согласно с Законом Украины «Про оценку влияния на окружающую среду», прилагаются результаты оценки влияния на окружающую среду.

Экспертиза проектов строительста проводится в установленном Кабинетом Министров Украины порядке экспертными организациями независимо от формы собственности, которые отвечают критериям, определенным центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование и реализует государственную политику в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, сведения которых внесены таким органом или на основании делигированных полномочий саморегулятивной организацией в сфере архитектурной деятельности за соответсвующим направлением препринимательской деятельности (в случае ее создания) в перечень экспертных организаций. К проведению экспертизы привлекаются (в том числе на основании гражданско-правовых договоров) эксперты по вопросам санитарного и эпидемиологического благополучия населения, экологии, охраны труда, энергосохранения, пожарной, техногенной, ядерной и радиационной безопасности, которые прошли профессиональную атестацию, которая проводилась с привлечением представителей соответствующих ценнтральных органов исполнительной власти, и получили соответствующий квалификационный сертификат. Порядок процедения профессиональной атестации таких экспертов устанавливается Кабинетом Министров Украины.

Не подлежат обязательной экспертизе проекты строительства объектов, которые по классу последствий (ответственности) принадлежат к объектам с незначительными последствиями (СС1), кроме случаев, предусмотренных ч.4 ст. 31 Закона.

Обязательной экспертизе подлежат проекты строительства объектов, которые:

по класу последствий (ответственности) принадлежат к объектам с средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями,- касательно соблюдения нормативов по вопросам санитарного и эпидимологического благополучия населения, экологии, охраны труда, энергосохранения, пожарной, техогенной, ядерной и радиационной безопасности, прочности, надежности, долговечности домов и сооружений, их эксплуатационной безопасности и инженерного обеспечения, в том числе касательно соблюдения нормативов по вопросам создания безпрепятственной жизненой среды для лиц с ограничеными физическими возможностями и других моломобильных груп населения;
сооружаются на территориях со сложными инженерно-геологическими и техногенными условиями,- в части прочности, надежности и долговечности зданий и сооружений;
сооружаются с привлечением бюджетных средств, денег государственных и коммунальных преприятий, учреждений и организаций, а также кредитов, наданых по государственные гарантии, если их сметная стоимость превышает 300 тисяч гривен,- касательно сметной части проектной документации;
подлежат оценке влияния на окружающую среду согласно с Законом Украины «Об оценке влияния на окружающую среду» в части учета результатов оценки влияния на окружающую среду.

По решению заказчика может проводится также экспертиза проектов строительства других объектов, чем предусмотреные в этой части, или отдельных разделов проектной документации. Установление случаев и порядка проведения экспертизы проектов строительства другими законами не допукается.

Проектная документация на строительство объектов не требует согласования с государственными органами, органами местного самоуправления, их служебными лицами, юридическими лицами, создаными такими органами.

Процедура разработки проектной документации.

Для обеспечения проектирования объекта строительства заказчик должен предоставить генпроектировщику (проектировщику) исходные даные на проектирование.

Основными состаляющими исходных даних являются:

градостроительные условия и ограничения;
технические условия;
задания на проектирование.

Задание на проектирование объектов строительства составляется с

учетом требований государственных строительных норм ГСН А.2.2-3:2014 «Состав и содержание проектной документации на строительство» утверждается заказчиком с согласованием с генпроектировщиком (проектировщиком). Для объектов нового строительства, реконструкции и технического переоснащения, финансирование которых будет осуществлятся за счет государственных капитальных вложений и/или кредитов (займов), привлеченных государством или под государственные гарантии, задание на проектирование (корректировка проекта) составляется на основании одобренного или отобранного в установленом законодательством порядке инвестиционного проекта, которым обосновано целесообразность такого строительства.

Задание на проектирование определяет обоснованость требований заказчика к планировочным, архитектурным, инженерным и технологичным решениям объекта строительства, его основных параметров, стоимости и организации его строительства и составляется с учетом технических условий, градостроительных условий и ограничений (требования о создании доступности для лиц с инвалидностью и других маломобильных груп населения определяются в задании отдельным пунктом).

В задании на проектирование могут устанавливатся требования касательно обоснованости использования импортных материалов, изделий, конструкций и оборудования (с сравнением технических и ценовых характеристик соответсвующих отечественных метериально-технических ресурсов).

Реставрационное задание на разработку научно-проектной документации составляется с учетом требований государственных строительных норм ГСН А.2.2-14:2016 «Состав и содержание научно-проектной документации на реставрацию памяток архитектруы и градостроительства». Заключение и исполнение договоров на исполнение проектных работ осуществляется в порядке, установленном Общими условиями заключения и исполнения договоров подряда в капитальном строительстве, утвержденными постановлением Кабинета Министров Украиын от 1 августа 2005 года № 668.

Выбор генпроектировщика (проектировщика) для разработки проектной документации объектов строительства, что осуществляется с привлечением бюджетных средств, денег государственных и коммунальных преприятий, учреждений и организаций, кредитов, наданых под государственные гарантии, проводится в соответствии с Законом Украины «О публичных закупках».

Стоимость строительства объектов определяется согласно со строительными нормами, государственными стандартами и правилами. Название объекта строительтса за проектной документацией должно соответсвовать заданию на проектирование, не изменятся на всех стадиях проектирования и отображать вид строительства (новое строительство, реконструкция, техническое переоснащение действующих предприятий, реставрация, капитальный ремонт) и его место размещения.

Проектная документация на строительство объектов разрабатывается с учетом требований градостроительной документации, исходных даных на проектирование и соблюдением требований законодательства, строительных норм, нормативно-правовых актов по охране труда, государственных стандартов и правил, в том числе требований доступности для лиц с инвалидностью и других маломобильных групп населения.

Проектная документация, в составе которой согласно с заданием на проектирование могут быть предусмотрены очереди и пусковые комплексы, разрабатывается на объект строительства в целом. Проектная документация стадии «Проект» или «Рабочий проект» может разрабатыватся на отдельную очередь и быть утверждена в установленном порядке, если указанное предусмотрено заданием на проектирование и отображено в одобреной в установленном порядке предварительной стадии проектирования: техническо-экономическое обоснование (стадия ТЭО), техническо-экономический расчет (стадия ТЭР) или «Эскизный проект» (стадия ЭП).

Состав и содержание проектной документации объектов строительства на всех стадиях проектирования определяются согласно со строительными нормами и должны быть достаточными для оценки проектных решений и их реализации. Генпроектировщик (проектировщик) и заказчик определяют класс последствий (ответственности) объекта (объектов, входящих в состав комплекса (строения)), на основании которого устанавливается количество стадий проектирования. Класс последствий (ответственности) определяется согласно с требованиями строительных норм, стандартов, нормативных документов и правил, утвержденных согласно с законодательством.

Стадии проектирования.

Для объектов, которые по класу последствий (ответственности) принадлежит к объектам с незначительными последствиями (СС1), а также комплексов (строений), в которые входят тоько объекты с незначительными последствиями (СС1), проектирование осуществляется:

в одну стадию- стадия рабочий проект (стадия РП);
в две стадии –для объектов непроизводственного значения –стадия

ЭП, а для объектов производственного значения и линейных объектов инженерно-транспортной инфраструктуры – стадия ТЭР и для обеих стадий РП.

Для объектов, которые по класу последствий (ответственности) принадлеждат к объектам со средними последствиями (СС2), по решению заказчика пректирование может осуществлятся в две или три стадии:при двустадийном проектировании:

стадия проект (стадия П);
стадия рабоча документация (стадия Р).

При тристадийном проектировании: для объектов непроизводственного назначения –стадия ЭП или по соответствующему обоснованому решению заказчика стадия ТЭО, а для объектов производственного значения и линейных объектов инженерно-транспортной инфраструктуры – стадия ТЭО.

Для объектов, которые по классу последствий (ответственности) принадлежат к объектам со значительными последствиями (СС3), а также комплексов (зданий), в состав которых входит хотя бы один объект, который по класу последствий (ответственности) принадлежит к объектам со средними последствиями (СС2) или со значительными последствиями (СС3), проектирование исполняется в три стадии. Для объектов непроизводственного назначения-стадия ЭП или по решению заказчика стадия ТЭО, а для объектов производственного назначения и линейных объектов инженерно-транспортной инфраструктуры- стадия ТЭО.

Заказчик и генпроектировщик (проектировщик) могу принять обоснованое согласованое решение об изменении количества стадий и стадийности проектирования. Генпроектировщик (проектировщик) определяет распорядительным документом ГАПа и/или ГИПа. Проект разрабатывается под руководством ГАПа (ГИПа).

Стадии ТЭО (ТЭР),ЭП после одобрения и/или стадия П после утверждения является основанием для разработки следующих стадий проектирования. Материалы стадий ТЭО,ЭП, П, РП и Р передаются заказчику генпроектировщиком (проектировщиком) на бумажных носителях в 4-экземплярах, субпроектировщиком-генпроектировщику в 5 экземлярах и на электронных носителях. Необходимость изготовления дополнительных экзепляров проектной документации и формат предоставления ее на электронных носителях определяются условиями договора.

Утверждение документации.

