Право частной собственности является ненарушаемым и Конституцией Украины каждому гражданину и юридическому лицу гарантировано обеспечение владения, пользования и распоряжения имуществом (землей, деньгами), принадлежащими им на праве собственности.
Однако часто случаются случаи, когда имущество незаконно выбыло из владения собственника, его неправомерно продали, подарили, в том числе из-за мошеннических действий, украли, или кто-то пользуется без правовых оснований или препятствует пользованию принадлежащим вам имуществом, или вообще оспаривает ваше право собственности, вовлекая вас в бесконечные судебные процессы.
В возникновении таких ситуаций длинные размышления: что делать?, получение консультаций у разных специалистов, попытка разрешить конфликт путем переговоров приводит к негативным последствиям, которые уже невозможно исправить, в частности, потере права собственности на имущество или вообще повреждение или уничтожение последнего. Конечно, вы можете самостоятельно судиться с нарушителями вашего права собственности, но не имея соответствующего юридического образования и опыта, после многих судебных процессов суд может принять решение не в вашу пользу и, как часто это бывает, из каких-либо, например, процессуальных нарушений или законодательных тонкостей и нюансов, о которых, вы как, не специалист априори не можете знать.
Следовательно, при наступлении в вашей жизни таких проблем возникает необходимость в немедленной защите права собственности в судебном порядке, в чем вам не обойтись без помощи профессионального юриста.
Опытные и квалифицированные по решению таких споров адвокаты АБ «Ткачук и партнеры» защитят нарушенное право собственности клиента в судебном порядке, предоставив следующие правовые услуги:
Консультация по всем вопросам, связанным с защитой права собственности, анализ ситуации и перспективы возможных будущих судебных процессов;
Помощь в сборе доказательной базы и подготовка процессуальных документов-адвокатского запроса, иска, отзыва, возражения, объяснения, ходатайства и т.п.;
Знакомство с материалами дела по спору о праве собственности, если дело уже находится в суде;
Участие в защите интересов клиента в судах всех инстанций по спорам о праве собственности;
Обжалование незаконных судебных решений в апелляционном и кассационном порядке, в том числе представление заявлений о пересмотре решений по вновь открывшимся и исключительным обстоятельствам;
Правовое сопровождение на стадии исполнительного производства.
В зависимости от ситуации есть много способов защиты права собственности и адвокаты нашего Бюро могут выделить из них следующие:
Признание права собственности на имущество;
Признание недействительными сделок в отношении имущества — купля-продажа, дарение, завещание, отчуждение квартир из общественного жилищного фонда с нарушением, например, права нанимателя на приобретение этого помещения в собственность или перевод на него прав и обязанностей приобретателя за этим договором и т.п.;
Истребование имущества из чужого незаконного владения или возмещение его стоимости; истребование имущества (денег) у лица, которое приобрело его без законных оснований или такое основание отпало
Споры по поводу общего имущества- раздел общего имущества или выдел из него доли; определение долей в общей совместной собственности; определение размера идеальных долей в праве общей совместной собственности; прекращение права человека на долю в общем имуществе; определение порядка владения, пользования и распоряжения имуществом, являющимся общей собственностью и т.п.;
Перевод прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному участником общей долевой собственности относительно своей доли с нарушением права другого участника данной общей собственности на преимущественное право покупки;
Разделение имущества супругов; признание имущества общей совместной собственностью;
Устранение препятствий в пользовании имуществом;
Признание незаконными актов государственных органов, органов местного самоуправления о неправомерном вмешательстве в осуществление владельцем правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом;
Споры по приватизации имущества-признания недействительным решения об отказе в приватизации имущества; признание недействительной приватизацию имущества, в связи с нарушением при ее осуществлении прав лиц на долю имущества или на все имущество прав третьих лиц; признание недействительными результатов конкурса по проведению малой и крупной приватизации государственного и коммунального имущества и заключенных договоров с победителем и т.п.;
Возмещение вреда, причиненного имуществу, или ущерб, причиненный лицу нарушением его права собственника (включая и не полученные доходы);
Исключение имущества из описи; снятие ареста с имущества и т.д.
Конечно, возможны и другие способы защиты права собственности. Для применения того или иного способа защиты необходимо установить какие же права (интересы) истца нарушены, непризнаны или оспорены ответчиком и за защитой каких прав (интересов) истец обратился в суд. При оценке выбранного истцом способа защиты следует учитывать его эффективность, то есть способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права, характера правонарушения и обеспечить возобновление нарушенного права.
