Верховный Суд, пересмотрев 16.05.2024 судебные решения по делу по спору о заключении договора аренды земли на новый срок, разъяснил применение во времени ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли», с учетом изменений в эту норму права.
В частности, Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о противодействии рейдерству» № 340-ІХ внесены изменения в законодательство Украины, которыми Закон Украины «Об аренде земли» дополнен статьей 322 «Восстановление договоров аренды земли» и изложена статья 33 в новой редакции по названию новый срок», а ЗКУ дополнено статьей 1261 «Восстановление договора аренды земли, договора об установлении земельного сервитута, договоров о предоставлении права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд или застройки». В части указанных изменений и дополнений Закон № 340-IX вступил в силу 16 июля 2020 года.
В данном деле Фермерское хозяйство (первый Арендатор) обратилось в суд с иском к Лицо 1 (Арендодавец), ООО (Новый Арендатор) о признании заключенным договора аренды земли на новый срок и отсутствии права аренды у ООО.
Суть спора в том, что до окончания действия договора аренды земли ФХ обратилось к Лицу 1 о заключении договора аренды земли новый срок, на что ответа не получил и продолжал пользоваться земельным участком. Впоследствии же узнал о заключении Лицо 1 договора аренды спорной земли с ООО.
Решениями судов первой и апелляционной инстанции в удовлетворении отказано.
Соглашаясь с отказом судами предыдущих инстанций в удовлетворении иска и возражая против доводов кассационной жалобы ФХ Верховный Суд констатировал, что с учетом нормированных разделом IX «Переходные положения» Закона Украины «Об аренде земли» правил действия Закона № 340-ІХ во времени к спорным правоотношениям 2016, то есть на момент заключения договора аренды.
ВС обратил внимание, что статьей 33 Закона «Об аренде земли» был определен алгоритм действий Арендатора и Арендодателя при наличии намерения возобновить договор аренды земли и определены определенные правовые предохранители для защиты арендатора как более уязвимой стороны в этих правоотношениях от умышленной и безосновательной аренды. отсутствия на это оснований и при наличии добросовестного поведения арендатора.
В Законе отождествлены понятия «преимущественное право на заключение договора аренды земли на новый срок» и «возобновление договора аренды земли», с использованием конструкции «возобновление договора аренды земли» как для основания такого обновления, предусмотренного частями 1-5, так и для основания, предусмотренного ч. 6 настоящей статьи.
Так, действительный Арендатор, добросовестно исполнявший свои обязанности по договору аренды земли, имеет преимущественное право перед другими лицами на продолжение этих арендных правоотношений. Для реализации такого намерения он (арендатор) обязан до истечения срока аренды земли (в сроки, определенные ч. 2 ст. 33 Закона “Об аренде земли” сообщить об этом арендатору и прислать проект дополнительного соглашения).
Арендодатель, рассмотрев в месячный срок такое уведомление и проект дополнительного соглашения, при необходимости согласовав с арендатором существенные условия, обязан либо заключить дополнительное соглашение о возобновлении договора аренды земли, либо уведомить арендатора о наличии обоснованных возражений относительно возобновления договора аренды земли путем отправки письма3 Закона “Об аренде земли”).
По этому делу ФГ сообщил Арендодателю о намерении возобновить срок действия договора аренды. Однако установлено, что Арендодатель возразила относительно такого обновления.
То есть Арендодатель выразила свое нежелание продлевать действие договора аренды и не подписала дополнительное соглашение к нему, а потому отсутствуют основания для удовлетворения иска, поскольку предусмотрено ст. 33 Закона “Об аренде земли” преимущественное право истца на заключение договора аренды земли на новый срок прекратилось. К тому же, проект дополнительного соглашения к договору аренды земли содержит иные условия, чем сам договор аренды, в частности, арендатором предложено изменить срок действия договора. На смену указанным существенным условиям договора необходимо согласие сторон (ч. 4 ст. 33 настоящего Закона), которое достигнуто не было.
При таких обстоятельствах ВС отметил, что преимущественное право ФХ на возобновление договора аренды не является нарушенным, поскольку нет одного из составляющих юридических фактов, предоставляющих истцу право претендовать на возобновление договора аренды земли по основаниям, предусмотренным ч. 5 ст. 33 Закона “Об аренде земли”, а именно отсутствует воля Арендодателя на заключение такого договора.