Рабочие чертежи (чертежи, предназначеные для использования строительных и монтажных работ) проекта повторного использования, по которым на одной площадке должно осуществялтся строительсто нескольких одинаковых объектов, передаются на электронных и бумажных носителях в 4 экземплярах только для одного из этих объектов, а для других- в двух экземплярах. Инженерно—технические, технико-економические, екологические и другие расчеты, материалы проектов-аналогов, которые не включаются в состав проектной документации на строительство объектов, а также материалы инженерных изысков и обследований хранятся у генпроеткировщика (проектировщика) и предоставляются по требованию заказчика согласно с условиями договора подряда или организации, котороая согласно с действующим законодательтсовм проводит эеспертизу проектов строительства, во временное пользование. Длительность строительства определяется при разработке стадий ТЭО (ТЭР), ЭП, П ил РП в разделе проекта по организации строительства, учитывая вид стрительства, сложности строения, технические и технологические решения, объем строительства, трудовые и технические ресурсы.

После утверждения стадии П по решению заказчика рабочие чертежи могут разрабатыватся автором проекта или другой проектной организацией. Разработка рабочих чертежей другой проектной документацией осуществляется с соблюдением авторских решений утвержденной стадии П и авторских прав. В случае использования в проектных решениях изобретений и патентов в соответствующих разделах проекта делается ссылка на них.

При проектировании объектов строительства с особенно сложными конструкциями и методами проведения работ, что обосновывается в объяснительной записке к проекту, согласно с заданием на проектирование разрабатываются рабочие чертежи на специальные вспомогательные сооружения, приспособления и установки. Разработка проектно-конструкторской документации на оборудование и конструкции индивидуального изготовления, включая нетипичное и нестандартное оборудование, делается заводом-изготовителем на основании требований и технического задания, разработаного генпроектировщиком. Разработка проектно-конструкторской документации на указанное оборудование и конструкции может проводится генпроектировщиком по отдельному договору подряда.

В случае принятия решения о корректировке проектной документации проектной организацией, которая не является ее разработчиком, скорегированая проектная документация подлежит согласованию с проектировщиком-разработчиком проекта, кроме случаев передачи согласно с законодательством авторских имущественных прав другому лицу.

Стадии ТЭО, ТЭР, ЭП,П и РП подписываются :

титульный лист объяснительной записки к проекту: руководителем генеральной проектной организации (проектной организации); ГАПом и/или ГИПом.
Чертежи:ГАПом и/или ГИПом; секртифицироваными исполнителями, которые являются непосредственными разработчиками разделов или частей проекта.
Стадия Р подписывается: ГАПом и/или ГИПом; сертифицироваными исполнителями, которые есть непосредственными разработчиками разделов или частей проекта.

Перечень лиц, подписывающих проектную документацию, может уточнятся в зависимости от состава и структуры проектной организации (генпроектировщика, проектировщика).

Сметная документация подписывается согласно с требованиями, установленными строительными нормами и государственными страндартами по вопросам ценообразования.

Заказчик и генпроектировщик (проектировщик) определяют в условиях договора исполнителя авторского надзора, который осуществляет авторский надзор согласно с требованиями законодательства и государственными строительными нормами. Проектная документация на строительство объектов не требует согласования государственными органами, органами местного самоуправления, их должностными лицами, юридическими лицами, создаными такими органами. Обоснованые отклонения от строительных норм, которые обеспечивают соблюдение установленых требований безопасности способом, не предусмотренным строительными нормами, могут быть согласованы субъектом нормирования согласно с установленым им порядком.

Оформление проектной документации должно соответствовать государственным стандартам о проектной документации на строительство объектов. Проектная документация утверждается согласно с Порядком утверждения проектов строительства и проведения их экспертиз, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 11 мая 2011 года № 560.

ВАЖНО!

Проектная документация на объект строительства должна быть разработана с учетом строительных норм и стандартов, действующих на дату передачи ее заказчику.

На объекты строительства, проектная документация на которые утвержденна согласно с Порядком утверждения проектов строительства и проведения их експертиз, утвержденного Постановлением КМУ от 11.05.2011 № 560, подлежит корректировке в связи с введением в действие новых нормативных документов, если относительно таких объектов не получены документы, которые дают право на исполнение подготовительных и строительных работ. Проектная документация на объекты строительства, построеные полностью или частично согласно с утвержденным проектом, не подлежит корректировке в связи с введением новых нормативных документов, за исключением случаев, когда такая корректировка обусловлена повышением в новых нормативных документах таких требований безопасности: обеспечение механической опоры и стойкости (прочности), электро-,взрыво-пожаробезопасности, энергоэфективности объекта и требований нормативов по вопросам создания условий для безпрепятственного доступа для лиц с инвалидностью и других маломобильных груп населения.

Указаное исключение не применяется к объектам строительства, сооружение которых осуществляется в сроки, определенные проектной документацией, если другое не предусмотрено договором на проведение строительных работ.

Тут следует привести правовую позицию Верховного Суда в деле № 826/6833/17, который оставил в силе решение суда первой инстанции о признании неправомерным и отмене предписания инспектора ДАБ об устранении нарушений требований законодательства в сфере градостаровительной деятельности и постановления о наложении штрафа.

При этом Верховный Суд указал, что соответствие проекта строительства законодательству, градостроительным условиям и ограничениям застройки земельного участка проверяется именно на этапе экспертизы проекта и его утверждения заказчиком. В случае же, если проектная и/или экспертная организация передала заказчику проектную документацию для проведения строительных работи на объекте строительства, разработаной с нарушением требований законодательства, градострпоительной документации, исходных даных для проектирования объектов градостроительства, строительных норм, государственных страндартов и правил, высшеуказанные субъекты градостроительства несут ответственность, предусмотренную частью первой статьи 2 Закона Украины «Об ответственности за нарушения в сфере градостроительной деятельности».

С учетом того обстоятельства, что по состоянию на момент проведения проверки корректировка проекта объекта пребывала на этапе разработки и только позднее планировалось передать в Укргосстройэкспертизу для получения экспертного вывода,Верховный Суд признал выводы, приведенные в акте проверки по этому поводу- преждевременными.

В связи с изложеным коллегия судей согласилась с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для отмены спорного предписания и привлечении истца к ответственности обжалованым постановлением. Верховный Суд обратил внимание на тот факт, что истцом не совершалось действий, которые охватываются составом правонарушения, предусмотренного ч.1 ст. 2 Закона Украины «Об ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности», с учетом чего принятое ответчиком спорное постановление является незаконным и подлежит отмене, как про это правильно указано в решении суда первой инстанции.

Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка.

Градостроительные условия и ограничения- документ, содержащий комплекс планировочных и архитектурных требований к проектированию и строительству касательно этажности и плотности застройки земельного участка, его благоустройства и озеленения, другие требования в объектам строительства, установленые законодательством и градостроительной документацией (ЗУ «О регулировании градостроительной деятельности»).

Основными составляющими исходных даных есть: градостроительные условия и ограничения; технические условия, задание на проектирование.

Физическое и юридическое лицо, имеющее намерение застроить земельный участок, пребывающий в собственности или пользовании такого лица, должно получить градостроительные условия и ограничения для проектирования объекта строительства.

Градостроительные условия, ограничения и технические условия для проектирования объектов строительства в рамках государственно-частного партнерства или реализации проекта, который осуществялется на условиях концессии, могут предоставлятся частному партнеру, конциссионеру на основании документа, свидетельтсвующего право пользования земельным участком, выданого предприятию, учреждению, организации, являющимся балансодержателем имущества, передающегося в концессию, при условии, что такой земельный участок (или его часть) согласно с положениями договора необходим для осуществления государственно-частного партерства или реализации проекта на условиях концессии.

Градостроительные условия и ограничения выдаются соответсвующими уполномоченными органами градостроительства и архитектуры на основании градостроительной документации на местном уровне на безоплатной основе по заявлению заказчика (с указанием кадастрового номера земельного участка), к которому прилагаются:

копия документа, который удостоверяет право собственности или пользования земельным участком, или копия договора суперфиция- в случае, если вещное право на земельный участок не зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество;
копия документа, удостоверяющего право собственности на объект недвижимого имущества, раположеного на земельном участке-в случае, если право собственности на объект недвижимого имущества не зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, или согласие его собственника, удостовереное в установленом законодательством порядке ( в случае реконструкции или реставрации);
выкопировка из топографо-геодезичного плана М 1:2000.

Информацию о вещном праве на земельный участок, право собственности на объект недвижимости, размещенный на земельном участке, сведения с Государственного земельного кадастра уполномоченые органы градостроительства и архитектуры получают согласно с. 8 ст. 9 Закона Украины «Про административные услуги».

Для получения градостроительных условий и ограничений к заявлению заказчик также прилагает градостроительный расчет, который определяет инвестиционные намерения заказчика, который составляется в свободной форме с доступной и сжатой информацией про основные параметры объекта строительства. Этот перечень документов для выдачи градостроительных условий и ограничений является исчерпывающим.

Выдержка из градостроительного кадастра для формирования градостроительных условий и ограничений к документам заказчика прилагает служба градостроительного кадастра (в случае ее создания).

Перечень объектов строительства, для проектирования которых градостроительные условия и ограничения не выдаются, определяет центральный орган исполнительной власти, обеспечивающий формирование и реализует государственную политику в сфере строительства, архитектуры, гадостроительства.

Основаниями для отказа в выдаче градостароительных условий и ограничений есть:

неподача определенных законодательством документов, необходимых для принятия решения о выдаче градостроительных условий и ограничений;
выявление недостоверных сведений в документах, свидетельствующих право собственности или пользования земельным участком, или в документах, свидетельствующих о праве собственности на объект надвижимого имущества, размещенного на земельном участке;
несоответствие намерений застройки требованиям градостроительной документации на местном уровне.

