УСЛУГИ АДВОКАТА
Вы наконец-то приобрели такую желанную недвижимость и мечтали наконец начать новую жизнь в приобретенной недвижимости.
Но желание соседей расширить площадь надлежащей квартиры путем достройки, надстройки, реконструкции (в том числе вмешательства в несущие конструкции дома), осуществления входов там, где это проектом дома не предусмотрено, переоборудование внутренних сетей, пристройки лестниц, навесов, балконов при полном игнорировании интересов других сожителей дома (ОСМД), может значительно повредить Вашему благополучию и комфорту проживания в квартире, нанести вред целостности квартиры (трещины) и в целом всем доме.
Трудность решения этого вопроса заключается также в том, что государственные органы и органы местного самоуправления, призванные предотвращать незаконные строительные работы – Государственная инспекция архитектуры и градостроительства, местные Исполкомы, местные администрации могут выдавать незаконные разрешения и согласования, согласование проектов для узаконивания незаконных строительных работ.
В дальнейшем таковые все разрешения придется отменять в суде.
Разрушение несущих стен, захват вспомогательных помещений в многоквартирном доме или переграждение доступа к коммуникациям, нарушение предельных нормативов расстояния до смежных земельных участков и объектов недвижимости, закрытие свободного доступа к жилью – вот небольшой перечень ущерба, от которого страдают граждане (а иногда и юридические лица) в результате незаконного строительства.
Конечно, вопросы контроля за строительством отнесены к органам государственной власти и местному самоуправлению и прежде всего – к органам Госархстройконтроля. Однако эти органы должным образом не реагируют на обоснованные сигналы граждан и общества относительно незаконности проведения строительных работ, не принимают соответствующие меры воздействия на нарушителей, ограничиваясь внесением формальных предписаний и наложением штрафов, а неправомерно отводят земельный участок другого целевого назначения под застройку, незаконно выдают разрешения на строительство или регистрируют декларацию готовности объекта к эксплуатации, узаконивая тем самым объект, построенный с нарушением установленных строительных, пожарных, санитарных норм и сами становятся соучастниками незаконного строительства.
Однако законы и нормативные акты, регулирующие строительные работы, достаточно запутаны из-за большого количества принятых законов и подзаконных актов, инструкций, а прежде всего разного вида государственных (строительных, пожарных, санитарных и т.п.) нормативов. Поэтому гражданам трудно определить суть нарушения и осуществить свою эффективную правовую защиту.
Таким образом, привлечение правового специалиста для разрешения спора о незаконном строительстве позволит прекратить незаконное строительство и привлечь виновных к ответственности.
УСЛУГИ АДВОКАТА ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ НЕЗАКОННЫХ СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ:
— Консультация по всем вопросам, связанным с незаконным строительством, анализ ситуации и определение перспектив будущих судебных процессов;
— Определение эффективного способа защиты, помощь в собрании доказательной базы, в том числе подготовка адвокатского запроса и проведение строительной экспертизы и подача иска в защиту нарушенных незаконным строительством прав клиента, в том числе обжалование неправомерных действий (бездействия) ГАСИ;
— Ознакомление с материалами делами по спору о незаконном строительстве, если дело уже находится в суде;
— Участие в судах всех инстанций в защиту прав клиента по делам по спору, связанному с незаконным строительством;
— Подготовка необходимых процессуальных документов-объяснений, ответы на отзыв, ходатайств, в том числе о назначении судебно-строительной экспертизы и т.п.;
— Обжалование судебных решений, вынесенных не в пользу клиента, в апелляционном и кассационном порядке;
— Юридическое сопровождение клиента на стадии исполнительного производства, в том числе обжалование решений, действий (бездействия) государственных и частных исполнителей.
Возможно выделить вопросы, с которыми чаще всего обращаются клиенты к адвокатам нашего Бюро:
— Строительство без предоставления разрешения на проведение строительных работ;
— Строительство на земельном участке другого целевого назначения;
— Строительство без представления уведомления о начале выполнения строительных работ;
— Строительство без утвержденной проектной документации; с отступлением от нее; без проведения ее экспертизы (если это требуется); без учета градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка и технических условий;
— Строительство с нарушением государственных строительных, пожарных и санитарных норм;
— Обжалование незаконных решений, действий (бездействия) органов государственной власти и местного самоуправления в сфере строительства;
— Обжалование противоправных решений, действий (бездействия) органов Госархстройконтроля;
— Обжалование неправомерной регистрации декларации о начале строительных работ;
— Обжалование неправомерной регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации или выдаче сертификата;
— Обжалование незаконной регистрации права собственности на объект, построенный с нарушениями строительного законодательства;
— Снос самочинно построенного объекта недвижимости и т.п.