Важно! Неверно выбранный способ защиты является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.
Адвокаты нашего Бюро в зависимости от обстоятельств и конкретного правоотношения определят наиболее эффективный способ защиты, доведут дело до положительного результата и станут на защите интересов клиента в суде.
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА И ПРАВОВЫЕ ВЫВОДУ СУДОВ В СПОРАХ ПРО ЗАЩИТУ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
Из опыта адвокатов нашего Бюро можно привести правовые выводы судов при рассмотрении дел по защите права собственности.
ДЕЛА ОБ ИСТРЕБОВАНИИ ИМУЩЕСТВА С ЧУЖОГО НЕЗАКОННОГО ВЛАДЕНИЯ
Владелец имущества имеет право истребовать его из чужого незаконного владения у лица, владеющего (пользуемого, распоряжающегося) им без надлежащих правовых оснований. В таком случае это будет надлежащим и эффективным способом защиты, а не исковым требованием о признании пава собственности на это имущество.
Лицо обратился в суд с иском к ФЛП, Облэнерго о истребовании имущества. Исковые требования обоснованы тем, что он, ответчик-ФЛП и 2 третьих договорились о совместной деятельности организации и функционирования базы отдыха.
В целях обеспечения базы отдыха внешним электроснабжением им, третьими лицами были предоставлены доверенности ФЛП с целью представления их интересов при заключении договора о присоединении к электрическим сетям. ФЛП от своего имени и представитель трех человек заключил договор с Облэнерго о присоединении к электрическим сетям. Для выполнения необходимых технических условий необходимо было приобрести трансформатор, тип и мощность которого определена проектом, который истец приобрел за свои средства и доставил к месту установки, но разрешения для установки трансформатора и его эксплуатацию он никому не давал.
ФЛП с Облэнерго был заключен договор о поставке электрической энергии и поскольку истец и третьи лица не стали стороной соглашения, он обратился к Облэнерго по перезаключению договора, однако последний уклоняется от таких действий.
В связи с этим истец обращался в суд с иском о признании права собственности на трансформатор, однако, подтвердив, что истец является владельцем трансформатора отказа в связи с неверным избранием способа защиты, указав, что в данном случае необходимо заявить иск о истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Постановлением апелляционного суда от 31.07.2019 оставлено в силе решение первой инстанции об удовлетворении иска (в кассационном порядке дело не пересматривалось) с учетом следующего.
Удовлетворяя иск, суды исходили из доказанности исковых требований и установления обстоятельств решениями судов по делу по иску истца по другому делу о признании права собственности на спорное имущество.
Так установлено, что истец нотариально удостоверенным заявлением прекратил полномочия ответчика путем отмены доверенности представлять его интересы при заключении, в том числе договоров о присоединении к электрическим сетям или поставке электрической энергии.
Трансформатор был приобретен истцом уже после отмены доверенности, и он не давал согласия на использование и эксплуатацию трансформатора ФЛП. То есть ФЛП заключил договор с Облэнерго о поставках электрической энергии, установив трансформатор на базе отдыха без получения разрешения истца.
Согласно ст. 387 ГК Украины собственник имеет право истребовать свое имущество от незаконно, без соответствующего правового основания завладевшего им лица.
Статьей 1212 ГКУ предусмотрено, что лицо, приобретшее имущество или сохранившее его у себя за счет другого лица (потерпевшего) без достаточного правового основания (безосновательно приобретенное имущество), обязано вернуть потерпевшему это имущество. Лицо обязано вернуть имущество и тогда, когда основание, на котором оно было приобретено, впоследствии отпало.
Следовательно, поскольку истец является владельцем спорного трансформатора, суды пришли к верному выводу о наличии у истца права на обращение в суд с иском о истребовании указанного имущества.
Право собственника истребовать свое имущество во всех случаях и без каких-либо ограничений при владении этим имуществом приобретателем без правовых оснований, т.е. недобросовестным приобретателем, предусмотрено ст. 387 ЦКУ, а право собственника истребовать свое имущество у добросовестного приобретателя, предусмотрено в статье 388 ЦКУ является ограниченным.
Эффективным способом защиты права невладеющего собственника имущества к владельцу несобственника является обращение с виндикационным иском, то есть с иском о истребовании имущества.
При этом такое решение является основанием для государственной регистрации имущества за собственником и не требует заявления отдельного искового требования об отмене государственной регистрации спорного имущества за ответчиком.