Отказ в выдаче градостроительных условий и ограничений осуществляется путем направления письма с обоснованием оснований для такого отказа соответствующим уполномоченым органом градостроительства и архитектуры в срок, не превышающий установленый срок их выдачи.

Выдача градостроительных условий и ограничений или принятие решения об отказе в их выдаче осуществляется соответствующим органом градостроительства и архитектуры на протяжении 10 рабочих дней со дня регистрации заявления, утверждается приказом такого органа.

Сведения о выдаче градостроительных условий и ограничений подлежат внесению в реестр градостроительных условий и ограничений, который ведет соответствующий уполномоченый орган градостроительства и архитектуры.

Градостроительные условия и ограничения являются действующими до завершения строительства объекта независимо от изменения заказчика.

Внесение изменений в градостроительные условия и ограничения может осуществлять орган, который выдал, по заявлению заказчика, на исполнение предписаний главных инспекторов строительного надзора центрального органа исполнительной власти, реализующего государственную политику по вопросам государственного архитектурно –строительного контроля и надзора, или по решению суда.

Отмена градостроительных условий и ограничений осуществляется:

по заявлению заказчика;
главными инспекторами строительного надзора в порядке осуществления государственного архитектурно-строительного надзора в случае несоответствия градостроительных условий и ограничений градостроительному законодательству, градостроительной документации на местном уровне, строительным нормам, стандартам и правилам;
по решению суда.

В случае отмены в порядке осуществления государственного

архитектурно-строительного надзора или по решению суда градостроительных условий и ограничений должностные лица соответствующего органа градостроительства и архитектуры несут ответственность согласно с законом.

Здесь следует привести правовую позицию Верховного Суда по делу № 822/1723/17, которым оставлено в силе решение апелляционной инстанции об удовлетворении иска общества к ГАСИУ об отмене решения про отмену дейстия градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка.

При этом Верховный Суд указал, что если наделенный соответсвующими полномочиями орган выдал лицу спорные градостроительные условия и ограничения, на основании которых было подано декларацию о начале строительных работ и на протяжении определенного времени проводилось соответствующее строительство, допущеные органом надзора определенные нарушения не могут быть поставлены в вину лицу, поскольку оно правомерно расчитывало на соответствие поданой ним документации нормам действующего законодательства. Проверка вопроса правомерности выданых органами государственной власти разрешений на осуществление определенных действий или их согласование должно происходить именно на соответствующих этапах, а не в любое время. При наличии оснований считать, что градостроительные условия и ограничения содержали определенные недостатки, орган надзора имеет право остановить действие решения объекта надзора и уведомить его про необходимость устранения установленых недостатков. В то же время отмена градостроительных условий и ограничений является крайней мерой.

Технические условия.

Согласно ст. 30 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», технические условия-это комплекс условий и требований к инженерному обеспечению объекта строительства, которые должны соответствовать его расчетным параметрам о водопоставке (с учетом потребностей обеспечения пожаротушения), тепло-, электро- и газопоставки, водоотвода, внешнего освещения, отвода сливных вод и телекомуникации.

Физическое и юридическое лицо, которое имеет намерения застройки земельного участка, что пребывает в его собственности или пользовании, имеет право на получение технических условий согласно с поданым им заявлением.

Технические условия должны соответствовать законодательству, содержать достоверную информацию и обоснованые требования к объектам строительства, а также соотвествовать намерениям заявителя о застройке земельного участка.

В технических условиях учитывается, что место присоединения инженерных сетей заказчика к магистральным и другим инженерным сетям размещается на границе земельногоучастка заказчика или по его согласию на территории такого земельного участка.

Состав, содержание, порядок выдачи технических условий и порядок определения стоимости услуг по их выдаче опредеяются соответсвующими центральными органами исполнительной власти или государтсвенными колегиальными органами.

Технические условия являются действительными до окончания строительства объекта независимо от изменении заказчика или предприятия, учреждения и организации, которые выдали такие технические условия. Изменения к техническим условиям могут вносится только по согласию заказчика.

Разрешение на проведение строительных работ.

Согласно ст. 37 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», право на проведение подготовительных работ (если они не были исполнены раньше согласно с уведомлением о начале исполнения подготовительных работ) и строительных работ на объектах строительства, которые по классу последствий (ответственности) принадлежат к объектам с средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями или подлежат оценке влияния на окружающую среду согласно с Законом Украины «Про оценку влияния на окружающую среду», подключение объекта строительства к инженерным сетям и сооружениям выдается заказчику и генеральному подрядчику или подрядчику (если строительные работы проводятся без привлечения субподрядчика) после получения разрешения на проведение строительных работ.

Разрешение на исполнение строительных работ выдается органами государственного архитектурно-строительного контроля на безплатной основе на протяжении десяти рабочих дней со дня регистрации заявления.

При наличии разрешения на исполнение строительных работ получение заказчиком и генеральным подрядчиком или подрядчиком (в случае если строительные работы исполняются без привлечения субподрядчика) других документов разрешительного характера для проведдение строительных работ и удаления зеленых посадок в пределах строительной площадки не требуется.

Для получения разрешения подается заявление, к которому прилагаются предусмотренные действующим законодательством документы (копия документа, удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком, или копия договора суперфиция; проектная документация на строительство, разработаная и утвержденная в установленном законодательством порядке; копия документа, удостоверяющего право собственности на дом или сооружение, или согласие его собственника (совладельцев), удостоверенная в установленном законодательством порядке, на проведение строительных работ в случае реконструкции, реставрации или капитального ремонта и другие).

Выдача разрешения на проведение строительных работ осуществляется с использованием Реестра строительной деятельности.

В день изготовления с использованием Реестра строительной деятельности разрешения на проведение строительных работ програмные средства электронной системы обеспечивают автоматическое направление в орган по присвоению адреса уведомление о необходимости присвоения адреса объекту нового строительства.

Форма разрешения на проведение строительных работ, форма заявления, которая подается для его получения, форма отказа в выдаче разрешения на проведение строительных работ, порядок выдачи и анулирования разрешения на проведение строительных работ определяются Кабинетом Министров Украины.

Отказ в выдаче разрешения на проведение строительных работ выдается заявителю в письменном виде с соответствующим обоснованием в срок, предусмотренный для выдачи разрешения.

Основанием для отказа в выдаче разрешения на проведение строительных работ есть:

неподача документов, необходимых для принятия решения о выдаче такого разрешения;
несоответствие поданых документов требованиям законодательства;
установление недостоверных сведений в поданых документах;
результаты оценки влияния на окружающую среду в случаях, определенных Законом Украины «Про оценку влияния на окружающую среду».

Решение о выдаче или анулировании разрешения на проведение строительных работ может быть рассмотрено в порядке надзора центральным органом исполнительной власти, реализующего государственную политику по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля и надзора (без права выдачи разрешения), или обжаловано в суд.

В случае если в установленый этой статьей срок органом государственного архитектурно-строительного контроля не выдано разрешение на исполнение строительных работ или отказ в его выдаче, заказчик обращается в центральный орган исполнительной власти, реализующий государственную политику по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля и надзора, для принятия на протяжении десяти рабочих дней мер, связаных с выдачей указанного разрешения или отказа в его выдаче. В случае если на протяжении указанного срока не будет выдано разрешение на проведение строительных работ или отказ в его выдаче, право на проведение строительных работ возникает на десятый рабочий день со дня регистрации письменного обращения, направленого рекомендованым письмом в центральный орган исполнительной власти, реализущего государственную политику по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля и надзора, а разрешение считается выданым.

Разрешение на проведение строительных работ может быть анулировано органом государственного архитектурно-строительного контроля в случае:

подачи заказчиком заявления об анулировании разрешения на исполнение строительных работ;
наличие сведений про ликвидацию юридического лица, которое является заказчиком;
установление во время проверки нарушений требований градостроительной документации, градостроительных условий и ограничений, несоответствия объекта строительства проектной документации на строительство такого объекта, требованиям строительных норм, стандартов и правил, нарушений градостроительного законодательства в случае неисполнения требований предписаний должностных лиц органов государственного архитектурно-строительного контроля;
отмены градостроительных условий и ограничений;
систематического (два и больше раз подряд) препятствия проведению проверки должностными лицами органа государственного архитектурно-строительного контроля.

В случае если право на строительство объекта передано другому заказчику или изменено генерального подрядчика или подрядчика (если строительные работы проводятся без привлечения субподрядчиков), а также в случае корректировки проектной документации заказчик на протяжении трех рабочих дней уведомляет о таких изменениях соответсвующий орган государственного архитектурно-строительного контроля с подачей удостворенных в установленном порядке копий документов, подтверждающих указанные изменения. Продолжение исполнения строительных работ без такого уведомления запрещается.

В случае изменения лиц, ответственных за проведение авторского и технического надзора, или ответсвенных исполнителей работ заказчик уведомляет соответствующий орган государственного архитектурно-строительного контроля о таких изменениях с подачей удостовереных в установленом порядке копий документов, подтверждающих указанные изменения, на протяжении трех дней со дня их наступления.

Статьей 31 Закона Украины «О местном самоуправлении в Украине» предусмотрены полномочия органов местного самоуправления в сфере строительства.