Указанный перечень вопросов далеко неисчерпаем, но опытные в сфере строительства адвокаты нашего Бюро решат любые спорные вопросы незаконного проведения строительных работ в судебном порядке, с учетом судебной практики.
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА И ПРАВОВЫЕ ПОЗИЦИИ СУДОВ
В СПОРАХ О НЕЗАКОННОСТИ СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ
1. Не получение градостроительных условий и ограничений, отсутствие должным образом утвержденного проекта является основанием считать построенный объект самочинным строительством. В таком случае органы Госархстройконтроля не вправе регистрировать декларацию о готовности объекта к эксплуатации или обязаны ее отменить.
Верховным Судом 28.02.2024 оставлены по-прежнему судебные решения предыдущих инстанций о частичном удовлетворении иска физических лиц о признании противоправным бездействие Департамента ГАСИ по отмене регистрации деклараций о начале выполнения строительных работ и о готовности объекта к эксплуатации по заказу физических лиц.
Иск мотивирован тем, что истцы являются владельцами и проживают в квартире, что находится в седьмом подъезде дома. Третьи лица являются владельцами квартиры в этом же доме, которая находится в шестом подъезде в соседней секции дома, не соединенных между собой.
Истцы указывали, что третьи лица с целью увеличения площади своей квартиры без должного разрешения государственных органов, без получения согласия соседей по дому, начали незаконное строительство пристройки к своей квартире путем монтажа железных балок в соседние секции дома между двумя подъездами, непосредственно в стену квартиры. истцов, являющейся капитальной несущей стеной и по которой проходят дымоходы и вентиляционные каналы. Техническая конструкция дома и непосредственно квартиры истцов предусматривает индивидуальное отопление и оборудование газовых котлов, а вентиляционные каналы для отвода газов размещены в стенах. Поскольку третьими лицами производился монтаж металлических конструкций в несущие стены дома, то как следствие появились трещины в стене, а значит, отработавшие газы могут в любой момент попасть в квартиру, что может привести к необратимым летальным исходам.
Истцы обращались в органы Дерхархбудконтроля относительно указанных нарушений, что также нарушает их права, но результатов не было.
Верховный Суд согласился с выводами судов, что реконструкция проведена с нарушением требований действующей к моменту осуществления пристройки нормативно-технической документации в области строительства.
Так, согласно ГСН, район, в котором расположен дом, относится к району с сейсмичностью 7 баллов, что подтверждено письмом ГП «Укргосстройэкспертиза». Согласно действующему законодательству, на момент начала строительства строители не освобождались от получения градостроительных условий и ограничений. Необходимость получения градостроительных условий и ограничений также подтверждена заключением строительно-технического исследования по заявлению одного из истцов о статусе выполненных строительно-монтажных работ в доме и письмом Минрегиона Украины. Не получение градостроительных условий и ограничений, отсутствие должным образом утвержденного проекта в соответствии со ст. 39-1 ЗУ «О регулировании градостроительной деятельности» является основанием считать объект самочинным строительством.
Согласно ч.10 ст. 39-1 указанного ЗУ заказчик в соответствии с законом несет ответственность за полноту и достоверность данных, указанных в декларации о готовности объекта к эксплуатации, и за эксплуатацию объекта без зарегистрированной декларации или сертификата.
Частью 2 настоящей статьи в случае выявления инспекцией ГАСК факта представления недостоверных данных, приведенных в присланном уведомлении или зарегистрированной декларации, основанием считать объект самовольным строительством регистрация такого сообщения или декларации подлежит отмене.
То есть по общему правилу такие проверки возможны относительно объектов, которые находятся в процессе строительства.
Таким образом, регистрация декларации могла быть (и должна в данном случае) отменена при обнаружении инспекцией недостоверных данных, строительства без ненадлежащим образом утвержденного проекта, которые дают основания считать объект самовольным строительством, о чем неоднократно их сообщали истцы.
