УСЛУГИ АДВОКАТА
Большая стоимость недвижимого имущества и земельных участков часто заставляет граждан и Бизнес заключать с Банками для приобретения недвижимости и земельных участков Ипотечные договоры.
Однако добросовестные Ипотекодатели в один день узнают, что Банк перерегистрировал их недвижимость или земельный участок, мотивируя это формальными и надуманными соображениями нарушением кредитного договора.
Этот вопрос особенно актуален когда истекает срок оплаты по кредитному договору и (или) в банке руководит Временная администрация в лице Фонда гарантирования вкладов или кредит перепродан Коллекторской (Финансовой, Факторинговой) компании. И, конечно, Ипотекодатель никто не сообщает о такой перерегистрации, не говоря о нарушении кредитного договора и наличии какого-либо долга, что императивно предусмотрено законом Об ипотеке.
На что в таком случае следует обратить внимание – здесь отметим, в чем именно могут заключаться незаконные действия Банка:
-Внесудебное обращение ипотекодержателем взыскания на предмет ипотеки без наличия в договоре ипотеки ипотечной оговорки или без заключение отдельного нотариально удостоверенного договора между Ипотекодателем и Ипотекодержателем;
-Не уведомление (несвоевременное уведомление) ипотекодателя об обращении взыскания на предмет ипотеки;
-Отсутствие оценки ипотечного имущества в момент перехода права собственности на него в Банк;
-Переуступка права требования по кредитному договору и договору ипотеки физическому лицу;
-Переуступка права требования по кредитному договору и договору ипотеки на время надлежащего выполнения заемщика кредитного договора и его прекращения;
-Отчуждение предмета Ипотеки при отсутствии в Банке права собственности на него;
-Переуступка права требования по кредитному договору, обеспеченному ипотечным имуществом, отчуждению имущества, переданному в ипотеку не его собственником;
-Не обращение Банка к государственному регистратору о прекращении ипотеки в связи с полным погашением долга по основному обязательству, обеспеченному ипотекой;
-Другие незаконные действия Банка по предмету ипотеки, нарушающие права собственности Ипотечного Заемщика на недвижимое имущество.
Все эти споры с Банком по поводу незаконных действий с ипотекой разрешаются в судебном порядке. Однако, учитывая сложность данной категории дел, наличие большого количества постоянно меняющихся законодательных и подзаконных актов и соответственно меняется правовая позиция Верховного Суда в урегулировании спорных вопросов по таким делам, а также наличие у Банков штатных юристов, хорошо осведомленных в предмете спора, защитить свои права Ипотечному Заемщику в суде невозможно без квалифицированного и опытного адвоката.
УСЛУГИ АДВОКАТА В СПОРАХ ПО НЕЗАКОНЫМ ДЕЙСТВИЯМ БАНКОВ С ИПОТЕКОЙ:
1.Консультация по всем вопросам, связанным с Ипотечным имуществом, анализ возникшей ситуации и возможных судебных процессов;
- Помощь в сборе доказательной базы и подготовка соответствующего искового заявления:
— о признании недействительным договора купли-продажи Ипотечного имущества;
-признание недействительным договора переуступки права требования по кредитному и ипотечному договору;
-о прекращении договора Ипотечного имущества;
-отмена государственной регистрации права собственности на Ипотечное имущество за Банком, другим Лицом;
-истребование Ипотечного имущества из чужого незаконного владения и другие;
- Участие в судах всех инстанций по делам по спору в отношении Ипотечного имущества в защиту интересов Ипотечного заемщика (Ипотекодателя), в том числе по искам к последним (о признании права Ипотекодержателя, обращении взыскания на предмет Ипотеки и т.п.);
- Подготовка процессуальных документов-адвокатского запроса, заявлений, объяснений, отзывов, ходатайств и т.п.;
- Обжалование судебных решений, постановленных не в пользу Ипотечного Заемщика (Ипотекодателя) в апелляционном и кассационном порядке;
- Юридическое сопровождение клиента в стадии исполнительного производства.