В марте 2020 года Лицо 1 обратился в суд с иском к ООО о истребовании имущества из чужого незаконного владения и отмене решения о государственной регистрации. Исковое заявление мотивировано тем, что он является владельцем квартиры на основании свидетельства о праве собственности
Для обеспечения выполнения обязательств перед банком по договору о предоставлении возобновляемой кредитной линии он передал указанную квартиру Банку в ипотеку по ипотечному договору.
Решением райсуда удовлетворен иск Банка к нему и обращено взыскание на квартиры путем признания за ПАО «Укрсоцбанк» права собственности на нее. Однако решением апелляционного суда, оставленное по-прежнему постановлением ВС решение райсуда отменено и отказано Банку в удовлетворении иска. То есть судами восстановлено его право собственности на квартиру.
Вместе с тем, несмотря на указанные судебные решения, Банк на основании договора купли-продажи продал квартиру ООО «Гранд Ливадия», которое в этот же день отчуждало ответчика, по которому зарегистрировано право собственности на нее.
Решением суда первой инстанции иск удовлетворен в полном объеме. Постановлением суда апелляционной инстанции решение отменено и вынесено новое об отказе в удовлетворении иска.
Постановлением Верховного Суда от 01.11.2023 постановление апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения упразднено и в этой части оставлено в силе решение первой инстанции с учетом следующего.
Владелец имеет право истребовать имущество от незаконно, без соответствующего правового основания завладевшего им (ст.387 ГКУ), независимо от того, завладело ли это лицо незаконно спорным имуществом само, или приобрела его у лица, не имевшего права отчуждать это имущество.
Статья 388 ГК Украины содержит совокупность оснований, когда за собственником сохраняется право на истребование своего имущества от добросовестного приобретателя. Так, в соответствии с частью первой указанной нормы если имущество по возмездному договору приобретено у лица, не имеющего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя только в случае, если имущество: 1) было утеряно собственником или лицом, которому он передал имущество во владение; 2) было похищено у собственника или лица, которому он передал имущество во владение; 3) выбыло из владения собственника или лица, которому он передал имущество во владение, не по их воле другим путем.
То есть возможность истребования имущества из владения другого лица законодатель ставит в зависимость прежде всего от содержания правовой связи между истцом и спорным имуществом, его волеизъявления относительно выбытия имущества, а также от того, является ли владелец имущества добросовестным или недобросовестным приобретателем и характер приобретения имущества ( возмездно или безвозмездно).
Следовательно, судебное решение, которым признано за Банком право собственности на спорную квартиру и на основании которого за ним зарегистрировано право собственности на смерную квартиру, отменено и не порождает никаких правовых последствий с момента его принятия.
Это свидетельствует о том, что Банк на момент отчуждения спорной квартиры не был ее владельцем.
По пересматриваемому делу Банк, достоверно зная, что судебное решение, на основании которого за банком зарегистрировано право собственности отменено в апелляционном порядке и это решение оставлено без изменений постановлением ВС, злоупотребляя правом, почти через год после оставления без удовлетворения ВС кассационной жалобы Банка отчуждал спорную квартиру на основании договора купли-продажи.
Ответчик ООО ознакомившись с содержанием документов, касающихся спорной квартиры, учитывая переход права собственности от одних приобретателей имущества к другим, а также, что такой переход от предыдущего владельца произошел в один и тот же день, оценив все риски, связанные с приобретением этого недвижимого имущества, приобретая в собственность спорное имущество, должно проявить разумную осмотрительность при заключении сделки купли-продажи спорной квартиры.
Учитывая указанное, ВС пришел к выводу о том, что спорная квартира выбыла из владения истца не по его воле другим путем, поэтому существуют правовые основания, предусмотренные статьей 388 ГК Украины, для ее истребования в ООО.
При этом ВС согласился с заключением апелляционного суда об отказе в удовлетворении искового требования об отмене решения о государственной регистрации права собственности на спорный объект за ответчиком, поскольку одним из оснований государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество является решение суда, вступившее в законную силу. о праве собственности на это имущество (пункт 9 части первой статьи 27 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений»), решение суда о истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения является таким решением и предусматривает внесение соответствующей записи в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.
СПОРЫ О ЗАЩИТЕ ПРАВА С ОБСТВЕННОСТИ В СОВМЕСТНОМ ИМУЩЕСТВЕ
Главный принцип права общей (совместимой) собственности на недвижимое имущество – это иметь одинаковые права и обязанности в отношении этого имущества у всех совладельцев. Отчуждение такой недвижимости без согласия всех совладельцев влечет нарушение прав одного из них и следствием этого такое соглашение может быть признано недействительным.
