Незаконне заволодіння чужим майном доволі часто зустрічається в судовій практиці. Заволодіння майном через незаконні угоди особою яка отримала її без законних підстав, тобто ця річ фактично збереглася, але перебуває у володінні іншої особи, а не у дійсного власника, який таким чином позбавлений можливістю нею користуватися та розпоряджатися.
Цивільним кодексом передбачено право власника на витребування цього майна із чужого незаконного володіння.
Як повернути квартиру, перепродану без згоди Власника? Чи є набувач вашого майна добросовісним? Як оскаржити електронні торги? Як можна передчасно захистити своє право на майно, ще на етапі його будівництва?
Останнім часом зростає кількість справ, у яких особи звертаються до суду з вимогами витребувати своє майно з чужого незаконного володіння.
Причинами цього є помилки в роботі державних реєстраторів, зловживання виконавчими написами нотаріусів, шахрайські дії з нерухомістю та придбання майна через сумнівні торги. Власники часто стикаються з ситуацією, коли їхнє майно переоформлено без їхньої згоди, або незаконно вибуло з їх володіння через недобросовісні дії третіх осіб.
Але головне питання — чи завжди власник може повернути майно назад?!
Найпоширенішими ситуаціями, за яких виникають спори про витребування майна з чужого володіння, є випадки, коли майно вибуло поза волею власника внаслідок шахрайства, підробленої довіреності чи судового рішення згодом скасованого судом Апеляційної чи Касаційної інстанції ; коли набувач не є добросовісним і знав або міг знати про незаконність правочину; коли майно було реалізовано на торгах, які згодом визнані недійсними; або коли право власності було зареєстроване на підставі підроблених документів.
Головні підстави та умови для повернення майна з чужого незаконного володіння залежать від того, хто саме ним заволодів:
ПЕРЕБУВАННЯ МАЙНА У НЕДОБРОСОВІСНОГО НАБУВАЧА
Незаконний володілець майна, який знав (міг знати), що не має право на майно, яким володіє є недобросовісним набувачем. Особа, яка заволоділа майном шахрайським шляхом або придбала у особи, який не мав право відчужувати це майно зобов’язана повернути майно власнику у всіх випадках.
–
ПЕРЕБУВАННЯ МАЙНА У ДОБРОСОВІСНОГО НАБУВАЧА
–
Відповідно добросовісний набувач– це особа, яка придбала майно за відплатним договором, не знаючи (не могла знати), що продавець не мав право відчужувати майно.
Забрати майно у такого набувача власник може лише за однєю з трьох підстав ( ст. 388 ЦКУ):
майно було втрачене власником або особою, якій він передав майно.
-майно було викрадене у власника або особи, якій він передав майно.
– Майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза
його волею.
Але!!! Якщо майно придбано добросовісним набувачем у порядку виконання судового рішення, витребувати його вже буде неможливо (ч. 2 ст.388 ЦК України).
Слід звернути увагу, що Верховний Суд при розгляді справи про витребування нерухомого майна від добросовісного набувача вказав, що суди повинні дотримуватись пропорційності при втручанні у майнові права останнього.
Так, Верховний Суд, розглядаючи 07.05.2025 справу зі спору про витребування майна з чужого незаконного володіння зазначив, що можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна.
При цьому ВС звернув увагу, що застосування інституту віндикації (позов неволодіючого власника до володіючого невласника) зумовлює необхідність з`ясування судами ознак добросовісності/недобросовісності у діях кінцевого набувача майна для забезпечення дотримання критерію пропорційності при втручанні у його майнові права.
Прокурор звернувся в суд з позовом до Міської ради, Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Міськради (Управління), ФОП, Особа 1 про визнання незаконним та скасування пункт 35 додатку до рішення 7 сесії Міськради “Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади міста” від 06.07.2016 № 283/16; визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 18.11.2016, укладений між Управлінням та ФОП, скасування його державної реєстрації; витребування у Особи 1 на користь Міськради нежитлові приміщення підвальної частини у житловому будинку; припинення права власності Особа 1 на об`єкт нерухомого майна, зареєстроване на підставі договору купівлі-продажу від 14.08.2017.
