Верховный Суд, пересмотрев 09.07.2025 дело по спору о незаконности государственной регистрации прав и обременений на недвижимое имущество, пришел к выводу, что если право собственности истца было нарушено незаконной регистрацией права ипотеки на его недвижимое имущество по ответчику, с которым он не состоял в обязательственном регистрационном порядке ипотека, вступившая в законную силу, проводит государственную регистрацию прекращения права ипотеки ответчика, устраняющего для истца препятствия в осуществлении им правомочия распоряжаться своим недвижимым имуществом.
При этом ВС отметил, что ОП ВС неоднократно приходила к выводу о том, что для применения такого вещественно-правового способа защиты, как истребование имущества по правилам ст. 388 ГКУ, оспаривание решений органов государственной власти или местного самоуправления, цепи договоров, других сделок по спорному имуществу и документов, удостоверяющих соответствующее право, не является эффективным способом защиты права собственника в указанном случае.
ООО 1 обратилось в суд с иском к ООО 2, Лицо 1 о признании недействительным ипотечного договора, отмена решений о государственной регистрации прав и обременений на недвижимое имущество, прекращение ипотеки и обременения. Лицо 1 обратилось со встречным иском к Обществам об обращении взыскания на предмет ипотеки.
Суть спора в том, что решением суда по другому делу от 07.10.2008 признано ООО 1 право собственности на производственный дом и за ним было зарегистрировано право собственности на этот объект 25.12.2008. 12.09.2012 между ООО 1 и Банком заключен кредитный договор и 21.09.2012 – ипотечный договор, на основании которого Банку передано принадлежащее ООО 1 производственное здание. 07.11.2014 между Банком и ООО 1 заключен договор о расторжении ипотечного договора от 21.09.2012 в связи с полным исполнением последним кредитных обязательств по кредитному договору от 12.09.2012. 26.12.2014 на основании договора купли-продажи ООО 1 отчуждало ООО 3 5/100 долей спорного производственного дома.
Однако, несмотря на прекращение кредитных обязательств и ипотеки, в июне 2018 года Банк обратил взыскание на ипотечное имущество путем регистрации за собой права собственности, после чего в августе 2018 года состоялись электронные торги, по результатам которых с победителем ООО 2 27.08.2018 Банк.
31.08.2018 между ООО 2 и Лицо 1 заключен ипотечный договор в обеспечение выполнения обязательств по договорам займа от 10.08.2018, 22.08.2018, на основании которого Лицо 1 получил права ипотекодержателя спорного недвижимого имущества.
Вместе с тем решением суда по другому делу (вступило в силу 13.04.2021) признано противоправным и отменено решение государственного регистратора о государственной регистрации прав и их обременений от 08.06.2018 о государственной регистрации за Банком права собственности на спорный объект недвижимого имущества. Данными судебными решениями установлено, что спорное недвижимое имущество выбыло из владения ООО 1 вне его воли.
Следовательно, факт выбытия недвижимого имущества из владения ООО 1 без надлежащих правовых оснований свидетельствует о нарушении его прав собственника имущества.
Решениями судов первой и апелляционной инстанции в удовлетворении первоначального и встречного отказано.
Верховным Судом 09.07.2025 отменена проведенная на основании ипотечного договора от 31.08.2018, заключенного между ООО 2 и Лицо 1 государственную регистрацию ипотеки на объект недвижимого имущества, собственником 95/100 долей которого является ООО 1.
ВС отметил, что по общему правилу именно собственнику принадлежит правомочие совершения сделок, направленных на распоряжение его имуществом.
Частью первой ст. 5 Закона «Об ипотеке» предусмотрено, что предметом ипотеки могут быть объекты недвижимого имущества в следующих условиях: недвижимое имущество принадлежит ипотекодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения; недвижимое имущество может быть отчуждено ипотекодателем и на него может быть обращено взыскание; Недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке как отдельный выделенный в натуре объект права собственности.
ВС обратил внимание, что по общему правилу владелец обремененного ипотекой недвижимого имущества может владеть и пользоваться им, однако ограничивается осуществлением правомочия самостоятельно распоряжаться таким имуществом.
Большая Палата Верховного Суда в постановлении от 10.04.2024 сформулировала правовое заключение о защите прав собственника недвижимого имущества, обремененного ипотекой в пользу лица, с которым он не состоял в обязательственных отношениях, и отметила что истец как собственник не передавал земельный участок в ипотеку находился с ответчиками в обязательственных отношениях, что свидетельствует о незаконности государственной регистрации обществом права ипотеки на указанный участок, что создает истцу препятствия в осуществлении правомочия самостоятельно распоряжаться своим недвижимым имуществом.
Аналогично по данному делу установлено, что ООО 1, как собственник, не передавало спорное недвижимое имущество в ипотеку по оспариваемому договору, не было стороной этой сделки и не находилось с ответчиками в обязательственных отношениях, что свидетельствует о незаконности государственной регистрации за Личность 1 права ипотеки на указанное имущество имуществом.
ВС обратил внимание, что государственная регистрация права за определенным лицом не является бесспорным подтверждением наличия у этого лица права, но создает опровергаемую презумпцию права такого лица.
Таким образом, государственная регистрация права ипотеки на спорное недвижимое имущество за Личность 1 – это официальное признание и подтверждение государством факта приобретения им такого права, а соответствующие записи в Реестре создают для ООО1 препятствия в реализации правомочия собственника на распоряжение этим недвижимым имуществом.
Для эффективной защиты прав владеющего владельца недвижимого имущества, в отношении которого в Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества незаконно внесена запись о праве ипотеки другого лица, с которым владелец не состоял в обязательственных отношениях, должен применяться неотложный иск об устранении препятствий в осуществлении собственником права, предъявление требования об отмене государственной регистрации права ипотеки указанного лица. Судебное решение об удовлетворении такого иска, вступившего в законную силу, является основанием для государственной регистрации сведений о прекращении незаконно зарегистрированного за ответчиком права ипотеки, устраняющего для истца препятствия в осуществлении им правомочия распоряжаться своим недвижимым имуществом. Отмена на основании судебного решения государственной регистрации прав, что повлекло за собой государственную регистрацию обретения вещных прав, обременений вещных прав, соответствующие права или обременения прекращаются.
При этом в силу положений абз. 1 ч. 3 ст. 26 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» сведения о праве ипотеки ответчика не подлежат отмене и/или изъятию, кроме случаев, предусмотренных п. 1 ч. 7 ст. 37 настоящего Закона, а государственный регистратор совершает новое регистрационное действие – внесение в Реестр сведений о прекращении права ипотеки ответчика на основании судебного решения.