Большинство такого несогласования при отчуждении недвижимого имущества происходит в отношении общей собственности супругов.
Договор дарения общего совместного имущества супругов, заключенный без согласия другого супруга, недействителен не в части принадлежащей другому из супругов (который не давал на это согласие), а в целом.
Верховный Суд 15.06.2020 оставил по-прежнему судебные решения об удовлетворении иска бывшей жены к мужу о признании недействительными договоров дарения матери ответчика приобретенного в браке дома и магазина.
Верховный Суд отметил, что имущество является объектом права совместной собственности супругов независимо от того, что оно было зарегистрировано за мужем. Эти сделки недействительны по основаниям, предусмотренным статьями 203, 205, 215 ГК Украины, поскольку истец не давала своего согласия на отчуждение спорного имущества, что является общей совместной собственностью супругов. Отчуждение общего имущества происходит с согласия совладельцев, а отчуждение доли – только при его наличии (после изменения правового режима совместного имущества супругов с общей совместной на общую частичную).
В этом случае совладелец вправе самостоятельно распорядиться своей долей, но с соблюдением требований статьи 362 ГК Украины о преимущественном праве покупки доли.
Если объект принадлежит на праве совместной собственности нескольким лицам, то право собственности каждого из совладельцев в общей совместной собственности распространяется на весь объект, следовательно, передать в собственность можно только объект в целом. Следовательно, договор дарения общего совместного имущества супругов, заключенный без согласия другого супруга, является недействительным в целом.
Следует также привести выводы ВС по другим делам, касающимся общего имущества.
При выделении в собственность одному из совладельцев части из общего недвижимого имущества в порядке ст. 364 ГКУ суд должен указать в судебном решении, какая доля выделяется другому совладельцу, тем самым определив конкретный отдельный объект недвижимого имущества, остающийся в его собственности.
Лицо 1 обратилось в суд с иском к Лицу 2 о выделении доли из общего имущества в натуре — 2/3 части жилого дома со дворовыми зданиями. В обоснование иска указала, что умер его отец – Лицо 3, после смерти которого он и его родной брат – Лицо 4 приняли наследство и унаследовали: он 2/3 части, а брат 1/3 часть жилого дома со дворовыми зданиями. Брат умер и в доме остались проживать его жена-ответчица и ее дочь. После смерти брата она неоднократно предлагала ответчику решить вопрос о выделении им имущества, предлагала вместе продать и разделить деньги за домовладение, однако решить вопрос путем договоренностей не удалось.
Судебными решениями первой и апелляционной инстанций иск удовлетворен, выделен истцу 2/3 части спорного имущества, с перечнем конкретных объектов.
Постановлением Верховного Суда от 08.03.2023 указанные решения дополнены и определены объекты спорного имущества, которые остаются во владении ответчика, а также совместном пользовании.
Верховный Суд указал, что статьей 355 ГК Украины определено, что имущество, имеющееся в собственности двух или более лиц (совладельцев), принадлежит им на праве общей собственности (общее имущество). Имущество может принадлежать лицам на праве общей долевой или на праве общей совместной собственности. Совместная собственность считается долевой, если договором или законом не установлена совместная совместная собственность на имущество.
Совместная собственность двух или более лиц без определения долей каждого из них в праве собственности является общей совместной собственностью (ч.1 ст. 368 ГКУ).
В случае выделения доли из имущества, находящегося в общей совместной собственности, считается, что доли каждого из совладельцев в праве общей совместной собственности равны, если иное не установлено договоренностью между ними, законом или решением суда.
По содержанию ст. 364 ГКУ выдел доли из общего имущества – это переход части этого имущества в собственность участника общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности и прекращении для этого лица права на долю в общем имуществе. Вид имущества, находящегося в общей долевой собственности, влияет на порядок выделения из него доли.
В соответствии с частью второй указанной статьи, если выдел в натуре доли из общего имущества не допускается по закону или невозможен (часть вторая статьи 183 настоящего Кодекса), желающий выдела совладелец имеет право на получение от других совладельцев денежной или иной материальной компенсации стоимости его доли.
Учитывая то, что после выделения доли из общего недвижимого имущества в порядке статьи 364 ГК Украины право общей собственности прекращается, при выделении доли из общего недвижимого имущества владельцу, которое выделяется, и владельцу (собственникам), которые остаются, должна быть выделена отдельная площадь, которая должна быть изолирована от площади другого (других) совладельцев, то есть должна составлять отдельный объект недвижимого имущества в понимании статьи 181 ГК Украины.