Рішенням суду першої інстанції від 29.11.2024 в задоволенні позову відмовлено. Провадження у справі в частині позовних вимог до Особа 1 закрито на підставі п. 1 ч. 1 ст. 231 ГПКУ.
Постановою суду апеляційної інстанції, рішення суду першої інстанції в частині закриття провадження у справі в частині позовних вимог до Особа 1 скасовано, ухвалено в цій частині нове рішення – про відмову у позові. В решті – рішення залишено без змін.
Верховний Суд, залишаючи 07.05.2025 постанову суду апеляційної інстанції без змін, зазначив, що виникнення права власності у добросовісного набувача відбувається за таких умов: факт відчуження майна; майно відчужене особою, яка не мала на це права; відчужене майно придбав добросовісний набувач; відповідно до 388 ЦКУ, майно, відчужене особою, яка не мала на це право, не може бути витребуване у добросовісного набувача. Проте, власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (ст. 387 ЦКУ).
Добросовісним набувачем є особа, яка не знала і не могла знати про те, що майно придбане в особи, яка не мала права його відчужувати. Недобросовісний набувач, навпаки, на момент здійснення угоди про відчуження спірного майна знав або міг знати, що річ відчужується особою, якій вона не належить і яка на її відчуження не має права. Від недобросовісного набувача майно може бути витребувано в будь-якому випадку. Від добросовісного – лише в передбачених законом випадках. Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі унеможливлює витребування майна від добросовісного набувача.
Якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача, крім приписів ст. 388 ЦКУ, слід застосовувати спеціальну норму п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень – офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру.
Власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача.
Отже, власник має право витребувати своє майно із чужого незаконно володіння незалежно від заперечення відповідача про те, що він є добросовісним набувачем, якщо доведе факт вибуття майна з його володіння чи володіння особи, якій він передав майно, не з їхньої волі. Тобто, право власності на майно, яке було передано за угодами щодо його відчуження поза волею власника, не набувається, у тому числі й добросовісним набувачем, оскільки це майно може бути у нього витребуване. Право власності дійсного власника в такому випадку презюмується і не припиняється із втратою ним цього майна.
Судами встановилено обставини порушення органами місцевого самоврядування умов та порядку приватизації, а також наявність протиправної поведінки самого покупця (ФОП), який, за відсутності у нього законодавчо встановлених підстав для приватизації майна шляхом викупу, звернувся до органів місцевого самоврядування з заявою щодо приватизації майна шляхом викупу.
Однак, матеріали справи не містять жодних доказів на підтвердження того, що Особа 1 як кінцевий набувач спірного майна знала чи могла знати про порушення порядку реалізації майна або про набуття ФОП майна всупереч закону.
З урахуванням наведеного ВС виснував про відсутність ознак недобросовісності у діях кінцевого набувача спірного нерухомого майна Особа 1. Добросовісний набувач не може відповідати через порушення інших осіб, допущені в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном.Тобто, конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає такий статус всупереч приписам ст. 388 ЦКУ, а відтак втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар.
Отже, ураховуючи оплатний характер набуття Особа 1 спірного нерухомого майна, необізнаність її про вибуття майна з комунальної власності з порушенням процедури приватизації, свідчать про відсутність підстав для витребування такого майна від добросовісного набувача.
Таким чином, ВС вважав, що у даному випадку задоволення позовної вимоги про витребування у Особа 1 спірного нерухомого майна не відповідатиме “принципу пропорційності”, оскільки покладатиме надмірний індивідуальний тягар на фізичну особу, яка добросовісно набула право власності на об`єкти нерухомого майна
Отже витребування майна з чужого володіння може бути ускладнене або навіть неможливе, якщо майно було набуте добросовісним набувачем за відплатним договором, що значно зменшує шанси попереднього власника; якщо власник не довів, що майно вибуло з його володіння саме без його волі; або якщо він зволікав із зверненням до суду, і пропущено строк позовної давності.