В частности, организация за счет собственных денег и на паевых началах строительтства, реконструкции и ремонта объектов коммунального хозяйства и социально-культурного назначения, жилых домов, дорог местного значения, а также капитального и поточного ремонта улиц и дорог населенных пунтков и других дорог, которые являюся составными автомобильных дорог государственного значения (как софинансирование на договорной основе); привлечение на договорной основе предприятий, учреждений и организаций независимо от форм собственности к участию в развитии мощностей строительной индустрии и промышленности строительных материалов, в создании, развитии и реконструкции объектов инженерного обеспечения и транспортного обслуживания; предоставление (получение, регистрация) документов, дающих право на проведение подготовительных и строительных работ, осуществление государственного архитектурно-строительного контроля и принятия в експлуатацию оконченых строительством объектов в случаях и в соответствии с требованиями, установленными Законом Украины «О регулировании градотсроительной деятельности» и другие.

Акт приема работ.

Акт приема работ-это ключевой элемент между заказчиком и подрядчиком. Договор прописывает взаемодействие, а акт является основанием для выплаты денег. Заказчик, принимая акт, дает свое согласие на принадлежащую подрядчику сумму денег. Если подрядчик нарушил условия договора, то это должно быть прописано в акте. Не принимать такой акт нельзя. Если заказчик отказывается от этой процедуры, она может быть проведена в одностороннем порядке. Для этого заказчика заранее уведомляют и после этого обращаются в суд с требованием взыскания денег.

Самовольное строительство.

Согласно ст. 376 Гражданского кодекса Украины самовольным считается строительство жилых домов, зданий, сооружений, другого недвижимого имущества в случае:

если они построены (строятся) на земельном участке, не отведенном лицу, осуществляющему строительство;
если они построены (строятся) на земельном участке, не отведенном для этой цели;
если они построены (строятся) без соответствующего документа, который дает право проводить строительные работы или надлежаще утвержденного проекта;
если они построены (строятся) с существенными нарушениями строительных норм и правил.

По общему правилу, лицо, которое осуществило или осуществляет самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает право собственности на него. Оно не может быть отчуждено, унаследовано; на него не может быть обращено взыскание по исполнительному документу, в том числе продажа его с прилюдных торгов.

Для того, чтобы самовольное строительство стало объектом право собственности, его необходимо узаконить (легалезировать).

В зависимости от ряда обстоятельств, легализацию может быть проведено как во внесудебном,так и в судебном порядке.

Легализация самовольного строительства во внесудебном порядке.

Внесудебный порядок легализации самовольного строительства возможен относительно следующих видов самовольного строительства при условиях, что застройщик имел право собственности (пользования) на земельный участок:

индивидуальные (усадебные) жилые дома, садовые, дачные дома, хозяйственные (приусадебные) здания и строения, построеные в период до 5 августа 1992 года;
индивидуальные (усадебные) жилые дома, садовые, дачные дома общей площадью до 300 квадратных метров, а также хозяйственные (приусадебные) здания и строения общей площадью до 300 квадратных метров, построеных в период с 05.08.1992 по 09.04.2015;
здания и строения сельскохозяйственного назначения, построеные до 12.03.2011, главное условие-чтобы они соответствовали целевому назначению земельного участка, строительным нормам и прошли техническое обследование.

Прежде чем обратится в суд необходимо подать в орган государственного архитектурно-строительного контроля:

заявление о принятии объекта в эксплуатацию (в случае наличия совладельцев земельного участка/указанного объекта также подписывают);
один экземпляр заполненой декларации о готовности объекта к эксплуатации;
отчет о проведении технического обследования;
удостовереннные в установленном порядке копии документов, которые подтверждают право собственности или пользования земельного участка соответсвующего целевого назначения, на котором размещен объект;
технический паспорт с отметкой о возможности размещения и надежной и безопасной эксплуатации объекта. При этом, технические паспорта, подаются при условии проставления в них соответсвующей отметки о проведении технического обследования.

После подаче необходимых документов и заявления в орган государственного строительно-архитектурного контроля их будет рассмотрено на протяжении 10-ти рабочих дней и принято решение о принятии объекта в експлуатацию. При этом штрафные санкции за самовольное строительство и эксплуатацию таких объектов к собственникам/пользователям земельных участков не применяются.

Легализация самовольного строительства в судебном порядке.

Основания для обращения в суд.

Согласно с п.2 Постановления Пленума Висшего специализированого суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 30.03.2012 № 6 «Про практику применения судами ст. 376 Гражданского кодекса Украины (о правовом режиме самовольного строительства)» суды рассматривают споры о самовольном строительстве, а имаенно:

о признании права собственности на самовольно построеное недвижимое имущество собственником земельного участка;
о признании права собственности на самовольно построеное имущество на земельном участке, который не был отведен лицу, которое осуществило самовольное строительство.

В этом случае обозателным условием является предоставление земельного участка в установленом порядке лицу под уже построеное недвижимое имущество. Предоставление земельного участка в установленом прорядке может осуществлятся путем ее получения в собственность в пределах норм безплатной приватизации; покупки, в том числе на конкурентной основе; приобретения права собственности на основании других гражданско-правовых сделок (мена, рента, дарение, наследование и др.); получение в наследство; постоянное пользование; путем заключения договора аренды, суперфиция.

Так, постановлением Верховного Суда по делу № 910/2939/19 оставлено в силе судебные решения по иску горсовета к обществу о сносе самовольно построеных помещений без каких-либо разрешительных документов.

При этом основанием для отказа в удовлетворении иска стало то, что ответчиком в судебном порядке признано право собственности на самовольно построеные помещения.

В случае возникновения права собственности на самовольно построеный объект по решению суда, такой объект принимается в експлуатацию путем подачи декларации о готовности к експлуатации самовольно построеного объекта, на которое признано право собственности по решению суда только при условии возможности его надежной и безопасной эксплуатации, которая определяется по результатам проведения технического обследования самовольно построеного имущества.

После прохождения процедуры введения объекта недвижимости в эксплуатацию необходимо осуществить регистрацию права собственности на недвижимое имущество согласно с Порядком государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений.

Регистрация права собственности на самовольное строительство осуществляется государственными регистраторами исполнительных органов сельских, поселковых, городских советов через Центры предоставления административных услуг.

СПОРЫ ПО ДОГОВОРАМ СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

Договора строительного подряда составляют значительную часть гражданско-правовых и хозяйственно-правовых договоров, заключающихся как физическими так и юридическими лицами. В процессе его заключения и исполнения возникает множество разогласий между Заказчиком и Подрядчиком (Субподрядчиком), которые возможно решить как в досудебном порядке (путем переговоров) так и в судебном порядке.

Из опыта адвокатов АБ «Ткачук и партнеры» можно выделить разногласия, которые связаны с заключением и исполнением договора подряда, а именно:

неисполнение (односторонний отказ)сторонами условий договора строительного подряда;
разногласия о внесении изменений в условия договора строительного подряда в процессе его исполнения;
нарушение сроков исполнения строительных работ;
некачественное исполнение подрядчиком (субподрядчиком) строительных работ;
отказ заказчика оплатить исполнение дополнительных работ не предусмотренных проектной документацией;
разногласия об изменении (повышении) цен за исполнение строительных работ;
разногласия касательно принятия проведенных строительных работ;
исправление дефектов построеного объекта на протяжении гарантийного срока;
возмещение ущерба, взыскание неустойки, пени, других видов отвественности за нарушение условий договора строителього подряда;
возвращение предоплаты;
расторжение, признание недействительным договора подряда.

Приведенное не является исчерпывающим и могут возникать и другие конфликтные ситуации между сторонами договора строительного подряда.

Законодательство, регулирующее вопросы заключения и исполнения договоров строительного подряда: Гражданский кодекс Украины, Хозяйственный кодекс Украины, Постановление Кабинета Министров Украины от 13.04.2011 № 466 «Некоторые вопросы исполнения подготовительных и строительных работ», Постановление Кабинета Министров Украины от 01.08.2005 № 668 «Об утвеждении Общих условий заключения и исполнения договоров подряда в капитальном строительстве», Приказ Госстрой Украины от 27.10.2005 № 3 «Об утверждении Примерного договора подряда в капитальном строительстве» и другие.

Что же такое договор строительного подряда.

По договору строительного подряда подрядчик обязуется по заданию заказчика на свой риск исполнить и сдать ему в установленый договором подряда срок завершенные работы (объект строительства), а заказчик обязуется передать подрядчику строительную площадку (фронт работ), передать разрешительную документацию, а также утвержденную в установленном порядке проектную документацию (в случае, когда эта обязанность полностью или частично не возложена на подрядчика), принять от подрядчика оконченые работы (объект строительства) и оплатить их (ч.1 ст. 875 ГКУ, п.4 Постановления КМУ от 01.08.2005 № 668).

Договор строительного подряда заключается на проведение нового строительства, капитального ремонта, реконструкции (технического переоснащения) предприятий, зданий (в частности жилых домов), сооружений, проведения монтажных, пусконаладочных и других работ, неразрывно свызаных с местонахождением объекта.

Форма и существенные условия договора.

Договор подряда заключается в письменной форме, по желанию сторон договор может быть удостоверен нотариально.

