Желание Бизнеса арендовать хорошее помещение для своего бизнеса и встречное желание владельцев помещений получить максимальную плату за свои помещения часто приводит участников сделок по аренде недвижимости к судебным спорам.
29 мая 2024 года была поставлена точка в судебном споре между Арендатором – ООО «А» и Арендодателем ООО «Б».
ООО «А» обратилось в хозяйственный суд с иском, где просило признать у ООО «Б» отсутствие права начислять арендную плату по договору аренды, вернуть гарантийный платеж и возместить убытки связанные с досрочным расторжением договора аренды.
Судами было установлено, что 07.09.2022 года был заключен договор аренды для осуществления предпринимательской деятельности истца. Площадь помещения – 450 кв. м.. Целевое назначение – размещение Диагностического Центра с медицинскими кабинетами – для пациентов, врачей, работников.
Согласно условиям договора, передача помещения осуществляется согласно акту приемки-передачи, с даты которого начинается начисление арендной платы. Также договором была предусмотрена уплата Арендатором Арендатору 342000 грн. гарантийный платеж.
На время подачи иска Арендатором арендная плата была уплачена в полном объеме.
Письмом от 08.11.2022 года Ответчик сообщил Истцу о прекращении договора аренды в связи с осуществлением реконструкции арендованного помещения без согласия Арендодателя.
Письмом от 18.11.В 2022 году Истец сообщил, что не совершал никаких нарушений договора, при этом не оспаривал такой сделки, требовал возвращения гарантийного платежа и предлагал решить вопрос по возмещению ущерба, причиненного односторонним расторжением договора.
Письмом от 23.11.2022 года Ответчик сообщил истцу, что его требования преждевременны, и у истца есть 185 календарных дней для пользования помещением.
Письмом от 30.11.2022 года Истец сообщил Ответчику, что считает договор аренды расторгнутым, а доступ к арендованному помещению прекращенным. Повторно было предложено Ответчику вернуть гарантированный платеж и направлен для подписания акт приема-передачи объекта аренды.
Письмом от 01.12.2022 года Ответчик сообщил истцу, что якобы никаких действий по его допуску к объекту аренды нет, а потому акт-прием передачи является преждевременным.
Решением местного хозяйственного суда, оставленного без изменений Апелляционным хозяйственным судом, иск был удовлетворенно частично, взыскано с Ответчика 342000 грн. гарантированного платежа, в удовлетворении других требований было отказано.
Судами был сделан вывод, что на основании установленных обстоятельств, в пользу Истца подлежит только возвращению гарантированный взнос в размере 342 000 грн., так как договор аренды был правомерно прекращен в одностороннем порядке, однако Арендатор не имел финансовых обязательств. Не соглашаясь с судебными решениями, Ответчик подал кассационную жалобу, в которой указывал на неправильное применение судами норм материального права, а именно, что арендная плата должна начисляться до дня подписания акта приема-передачи объекту аренды, поэтому договор аренды своего действия не прекратил, то таким образом, оснований для удовлетворения иска Истцу нет.
Оставляя судебные решения без изменений. Верховный Суд сделал следующие выводы:
Согласно ч. 3 ст. 653 ГК Украины, в случае изменения или расторжения договора обязательства изменяются или прекращаются. Согласно ст. 795 ГК Украины, передача нанимателю недвижимого имущества оформляется актом приемки передачи. Также актом приемки-передачи оформляется возврат предмета найма. При этом в соответствии с правовым заключением, изложенным в постановлении Большой палаты Верховного Суда от 16.05.2018 года по делу № 127/14633/16 стороны договора аренды могут установить другие особенности отсчета начала и окончания начисления арендной платы.
Судами было сделано правильное заключение, что сам договор прекращен Ответчиком правомерно из-за осуществления Истцом реконструкции объекта аренды без получения разрешения Истца.
Также учитывая, что Истец присылал Ответчику подписание акт приема-передачи, поэтому именно Ответчик уклонялся от его подписания, и все его ссылки по поводу начисления арендная плата безосновательными и декларативными.
Так, как целью уплаты Гарантированного взноса было исключительно надлежащее исполнение исходящих из договора аренды, а Истец не имел перед Ответчиком задолженностей по договору аренды, суды правомерно взыскали с Ответчика в пользу Истца 342 000 грн. гарантированного платежа.