Справи про витребування майна із чужого незаконного володіння належать до категорії складних цивільних спорів, які потребують ґрунтовної правової підготовки, досвіду судової практики та глибокого розуміння процесуального законодавства. Адвокат АО «Ткачук і партнери» у таких справах забезпечує належне представництво інтересів клієнта та ефективний захист його права власності. у тому числі, якщо клієнт є добросовісним набувачем.
Позивача можуть врятувати типові судові помилки, зокрема проведення
торгів з порушеннями — без належного повідомлення, без оцінки або з недотриманням процедури; набуття майна особою, яка не мала речового права на земельну ділянку, що порушує принцип єдності юридичної долі землі та споруд; а також технічні чи юридичні помилки в документах щодо права власності — у таких випадках власник має законні підстави звертатися до суду з віндикаційним позовом.
ПОСЛУГИ АДВОКАТА У СПОРАХ ПРО ВИТРЕБУВАННЯ МАЙНА З ЧУЖОГО НЕЗАКОННОГО ВОЛОДІННЯ:
- Отримання консультації з питань, пов’язаних із спорами про витребування майна з чужого незаконного володіння, аналіз ситуації та перспектив майбутніх судових процесів;
- Збір доказової бази та підготовка позовної заяви про витребування майна з чужого незаконного володіння або відзиву на аналогічний позов, поданий до клієнта;
- Підготовка необхідних процесуальних документів-адвокатського запиту, скарг, заяв, письмових пояснень, клопотань, апеляційних та касаційних скарг, тощо;
- Ознайомлення з матеріалами справи зі спору про витребування майна
з чужого незаконного володіння, якщо справа вже перебуває у суді;
- Представництвоклієнта у судах всіх інстанцій з метою захисту його інтересів у справах зі спору про витребування майна з чужого незаконного володіння;
- Оскарження судових рішень в апеляційному та касаційному порядку;
- 7. Правова допомога клієнту на стадії виконавчого провадження.
ПРАВОВІ ПОЗИЦІЇ СУДІВ У СПРАВАХ ЗІ СПОРУ ПРО ВИТРЕБУВАННЯ МАЙНА З ЧУЖОГО
НЕЗАКОННОГО ВОЛОДІННЯ
1.Випадки витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені й можливі за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза їх волею
Вибуття майна з володіння власника на підставі судового рішення, ухваленого щодо цього майна, але в подальшому скасованого, вважається таким, що вибуло з володіння власника поза його волею. Це відкриває шлях до витребування майна навіть у добросовісного набувача, оскільки судове рішення, яке було скасовано, не може вважатися законною підставою для передачі права власності
До районного суду звернувся Особа 1 з позовом до Особа 2 про витребування майна із чужого незаконного володіння та визнання права власності, посилаючись на те, що 11.07.2018 районним судом у іншій справі прийнято ухвалу, якою затверджено мирову угоду між сторонами та визнано, що вони домовилися здійснити між собою поділ майна, зокрема, виділити Відповідачу квартиру. Однак Позивач не знала про існування цієї справи, не подавала зустрічних позовів і не видавала довіреності представнику, який нібито діяв від її імені. Після дізнання про цю справу, Позивач оскаржила ухвалу про затвердження мирової угоди до апеляційного суду. Разом з тим, Відповідач зареєстрував квартиру на себе, а згодом передав її як вклад до статутного капіталу підприємства, засновником якого він являється. В подальшому, у листопаді 2018 року квартира була зареєстрована за іншою особою. Апеляційний суд скасував ухвалу суду першої інстанції, а справу направив на новий розгляд, однак позов залишено без розгляду. Позивачка вважає, що квартира вибула з її власності через шахрайські дії на підставі рішення, яке згодом було скасоване. У зв’язку з цим вона просила суд визнати за нею право власності на квартиру та витребувати її у нинішнього власника.
Заочним рішенням районного суду від 22.03.2021 позов задоволено: визнано право власності на квартиру та витребувано квартиру на користь Позивача.
Суд апеляційної інстанції 15.05.2024 скасував заочне рішення суду першої інстанції та постановив нове про відмову у задоволенні позовних вимог.
