Нередки случаи, когда землю в аренду владелец передал с одним целевым назначением, а арендатор использует ее по другому целевому назначению. В таких случаях у арендодателя при расчете арендной платы возникает вопрос: какое целевое использование брать за основу при определении Коэффициенту, указано в технической документации или то, по которому арендованная земля фактически используется.
Существует устоявшаяся судебная практика, что обязательно для определения размера арендной платы, в частности, применения Коэффициента, есть сведения в выписках из технической документации о нормативной денежной оценке земельных участков, характеризующей ее функциональное назначение.
К таким выводам пришла Большая Палата Верховного Суда в постановлениях от 23.05.2018, 13.02.2019.
Именно этой судебной практикой руководствовался Верховный Суд при отрицательном ответе на спорный вопрос по делу: имеет ли право Совет при исчислении суммы безосновательно сохранных средств (арендная плата) самостоятельно применить к спорному земельному участку коэффициент, характеризующий функциональное использование для земель с целевым назначением «для строительства и обслуживания зданий торговли», исходя из состояния фактического использования земельного участка ответчиком, а не технической документации о нормативной денежной оценке этой земли.
Суть спора по этому делу заключалась в том, что Совет обратился в суд к ООО о взыскании 1 348 249 грн., так как ответчик (фактический пользователь земельного участка), без достаточного правового основания за счет владельца этого участка (истца) сохранил у себя средства , которые должен был уплатить за пользование ею в качестве арендной платы, а значит обязан вернуть эти средства истцу из части 1 статьи 1212 ГК Украины.
Соглашаясь с правовыми основаниями взыскания с ответчика средств, суды предыдущих инстанций уменьшили их сумму до 269 649 грн.
Суды не согласились с расчетом истцом арендной платы, которая подлежала взысканию с ООО, поскольку в спорный период земельный участок имел целевое назначение – для строительства и обслуживания объектов рекреационного назначения, при определении размера НДО которой применению подлежит Кф 0,5. Однако при осуществлении расчета Совет безосновательно применил Кф 2,5, используя состояние фактического использования ответчиком спорного земельного участка (для размещения строительного супермаркета), а не данные выписок из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка.
Соглашаясь с выводами судов предыдущих инстанций ВС 05.06.2024 отметил следующее.
Приказом Госкомземресурс № 548 предусмотрена классификация видов целевого назначения земель (КВЦПО) на отдельные виды целевого назначения земель, характеризующиеся собственным правовым режимом, экосистемными функциями, видом хозяйственной деятельности, типами застройки, типами особо ценных объектов.
Приказом Минагрополитики №482 утвержден Порядок нормативной денежной оценки земель населенных пунктов (действующий на время спорных правоотношений), согласно которому Кф-это коэффициент, характеризующий функциональное использование земельного участка и устанавливаемый на основании Классификации №548.
Установлено, что спорный земельный участок в спорный период имел целевое назначение – «для строительства и обслуживания объектов рекреационного назначения», к которому применяется Кф 0,5.
Именно этот коэффициент и был применен уполномоченным органом Госгеокадастра при определении размера НДО спорного земельного участка в соответствующих выписках из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка.
При этом выдача выписки из технической документации о нормативной денежной оценке конкретного земельного участка не предусматривает возможность выбора субъектом властных полномочий по своему усмотрению одного из нескольких вариантов управленческих решений, поскольку является единственным законодательно закрепленным вариантом поведения уполномоченного органа при оформлении данных о нормативной денежной оценке отдельной земельного участка
Определение в выписке коэффициента, характеризующего функциональное использование земельного участка, обязательно и размер этого коэффициента должен соответствовать Порядку №489. Подобное правовое заключение изложено в постановлении Верховного Суда от 29.09.2022.
Следовательно, исходя из внесенной в Государственный земельный кадастр информации о целевом назначении спорного земельного участка, при определении размера НДО этого участка используется Кф 0,5.
В спорных правоотношениях официальное изменение целевого назначения земельного участка произошло после периода, за который истец просил взыскать с ответчика арендную плату.
Учитывая приведенное самостоятельное применение истцом Кф 2,5 для определения размера НПО спорного земельного участка в спорный период противоречит предписаниям статьи 288 Налогового кодекса Украины и Порядка № 489 (в настоящее время – Методика, утвержденная постановлением КМУ от 03.11.2021 № 1147).
Таким образом, по результатам рассмотрения дела Верховный Суд сделал следующие выводы:
При расчете размера арендной платы земли обязательно применяется коэффициент согласно официальной выписке из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка в соответствии с определенным ее функциональным (целевым) назначением.
Использование другого коэффициента допускается только после внесения в Государственный земельный кадастр информации об изменении целевого назначения земельного участка.