Существенными условиями договора подряда является: наименование и реквизиты сторон; место и дата заключения договора подряда; предмет договора подряда; договорная цена; сроки начала и окончания работ (строительства объекта); права и обязанности сторон; порядок обеспечения исполнения обязательств по договору подряда; условия страхования рисков случайного уничтожения или повреждения объекта строительства; порядок обеспечения работ проектной документацией, ресурсами и услугами; порядок привлечения субподрядчиков; требования к организации работ; порядок осуществления заказчиком контроля за качеством ресурсов; условия осуществления авторского и технического надзора за исполнением работ; источник и порядок финансирования работ (строительство объекта); порядок расчета за исполнение работы; порядок сдачи-принятия законченых работ (експлуатации объекта строительства), порядок устранения недостатков; отвественность сторон за нарушение условий договора подряда; порядок урегулирования споров; порядок внсения изменений в договор подряда и его расторжение.

В договоре подряда стороны могут предусматривать другие важные для регулирования взаимоотношений условия.

Примерный договор строительного подряда содержится в Приказе Госстроя Украины от 27.10.2005 № 3 «Об утверждении Примерного договора подряда в капитальном строительстве».

Предметом договора подряда являются работы, связаные со стоительством объекта, обязанность о проведении которых возлагается на подрядчика. Собственником результата исполненых работ (объекта строительства) является заказчик, если другое не предусмотрено договором. В договоре подряда стороны обязаны определить наименование объекта строительтсва и его местонахождение, основные параметры (мощность, площадь, объем и др.), состав и объем работ, которые предусмотренны проектной документацией и подлежат исполнению подрядчиком, другие показатели, характеризующие предмет договора.

Сроки исполнения работ (строительства объекта) устанавливаются договором подряда и определяются датой их начала и окончания. Неотъемлемой частью договора подряда является календарный график исполнения работ, в котором определяются даты начала и окончания всех видов (этапов, комплексов) работ, предусмотренных договором подряда.

Установление сторонами в договоре подряда сроков исполнения работ (строительства объекта) может связыватся с исполнением заказчиком определенных обязательств (предоставление подрядчику строительной площадки (фронта работ), передача проектной документации, открытие финансирования, оплата аванса и др.).

Датой окончания работ (строительства объекта) считается дата их принятия заказчиком. Исполнение работ (строительство объекта) может быть окончено досрочно только по согласию заказчика.

Сроки исполнения работ (строительство объекта) могут быть изменены с внсением соотвествующих изменений в договоре подряда в случае:

установления обстоятельств непреодолимой силы;
неисполнения или ненадлежащего исполнения заказчиком своих обязательств (нарушение условий финансирования, несвоевременное предоставление строительного майданчика (фронта работ), проектной документации, ресурсов и т.д.);
внесения изменений в проектную документацию;
действий третьих лиц, которые делают невозможным надлежащее исполнение работ, за исключением случаев, когда эти действия обусловлены зависимыми от подрядчика обстоятельствами;
возникновения других обстоятельств, которые могут повлиять на сроки исполнения работ (строительство объекта)

Заказчик может принимать решения замедлении темпов исполнения работ (строительства объекта), их остановку или ускорение с внесением соответствующих изменений в договор подряда.

Смета.

Договорная цена в договоре подряда определяется на основании сметы как приблизительная так и твердая. Договорная цена считается твердой, если другое не установлено договором.

В случае заключения договора подряда по результатам торгов (тендера) вид договорной цены и требований к смете определяются в тендерной документации заказчика. Договорная цена в этом случае должна соответствовать цене, указаной в тендерном предложении подрядчика, признаного победителем торгов (тендера).

Если договор подряда заключается по результатам переговоров сторон, решение о применении приблизительной или твердой договорной цены, порядка согласования сметы и проведение расчетов принимаются по договоренности сторон.

В случае когда работа (строительство объекта) финансируется с привлечением государственных денег, договорная цена определяется согласно с требованиями нормативных документов в сфере ценообразования в стрительстве.

Приблизительная договорная цена. Если во время заключения договора подряда из-за неопределенности затрат или других обстоятельств окончательно установить договорную цену невозможно, стороны в договоре подряда определяют приблизительную договорную цену, а также порядок ее корректировки в процессе исполнения работ (строительства объекта). Приблизительная договорная цена может уточнятся по мере исполнения работ, затрат подрядчика и.т.д.

В случае возникновения обстоятельств, обусловленых необходимостью значительного превышения приблизительной договорной цены (больше чем установлено договором подряда), подрядчик обязан в установленые в договоре подряда сроки уведомить об этом заказчика. Если подрядчик не уведомил в установленом порядке заказчика о необходимости превышения договорной цены, он обязан исполнять работы без возмещения дополнительных затрат.

Твердая договорная цена. Твердая договорная цена может корректироватся только по взаимному согласию сторон. В случае превышения подрядчиком твердой договорной цены, не предусмотренной договором подряда, все связанные с этим затраты, если другое не установлено законом несет подрядчик.

Стороны в договоре подряда могут предусматривать порядок уточнения твердой договорной цены в случае: внесения изменений в проектную документацию; потребности в устранении недостатков работ, возникших в результате несоответствия установленым требованиям проектной документации, обеспечение которой возложено на заказчика; изменений законодательства по вопросам налогообложения, если это выплывает из стоимости работ; в других случаях, предусмотренных договором подряда.

Следует обратить внимание, что подрядчик не может требовать уточнения приблизительной и твердой договорной цены в связи с повышением цен на ресурсы, которые используются для исполнения работ, в случае, если строки исполнения этих работ нарушены по вине подрядчика. В таких случаях цены на ресурсы, если другое не предусмотренно договором подряда, определяются в соответсвии с ценами, которые действовали на указанную в договоре дату окончания работ. Дополнительные затраты на исполение работ, связаных с ростом цен на ресурсы после указанной даты, компенсируются подрядчиком.

Исполнение дополнительных работ, не учтеных проектной документацией.

Если во время строительства возникла потребность в исполнении дополнительных работ, не учтенных проектной документацией, обеспечение которой возложено на заказчика, и в связи с этим в повышении твердой договорной цены, подрядчик обязан на протяжении определенного договором подряда срока уведомить заказчика об обстоятельствах, которые привели к исполнению таких работ, и подать заказчику предложения с сответсвующими расчетами. Заказчик на протяжении срока, определенного договором подряда, рассматривает указанные предложения, принимает решение по сути и уведомляет об этом подрядчика.

Подрядчик обязан остановить исполнение дополнительных работ в случае неполучения в установленый договором подряда срок ответа на свое уведомление. Нанесенные подрядчику убытки, связанные с остановкой дополнительных работ, возмещаются заказчиком. Заказчик освобождается от возмещения таких убытков, если докажет, что в исполнении дополительных работ не было потребности.

Если подрядчик не уведомил заказчика в установленном порядке о необходимости исполнения дополнительных работ и повышения твердой договорной цены, он не может требовать от заказчика оплаты исполненых дополнительных работ и возмещения нанесенных ему убытков, если не докажет, что проведение таких работ было необходимо в интересах заказчика, в частности, в связи с тем, что остановка работ угрожала уничтожением или повреждением объекта строительства.

Права и обязанности сторон.

Заказчик имеет право:

отказатся от принятия законченых работ (объекта строительства) в случае выявления недостатков, которые исключают возможность их (его) использования согласно цели, указанной в проектной документации и договоре подряда, и не могут быть устранены подрядчиком, заказчиком или третьи лицом;
осуществлять в любое время, не вмешиваясь в хозяйственную деятельность подрядчика (субподрядчика), технический надзор и контроль за продвижением, качеством, стоимостью и объемом исполнения работ; делегировать эти полномочия специализированой организации, или специалисту;
вносить изменения в проектную и сметную документацию до начала работ или во время их исполнения при условии, что стоимость дополнительных работ, вызваных такими изменениями не превышает 10 процентов договорной цены и не влияет на характер работ, определенных в договоре подряда;
требовать бесплатного исполнения недостатков, возникших в результате допущенных подрядчиком нарушений, или исправит их своими силами, если другое не предусмотренно договором подряда. В таком случае убытки, нанесенные заказчику, возмещаются подрядчиком, в том числе за счет соответствующего снижения договорной цены;
отказатся от договора подряда и требовать возмещения убытков, если подрядчик своевременно не начал работы или исполняет их настолько медленно, что окончание их в срок, определенный договором подряда, становится невозможным;
отказатся от договора подряда в любое время до окончания исполнения работ с возмещением убытком, нанесенных таким отказом;
инициировать внесение изменений в договор подряда, требовать расторжения договора подряда и возмещения убытков при наличии существенных нарушений подрядчиком условий догоовра подряда;
требовать возмещения нанесенных ему убытков, обусловленных нарушением договора подряда, если договором подряда или законом не предусмотрено другое.

Обязанности Заказчика:

предоставить подрядчику строительную площадку (фронт работ), передать разрешительную и другую договорную документацию и ресурсы согласно с договором подряда;
передать подрядчику задание на проектирование, другие исходные данные, необходимые для разработки проектной докуменатции;
принят в установленном порядке и оплатить выполненые работы;
немедленно уведомить подрядчика о выявленых недостатках в работе;
оплатить подрядчику выполненые до консервации объекта строительства работы и возместить ему связаные с ней затраты;
заключить договор страхования рисков случайного уничтожения или повреждения объекта строительства, если это предусмотренно договором подряда;
оплатить неустойку, возместить убытки и моральный ущерб в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им обязательств по договору подряда, если он не докажет, что нарушения договора случились не по его вине;
обеспечить осуществление технического надзора на протяжении всего периода строительства объекта в порядке, установленном законодательством.