Верховний Суд 16.04.2015 скасував постанову суду апеляційної інстанції та заочне рішення суду першої інстанції в частині задоволення позовних вимог Позивача про визнання права власності на квартиру та відмовив у задоволенні цих позовних вимог, з огляду на наступне.
Згідно зі статтею 388 ЦПК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої
волі іншим шляхом. Випадки витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені й можливі за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза їх волею. Вибуття майна з володіння власника на підставі судового рішення, ухваленого щодо цього майна, але в подальшому скасованого, вважається таким, що вибуло з володіння власника поза його волею.
Отже, якщо майно вибуло з володіння власника на підставі судового рішення, яке згодом було скасоване, таке вибуття вважається таким, що відбулося поза його волею. Це відкриває шлях до витребування майна навіть
у добросовісного набувача, оскільки судове рішення, яке було скасовано, не може вважатися законною підставою для передачі права власності.
При цьому ВС зазначив, у даних правовідносинах не потрібно окремо визнавати за Позивачем право власності на квартиру.
- Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо вонобуло продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень. Вказані положення не застосовуються до правовідносин, колимайно придбавалося набувачем не в порядку, встановленому для виконання судового рішення, а на прилюдних (електронних) торгах у порядку здійснення виконавчого провадження за виконавчим написом нотаріуса про стягнення боргу
Якщо об’єкт нерухомості збудовано забудовником,який має речове право на землю, але право власності зареєстроване за іншою особою до введення об’єкта в експлуатацію, забудовник може звернутися з віндикаційним позовом, оскільки за принципом єдності юридичної долі земельної ділянки і споруди право власності набуває саме особа, яка має право на землю
До міськрайонного суду звернулась Особа 1 з позовом до Відповідача про витребування майна з чужого незаконного володіння, посилаючись на те, що їй на підставі договору купівлі-продажу від 08.06.2007 належала земельна ділянка, площею 0,2344 га. На цій земельній ділянці нею збудовано житловий будинок, площею 280 кв. м, який не введено було в експлуатацію. 11.01.2019. На підставі виконавчого напису було проведено електронні торги, на яких Відповідач придбала земельну ділянку та будинок, однак ці торги згодом визнано недійсними рішенням суду. Позивач звернулася до суду з вимогою витребувати це майно, яке вибуло з її володіння поза її волею.
Рішенням суду першої інстанції від 04.04.2024 позов задоволено: витребувано з чужого незаконного володіння Відповідача на користь Позивача земельну ділянку та житловий будинок,
Постановою апеляційного суду від 27.08.2024 вказане рішення скасовано в частині витребування з володіння Відповідача на користь Позивача житлового будинку та ухвалено в цій частині нове рішення про відмову в позові, в іншій частині рішення суду залишено без змін.
Верховним Судом 27.08.2024 скасовано постанову суду апеляційної інстанції та залишено в силі рішення суду першої інстанції, з огляду на наступне.
Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень (ч.2 ст. 388 ЦКУ). Водночас положення ч. 2 ст. 388 ЦКУ не застосовуються до правовідносин, коли майно придбавалося набувачем не в порядку, встановленому для виконання судового рішення, а на прилюдних (електронних) торгах у порядку здійснення виконавчого провадження за виконавчим написом нотаріуса про стягнення боргу.
Згідно з статтею 876 ЦК України власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором.
Зважаючи на те, що право власності на спірний будинок зареєстроване за іншою особою, а не за забудовником, права якого порушені на стадії до введення об`єкту нерухомості в експлуатацію, такий забудовник має право на звернення до суду за захистом порушених прав шляхом пред`явлення позову про витребування своєї власності із незаконного володіння іншої особи.
Відповідно до висновків Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 16.02.2021 не допускається набуття права власності на об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або іншого речового права на земельну ділянку, яке передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на такій земельній ділянці.
ВС зазначив, що виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності набуває той, хто має речове право на землю.
У згаданій постанові ВП ВС також вказано, що суб`єкт (забудовник), який набуває право власності на збудовані на відповідній ділянці об`єкти, може заявити саме віндикаційний позов до особи, яка зареєструвала за собою
збудоване нерухоме майно.
