Одной из гарантий сохранения права на земельный участок является его внесение в Земельный Кадастр. Это единственная электронная система, в которой хранится полная информация о земельном участке, включая его целевое назначение, ограничение, оценка, мелиоративные сети.
Государственный земельный кадастр (ДЗК) играет важную роль в праве собственности, аренде земельного участка физических и юридических лиц и заключается в том, что земельный участок становится полноценным объектом недвижимого имущества только с момента его государственной регистрации, т.е. с момента внесения в земельный кадастр сведений о земельном участке, местоположении, границе, площади и других важных характеристик.
И соответственно, отказ в регистрации земельного участка в ГЗК влечет ряд негативных последствий в виде невозможности каких-либо юридических действий с землей: продажа, дарение, наследование, передача в аренду или ипотека. То есть владелец земельного участка, не имеющего кадастрового номера, а следовательно фактически «несуществующего», рискует потерять землю (самовольный захват посторонними лицами и переоформление на другое лицо), возможность наложения штрафов и невозможность защитить свои права в суде.
Кроме того, негативные последствия для собственника, арендатора имеют и ошибки, допущенные при регистрации в ГЗК, в частности относительно характеристик земли, ее площадь, границ, и т.д. При этом основные проблемы внесения информации в земельный кадастр обычно возникают и порождают судебные споры, в частности: неточные данные при определении границ или площадей земельных участков, или расположение в пределах одного участка части другого; несоответствие границ земельного участка, указанного в ГЗК, его действительных границ; несоответствие указанной в ГЗК площади земельного участка, действительной его площади в связи с изменением методов подсчета (округлением); предоставление нескольким земельным участкам одинаковых кадастровых номеров; отсутствие кадастрового номера и т.д.
Таким образом, судебные споры по Государственному земельному кадастру чаще всего касаются исправления ошибок в сведениях (несоответствие бумажных/электронных носителей), обжалования решений Госгеокадастра, определения границ участков, двойного кадастрового номера и расторжения договоров аренды. Также в судебном порядке можно обжаловать отказ в регистрации земельных участков, исправить ошибки, а также разрешить споры по накладкам на границе разных земельных участков.
Например, при оформлении по наследству земельного участка, большинство споров связано с отсутствием сведений о земельном участке в ГЗК, отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок, смерть наследодателя при незаконченной процедуре приватизации земельного участка, и т.д.
Если по какой-либо причине нотариус вынесет постановление об отказе в выдаче свидетельства на наследование на земельный участок, это будет основание обращения в суд для признания права собственности на земельный участок в порядке наследования.
Таким образом, адвокат поможет решить споры по ГЗК с положительным для клиента результатом в судебном порядке, применяя при этом не только действующее законодательство, но и правовые позиции Верховного Суда, обязательные для судов низших звеньев.
УСЛУГИ АДВОКАТА АО «ТКАЧУК И ПАРТНЕРЫ» ПО СПОРАМ ПО ГОСУДАРСТВЕННОМУ ЗЕМЕЛЬНОМУ КАДАСТРУ:
- Консультация по всем вопросам, связанным со спорами по государственному земельному кадастру, анализ возникшей ситуации, разработка стратегии решения спорного вопроса клиента и перспектив будущих судебных процессов;
- Сбор доказательной базы и подготовка процессуальных документов-адвокатского запроса, заявлений, исков, письменных объяснений, ходатайств, апелляционных и кассационных жалоб и других;
- Представительство клиента в судах всех инстанций с целью защиты его интересов;
- Правовое сопровождение клиента на стадии исполнительного производства.
ПРАВОВЫЕ ПОЗИЦИИ В ДЕЛАХ В СПОРАХ ПО ГОСУДАСТВЕННОМУ ЗЕМЕЛЬНОМУ КАДАСТРУ
1.Документы, являющиеся основанием для внесения сведений в Государственный земельный кадастр, должны отвечать следующим требованиям: текст документов должен быть написан разборчиво; документы не должны содержать подчистки или дописки, зачеркнутые слова или другие не оговоренные в них исправления, орфографические и арифметические ошибки, быть заполнены карандашом, а также с повреждениями, не позволяющими однозначно толковать их содержание; документы должны соответствовать законодательству.
Основанием для отмены предварительно регистрации может быть то, что государственная регистрация земельного участка, по поводу которого возник этот спор, проведена противоправно и с нарушением требований законодательства, на основании технической документации по землеустройству относительно установления (восстановления) границ земельного участка в натуре (на местности), которая не соответствовала требованиям закона, что привело к его наложению.
Решением суда первой инстанции частично удовлетворен иск Лицо 1: признано противоправным и отменено заключение отдела Госгеокадастра, государственную регистрацию земельного участка и обязан Госгеокадастр; отменена запись в ГЗК и поземельной книге о государственной регистрации спорного земельного участка.
Апелляционным судом мотивировочная часть решения суда первой инстанции изменена, а именно – указано, что основаниями для удовлетворения исковых требований являются доводы, изложенные в настоящем постановлении.