Права Подрядчик:

привлекать по согласию заказчика к выполнению договра подряда третьих лиц (субподрядчиков);
останавливать работы в случае неисполнения заказчиком своих обязанностей по договору подряда, что привело к осложнению или к невозможности проведения подрядчиком работ;
требовать от заказчика повышения договорной цены в случае существенного роста после заключения договора подряда цен на ресурсы, ответственность по обеспечению какими возложено на подрядчика, а также цен на услуги, которые предоставлялись ему третьими лицами, а в случае отказа заказчика-расторжение договора подряда в установленном порядке;
требовать выплату аванса, если такая выплата и размер аванса предусмотренны договором подряда;
отказаться от договора подряда и требовать возмещения убытков в случае внесения в проектную документацию изменений, требующих выполнения дополнительных работ, стоимость которых превышает 10 процентов договорной цены;
отказатся от договора подряда и требовать от заказчика оплаты договорной цены пропорционально исполненым работам, а также возмещения убытков, не покрытых этой суммой, в случае невозможности использования ресурсов, предоставленых заказчиком;
отказатся от договора подряда с возмещением убытков в случае, когда использование материальных ресурсов, обеспечение какими осуществляет заказчик, или соблюдение его указаний относительно способа выполнения работ угрожает жизни и здоровью людей или приводит к нарушению экологических санитарных правил, правил безопасности и других установленых законодательством требований;
на возмещение причиненных ему убытков.

Обязанности Подрядчика:

выполнить с использованием собственных ресурсов, если другое не установлено условиями договора подряда, и в установленные сроки работы согласно с проектной и сметной документацией;
получить установленные законом разрешения на выполнение отдельных видов работ; согласовать проектную документацию с уполномочеными государственными органами или органами местного самоуправления, если это предусмотренно договором подряда;
предоставить заказчику отчет об использовании материальных ресурсов и вернуть их остаток в случае, если обеспечение выполнения работ материальными ресурсами полностью или частично осуществляется заказчиком;
отказатся от принятия материальных ресурсов, которые предоставляются заказчиком, в случае обнаружения их несоответствия требованиям нормативных документов и проектной документации;
своевременно предупредить заказчика в случае выявления несоответствия материальных ресурсов, обеспечение которыми осуществляет заказчик, нормативным документам и проектной документации и отказатся от их принятия;
принимать меры к сохранению имущества, переданого заказчиком;
осуществлять экспертную проверку, испытание работ, материалов, конструкций изделий, оборудования и т.п., которые используются для выполнения работ, и уведомлять об этом заказчика в определенные договором подряда сроки;
своевременно предупреждать заказчика о том, что соблюдение его указаний относительно способа выполнения работ угрожает их качеству или пригодности, и о наличии других обстоятельств, которые могут вызывать такую угрозу;
обеспечить страхование рисков случайного уничтожения или повреждения объекта строительства, если это установлено договором подряда;
передать заказчику в порядке, предусмотренном законодательством и договором подряда, завершенные работы (объект строительства);
координировать деятельность субподрядчиков на строительной площадке;
своевременно устранять недостатки работ, допущеные по его вине;
возмещать согласно с законодательством и договором подряда причиненные заказчику убытки.

Передача и принятие работ.

Заказчик, который получил уведомление подрядчика о готовности к передаче работ, выполненых по договору строительного подряда, или, если это предусмротренно договором,- этапа работ, обязан немедленно начать их принятие. Заказчик организовывает и осуществляет принятие работ за свой счет, если другое не установлено договором. В принятии работ должны принимать участие представители органов государственной власти и органов местного самоуправления в случаях, установленных законом или другими нормативно-правовыми актами.

Заказчик, который предварительно принял отдельные этапы работ, несет риск их уничтожения или повреждения не по вине подрядчика, в том числе и в случаях, когда договором строительного подряда предусмотренно выполнение работ на риск подрядчика.

Передача работ подрядчиком и принятие их заказчиком оформляется актом, подписаным двумя сторонами. В случае отказа одной из сторон от подписания акта об этом указывается в акте и он подписывается другой стороной.

Акт, подписаный одной стороной, может быть признан судом недействительным только в случае, если мотивы отказа другой стороны от подписания акта вызваны судом обосноваными.

Принятие работ может осуществляться после предварительного испытания, если это предусмотрено договором строительного подряда или выплывает из характера работ. В этом случае принятие работ может осуществляться только в случае позитивного результата предварительного испытания.

Заказчик имеет право отказатся от принятия работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность использования объекта для указанной в договоре цели и не могут быть устранены подрядчиком, заказчиком или третьим лицом.

Гарантийный срок.

Подрядчик гарантирует достижение объектом строительства определенных в проектно-сметной документации показателей и возможность эксплуатации объекта согласно с договором на протяжении гарантийного срока,если другое не установлено договором строительного подряда. Гарантийный срок составляет десять лет со дня принятия объекта заказчиком, если больший гарантийный срок не установлен договором или законом.

Подрядчик отвечает за дефекты, обнаруженые в пределах гарантийного срока, если он не докажет, что они случились в результате:

Недостатки были известны или могли быть известны заказчику на момент их принятия, но не указаны в акте;
Недостатки возникли в результате: ненадлежащей подготовки проектной документации, если согласно договора подряда обязанность по обеспечению работ (строительство объекта) проектной документацией было возложено на заказчика; природного износа результата завершенных работ (объекта строительства), смонтированых конструкций; неправильной эксплуатации или неправильности инструкции об эксплуатации смонтированых конструкций и/или объекта строительства, разработаных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами; ненадлежащего ремонта смонтированых конструкций, объекта строительства,проведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами; других независимых от подрядчика обстоятельств.

Гарантийный срок продолжается на время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироватся в результате недостатков, за которые отвечает подрядчик.

В случае выявления на протяжении гарантийного срока недостатков заказчик должен заявить о них подрядчику в разумный срок после их выявления.

Договором строительного подряда может быть установлено право заказчика оплатить предусмотренную договором часть стоимости работ, определенной в смете, после окончания гарантийного срока.

Внесение изменений в договор строительного подряда и его расторжение.

Вгнесение изменений в договор подряда или его расторжение допукается только по согласию сторон, если другое не установлено договором подряда или законом.

В случае отсутствия такого согласия заинтересованая сторона имеет право обратится в суд.

Внесение изменений в договор подряда оформляется дополнительным соглашением, о чем делается предостережение в договоре подряда. Сторона договора подряда, которая считает необходимым внести изменения в договор подряда или расторнуть его, должна направить соотвествующее предложение другой стороне.

Сторона договора, которая получила предложение о внесении изменений в договор подряда или расторжении его, в 20-дневный срок уведомляет вторую сторону о своем решении.

В случае когда стороны не достигли согласия о внесении изменений в договор подряда или его расторжении или в случае не получения ответа в установленный срок с учетом времени почтового оборота, заинтересованая сторона может обратится в суд. Если судебным решением в договор подряда внесено изменения или его расторгнуто, он считается измененным или расторгнутым со дня вступления в силу соответствующего решения, если другое не установлено решением суда.

Ответственность сторон за нарушение обязательств по договору строительного подряда и порядок урегулирования споров.

В случае нарушения обязательств по договору подряда могут наступить такие правовые последствия:

прекращение исполнения обязательств по договору подряда в результате одностороннего отказа от него, если это установлено договором подряда или законом, или расторжение договора подряда;
изменение условий договора подряда;
оплата неустойки;
возмещение убытков и морального ущерба.

Если договором подряда за неисполнение обязательств установлено размер неустойки, она подлежит взысканию в полном размере независимо от возмещения убытков.

В случае необходимости возмещения убытков или применения других санкций сторона, права и законные интересы которой нарушены, с целью решения спора имеет право обратится к нарушителю с письменной претензией, если другое не установлено законом. Претензия рассматривается в месячный срок со дня ее получения, если другой срок не установлен законодательными актами.

В случае когда сторона, нарушившая имущественные права и законные интересы другой стороны, на протяжении месяца не даст ответ на претензию или откажется полностью или частично ее удовлетворить, сторона, права и законные интересы которой нарушены, имеет право обратится с соответсвующим иском в суд.

По этому поводу возможно привести правовые выводы изложенные в постановлении Верховного Суда в деле № 910/10233/20, которой оставлено в силе судебные решения об удовлетворении иска Заказчика о взыскании неиспользованого аванса с Подрядчика в связи с прекращением обязательств по договору строительного подряда в одностороннем порядке в связи с ненадлежащим исполнением его условий (нарушение строков исполнения).

Верховный Суд указал, что положениями ч.ч.1,3 ст. 1212 ГКУ определено, что лицо, которое приобрело имущество или хранило его у себя за счет другого лица без достаточных правовых оснований (безосновательно приобретенное имущество), обязано вернуть потерпевшему это имущество. Лицо обязано вернуть имущество и тогда, когда основание, по которым оно было приобретено, в последствии отпало. Положения этой главы применяются также к требованиям, в частности, о возвращении выполненого одной из сторон в обязательстве.

Таким образом, из содержания указанной нормы усматривается, что основанием возникновения обязателства, определенного даной нормой, является совокупность следующих условий: приобретение (хранение) имущества (имуществом являются также денежные средства) одним лицом за счет другого; отсутствие для этого оснований, или когда такое основание в последующем отпало. К таким основаниям относится также случай, когда обязательство было прекращено по требованию одной из сторон, если это допускается договором или законом. О возможности возникновения внедоговорного денежного обязательства на основании статьи 1212 ГКУ указала также БП ВС в деле N 910/10156/17.