Следует обратить внимание, если Ваше недвижимое имущество было в дальнейшем перепродано, в дальнейшем такое имущество нужно будет возвращать путем его истребования от нового собственника, в чем также может быть оказана помощь.
ПРАВОВЫЕ ПОЗИЦИИ ВЕРХОВНОГО СУДА В ДЕЛАХ ПО СПОРУ С БАНКАМИ ПО ИПОТЕКЕ
- Законодательством допускается возможность альтернативного определения сторонами в договоре ипотеки оснований внесудебного обращения Ипотекодержателем взыскания на предмет ипотеки: 1) согласно оговорке об удовлетворении требований Ипотекодержателя, которое должно содержаться непосредственно в Ипотечном договоре; 2) согласно отдельному нотариально удостоверенному договору между Ипотекодателем и Ипотекодержателем об удовлетворении требований Ипотекодержателя (ст. 36 Закона «Об ипотеке»)
Сама по себе договоренность сторон по договору ипотеки о возможности удовлетворения требований Ипотекодержателя (обращение взыскания на предмет ипотеки) путем внесудебного урегулирования не в понимании положений указанной нормы Закона оговоркой об удовлетворении требований Ипотекодержателя
При отсутствии оговорки в договоре ипотеки и незаключении между Ипотекодателем и Ипотекодержателем договора об удовлетворении требований последнего договор купли-продажи предмета ипотеки недействителен
Постановлением Верховного Суда от 11.04.2023 оставлены в силе судебные решения предыдущих инстанций об удовлетворении иска ЧАО (Ипотекодатель) к ООО 1 (Ипотекодержатель, Продавец), ООО 2 (Покупатель) о признании недействительными заключенных между Ответчиками договоров купли-продажи72. 1 и №2; заключенного между последними договора ипотеки от 16.04.2019; истребование по владению ООО 2 в пользу ЧАО объекта недвижимого имущества — мясомолочного комплекса со ссылкой на положения статей 203, 215, 216, 627 ГКУ, ст. 207 ХПК, ст. 37, 38 Закона «Об ипотеке» от 05.06.2003 № 898-IV, ст. 55 ЗУ «О нотариате» от 02.09.1993 № 3425-ХІІ.
Исковое заявление обосновывается незаконностью отчуждения Ипотекодержателем по оспариваемым договорам купли-продажи надлежащего истцу мясомолочного комплекса, переданного в ипотеку по договору ипотеки от 26.11.2007, заключенному между Банком и ЗАО, правопреемником которого является удовлетворение требований ипотекодержателя, необходимость заключения которого предусмотрена условиями пункта 5.2 договора ипотеки от 26.11.2007.
Верховный Суд отметил, что диспозитивная норма части 1 ст.36 Закона № 898-ІV (в редакции на время заключения договора ипотеки от 26.11.2007) допускает возможность альтернативного определения сторонами в договоре ипотеки оснований внесудебного обращения ипотекодержателем взыскания на предмет ипотеки: 1 с оговоркой об удовлетворении требований ипотекодержателя, которое (оговорка) должно содержаться непосредственно в ипотечном договоре; 2) согласно отдельному нотариально удостоверенному договору между ипотекодателем и ипотекодержателем об удовлетворении требований ипотекодержателя, который (договор) может быть заключен в любое время до вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки.
Согласно частям 1-5, 9 статьи 38 Закона № 898-IV если решение суда или договор об удовлетворении требований Ипотекодержателя предусматривает право ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки любому лицу-покупателю, ипотекодержатель обязан за 30 дней до заключения договора купли- продажи в письменном виде уведомить Ипотекодателя и всех лиц, имеющих зарегистрированные в установленном законом порядке права или требования на предмет ипотеки, о своем намерении заключить этот договор.
Пункт 5.2 договора ипотеки от 26.11.2007 недействительным не признано, каким единственным основанием внесудебного обращения ипотекодержателем взыскания на предмет ипотеки определен отдельный нотариально удостоверенный договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, заключенный между Ипотекодателем и Ипотекодержателем.