Суть спора в том, что Лицо 1 отказано в регистрации земельного участка, принадлежащего ему на праве пользования по основаниям регистрации спорной земли за другим лицом- Лицо 2. Истец привел аргументы о том, что государственная регистрация спорного земельного участка осуществлена органами Госгеокадастра на основании предоставленной Лицо 2 технической документ, нормам и правилам, техническим регламентам, установленным ДБН, а также положениям статей 11, 91, 103 ЗКУ и что привело к нарушению прав истца как владельца зданий и пользователя земельным участком.
Верховным Судом 17.12.2021 решение судов предыдущих инстанций отменил в части обязательства Госгеокадастра отменить запись в ГЗК и поземельной книге о государственной регистрации спорного земельного участка и отменено и в этой части принято новое решение: обязан Госгеокадастр отменить; в другой части решения судов оставлены по-прежнему.
ВС указал, что по предписаниям ч.ч. 6, 7 ст. 79-1 ЗКУ формирование земельных участков путем разделения и объединения ранее сформированных земельных участков, которые находятся в собственности или пользовании, без изменения их целевого назначения осуществляются по технической документации по землеустройству по разделу и объединению земельных участков. Вынесение в натуру (на местность) границ сформированного земельного участка до его государственной регистрации осуществляется по документации по землеустройству, которая стала основанием для ее формирования.
Согласно ч. 1 ст. 22 ЗУ «О Государственном земельном кадастре» документы, являющиеся основанием для внесения сведений в Государственный земельный кадастр, должны отвечать следующим требованиям: текст документов должен быть написан разборчиво; документы не должны содержать подчистки или дописки, зачеркнутые слова или другие не оговоренные в них исправления, орфографические и арифметические ошибки, быть заполнены карандашом, а также с повреждениями, не позволяющими однозначно толковать их содержание; документы должны соответствовать законодательству.
ВС отметил, что основанием для отмены предварительно регистрации стало то, что государственная регистрация земельного участка, по поводу которого возник этот спор, проведена противоправно и с нарушением требований законодательства, на основании технической документации по землеустройству по установлению (восстановлению) границ земельного участка в натуре (на местности), которая не соответствовала требованиям закона, что привело к ее накладу.
Таким образом, ВС согласился с судами предыдущих инстанций об удовлетворении иска Лицо 1 и отмене предварительной регистрации спорного земельного участка за другим лицом, что позволило устранить препятствия в регистрации земли за истцом.
2. Государственная регистрация прав на земельные участки осуществляется после государственной регистрации земельных участков в Государственном земельном кадастре.
Основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации земельного участка, в частности, несоответствие поданных документов требованиям законодательства; нахождение в пределах земельного участка, который предполагается зарегистрировать, другого земельного участка или его части. предполагает возможности одновременного существования нескольких правовых титулов относительно объекта земельных отношений.
Существование в Государственном земельном кадастре двух накладываемых земельных участков является следствием переноса сведений из Государственного реестра земель. Вместе с тем, согласно ч.ч. 2-4 ст. 5 Закона «О Государственном земельном кадастре», государственный земельный кадастр ведется на электронных и бумажных носителях. При обнаружении разногласий между сведениями на электронных и бумажных носителях приоритет имеют сведения на бумажных носителях.
Существование в Государственном земельном кадастре двух накладываемых земельных участков создает истцу (арендатору) препятствия в реализации в полной мере правомочий пользования арендованным земельным участком. Принцип правовой определенности не допускает случаев одновременного существования двух земельных участков как объектов гражданских прав и двойного правового титула в одной и той же части земной этаж.
Если земельный участок, относительно которого осуществлена регистрация, находится в пределах другого земельного участка, совершенный государственным кадастровым регистратором государственная регистрация в Государственном земельном кадастре неправомерна и подлежит отмене.
Решением суда первой инстанции от 23.12.2024 удовлетворен иск ООО к Личность 2, Госгеокадастра об устранении препятствий ООО в пользовании земельным участком площадью 5,0488 га путем отмены государственной регистрации права собственности Личность 2 в Государственном реестре недвижимое имущество площадью 0,038 га; устранение препятствий ООО в пользовании земельным участком площадью 5,0488 га путем прекращения права собственности Лицо 2 на земельный участок площадью 0,038 га; устранить препятствия ООО в использовании земельным участком площадью 5,0488 га путем отмены государственной регистрации земельного участка площадью 0,038 га в Государственном земельном кадастре.
Решение суда мотивировано тем, что по результатам проведенной экспертизы судебный эксперт пришел к следующим выводам:
-Земельный участок с кадастровым номером площадью 0,038 га полностью накладывается на земельный участок площадью 5,0488 га, который является коммунальной собственностью поселкового совета и передан в аренду ООО. Площадь такого наложения имеет размер 0,038 га;
-Земельный участок с кадастровым номером площадью 0,038 га полностью находится в пределах пгт., установленном решением районного совета.