С учетом изложенного, ВС пришел к выводу, что отказ заказчика от договора подряда согласно с положениями ч. 2 ст. 849 ГКУ является основанием для удовлетворения требования о возвращении неиспользованой части аванса (исполненого одной стороной в прекращенном обязательстве) согласно с требованиями ст. 1212 ГКУ.

Близкими по содержанию правовым выводам о применении положений статьи 849 ГКУ и возможности взыскания с подрядчика в пользу заказчика денег внесенной предоплаты после прекращения действия договора подряда пришел Верховный Суд в постановлениях в делах №910/13332/17, №912/2709/17, №910/21154/17, №904/7804/16.

Возможно также на примерах рассмотреть возникновение типичных спорных ситуаций в процессе исполнения договоров строительного подряда и пути их решения.

Заказчик строительного подряда в одностороннем порядке отказывается от договора строительного подряда (хотя подрядчик не нарушал условий договора строительного подряда) и степень выполненых работ составляет больше 95 % от запланированых.

Действительно, согласно с ч.4 ст.849 ГКУ, Заказчик имеет право в любое время до окончания работы отказатся от договора подряда, заплатить Подрядчику плату за выполненую часть работы и возместить ему убытки, причиненные расторжением договора. Однако на практике Заказчики расторгают договора строительного подряда, и «забывают» решить вопрос с Подрядчиком об оплате и возмещении убытков. При инициировании Адвокатом по строительству судебного рассмотрения, Заказчики как правило ссылаются на вроде как строительные дефекты, или другие формальные причины для отказа в оплате (хотя до судебного рассмотрения об этом не информируется). В таком случае суды удовлтворяют исковые требования Подрядчиков к Заказчикам о взыскании оплаты за проведенные работы по договору подряда.

Во время проведения работ строительного подряда обнаруживается фактическая некомпетентность Подрядчика, которая может выражатся в ненадлежащем выполнении строительных работ или в полном объеме отклонении от проекта.

Согласно с ч.3 ст. 849 ГКУ, если во время выполнения работ станет очевидным, что они не будут выполнены надлежащим образом, заказчик может установить подрядчику срок для устранения недостатков, а в случае неисполения подрядчиком этого требования-отказатся от подряда и требовать возмещения убытков или поручить исправление работы за счет подрядчика.

Также нередкими бывают случаи отказа подрядчиком возвращать предоплату, формально ссылаясь на надлежащее исполнение своих обязанностей. В таком случае заказчик имеет право отказатся от договора строительного подряда, взыскать предоплату и неустойку (если она предусмотрена в кредитном договоре).

Подрядчик в срок и в полном объеме исполнил все предусмотренные договором строительного подряда работы, а заказчик не проводит никаких действий по приему работ, уклоняется от подписания акта прийома-передачи работ без объяснения каких-либо причин, соответственно не проводит оплату.

Согласно с ч.ч.1-4 ст. 882 ГКУ, заказчик при получении от подрядчика уведомления о готовности к передаче работ (или определенного этапа), обязан немедленно начать процесс принятия таких работ. Также во время принятия работ имеют право быть присутствующими представители органов государственной власти или местного самоуправления и в таком случае, подрядчик имеет право самостоятельно составить акт о проведении работ строительного подряда, что будет основанием для проведения оплаты, и такой акт может быть признан судом недействительным только в том случае, если мотивы отказа заказчика от его подписания признаны судом обосноваными.

Заказчика не устраивает качество проведенных работ, а подрядчик не идет ни на какие уступки, наставивая на проведении полной оплаты.

Как предусмотренно ч. 4 ст. 853 ГКУ, в случае возникновения между заказчиком и подрядчиком спора касательно качества выполненой работы на требование одной из сторон может быть назначена экспертиза. Нюансом этой нормы является то, что проведение такой экспертизы може быть проведено в судебном порядке.

В случае виявления неисправностей, заказчик имеет право уменьшить сумму или проводить оплату вобще согласно с условиями договора на проведение строительного подряда.

Адвокаты АБ «Ткачук и партнеры» помогут разобратся и решить возникшую конфликтную ситуацию при заключении и исполнении договора строительного подряда и защитят права клиента как в досудебном так и в судебном порядке.

СПОРЫ СО СТРОИТЕЛЬНЫМИ КОМПАНИЯМИ

На сегодняшний день большое количество граждан имеют желание улучшить свои жилищные условия или приобрести офисное помещение путем заключения инвестиционного договора.

Много покупателей недвижимости выбирают и покупают жилье на стадии незавершенного строительства или до начала строительных работ в силу объективных причин, одной из которых является поэтапная оплата частями. Но есть и другая сторона медали. На практике много случаев, когда строительные компании не сдают в эксплуатацию объект недвижимости в срок, а иногда дважды продають имущественные права на объект недвижимости, а добровольно решать вопрос о компенсации с заказчиком, как правило, отказываются.

Часто клиенты, заключив договора со строительными компаниями и уплатив полную стоимость услуг своевременно, сталкиваются с новыми требованиями строительной компании о доплатах, которые не предусмотренны договором. Так, например строители начинают требовать у клиента доплату после введения объекта недвижимости в эксплуатацию, если площадь квартиры, которую продано, не соответствует указанным квадратным метрам в договоре (увеличилась). А чаще всего много строительных компаний некачественно выполняют строительные работы (отклонения от проекта, нарушение строительных норм).

В таких случаях к Вашим услугам адвокаты адвокатского бюро «Ткачук и партнеры», которые имеют блестящую практику дел, выиграных в судах по делам такой категории.

Из опыта нашего Бюро возможно определить главные основания возникновения разногласий со строительными компаниями:

заключение, расторжение,признание недействительными договоров, заключенных со строительными компаниями;
ненадлежащее исполнение (нарушение условий) строительными компаниями договоров;
нарушение сроков выполнения строительными компаниями работ;
некачественное выполнение строительными компаниями работ (услуг) по договорам;
взыскание большей суммы денег, чем установлено в договоре;
споры на стадии регистрации собственности на недвижимое имущество, полученое по инвестиционным договорам;
взыскание нанесенной указанными действиями (бездеятельностью) строительных компаний материального и морального ущерба, пени,неустойки и других штрафных санкций.

Указаный перечень не является исчерпывающим, поскольку в каждом отдельном случае может возникнуть другая ситуация допущеных нарушений со стороны строительной компании.

Конфликтные ситуации, которые возникают со строительными компаниями (подрядчиком, застройщиком) при заключении и исполнении инвестиционных договоров и купли –продажи жилья.

Законодательством, регулирующим даные правоотношения является Гражданский кодекс Укрианы, Законы Украины «Об инвестиционной деятельности», «О защите прав потребителей».

Особенно широкую популярность последнее время получили так называемые «Инвестиционные договора». Такой способ покупки недвижимости недостаточно урегулирован законодательно и поэтому с такими договорами возникает много спорных вопросов. Инвестиционный договор не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Однако Закон не запрещает сам договор удостоверить у нотариуса. Как показывает практика, инвестиционный договор относится к рискованным договорам. Считается, именно в инвестиционном договоре, если стороны его подписали, значит достигли согласия по всем пунктам договора.

Адвокаты нашего адвокатского бюро «Ткачук и партнеры» специализируются, в том числе, и на разработке и сопровождении таких договоров, начиная с момента переговоров со строительной компанией. Наши специалисты находят в проектах договоров «подводные камни», а в переговорном процессе достигают договоренностей по всем пунктам инвестиционного договора. Мы защищаем интересы своих клиентов, работаем не на процесс, а на результат.

Как правило, часто Инвесторы заключают договора со Строительными компаниями без юридической поддержки, и такие договора содержат неприятные сюрпризы от Инвестора.

Однако, если Вы уже вступили в договорные отношения со строительной компанией и видите, что-то идет не так, интуиция Вас точно не обманывает, идите к адвокату, мы готовы вместе с Вами решать вопросы.

Как правило, договора, которые строительные компании заключают со своими заказчиками, составлены таким образом, что защищают в основном интересы застройщика и так лаконично составлены, что простой человек, подписывая такой договор, не сразу и понимает, что в случае возникновения спорных ситуаций, придется не только отстаивать свои права, как покупателя нгедвижимости, но и возражать против положений договора, которые ставят заказчика и строительную компанию в неравные условия или применить в суде с учетом практики Верховного Суда, практика которого свидетельствует что в таких случаях нарушен баланс сторон и решения принимаются в пользу инвестора.

Очень важно на момент подписания договора понимать и быть уверенным, что Вы сможете защитить свои права в суде, как потребитель услуг застройщика. В таком случае суд может принять решение с применением положений Закона Украины «О защите прав потребителей», а также взыскать с ответчика пеню в качестве штрафных санкций и моральный ущерб. Заказчик будет наделен право отказатся от спорного договора и получить компенсацию полученых убытков.

Следовательно, идеальным с точки зрения минимизации негативных последствий в сотрудничесте с застройщиком будет предварительное изучение текста договора опытным адвокатом. Менеджер по продаже недвижимости покажет Вам красивое географическое размещение, близость к логистической развязке, удобную инфраструктуру, а адвокат покажет Вам плюсы и минусы договора так, чтобы избежать подводных камней. Грамотно составленый договор с учетом положений Закона, направленых на защиту прав покупателя недвижимости поможет сохранить Ваши финансовые вложения.