Порядок проведения работ по разделу, выделу и расчету долей жилых домов, зданий, сооружений, другого недвижимого имущества при подготовке проектных документов о возможности проведения этих работ определяется Инструкцией по проведению раздела, выдела и расчета долей объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины от 18.06.2007 № 55 (далее – Инструкция № 55).
Согласно пунктам 1.2, 2.1, 2.4 Инструкции № 55 разделение объекта недвижимого имущества (выдел доли) на отдельные самостоятельные объекты недвижимого имущества осуществляются в соответствии с законодательством на основании вывода о технической возможности такого разделения (выдела) с соблюдением действующих строительных норм и с предоставлением каждому объекту почтового адреса. По делу была проведена такая судебная экспертиза.
Таким образом, при выделении в собственность истцу части спорного жилого дома суды должны были указать в судебном решении, какая доля выделяется ответчику, тем самым определив конкретный отдельный объект недвижимого имущества, остающегося в собственности ответчика.
Одновременное сочетание конструкции иска совладельца имущества о прекращении права на долю в общем имуществе другого совладельца и признании за собой права собственности на эту долю недопустимо
Лицо 1 обратилось в суд с иском к Лицу 2 о прекращении права на долю в общем имуществе. Свои требования обосновывала тем, что на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию и договора дарения части жилого дома она является владельцем 32/36 его долей с соответствующими долями дворовых зданий и сооружений общей площадью 58.3 кв. м.
Совладельцем другой части (4/36 доли) дома является Личность 2. Указывала, что доля ответчика незначительна и не может быть выделена в натуре, общее владение и пользование домом невозможно, поскольку ответчик не участвует в содержании общего имущества, не интересуется его по состоянию, такое прекращение не нанесет существенного вреда интересам последней, имеющей на праве собственности другое жилье. Просила прекратить право собственности на 4/36 части жилого дома и признать за ней право собственности на эту долю, а также взыскать с нее в пользу ответчика ее стоимость в размере 15 990 грн.
Ответчик подала встречный иск об установлении порядка пользования недвижимым имуществом, указывая, что раздел дома технически невозможен.
Судебными решениями первой и апелляционной инстанции первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.
Верховный Суд 31.05.2023 указанные судебные решения отменил, в исковых требованиях по праву собственности на 4/36 спорного имущества отказано, в части других исковых требований, как первоначального так и встречного иска направлены в суд первой инстанции, которым назначена техническая экспертиза.
Постановление ВС мотивировано тем, что способами защиты гражданских прав и интересов может быть признание права (п.1 ч. 2 ст. 16 ГКУ).
В статье 365 ГК Украины предусмотрено, что право лица на долю в общем имуществе может быть прекращено по решению суда на основании иска других совладельцев, если: 1) доля незначительна и не может быть выделена в натуре; 2) вещь неделима; 3) общее владение и пользование имуществом невозможно; 4) такое прекращение не нанесет существенного вреда интересам совладельца и членам его семьи. Суд выносит решение о прекращении права лица на долю в общем имуществе при условии предварительного внесения истцом стоимости этой доли на депозитный счет суда.
Толкование указанных норм свидетельствует, что:
прекращение права на долю у одного совладельца одновременно выступает для других совладельцев основанием обретения права на долю;
решение суда о прекращении права на долю является основанием, с которым закон связывает приобретение для другого (других) совладельца(ов) права на долю;
признание права является способом защиты, используемым при нарушении. Необходимость в применении этого способа защиты возникает в случаях, когда оспаривается или не признается право, то есть определенное субъективное право;
у совладельца, только предъявляющего иск о прекращении права на долю, отсутствует субъективное право, которое не признается или оспаривается. Решение суда будет только основанием для правоприобретения. В случае отсутствия субъективного права собственности невозможно утверждать и о его нарушении, то есть непризнании или оспаривании, что выступало бы предпосылкой для признания права;
недопустимы сочетание конструкции иска о прекращении права на долю (ст.365 ГКУ) и признании права (п.1 ч.2 ст. 16 ГКУ) одновременно.
Толкование п.1 ч.2 ст. 16 ГКУ свидетельствует, что по своей сути такой способ защиты как признание права может применяться только тогда, когда субъективное гражданское право возникло и если это право нарушается (оспаривается или не признается) другим лицом (постановление ОП ВС от 05.12.2022).
Учитывая указанное ВС, отказал в удовлетворении исковым требованиям о признании права собственности на 4/36 спорных помещений и отметил, что другие исковые требования должны быть рассмотрены без учета указанного требования, что повлияло на принятие отмененных судебных решений.