Отказывая в удовлетворении иска в части обязательства ответчика отменить декларации, суды отметили, что с момента регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации, с которой связывается окончание строительства объекта градостроительства, право на начало выполнения строительных работ исчерпало свое действие. После регистрации третьими лицами (строителями) права собственности на вновь созданный объект также исчерпала свое действие право на готовность объекта к эксплуатации.
2. При строительстве высокоэтажного дома застройщик обязан соблюдать предельно допустимые нормы по расстоянию до других домов и земельных участков
Постановлением Верховного Суда 22.05.2024 отменено постановление апелляционного суда об отказе в удовлетворении иска Лица 1 к ЖСК, ИГАСК, Департамента горсовета об отмене разрешения на выполнение строительных работ, градостроительных условий и ограничений для проектирования объекта строительства и сноса само.
Свои требования истица мотивировала тем, что она является собственником земельного участка, а также размещенного на нем трехэтажного жилого дома. На смежном земельном участке с целевым назначением – для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с объектами торгово-развлекательной и рыночной инфраструктуры ответчик ЖСК приступил к строительству многоэтажного жилого дома.
Строительство осуществлялось на основании градостроительных условий и ограничений для проектирования объекта строительства и разрешения на выполнение строительных работ. Однако, указанное строительство осуществляется с нарушением государственных строительных норм и его прав и интересов, как собственника соседнего жилого дома и земельного участка, поскольку расстояние нового дома до его земли и дома меньше предельно допустимых норм.
Отказ апелляционного суда мотивирован тем, что истцом не доказано нарушение ее прав обжалуемыми градостроительными условиями и ограничениями, поскольку они не устанавливают для истицы каких-либо прав и обязанностей, а потому не могут непосредственно нарушать ее законные права и/или интересы, и до к тому же она обратилась к неподобающим ответчикам.
Вместе с тем ВС не согласился с указанными выводами апелляционного суда, указав, что она верно предъявила иск к указанным ответчикам, к каждому по одному исковому требованию, как органам, которые согласовывали соответствующие разрешения и документацию, а также в ЖСК (как застройщика) о сносе. построенное здание.
К тому же, апелляционный суд не рассмотрел по существу дело, отметив, что права истицы не нарушены.
В то же время, Истец отмечала, что фактическое расстояние от нового строительства до границы принадлежащего ему земельного участка составляет 2,25 м, а расстояние до ближайшей стены ее жилого дома — ориентировочно 8,70 м.
Это не соответствует ГСН Б.2.2-12:2019 «Планирование и застройка территорий», в соответствии с пунктами 1, 2 градостроительных условий и ограничений предельно допустимая высотность строящегося ЖСК дома составляет 36,5 метров, а этажность — 8 этажей. Расстояние от нового строительства до его земельного участка должно составлять не менее 15 м, а до ближайшей стены его дома – 36,5 м.
Это свидетельствует не только о нарушении предельно допустимых норм расстояния от других жилых домов и земельных участков, но и свидетельствует о нарушении прав истицы.
Таким образом, ВС пришел к выводу, что суд апелляционной инстанции преждевременно отменил решение первой инстанции об удовлетворении исковых требований истицы.
3. Снос самочинно построенного объекта недвижимости возможно только тогда, когда использованы все предусмотренные законодательством Украины меры с целью устранения нарушений реагирования и привлечения виновного к ответственности и невозможности перестройки этого объекта недвижимости или лицо отказывается от такой перестройки
Лицо обратилось к Лицу 3 (который при рассмотрении дела умер и привлечен его правопреемник – Лицо 2) об устранении препятствий в пользовании собственностью. Исковое заявление мотивировано тем, что истец является владельцем части жилого дома, а рядом с ним расположено домовладение, принадлежащее ответчику.
Ответчик начал самочинно, без получения соответствующего разрешения и с существенным нарушением государственных строительных, санитарных норм и правил, на земельном участке своего домовладения капитального хозяйственного сооружения – гаража, которое по состоянию на день подачи иска не завершил.
В частности, на расстоянии 0,7 м от ограды домовладения истца, на расстоянии 1,5 м от наружной стены ее дома и 1,5 м от балкона ее дома, заложил фундамент размером 7 м х 5,5 м и построил кирпичные стены высотой 3 ,5 м, в результате чего закрыл доступ солнечного освещения в его дом и существенно нарушил государственные строительные, санитарные нормы и правила.
