Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» № 340-ІХ внесені зміни до законодавства України, якими Закон України «Про оренду землі» доповнено статтею 322 «Поновлення договорів оренди землі» та викладено статтю 33 у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк», а ЗКУ доповнено статтею 1261«Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови». У частині зазначених змін і доповнень Закон № 340-ІХ набрав чинності 16 липня 2020 року.
Верховний Суд, переглянувши 16.05.2024 судові рішення справі зі спору щодо укладення договору оренди землі на новий строк, роз’яснив застосування у часі ст. 33 Закону України «Про оренду землі, з урахуванням вказаних змін до цієї норми права у справах з подібних правовідносин.
Фермерське господарство (Орендатор) звернулось до суду з позовом до Особа 1 (Орендодавець), ТОВ про визнання укладеним договору оренди землі на новий строк та визнання відсутнім права оренди.
Позов обґрунтований тим, що 07.02.2016 між ФГ та Особа 1 було укладено договір оренди земельної ділянки строком на 7 років. Протягом усього часу перебування земельної ділянки в оренді не було жодних претензій чи зауважень з боку Орендодавця щодо неналежного виконання Орендарем своїх обов`язків.
За місяць до закінчення строку договору позивач направив власнику земельної ділянки (Особа 1) лист-повідомлення про намір скористатись переважним правом на укладення на новий строк договору оренди. До листа було додано три примірники проєкту договору оренди землі на новий строк.Відповіді від Орендодавця Орендар не отримав та продовжив користуватися земельною ділянкою. Проте, у квітні 2023 року Позивачу стало відомо, що Особа 1 уклала договір оренди з іншим Орендарем – ТОВ, на підставі якого у квітні 2023 року державним реєстратором внесено записи про право оренди ТОВ щодо спірної ділянки. Позивач у позові зазначив, що він, як первинний орендар має переважне право на укладення договору оренди на новий строк.
Рішеннями судів першої та апеляційної інстанції у задоволенні позову відмовлено.
Верховний Суд 16.05.2024 погодися із рішеннями судів попередніх інстанцій з огляду на наступне.
У касаційній скарзі ФГ посилався на те, що воно мало намір скористатися переважним правом орендаря на переукладення договору оренди на новий строк відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції Закону № 340-IX, а апеляційний суд застосував редакцію статті 33 Закону № 161-XIV, яка втратила чинність.
З цього приводу ВС зазначив, що у зв`язку з набранням чинності Законом № 340-IX розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Прооренди землі» доповнено абзацами 3 і 4, якими унормовано, що договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом № 340-ІХ, у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 ЗУ «Про оренду землі» (у новій редакції) (у новій редакції) та статтею 1261 ЗКУ.
Правила, визначені статтею 1261 ЗКУ щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом № 340-ІХ, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
З урахуванням унормованих розділом ІХ «Перехідні положення» Закону «Про оренду землі» правил дії Закону № 340-ІХ в часі до спірних правовідносин підлягає застосуванню редакція, чинна станом на 07 лютого 2016 року, тобто на момент укладення договору оренди.
Згідно з пунктом 8 спірного договору у випадку, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих же умовах, які були передбачені договором.
ВС звернув увагу, що статтею 33 Закону «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій Орендаря та Орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря як більш уразливої сторони в цих правовідносинах від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
У законі ототожнено поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», з використанням конструкції «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою – п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.
Так, дійсний Орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Для реалізації такого наміру він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені ч. 2 ст. 33 Закону «Про оренду землі» повідомити про це орендаря та надіслати проєкт додаткової угоди. Мета такого повідомлення – запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк).
Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини 1-5 ст. 33 Закону «Про оренду землі»).
У цій справі, ФГ повідомив Орендодавця про намір поновити строк дії договору оренди. Проте, встновлено, що Орендодавець (Особа 1) заперечила щодо такого поновлення, зокрема у листі від 17.02.2023.
Тобто Орендодавець висловила своє небажання продовжувати дію договору оренди і не підписала додаткової угоди до нього, а тому відсутні підстави для задоволення позову, оскільки передбачене ст. 33 Закону «Про оренду землі» переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк припинилося. До того ж, проєкт додаткової угоди до договору оренди землі містить інші умови, ніж сам договір оренди, зокрема орендарем запропоновано змінити строк дії договору. На зміну вказаних істотних умов договору необхідна згода сторін (ч. 4 ст. 33 цього Закону), якої досягнуто не було.
За таких обставин суди правильно зазначили, що переважне право ФГ на поновлення договору оренди не є порушеним, оскільки немає однієї зі складових юридичних фактів, що надають позивачу право претендувати на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 5 ст. 33 Закону «Про оренду землі», а саме відсутня воля Орендодавця на укладення такого договору.