Таким чином ВС дійшов висновку, що майно, реалізоване на торгах за виконавчим написом нотаріуса, а не в порядку виконання судового рішення, може бути витребуване навіть від добросовісного набувача. Якщо об’єкт нерухомості збудовано забудовником,який має речове право на землю, але право власності зареєстроване за іншою особою до введення об’єкта в експлуатацію, забудовник може звернутися з віндикаційним позовом, оскільки за принципом єдності юридичної долі земельної ділянки і споруди право власності набуває саме особа, яка має право на землю.
- Позов власника про витребування майна в особи,яка придбала його в результаті публічних торгів, проведених у порядку,встановленому для виконання судових рішень, підлягає задоволенню лише в тому разі, якщо торги були визнані недійсними, оскільки відповідно до ч. 1 ст. 388 ЦКУ, власник має право витребувати майно, яке вибуло з володіння поза його волею, і в добросовісного набувача
Міська рада звернулась в суд із позовом до Особи 1, Особа 2 про скасування запису про державну реєстрацію права власності, визнання договору купівлі-продажу недійсним, витребування майна із чужого незаконного володіння та усунення перешкод у здійсненні права користування майном шляхом виселення,посилаючись на те, що нежитлові приміщення першого поверху є комунальною власністю територіальної громади міста в особі Міськради, право на яке зареєстровано згідно з діючим законодавством. Під час проведення інвентаризації об`єктів комунальної власності стало відомо, що зазначений об`єкт використовується як житло, у приміщенні зроблений ремонт. Також, на це приміщення 29.11.2013 укладений договір купівлі-продажу між Відповідачами. При цьому один Відповідач набув право власності на квартиру на підставі підробленого свідоцтва про право власності. У результаті електронних торгів, вказана квартира була придбана іншим Відповідачем, що підтверджено актом державного виконавця про проведення електронних торгів від 02.09.2015. Останнім власником квартири на підставі свідоцтва про право власності від 22.10.2015 стала Особа 2.
Рішенням суду першої інстанції від 11.06.2018 позов Міськради задоволено частково: скасовано запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію права власності за Особа 2; витребувано від Відповідача нежитлові приміщення першого поверху на користь територіальної громади міста в особі Міськраді; виселено Особа 2 із спірного приміщення. У задоволенні позову в іншій частині відмовлено.
Постановою суду апеляційної інстанції від 10.11.2020 рішення суду першої інстанції скасовано в частині задоволення позовних вимог про витребування майна з чужого незаконного володіння, усунення перешкод у користуванні майном шляхом виселення.Ухвалено в цій частині нове судове рішення про відмову у задоволенні позову. В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.
Верховний Суд 23.10.2024 рішення судів попередніх інстанцій залишено без змін з огляду на наступне.
ВС звернув увагу, що застосовуючи положення ч. 2 ст. 388 ЦКУ про те, що майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень, суд повинен мати на увазі, що позов власника про витребування майна в особи, яка придбала його в результаті публічних торгів, проведених у порядку, встановленому для виконання судових рішень, підлягає задоволенню лише в тому разі, якщо торги були визнані недійсними, оскільки відповідно до ч. 1 ст. 388 ЦКУ, власник має право витребувати майно, яке вибуло з володіння поза його волею, і в добросовісного набувача.
Отже, за відсутності визнання недійсними електронних прилюдних торгів звернення до суду з позовом у порядку ст. 388 ЦКУ є неефективним і передчасним способом захисту прав власника, а отже, є підставою для відмови в задоволенні позовних вимог.
Витребування майна з чужого незаконного володіння можливе, якщо власник доведе, що майно вибуло з його волі незаконно, зокрема через шахрайство,помилки у торгах або скасоване судове рішення. Проте у випадку добросовісного набуття майна за законною процедурою або відсутності належних доказів — суд може відмовити в задоволенні позову.
Отже, спірне майно вибуло з власності територіальної громади на підставі судового рішення, яке у подальшому було скасоване, тому вважається таким, що вибуло з володіння власника поза його волею.
За таких обставин ВС погодився із висновками судів попередніх інстанцій щодо обґрунтованості позовних вимог про витребування майна.