В то же время из материалов дела и судами достоверно установлено, что в пункте 5.2 договора ипотеки от 26.11.2007 его стороны согласовали возможность реализации двух способов внесудебного удовлетворения требований ипотекодержателя, предусмотренных статьями 37 и 38 Закона № 898-IV, исключительно на основании отдельного требований ипотекодержателя, который подлежит нотариальному удостоверению и может быть заключен в любое время до вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки.
При таких обстоятельствах Верховный Суд пришел к выводу, что сама по себе договоренность сторон по договору ипотеки от 26.11.2007 о возможности удовлетворения требований Ипотекодержателя (обращение взыскания на предмет ипотеки) путем внесудебного урегулирования, определенного в пункте 5.1 указанного договора, не подразумевает положения ст. 36 Закона № 898-ІV оговоркой об удовлетворении требований ипотекодержателя, а потому в силу пункта 5.2 договора ипотеки от 26.11.2007, согласующегося с принципом свободы договора, право Ипотекодержателя на удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки во внесудебном случае может быть случае заключения отдельного договора об удовлетворении требований ипотекодержателя, который между Истецом и Ответчиком-2 в действительности был заключен.
Поскольку установлен факт незаключения между Истецом и Ответчиком-1 отдельного договора об удовлетворении требований Ипотекодержателя, а непосредственно в договоре ипотеки от 26.11.2007 не содержится оговорки об удовлетворении требований Ипотекодержателя, поэтому ВС отметил наличие оснований признания недействительными договоров купли-продажи от 26.07. 2018 как заключенных ответчиками относительно предмета ипотеки с нарушением требований статей 33, 36 Закона Украины «Об ипотеке».
- Отсутствие к моменту перехода права собственности оценки предмета ипотеки свидетельствует о нарушении проведенной государственной регистрации права собственности на предмет ипотеки за Ипотекодержателем.
Отсутствие оценки предмета ипотеки может быть единственным основанием для признания противоправным и отмены решения государственного регистратора о государственной регистрации права собственности на предмет ипотеки по Ипотекодержателю
Сама по себе государственная регистрация не является отдельным основанием обретения лицом права собственности, а является официальным удостоверением государством обретения лицом права собственности. Отмена государственной регистрации прав должна быть связана с основанием для проведения такой регистрации с одновременным признанием того, кто будет приобретать это право, то есть суд по таким делам решает «спор о праве собственности»
Постановлением Верховного Суда от 29.08.2023 оставлено в силе постановление суда апелляционной инстанции об удовлетворении требований ООО 1 к ООО 2 об отмене решения и записи государственной регистрации права собственности от 25.03.2016 за ООО 2 на нежилое помещение без совершения нотариального действия; обновлены сведения в государственных реестрах вещных прав на недвижимое имущество об объекте недвижимого имущества — нежилое помещение, предшествовавшие отмененным записям.
Суть спора в том, что ООО 1 (Ипотекодатель) выступило имущественным поручителем за выполнение Личность 1 кредитных обязательств перед Ответчиком (Ипотекодержатель), передав последнему в ипотеку недвижимое имущество – нежилое помещение площадью 269,6 к.м. В результате невыполнения заемщиком (лицо 1) кредитных обязательств Ответчик обратил взыскание на предмет ипотеки внесудебным способом путем приобретения права собственности на недвижимое имущество Истеца.
Причиной возникновения спора по этому делу стало несогласие Ипотекодателя с действиями Ответчика (Ипотекодержателя) по поводу обращения взыскания на предмет ипотеки — спорное недвижимое имущество, во внесудебном порядке, путем регистрации за собой права собственности на предмет ипотеки.
На рассмотрение Верховного Суда поставлены следующие ключевые вопросы по данному делу: 1) необходимо ли представление государственному регистратору документа об экспертной оценке предмета ипотеки для проведения государственной регистрации права собственности на предмет ипотеки за ипотекодержателем?; 2) Может ли отсутствие оценки предмета ипотеки выступать единственным основанием для признания противоправным и отмены решения государственного регистратора о государственной регистрации права собственности на предмет ипотеки за Ипотекодержателем?; 3) Доказал ли Истец нарушение своих прав или законных интересов вследствие нарушения процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки?; 4) Избрал ли Истец надлежащий и эффективный способ защиты нарушенного права?