Суд также обратил внимание, что общая площадь шестнадцати истребованных решением суда по другому делу земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка общей площадью 2,00 га, составляет 1,962 га. То есть вместе с земельным участком площадью 0,038 га, общая площадь составляет 2,00 га, что еще раз подтверждает, что земельный участок площадью 0,038 га образован путем разделения земельного участка площадью 2,00 га.
Распоряжение председателя РГА которым, в том числе, был утвержден проект землеустройства и передан в собственность Особо 8 земельный участок площадью 2,00 га (которое в дальнейшем было отчуждено Лицо 2, поделено им на 17 отдельных земельных участков, в том числе земельный участок площадью 8, 0, 0) райсуда по другому делу.
В данном случае в порядке ч. 2 ст. 328 ГКУ суд установил неправомерность обретения права собственности на земельный участок.
Земельные участки, переданные физическим лицам распоряжением РГА на время их отвода, находились в пользовании на правах аренды у других юридических лиц. В частности, земельный участок (из которого в дальнейшем был выделен спорный земельный участок) находился на территории земельного участка, арендуемого ООО, договор аренды с которым заключал поселковый совет. Арендные отношения прекращены не были, земли с использованием ООО для передачи в частную собственность другим лицам не изымались.
Суд пришел к выводу, что во время отвода спорная земля находилась в пределах пгт. в коммунальной собственности, а право на распоряжение ею принадлежало поселковому совету, а не РГА.
Сформированные земельные участки подлежат государственной регистрации в Государственном земельном кадастре. Земельный участок считается сформированным с момента присвоения ему кадастрового номера. Земельный участок может быть объектом гражданских прав исключительно с момента его формирования (кроме случаев субаренды, сервитута по части земельных участков) и государственной регистрации права собственности на нее.
Государственная регистрация прав на земельные участки осуществляется после государственной регистрации земельных участков в Государственном земельном кадастре.
Земельное законодательство, в том числе Земельный кодекс Украины, не предусматривает возможности одновременного существования нескольких правовых титулов относительно объекта земельных отношений.
То есть существование в Государственном земельном кадастре двух накладываемых земельных участков было следствием переноса сведений из Государственного реестра земель. Вместе с тем, согласно ч.ч. 2-4 ст. 5 Закона «О Государственном земельном кадастре», государственный земельный кадастр ведется на электронных и бумажных носителях. При обнаружении разногласий между сведениями на электронных и бумажных носителях приоритет имеют сведения на бумажных носителях.
Согласно ст. 396 ГКУ лицо, имеющее вещное право на чужое имущество, имеет право на защиту этого права, в том числе и от собственника имущества, согласно положениям главы 29 настоящего Кодекса. Согласно ст. 391 ГКУ владелец имущества вправе потребовать устранения препятствий в осуществлении им права пользования и распоряжения своим имуществом.
Земельный участок, находящийся в пользовании ООО имеет площадь 5,0488 га, то есть собственную конфигурацию, границы и поворотные точки земельного участка, относится к категории земель жилой и общественной застройки, т.е.
Земельный участок, принадлежащий Лицо 2 имеет площадь 0,038 га, то есть другую конфигурацию, границы и поворотные точки земельного участка, относится к категории земель с/х назначения, то есть имеет другое целевое назначение и находится в частной собственности.
Указанные земельные участки являются разными объектами права и отражают разные характеристики объектов недвижимого имущества.
Существование в Государственном земельном кадастре двух накладываемых земельных участков создает истцу препятствия в реализации в полной мере правомочий пользования арендованным земельным участком. Принцип правовой определенности не допускает случаев одновременного существования двух земельных участков как объектов гражданских прав и двойного правового титула по одной и той же части земной поверхности.
В ч.6 ст. 24 Закона «О Государственном земельном кадастре» предусмотрено, что основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации земельного участка, в частности, несоответствие поданных документов требованиям законодательства; нахождение в пределах земельного участка, который предполагается зарегистрировать, другого земельного участка или его части.
В части 10 указанного Закона определено, что государственная регистрация земельного участка отменяется Государственным кадастровым регистратором, осуществляющим такую регистрацию, в случае: раздела или объединения земельных участков; если в течение одного года со дня осуществления государственной регистрации земельного участка вещное право на него не зарегистрировано по вине заявителя; принятие судом решения об отмене государственной регистрации земельного участка. Принятие судом решения об отмене государственной регистрации земельного участка допускается исключительно с одновременным прекращением таким решением всех прав, их обременений, зарегистрированных в отношении земельного участка (при наличии таких прав, обременений).
С учетом приведенных положений норм действующего законодательства, если земельный участок, относительно которого осуществлена регистрация, находится в пределах другого земельного участка, совершенный государственным кадастровым регистратором государственная регистрация в Государственном земельном кадастре является неправомерной и подлежит отмене.
Таким образом, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска Общества.