СПОРЫ ОБ УСТАНОВЛЕНИИ ПОРЯДКА ПОЛЬЗОВАНИЯ ИМУЩЕСТВОМ И УСТРАНЕНИЯ ПРЕПЯТСТВИЙ В ПОЛЬЗОВАНИИ ИМУЩЕСТВОМ
Определение порядка пользования жилым помещением, находящимся в совместной собственности нескольких лиц, возникает, когда между ними отсутствует добровольное согласие относительно порядка использования такого имущества и разделить (выделить) часть из общего имущества технически невозможно. Согласно ст. 358 ГКУ право общей долевой собственности осуществляется совладельцами по их согласию. Совладельцы могут договориться о порядке владения и пользования имуществом, являющимся их общей долевой собственностью. Каждый из совладельцев имеет право на предоставление ему во владение и пользование той части общего имущества в натуре, которая соответствует его доле в праве общей долевой собственности.
В случае невозможности этого он имеет право требовать от других совладельцев, владеющих и пользующихся общим имуществом, соответствующей материальной компенсации.
Следовательно, в случае отсутствия согласия в определении порядка пользования квартирой между совладельцами, лицо имеет право обратиться с иском к другим совладельцам об определении порядка пользования квартирой, или требовать от других совладельцев, владеющих и пользующихся общим имуществом, соответствующей материальной компенсации.
Порядок пользования имуществом, находящимся в совместной или долевой собственности, также регулируется договором, заключенным совладельцами такого имущества.
Пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Украины «О судебной практике по делам по искам о защите права частной собственности» №20 от 22.12.1995 установлено, что квартира не подлежит разделу в натуре если невозможно выделить сторонам изолированные жилые и другие помещения с самостоятельными выходами , которые могут использоваться в качестве отдельных квартир.
Таким образом, в случае, если невозможно выделить часть дома (квартиры) в натуре и отсутствует согласие совладельцев относительно порядка его использования, есть основание обращаться в суд с требованием об устранении препятствий в пользовании определенной частью имущества.
Верховный Суд 18.03.2020 рассмотрел дело по спору об определении права пользования квартирой между совладельцами согласно предложению истцов путем переоборудования комнаты с выходом на балкон в две комнаты. Удовлетворяя иск по части устранения препятствий в пользовании жилой площадью и отказывая в установлении порядка пользовании квартирой суды, с которыми согласился Верховный Суд отметили следующее.
Техническое состояние объекта недвижимости, относительно которого возник спор, насчитывает три жилых комнаты, а также количественный состав совладельцев — четыре человека, свидетельствует о том, что установление между совладельцами порядка пользования спорной квартирой при отсутствии проведенной перепланировки жилой площади невозможно. Сама вероятность (техническая возможность в соответствии с заключением эксперта) переоборудования жилой комнаты с выходом на балкон на два изолированных жилых помещения не может быть достаточным основанием для закрепления за совладельцами порядка пользования квартирой, предложенного истцами, поскольку техническая возможность переоборудования трехкомнатной квартиры в четырехкомнатную, с сохранением объема общей жилой площади отвечает требованиям государственных строительных норм Украины.
СПОРЫ О ПЕРЕВОДЕ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ ПОКУПАТЕЛЯ
Согласно статьям 361-362 ГК Украины совладелец имеет право самостоятельно распорядиться своей долей в праве общей долевой собственности.
В случае продажи доли в праве общей долевой собственности совладелец имеет преимущественное право перед другими лицами на ее покупку по цене, объявленной для продажи, и на других равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли в праве общей долевой собственности обязан письменно уведомить других совладельцев о намерении продать свою долю, указав цену и другие условия, на которых он ее продает.
Если другие совладельцы отказались от осуществления преимущественного права покупки или не осуществят это право в отношении недвижимого имущества в течение одного месяца, со дня получения ими уведомления, продавец вправе продать свою долю другому лицу. Если желание приобрести долю в праве общей долевой собственности проявили несколько совладельцев, продавец имеет право выбора покупателя.
В случае продажи доли в праве общей долевой собственности с нарушением преимущественного права покупки совладелец может предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Одновременно истец обязан внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен оплатить покупатель.
Так, 20.12.2023 Верховным Судом оставлено по-прежнему решение суда апелляционной инстанции, которым переведены на истца права и обязанности покупателя 1/4 доли по договору купли-продажи, заключенного между ответчиками.