Отвечая положительно на все сформулированные выше вопросы, Верховный Суд исходил из следующего.
1, 2. Установлено, что согласно выводу стоимость имущества, его рыночная стоимость по состоянию на дату оценки — 25.03.2016 составляет 1 917 000 грн. Вместе с тем, в указанном заключении указано, что датой составления отчета является 28.03.2016. Также Ответчик не отрицал, что он не подавал государственному регистратору заключение о стоимости имущества, но настаивал на том, что Порядком № 1127 был предусмотрен исчерпывающий перечень документов, необходимых для представления государственному регистратору, и в этот перечень не входил отчет об оценке предмета ипотеки, т.е. , его представление государственному регистратору, не было обязательным.
В то же время ВС по аналогичным делам сформулировано правовое заключение о необходимости представления государственному регистратору документа об оценке предмета ипотеки для проведения государственной регистрации права собственности на предмет ипотеки за Ипотекодержателем. Акцентировано внимание на том, что цена обретения права собственности на предмет ипотеки является существенным обстоятельством.
Отсутствие оценки предмета ипотеки к моменту перехода права собственности свидетельствует о нарушении проведенной государственной регистрации права собственности на предмет ипотеки за Ипотекодержателем.
Вместе с тем, во время государственной регистрации права собственности за ООО 2 на предмет ипотеки (25.03.2016) отчет об оценке стоимости предмета ипотеки от 28.03.2016 государственному регистратору не был предоставлен.
Таким образом, Верховный Суд пришел к выводу, что отсутствие оценки предмета ипотеки может выступать единственным основанием для признания противоправным и отмены решения государственного регистратора о государственной регистрации права собственности на предмет ипотеки за Ипотекодержателем.
3,4. Сведения государственного реестра прав на недвижимость презюмируются правильными, пока не доказано противоположное, то есть государственная регистрация права за определенным лицом не является бесспорным подтверждением наличия у этого лица права, но создает опровергаемую презумпцию права такого лица
В абзаце 3 ч. 3 ст. 26 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» (в редакции, действующей с 16.01.2020), в частности, устанавливалось, что принятие судом решения об отмене решения государственного регистратора о государственной регистрации прав допускается исключительно с одновременным признанием, изменением или прекращением этим решением прав, зарегистрированных в соответствии с законодательством (при наличии таких прав).
Указанное положение закона обусловлено тем, что суд разрешает спор о праве. Отмена государственной регистрации прав должна быть связана с основанием для проведения такой регистрации с одновременным признанием того, кто будет приобретать это право. Сама по себе государственная регистрация не является отдельным основанием обретения лицом права собственности, а является официальным удостоверением государством обретения лицом права собственности.
Следовательно, если суд пришел к выводу, что право собственности истца было нарушено и подлежит возобновлению, государственный регистратор должен одновременно с государственной регистрацией прекращения права собственности ответчика на соответствующее недвижимое имущество провести государственную регистрацию обретения права собственности на спорное недвижимое имущество по истцу.
ВС указал, что не является обязательным при обращении с иском об отмене решения государственного регистратора также заявлять требования о признании, изменении или прекращении права собственности на спорное имущество. В то же время именно на суд возложена обязанность при рассмотрении требования об отмене решения государственного регистратора исследовать и установить, кому именно и какое вещное право в результате удовлетворения такого иска принадлежит. То есть ВС пришел к выводу, что Истец избрал эффективный способ защиты.
Таким образом, разрешая спор и установив, что на время проведения государственным регистратором регистрации права собственности на спорное недвижимое имущество, в нарушение требований ч.3 ст. 37 Закона «Об ипотеке» заключение об оценке предмета ипотеки отсутствовало, ВС пришел к выводу о несоблюдении механизма внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки, что является самостоятельным и достаточным основанием для удовлетворения исковых требований.