Постановлением Верховного Суда от 14.05.2024 отменены решения предыдущих инстанций в части удовлетворения иска об устранении препятствий в пользовании собственностью и производства закрыты по мотивам того, что надлежащим ответчиком в истечении иска является лицо, которое препятствует владельцу пользоваться и распоряжаться своим имуществом, а не спорное правоотношение допускают правопреемства. В другой части постановлено за счет Личность 2 снести самочинно построенное хозяйственное сооружение – гараж.
В этой части постановление ВС мотивировано тем, что снос самочинного объекта недвижимости в соответствии со статьей 376 ГК Украины является крайней мерой влияния на застройщика и возможен только тогда, когда использованы все предусмотренные законодательством Украины меры с целью устранения нарушений реагирования и привлечения виновного лица к ответственности и когда невозможна перестройка объекта недвижимости или лицо отказывается от такой перестройки.
В соответствии с актом ИГАСК внеплановой проверки Ответчик осуществляет строительство гаража без права на выполнение строительных работ и без строительного паспорта, чем нарушено ч.1 ст. 27, п.1 ч. 1 ст. 34 ЗУ № 3038-VІ. На время проведения проверки построены стены и перекрытие гаража. ИГАСК вынесено постановление о привлечении Лица 3 к админответственности по ч.5 ст. 96 КУоАП и наложен штраф и выдано предписание о приостановлении подготовительных и строительных работ.
Согласно следующему акту проверки установлено, что строительные работы с момента внесения предписания не выполняются, но расстояние от построенной стены гаража до границы земельного участка (забора) с землевладельцем Лицо 1 составляет 0,75 м, до стены жилого дома — 1,5 м, до металлического гаража – 1,15 м, что не отвечает противопожарным требованиям, определенным в ДБН и Государственных санитарных правил.
В связи с чем Лицу 3 было внесено предписание о приведении объекта самовольного строительства (гаража) в соответствии с требованиями законодательства в сфере градостроительной деятельности. Однако ответчик предписание не выполнил, а продолжил строительные работы, в связи с чем ему повторно было внесено предписание о приостановлении проведения строительных работ.
Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы здание гаража окончено, длина гаража – 5,75 м и 1,10 м до здания летней кухни, со стороны двора домовладения Истеца соответственно длина гаража до здания летней кухни составляет – 6,85 м (5, 75+1,10). Высота гаража около 3,50 м. Ширина гаража около 5,7 м, что нарушает предельно допустимые нормы.
Таким образом, установив, что Лицо 3 производилось строительство хозяйственного сооружения – гаража на земельном участке размером в плане 6,8х4,5м без права на выполнение строительных работ и без строительного паспорта, а перестроить объект самовольного строительства нет технической возможности, права истца нарушено самовольным строительством, и приняты исчерпывающие меры силами ГАСК по остановке строительства и его перестройки, чего Ответчиком выполнено не было Суды пришли к правильному выводу об удовлетворении требования по сносу самовольного построенного сооружения за счет правопреемника Лица 3-Лица 2.
4. Если лицо докажет нарушение его прав незаконным строительством, оно имеет право на обращение в суд с иском о сносе или перестройке самовольно построенного объекта недвижимости
Постановлением Верховного Суда от 14.05.2024 оставлено в силе решение судов предыдущих инстанции, которыми удовлетворен иск физических лиц и обязан Лицо 4 снести самочинно построенный 59-квартирный жилой дом.
Судебные решения мотивированы тем, что Ответчиком построен дом с отклонением от проекта, с нарушением градостроительных условий и ограничений, строительных, противопожарных и санитарных норм и правил, кроме того, сам проект строительства также разработан с нарушением норм ГСН.
Кроме того, истцы являются владельцами смежных земельных участков. Согласно выводу по результатам проведения судебной комиссионной строительно-технической экспертизы расположение жилого дома незавершенного строительства на земельном участке не обеспечивает соблюдение противопожарных и бытовых разрывов к существующим хозяйственным. на территории смежных домовладений, чем нарушает нормы пунктов 3.25* и 3.25а* «Градостроение. Планировка и застройка городских и сельских поселений».
Кроме того, в заключении указано, что существующая плотность застройки земельных участков, смежных с участком на которые осуществлено строительство, не позволяет выполнить строительство жилого дома с геометрическими характеристиками объекта, указанными в рабочем проекте индивидуального жилого дома, с соблюдением нормативно установленных противопожарных и бытовых. разрывов между объектом строительства и хозяйственными постройками на смежных землях.