Исковое заявление мотивировано тем, что решением суда по другому делу был удовлетворен его иск о разделе совместного имущества супругов и признано за ответчиком право собственности на 1/4 долю земельного участка, а он остался владельцем 3/4 долей указанной земли. Однако его бывшая жена продала ¼ долю земли третьему лицу.
Верховный Суд отметил, что продажа спорной доли земельного участка ответчица осуществила с нарушением преимущественного права на ее покупку истцом, а потому иск подлежит удовлетворению.
ЗАЩИТА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ПУТЕМ ПРИЗНАНИЯ СДЕЛОК НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ
Такие иски заявляются из предусмотренных Гражданским Кодеком Украины оснований-несоблюдения сторонами при осуществлении соглашений требований закона – ст. 203, 215 ГК Украины, сделка совершена в результате обмана (ст. 230 ГК Украины), сделка совершена в результате насилия (ст. 231 ГК Украины) и другие.
Необходимость признавать такие сделки недействительными обусловлена тем, что благодаря им лицо может быть лишено права собственности на имущество, в частности, на жилье.
Особенно это касается несовершеннолетних детей, представителями которых в таких сделках выступают родители и есть много случаев, когда в результате такой продажи дети лишаются права собственности на имущество.
Например, постановлениями Верховного Суда от 20.02.2019, 30.06.2021 (2 дела) оставлены в силе судебные решения о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества, которые принадлежали на праве собственности (пользования) несовершеннолетним детям и они там проживали.
Верховный Суд в указанных постановлениях отметил, что сделка, совершенная родителями (усыновителями) в отношении недвижимого имущества, право собственности на которое или право пользования которыми дети могут быть признаны судом недействительным (ч.6 ст. 203, ч.1 ст. 215 ГК Украины) при условии, если будет установлено, что оспариваемая сделка противоречит правам и интересам ребенка, сужает объем существующих имущественных прав ребенка и/или нарушает охраняемые законом интересы ребенка, уменьшает или ограничивает права и интересы ребенка в отношении жилого помещения, нарушает гарантии сохранения права ребенка на жилье.
Не меньше споров возникает при лишении права собственности лиц через договор дарения, в то время как лицо не преследовало цели совершать такие действия.
Сам по себе факт ознакомления сторон с текстом договора дарения при его удостоверении нотариусом и разъяснение нотариусом существа договора не может быть основанием для отказа в удовлетворении иска о признании договора дарения недействительным в связи с ошибкой дарителя о правовой природе этой сделки.
Верховный Суд 19.05.2021 оставил по-прежнему судебные решения об удовлетворении иска лиц о признании недействительными договоров дарения дома и земельного участка.
Иск обоснован тем, что истцы нуждались в постоянном уходе и помощи, желали заключить договор пожизненного содержания и считали, что заключили такой договор с ответчиком. Семья ответчика после заключения договоров дарения некоторое время помогала им, а о том, что заключены договоры дарения, узнали только после конфликта с ответчиком.
Верховный Суд оставил без изменений решение судов об удовлетворении иска ввиду того, что наличие или отсутствие ошибки – неправильного восприятия истцом фактических обстоятельств сделки, что повлияло на волеизъявление лица при заключении договора дарения вместо договора пожизненного содержания, суд определяет не только по факту прочтения сторонами текста оспариваемого договора дарения и разъяснения нотариусом сущности договора, но и по таким обстоятельствам, как: возраст истца, его состояние и потребность в связи с этим в уходе и посторонней помощи; наличие у истца спорного жилья как единого; отсутствие фактической передачи спорного недвижимого имущества по оспариваемому договору одаряемому дарителем и продолжение истцом проживать в спорной квартире после заключения договора дарения.
Суд установил, что истцы являются пожилыми лицами, детей не имеют, по состоянию здоровья в связи с возрастными заболеваниями нуждаются в постороннем уходе и заботе.
Спорный жилой дом является единственным жильем супругов, другого жилья у них нет, проживали в нем и продолжают проживать после заключения договоров дарения, фактической передачи имущества между сторонами не произошло. Расходы на содержание дома и оплату коммунальных услуг несут истцы, которые не предпринимали никаких действий, которые могли бы свидетельствовать о нежелании их пользоваться спорным имуществом.
С учетом приведенного суды пришли к обоснованным выводам о наличии оснований для удовлетворения иска, поскольку при заключении договоров дарения имела место ошибка относительно обстоятельств, имеющих существенное значение.