- При надлежащем исполнении в полном объеме обеспеченного ипотекой основного обязательства по кредитному договору прекращается как это обязательство, так и обязательства по договору ипотеки, производные от основного обязательства
Ипотекодержатель обязан обратиться к государственному регистратору с заявлением о государственной регистрации прекращения ипотеки не позднее 14 дней со дня полного погашения долга по основному обязательству, обеспеченному ипотекой. В противном случае Ипотекодатель имеет право обратиться в суд с соответствующим иском о прекращении обременений (ипотеки) в Едином реестре запретов от отчуждения недвижимого имущества и Едином реестре ипотек, являющегося надлежащим способом защиты нарушения имущественных прав
Постановлением Верховного Суда от 01.02.2023 частично отменены судебные решения об отказе в удовлетворении иска ПАО и удовлетворен иск в части требований к Частному нотариусу о прекращении обременений (ипотеки) в Едином реестре запретов отчуждения объектов недвижимого имущества и Единого реестра. 2005, от 18.08.2010, от 02.06.2011) и снятия запрета на недвижимое имущество- помещение админздания общей площадью 1300,5 кв.м и земельный участок, площадью 0,1395 га.; обязано Частного нотариуса снять запрет на указанное недвижимое имущество.
Исковые требования обоснованы прекращением обязательств ПАО по кредитным договорам от 25.01.2008, от 03.03.2005 в связи с надлежащим исполнением, а потому ипотека по ипотечным договорам, которыми обеспечивалось выполнение указанных кредитных договоров, также прекращена как производное обязательство .
Постановление ВС мотивировано тем, что Ипотека носит производный характер от основного обязательства и действительно до прекращения основного обязательства или до истечения срока действия ипотечного договора.
Обязательство прекращается частично или в полном объеме по основаниям, установленным договором или законом. Одним из таких оснований, установленных законом, является исполнение, проведенное должным образом.
Следовательно, при надлежащем исполнении в полном объеме обеспеченного ипотекой основного обязательства по кредитному договору прекращается как это обязательство, так и обязательства по договору ипотеки, производные от основного обязательства.
В ст. 4 Закона № 898-IV предусмотрено, что Ипотекодержатель обязан обратиться к государственному регистратору с заявлением о государственной регистрации прекращения ипотеки не позднее 14 дней со дня полного погашения долга по основному обязательству, обеспеченному ипотекой.
ВС указал, что фактически имеющийся спор инициирован истцом и направлен на защиту его имущественных прав в отношении имущества, которое передавалось им в ипотеку, после выполнения им обязательств по кредитному договору, ликвидации Банка (кредитора и ипотекодержателя в спорных правоотношениях), отсутствия никакой информации передачи указанных прав другому лицу установленным законом способом, отсутствия никакой информации о претензиях к Истецу как по основному договору, так и обеспечительному.
Таким образом наличие зарегистрированных обеспечительных обременений недвижимого имущества (ипотеки) после исполнения обязательств по основному договору явно подтверждает наличие у истца права или законного интереса за защитой которого он обращается в суд, поскольку нарушает права собственника на свободное владение, пользование и распоряжение указанным имуществом, создает для него и заинтересованных лиц правовую неопределенность его статуса.
Итак, передавая спор решение суда Истец стремился защитить свои имущественные права и интересы, что опровергает доводы Касатора, что ПАО избран ненадлежащий способ защиты.
- Иск о признании права Ипотекодержателя необходимо рассматривать именно как требование имущественного характера, поскольку признав за собой такое право, Ипотекодержатель приобретает легитимное ожидание успешной реализации своей возможности получить в собственность имущество (недвижимое имущество или денежные средства) для удовлетворения своих имущественных требований к должнику обязательствам, обеспеченным ипотекой
Постановлением Большой Палаты Верховного Суда от 04.10.2023 оставлены без изменений судебные решения предыдущих инстанций об оставлении без рассмотрения иска Банка к ООО 1, ООО 2 о признании права ипотекодержателя.