Также в заключении установлено, что уровни естественного освещения в жилых помещениях жилого дома на смежном земельном участке занижены и не соответствуют нормативным уровням согласно ГСН. В заключении зафиксировано отклонение от проектной документации в части устройства балконных плит по фасаду, граничащего с домовладением одного из истцов.
Право на обращение в суд с иском о сносе или перестройке самовольно построенного объекта недвижимости обладают органами государственной власти, органами местного самоуправления и инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля. В случае нарушения прав других лиц, право на обращение в суд такие лица имеют при условии, что они докажут наличие нарушенного права.
Итак, истцами доказано, что спорное здание построено ответчиком с нарушениями действующего законодательства о строительстве, а также то, что их права как владельцев смежных земельных участков нарушены, поэтому исковые требования подлежат удовлетворению.
5. Любое действие по переоборудованию или реконструкции вспомогательных помещений требует согласования всех совладельцев и при условии, что такие изменения не приведут к нарушениям прав владельцев других квартир в многоквартирном жилом доме
Принятие в эксплуатацию объекта, являющегося памятником культурного наследия, осуществляется на основании акта готовности объекта к эксплуатации путем выдачи органами Госархстройконтроля сертификата
Постановлением Верховного Суда от 22.11.2023 оставлены по-прежнему судебные решения предыдущих инстанций о частичном удовлетворении иска физических лиц к Лицу 8, ГАСИ об отмене регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации и свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество (квартиру), выданную Лицу 8.
Иск мотивирован тем, что истцы являются совладельцами дома, где находится спорная квартира, собственником которой является Лицо 7 , которая приобрела указанное жилье в собственность по договору купли-продажи, заключенному с Лицо 9, который в свою очередь был одаренным этим жильем его мать` ю – Личность 8.
В 2004 году Лицо 8 пыталось осуществить реконструкцию принадлежащего ему жилья путем расширения площади ее квартиры за счет площади общего чердака, однако из-за непредоставления согласия соседей, разрешение на выполнение строительных работ было отменено ГАСИ. Считают также, что свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, выданное Лицом 8, фактически зарегистрировано на несуществующий объект недвижимости.
В дальнейшем, в 2016 году, Лицо 7 приступило к фактической реконструкции спорной квартиры № 10 за счет площади общего чердака, в результате чего истцам нанесен ущерб повреждением принадлежащего им имущества-затопления их квартиры из-за проведения строительных работ на чердаке. Впоследствии, истцам стало известно также, что право собственности на якобы реконструированную квартиру №10 приобретено Лицом 8 в 2014 году как на объект строительства третьей категории сложности из-за представления в Госархстройинспекцию декларации о готовности объекта к эксплуатации. Однако, так как данный дом является памятником архитектуры местного значения, принятие в эксплуатацию должно осуществляться, по их мнению, на основании акта готовности объекта к эксплуатации путем выдачи органами Госархстройконтроля сертификата, считают, что узаконение реконструкции произошло путем незаконного занижения категории сложности без получения предусмотренных законом документов
Постановляя решения, суды исходили из того, что любые переоборудование или перепланировка вспомогательных помещений в жилых многоквартирных домах могут проводиться только с согласия совладельцев и при условии, что такие изменения не приведут к нарушениям прав владельцев других квартир в многоквартирном жилом доме. Разрешения истцы как совладельцы помещения совместного пользования на проведение переоборудования и перепланировки жилых помещений не предоставляли.
Кроме того, поскольку здание является памятником культурного наследия, принятие в эксплуатацию такого объекта осуществляется на основании акта готовности объекта к эксплуатации путем выдачи органами Госархстройконтроля сертификата, а не декларации о готовности объекта к эксплуатации. Следовательно, суды пришли к выводу, что исковое требование в части отмены регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации следует удовлетворить;
Относительно искового требования об отмене свидетельства о праве собственности на спорное недвижимое имущество, выданное Лицо 8, следует отметить, что поскольку судом в данном решении установлены основания для отмены регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации, на основании которой выдано и зарегистрировано оспариваемое свидетельство о право собственности Лицо 8 на указанное имущество, такое свидетельство следует признать незаконным и отменить.
Обращайтесь к профессиональным и опытным адвокатам АБ «Ткачук и партнеры», которые защитят нарушенные незаконным проведением строительных работ права клиента в судебном порядке.