Аналогично в постановлении от 12.06.2019 Верховный Суд оставляя без изменений судебные решения о признании недействительным договора дарения квартиры отметил, что по делам о признании договора дарения жилья недействительным в связи с ошибкой дарителя относительно правовой природы сделки совокупность таких обстоятельств, как его преклонный возраст , неудовлетворительное состояние здоровья и потребность в этой связи в уходе и посторонней помощи; наличие спорного жилья как единственного; отсутствие фактической передачи недвижимого имущества одаряемому и последующее проживание в спорном жилище после заключения договора может свидетельствовать об отсутствии у него волеизъявления на заключение договора дарения.
СПОРЫ О ЗАЩИТЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА
ИМУЩЕСТВО В ПРОЦЕССЕ ПРИВАТИЗАЦИИ
Долгое время проживания лица в жилом помещении на законных основаниях, независимо от его правового режима, является достаточным основанием для того, чтобы считать соответствующее жилье принадлежащим такому лицу в смысле статьи 8 Конвенции.
Постановлением апелляционного суда 01.04.2021 (после отмены решения этого суда Верховным Судом) удовлетворен иск лица о признании действий горсовета относительно отказа в приватизации квартиры незаконными и обязательства провести приватизацию квартиры.
Иск мотивирован тем, что истец из временного разрешения горсовета сроком 1 год проживал в спорной квартире с обязательным проведением расчетов за коммунальные услуги и по квартирной плате. Ордер на указанное жилое помещение истцу не предоставлялся. лет, обратился в горсовет с заявлением о предоставлении разрешения на приватизацию спорного жилого помещения, в удовлетворении которого отказано из-за отсутствия ордера на вселение в указанную квартиру.
В спорную квартиру истец вселился вместе с семьей на законных основаниях — с разрешения горсовета в 2005 году и с тех пор постоянно в нем проживает, а в 2013 году на основании решения горсовета ему предоставлено разрешение на постоянную регистрацию в указанной квартире, он несет расходы по ее содержание.
Законность проживания истца в спорной квартире ответчиком не оспорена, требования об устранении препятствий в пользовании указанным жильем ответчик в течение всего времени проживания истца не заявлял. Другого жилья истец не имеет, что говорит о том, что он имеет достаточные и продолжающиеся связи с конкретным местожительством, а указанное жилое помещение является в целом его «жильем» в смысле статьи 8 Конвенции.
Согласно положениям части 10 статьи 8 в привязке к пункту 2 статьи 2 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» перечень оснований для отказа в приватизации квартиры исчерпывающий и расширенному толкованию не подлежит, а потому ссылка ответчика на то, что истец не имеет права на приватизацию, поскольку не предоставил ордеру, безосновательны.
Таким образом, действия горсовета нарушают конституционное право истца на приватизацию жилья в установленном законом порядке.
Отказ в приватизации жилого помещения должен основываться на достоверной информации, а причины отказа – подтверждаться надлежащими доказательствами.
Судом апелляционной инстанции 09.12.2021 (после отмены решения этого суда Верховным Судом) удовлетворен иск лица о признании права на приватизацию жилья и обязать облсовет выполнить полный объем всех предусмотренных действующим законодательством юридически значимых действий, направленных на передачу безвозмездно в собственность.
Иск мотивирован тем, что на основании ордера она вселилась в общежитие и зарегистрировала свое и родившегося сына место жительства по этому адресу. Указывала, что неоднократно обращалась к ответчику с заявлениями о передаче квартиры в собственность путем ее приватизации, которые оставались без удовлетворения.
Отказ мотивирован тем, что общежитие находится в оперативном управлении медицинского колледжа, который имеет статус государственного учебного заведения, что делает невозможным приватизацию жилых помещений этого общежития.
Удовлетворяя исковые требования, суд отметил, что решением судов признано незаконным и отменено решение облсовета, которым передано в оперативное управление учебного заведения – медицинского колледжа спорное здание общежития.
Таким образом, поскольку решение органа местного самоуправления, на основании которого спорное общежитие было передано в оперативное управление учебному заведению, отменено в судебном порядке, основания утверждать, что спорное жилое помещение не может быть приватизировано, учитывая, что общежитие находится в оперативном управлении учебного заведения. заведения, отсутствуют.
С учетом указанного, а также того, что ответчик получила право на приватизацию квартиры в общежитии в соответствии с требованиями Закона Украины «Об обеспечении реализации жилищных прав жителей общежитий», суд удовлетворил исковые требования в полном объеме.
Таким образом, если ваше право собственности нарушено, обращайтесь к квалифицированным и опытным адвокатам АБ «Ткачук и партнеры», которые профессионально защитят право собственности клиента в судебном порядке.