Суть спора в том, что при обращении с иском в суд Истец уплатил судебный сбор в размере 2 481 грн. как по исковому требованию неимущественного характера.
В то же время, определением суда первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, иск оставил без рассмотрения, поскольку Истец в определенный судом срок не устранил недостатков и не подал доказательств уплаты судебного сбора, исходя из имущественного характера искового требования.
Перед Большой Палатой по этому делу встал вопрос определения характера искового требования о признании права ипотекодержателя как имущественной или неимущественной, поскольку от этого зависит размер судебного сбора, подлежащего уплате за подачу в суд соответствующего иска.
Отказывая в удовлетворении кассационной жалобы Банка ОП, ВС отметила, что судебными решениями по другому делу взыскано с ООО 2 в пользу Банка 1 484 498,44 доллара США задолженности по кредиту, 373 646,23 доллара США задолженности по процентам, 847 .пенни.
Вместе с тем ООО 2 предприняло ряд мер по противоправному выводу недвижимого имущества из-под ипотеки. В частности, ООО 2 изменило площадь предмета ипотеки (с 1015,6 кв. м на 1115,2 кв. м) и уточнило адрес, получило свидетельство о праве собственности и в дальнейшем отчуждало указанное недвижимое имущество другим лицам.
Банк считал, что, несмотря на изменение площади недвижимого имущества и присвоение ему нового почтового адреса, это имущество продолжает быть предметом ипотеки по договору ипотеки, а такой способ защиты, как признание права ипотекодержателя, в случае удовлетворения иска позволит истцу соответственно реализовать свои права как ипотекодержателя по недвижимому имуществу.
БП ВС указала, что имущественный иск (исковое требование имущественного характера) – это требование о защите права или интереса, объектом которой выступает благо, подлежащее денежной оценке.
Любой имущественный спор имеет цену. Разновидностями имущественных споров являются, в частности, споры, связанные с подтверждением прав на имущество и денежные суммы, владение имуществом и любые формы использования последнего.
К исковым заявлениям неимущественного характера относятся требования, подлежащих стоимостной оценке. Под неимущественным иском следует понимать требование о защите права или интереса, объектом которой выступает благо, не поддающееся денежной оценке.
Ипотекой является залог недвижимого имущества, остающегося во владении залогодателя или третьего лица. Право ипотекодержателя на обращение взыскания на предмет ипотеки также возникает по основаниям, установленным ст.12 Закона «Об ипотеке».
Отсюда удовлетворение судом искового требования о признании права ипотекодержателя предоставляет истцу возможность в будущем в случае нарушения должником основного обязательства, выполнение которого обеспечено ипотекой, обратить взыскание на предмет ипотеки в судебном или внесудебном порядке, а следствием такого обращения будет приобретение ипотекодержателем ипотеки при передаче ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки или денежных средств при реализации предмета ипотеки. Ипотека как отдельный вид залога гарантирует именно имущественные интересы должника и кредитора по основному обязательству, обеспеченному ипотекой.
То есть требование о признании права ипотекодержателя в отношении ипотечного имущества связано с имущественным интересом, свидетельствующим о его имущественном характере.
Таким образом, иск о признании права ипотекодержателя необходимо рассматривать именно как требование имущественного характера, поскольку, признав за собой такое право, ипотекодержатель приобретает легитимное ожидание успешной реализации своей возможности получить в собственность имущество (недвижимое имущество или денежные средства) для удовлетворения своих имущественных требований к должнику. по основному обязательству, обеспеченному ипотекой.
- Если ООО 1 на обеспечение кредитного договора передало Банку в ипотеку недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ООО 2, то последний (первоначальный владелец имущества) не приобретает статус Ипотекодателя и не имеет обязательств перед ООО 3, которому Банк переуступил право требования по кредитному договору и договору ипотеки и по ООО 3 не может быть зарегистрировано право ипотеки (Ипотекодержателя)
Постановлением Верховного Суда от 15.03.2023 оставлены по-прежнему судебные решения предыдущих инстанций об отказе в удовлетворении иска ООО к ЧСПЛ, государственному регистратору о признании права ипотеки на здания и сооружения целостного имущественного комплекса, которые находятся в собственности ЧСП на основании договора ипотеки от 06.12. , заключенного между Ипотекодателем – Фирмой и Банком; обязательства Государственного регистратора зарегистрировать за ООО право ипотеки на это недвижимое имущество.
