Верховный Суд, пересмотрев 11.12.2024 дело по спору о взыскании собственником земли в соответствии со ст. 1212 ГКУ безосновательно сохранных средств за фактическое пользование Обществом земельными участками без оформления договора аренды подчеркнул, что наличие обязательных отношений по пользованию земельным участком исключает взыскание денег, как неуплаченной арендной платы, на основании статьи 1212 ГКУ. То есть, при наличии между сторонами правового основания пользования спорным земельным участком, в частности, договора суперфиция, влечет невозможность взыскания средств за пользование земельным участком, как безосновательно сохраненных.
Постановлением Верховного Суда от 11.12.2024 оставлены без изменений судебные решения предыдущих инстанций об отказе в удовлетворении иска горсовета к ООО о взыскании 1 932 614 грн. безосновательно сохранных средств за фактическое пользование земельными участками.
Исковые требования обоснованы тем, что Ответчик в период с 01.05.2020 по 05.03.2023 пользовался земельными участками коммунальной собственности площадью 2,0387 га и 0,2779 га, где размещен объект недвижимого имущества Ответчика, при отсутствии любых на указанные земельные участки, что повлекло за собой неполучение ее собственником, то есть Истецом, доходов в виде арендной платы в размере 1932614 грн.
Верховный Суд отметил, что кондикционные обязательства (ст. 1212 ГКУ) возникают при наличии одновременно таких условий: приобретение или сохранность имущества одним лицом (приобретателем) за счет другого (потерпевшего); приобретение или сохранность имущества произошло при отсутствии правового основания или основание, на котором имущество приобреталось, впоследствии отпало.
Так, правовые основания использования земельного участка коммунальной собственности по содержанию главы 15 ЗКУ реализуются через право постоянного пользования или право аренды. Принцип платного использования земли предусмотрен и ст.206 ЗКУ, по содержанию которой использование земли в Украине платное.
Верховный Суд, рассматривая споры в подобных правоотношениях, в своих постановлениях неоднократно обращал внимание на то, что возникновение права собственности на дом, здание, сооружение не является основанием для возникновения права аренды земельного участка, на котором они размещены и который не был отведен в аренду предыдущем. владельцу. Право аренды земельного участка возникает на основании соответствующего договора с момента государственной регистрации этого права.
В то же время нормальное хозяйственное использование земельного участка без использования расположенных на нем объектов недвижимости невозможно, как и обратная ситуация — любое использование объектов недвижимости является одновременно и использованием земельного участка, на котором эти объекты расположены. Следовательно, объект недвижимости и земельный участок, на котором этот объект расположен, по общему правилу должны рассматриваться как единый объект права собственности.
То есть собственник недвижимого имущества имеет право на пользование земельным участком, на котором оно расположено. Никто другой, кроме собственника объекта недвижимости, не может претендовать на земельный участок, поскольку он занят объектом недвижимого имущества.
Таким образом, положения главы 15, статей 120, 125 ЗКУ, ст. 1212 ГКУ Украины дают основания считать, что к моменту оформления собственником объекта недвижимого имущества права на земельный участок, на котором расположен этот объект, учитывая принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания или сооружения, лицо приобретшее такой объект объект становится фактическим пользователем того земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен, а отношения по фактическому пользованию земельным участком без оформления прав на этот участок (без заключения договора аренды и т.п.) и недополучения его владельцем доходов в виде арендной платы есть за своим содержанием кондиционными.
Следовательно, фактический пользователь земельного участка, который без достаточного правового основания за счет собственника этого участка сохранил (сэкономил) у себя средства, которые должен был заплатить за пользование им, обязан вернуть такие средства собственнику земельного участка на основании положений части первой статьи 1212 ГКУ.
Со дня приобретения права собственности на объект недвижимого имущества собственник этого имущества становится фактическим пользователем земельного участка, на котором расположен этот объект, а потому именно с этой даты у владельца объекта недвижимого имущества возникает обязанность уплаты за пользование земельным участком. , на которой такое имущество находится. При этом к моменту оформления собственником объекта недвижимого имущества права на земельный участок, на котором расположен этот объект, такие средства безосновательно сохранены.
Вместе с тем, Верховный Суд отметил, что наличие обязательственных отношений по пользованию земельным участком исключает взыскание корзин на основании статьи 1212 ГКУ.
Установлено, что 12.04.2008 г. между райгосадминистрацией и ООО был заключен договор суперфиция. Целью предоставления права на застройку земельного участка по указанному договору определено осуществление суперфициария строительства и последующей эксплуатации объектов строительства согласно утвержденному в установленном порядке проекта застройки. Целевое назначение земельного участка, право застройки которого передается по договору суперфиции – для промышленной застройки.
Таким образом, Верховный Суд пришел к выводу, что после заключения договора суперфиция от 12.04.2008 между ООО и райгосадминистрацией сложились постоянные правоотношения по пользованию земельным участком площадью 2 га.
Учитывая изложенное, поскольку установлено, что указанный договор суперфиция сторонами не разорван, недействительными в судебном порядке не признан, а используемый Ответчиком земельный участок накладывается на земельные участки, которые были сформированы и зарегистрированы позже ВС пришел к выводу о том, что в спорных правоотношениях отсутствуют основания для взыскания с Ответчика заявленных городским советом средств как безосновательно сохраненных.