В постановлении от 11.04.2018 г. Большая Палата Верховного Суда, оценивая содержание договора ипотеки, пришла к правовому заключению о том, что он требует заключения дополнительного договора для удовлетворения требований ипотекодержателя во внесудебном порядке.
Учитывая указанную установившуюся правовую позицию, Верховный Суд оставил 29.09.2025 в силе постановление суда апелляционной инстанции о частичном удовлетворении иска Лицо 1 к ООО, Лицо 2 о истребовании с чужого незаконного владения в Лицо 2 в пользу Лицо 1 части квартиры.
Суть спора в том, что Личность 1 обратилась в суд по мотивам того, что на обеспечение выполнения условий кредитного договора между Банком и Лицо 3 заключен договор ипотеки надлежащей Личность 3 квартиры. Банк отчуждал право требования по кредитному договору ООО, обратившее взыскание на предмет ипотеки путем регистрации за собой права собственности, а в дальнейшем отчужденное спорную квартиру Лицо 2.
Верховный Суд обратил внимание, что после внесения Законом «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» от 25.12.2008 № 800-VІ изменений ст. 36 Закона “Об ипотеке”, ее нормами предусмотрено, в частности, что стороны ипотечного договора могут решить вопрос об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора.
Внесудебное урегулирование осуществляется в соответствии с оговоркой об удовлетворении требований ипотекодержателя, содержащейся в ипотечном договоре, или в соответствии с отдельным договором между ипотекодателем и ипотекодержателем об удовлетворении требований ипотекодержателя, подлежащего нотариальному удостоверению, который может быть заключен одновременно с ипотечным договором. обращение взыскания на предмет ипотеки
Вместе с тем по этому делу договор ипотеки оговорки об удовлетворении требований ипотекодержателя не содержит. В частности, договор не предусматривает способ обращения взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке на основании статьи ст. 37 Закона «Об ипотеке» путем передачи ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки без заключения отдельного договора об удовлетворении требований ипотекодержателя.
В то же время стороны по договору ипотеки согласовали возможность обращения взыскания на предмет ипотеки на основании отдельного договора об удовлетворении требований ипотекодержателя и в порядке, установленном Законом «Об ипотеке». Однако материалы дела не содержат доказательств заключения между сторонами отдельного договора об удовлетворении требований ипотекодержателя, предоставляющего ООО право получения им в собственность предмета ипотеки.
Таким образом, установив, что материалы дела не содержат доказательств заключения между сторонами отдельного договора об удовлетворении требований ипотекодержателя, а также отсутствии соответствующей оговорки в договоре ипотеки, ВС согласился с заключением суда апелляционной инстанции о том, что ипотекодержатель не получил права обращения взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного спорное имущество в пользу Лицо 2.