Одно из дел (заключено договор строительного подряда на строительство квартиры) была предметом рассмотрения в Верховном Суде. Строительная компания взяла на себя обязательства закончить строительство квартиры. Свои обязательства строительная компания не выполнила. Поскольку был заключен договор строительного подряда, суд квалифицировал сделку между застройщиком и заказчиком как услугу по строительству жилья. Суд установил, что застройщик допустил существенные нарушения условия договора, когда не обеспечил получение истцом законченой строительством квартиры, и применил часть 5 ст. 10 Закона Украины «О защите прав потребителей», взыскав с застройщика пеню в пределах годового срока исковой давности. Аналогичный правовой вывод изложено в постановлении Верховного Суда по делу № 607/1579/19.

Договор инвестирования в строительстве прекращается:

По согласию сторон.
В одностороннем порядке.
В судебном порядке.

По согласию сторон. Если стороны решили прекратить договор и

отсутствует спор, то расторжение договора носит добровольный порядок. По обоюдному согласию договор, может быть, расторгнут на любом основании. В таком случае оформляется дополнительое соглашение.

В одностороннем порядке. Расторгнуть договор можно в одностороннем порядке по инициативе инвестора, и компании застройщика.

Инвестор может подать заяление о расторжении договора по таким причинам:

нарушение сроков введения в експлуатацию объекта строительства. В договоре четко прописана дата передачи объекта пайщику. Если просрочка составляет больше двух месяцев, то инвестор имеет право расторгнуть договор;
состояние квадратных метров для жилья может не соответсвовать общепринятым нормам строительства. Например, перекошеные отверстия, трещины в потолке, ненадлежащий ремонт или его отсутствие. Все эти недостатки устраняются, но если застройщик это делать категорически отказывается, то это основание для расторжения договора.
несоблюдение пунктов в договоре. Например, несответствие размеров комнат по площади. Эта проблема также может быть решена, если застройщик выплатит разницу в стоимости, но если приходит официальный отказ, то пайщик имеет право на расторжение договора.
гарантийный срок обслуживания строительной компанией дома должен быть не меньше 5-6 лет. На протяжении этого срока строители должны устранять недостатки, если это не происходит, то пайщик имеет право расторгнуть договор.

Договор расторгается и по инициативе застройщика-строительной компании по таким основаниям:

если просрочка по платежам превышает больше 3 месяцев;
регулярное нарушение сроков по платежах.

В случае заключения предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости (стороны обязаны в определенный срок подписать договор купли-продажи квартиры, а заказчик на обеспечение исполнения договоренностей в определенный срок платить оперделенную стоимость недвижимости) суды принимали решения, которыми признавали за покупателем имущественные права на объект незавершенного строительства по предварительному договору. Если застройщик (сторона договра) не исполняет свои обязанности в сроки, обусловленные в договре, заказчик имеет право обратится в суд за защитой нарушеных прав.

А вот если при заключении договора о покупке-продаже имуществепнных прав на объект недвижимого имущества суды принимали кардинально разные решения. Суть дела состоит в том, что заказчик и застройщик подписали договор купли-продажи имущественных прав недвижимости на квартиру. Согласно с договором покупатель сделал полную оплату, ему была выдана соотвествующая справка о полной оплате по договору. Между сторонами был подписан Акт приема-передачи, покупателю передан технический паспорт на квартиру. Однако покупателю было отказано в государственной регистрации прав на квартиру в связи с тем, что именно на это недвижимое имущество право собственности уже зарегистрировано раньше за другим физическим лицом. Суд первой инстании иск удовлетворил, апелляционный суд оставил в силе решение суда первой инстанции, расторгли договор купли-продажи имущественных прав на квартиру и обязали ответчика вернуть деньги. А вот Верховный Суд имеет другое мнение, решения судов отменил и направил дело на новое рассмотрение. В основу решения Верховый Суд положил то обстоятельство дела, что истей вместо чека об оплате (банковской выписке) предоставил в суд справку, выданую застройщиком об оплате в полном объеме по договору. Как усматривается из постановления Верховного Суда, ответчик чек не выдал, а выдал справку об оплате (что свидетельствует о возможности «подводных камней» при заключении договоров). И даже такие обстоятельства дела, что застройщик и заказчик подписали Акт приема-передачи, покупателю передали технический паспорт на квартиру, а имущественное право на квартиру уже было раньше передано другому физическому лицу, которые не стали для Верхолвного Суда весомым аргументом в пользу истца. Пока дело будет заново рассмотрено и возможно пройдет не одну инстанцию в суде, покупатель квартиры, оплатив ее стоимость не имеет денег и не имеет квартиры.

Верховный Суд указал, что о факте получения и возвращения денег могут свидетельствовать банковские выписки о зачислении и возвращении денег с расчетного счета, а также приходные и расходные ордера в случае внесения денег в кассу предприятия. Аналогичный вывод изложено в постановлении Верховного Суда по делу № 169/506/17.

Таким образом, при наличии спора инвестора со строительной компанией, точку поставит суд. При этом привлечение к участию в деле адвоката, который специализируется а таких вопросах, значительно повышет вероятность решения такого спора в пользу инвестора.

В связи с изложеным, следует также обратить внимание на регистрацию права собственности на объект незаконченого строительства (объекта инвестирования).

Согласно с частью 2 статьи 331 ГК Украины право собственности на новосозданое недвижимое имущество (жилие дома, здания, сооружения) возникает с момента окончания строительства (создания имущества). Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в експлуатацию.

Таким образом, исходя из положений этой статьи, инвестор не сможет признать право собственности на квартиру до введения дома в эксплуатацию.

Но, согласно со статьей 16 ГК Украины, каждое лицо имеет право обратится в суд за защитой своего личного неимущественного и имущественного права и интереса, одним из способов защиты прав и интересов может быть признание права на объект инвестирования.

Статья 3 Закона Украины «Об оценке имущества,имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине» указывает, что имущественные права-это какие-либо права, связаные с имуществом, отличные от права собственности (права владения, распоряжения и пользования), а также другие специфические права и право требования.

В своем постановлении по делу № 6-168цс12 Верховный Суд определяет имущественное право как «право ожидания», которое является составной частью имущества как объекта гражданских дел. Имущественное право-это ограниченое вещное право, по которому собственник этого права наделен некоторыми, но не всеми правами собственника имущества, и которое свидетельствует о правомерности его собственника получить право собственности на недвижимое имущество или другое вещное право на определенное имущество в будущем.

Поэтому признание прав на объект даст в будущем возможность идентифицировать свою квартиру среди других, если на нее будет претендовать другое лицо.

Согласно с пунктом 5 статьи 7 и статьи 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» инвестор имеет право владеть, пользоватся и распоряжатся объектом и результатом инвестиций включая реинвестиции и торговые операции на территории Украины, согласно с законодательными актами Украины (объектами инвестиционной деятельности может быть любое другое имущество, а также имущественные права). В статье 2 Закона Украины «О финансово-кредитном механизме и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» указано, что объект инвестирования-это квартира или помещение социально-бытового назначения в объекте строительства, которое после окончания строительства становится отдельным имуществом.

Следовательно, даже если этаж, на котором находится квартира инвестора, еще не достроена, признать право на нее можно как на часть в объекте инвестирования, даже когда она физически еще не существует.

Признание прав на квартиру как объект инвестирования не наделяет инвестора правомочностями собственника, но закрепление таких прав в судебом порядке-первый шаг к признанию права собственности на квартиру, если дом в дальнейшем все таки будет сдан в эксплуатацию.

Наконець самой распространенной ситуацией, которая возникает при получении квартиры и оформлении на нее права собственности-это обнаружение множественных недостатков, допущеных застройщиком.

По этому поводу следует привести позицию суда по делу № 22-ц/2690/668/2012, которым удовлетворено иск инвестора к генеральному подрядчику о взыскании убытков со строительной компании за допущеные недостатки при строительтсве дома, и в частности, ее квартиры, которые она была вынуждена устранять за собственные деньги.

При этом суд указал, что с учетом ст. 906 ГК Украины и ст.ст. 3,12,15 Закона Украины «О защите прав потребителей» истица имела право на надлежащее качество работ и взыскание убытков, причиненных работами ненадлежащего качества, на защиту своих прав путем обращения в суд.

При этом заказчик является стороной в договоре инвестиции с истицей, но не является строительной или поставляющей организацией, не имеет лицензии на выполнение работ, не имеет в своей структуре строительных подразделений и не является исполнителем строительных работ. В тоже время именно непосредственный исполнитель (строительная компания) нарушила перед истицей обязательства о надлежащем качестве выполненых работ. А поэтому причиненные убытки подлежат взысканию именно со строительной компании.

Следовательно в случае возникновения у Вас каких-либо конфликтных ситуаций со строительной компанией адвокаты АБ «Ткачук и партнеры» защитят Ваши нарушеные права как в досудебном так и в судебном порядке.

Таким образом, строительство-это сложный процесс начиная от получения разрешительной документации, проектирования, самого процеса строительства до введения объекта в эксплуатацию и регистрацию права собственности на него и без сопровождения даных этапов адвокатом может привести к крайне негативным последствиям для субъектов этих правоотношений, а поэтому обращайтесь к адвокатам АБ «Ткачук и партнеры», которые предоставят Вам юридические услуги и защитят Ваши права в сфере строительства.

0504066536

0675030530

АДВОКАТ. СПОРЫ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ

СПОРЫ ПО ДОГОВОРАМ СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

СПОРЫ СО СТРОИТЕЛЬНЫМИ КОМПАНИЯМИ