Иск мотивирован тем, что по результатам аукциона по продаже прав требований Банка по кредитному портфелю между последним и Истецом был заключен договор об уступке прав требования по которому Банк отступил, а новый кредитор получил право требования к Фирме, которые основываются на кредитном договоре от 13.12.2005.Одновременно с уступкой права требования по кредитному договору, Банк отступил по соответствующей сделке новому кредитору права требования по договорам, являющимся обеспечением выполнения кредитного договора, в частности, по ипотечному договору от 16.12.2005, заключенный между Банком и Ипотекодателем – Фирмой. Вместе с тем, ООО «Профкапитал» стало известно, что в Государственном реестре прав собственности на недвижимое имущество собственником спорных объектов недвижимости, которые, по мнению Истца, являются предметом ипотеки, зарегистрировано за ЧСП.
Верховный Суд отметил, что согласно ч.1 ст. 5 Закона № 898-ІV предметом ипотеки могут быть один или несколько объектов недвижимого имущества при следующих условиях: недвижимое имущество принадлежит Ипотекодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (государственное и коммунальное предприятие); недвижимое имущество может быть отчуждено Ипотекодателем и на него в соответствии с законодательством может быть обращено взыскание; недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке как отдельный выделенный в натуре объект права собственности.
В случае перехода права собственности (права хозяйственного ведения) на предмет ипотеки от Ипотекодателя к другому лицу, в том числе в порядке наследования или правопреемства, ипотека действительно для приобретателя соответствующего недвижимого имущества, даже в том случае, если до его сведения не доведена информация о обременение имущества ипотекой. Лицо, к которому перешло право собственности на предмет ипотеки, приобретает статус ипотекодателя и имеет все его права и несет все его обязанности по ипотечному договору в том объеме и на тех условиях, которые существовали до обретения им права собственности на предмет ипотеки (ч. 1,2 ст.23 Закона № 898-IV)
Установлено, что переход права собственности на спорное недвижимое имущество от Фирмы (Ипотекодателя по ипотечному договору от 16.12.2005, заключенному с Банком) в ЧСП не произошло, поскольку Фирма не могла передавать указанное недвижимое имущество в ипотеку, так как собственником было ЧСП. То есть, последнее не является новым приобретателем прав и обязанностей Ипотекодателя в понимании статьи 23 Закона, а является первоначальным собственником недвижимого имущества, которое Фирма передала в ипотеку Банка в обеспечение выполнения обязательств по кредитному договору.
ВС согласился с выводом судов предыдущих инстанций, что спорное недвижимое имущество было передано в ипотеку фирме со ссылкой на договор купли-продажи от 16.12.2005, который был признан недействительным решением суда по другому делу, а потому Фирма не могла передавать спорное недвижимое имущество в ипоте , поскольку собственником было ЧСП. То есть последнее не получило статуса Ипотекодателя по договору ипотеки от 16.12.2005, заключенному между Банком и Фирмой и ЧСП не несет обязанностей перед Истцом по этой сделке.
Таким образом, в спорном правоотношении отсутствует обязательное условие, с которым законодательство связывает переход прав и обязанностей Ипотекодателя по ипотечному договору к другому лицу, а именно переход права собственности на спорное недвижимое имущество от Ипотекодателя к новому собственнику. Поскольку ЧСП является первоначальным и законным собственником спорного недвижимого имущества, отсутствуют правовые основания для применения положений статьи 23 Закона № 898-IV), учитывая, что ЧСП не получило статуса Ипотекодателя по приведенному договору ипотеки, заключенному между Банком и Фирмой, а следовательно, ЧСП (Ответчик-1) не несет обязанностей перед Истцом по этой сделке.