Незаконное завладение чужим имуществом часто встречается в судебной практике. Завладение имуществом через незаконные соглашения лицом получившим его без законных оснований, то есть эта вещь фактически сохранилась, но находится во владении другого лица, а не у действительного собственника, который таким образом лишен возможности им пользоваться и распоряжаться.
Гражданским кодексом предусмотрено право собственника на истребование этого имущества из чужого незаконного владения.
Как вернуть квартиру, перепроданную без согласия Собственника? Является ли приобретатель вашего имущества добросовестным? Как оспорить электронные торги? Как можно преждевременно защитить свое право на имущество еще на этапе его строительства?
В последнее время растет количество дел, по которым лица обращаются в суд с требованиями истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Причины этого – ошибки в работе государственных регистраторов, злоупотребление исполнительными надписями нотариусов, мошеннические действия с недвижимостью и приобретение имущества из-за сомнительных торгов. Владельцы часто сталкиваются с ситуацией, когда их имущество переоформлено без их согласия или незаконно выбыло из их владения из-за недобросовестных действий третьих лиц.
Но главный вопрос – всегда ли владелец может вернуть имущество обратно?!
Наиболее распространенными ситуациями, при которых возникают споры о истребовании имущества из чужого владения, являются случаи, когда имущество выбыло по воле владельца в результате мошенничества, поддельной доверенности или судебного решения впоследствии отмененного судом Апелляционной или Кассационной инстанции; когда приобретатель не является добросовестным и знал или мог знать о незаконности сделки; когда имущество было реализовано на торгах, которые впоследствии признаны недействительными; или когда право собственности было зарегистрировано из поддельных документов.
Главные основания и условия для возврата имущества из чужого незаконного владения зависят от того, кто именно им завладел:
НАХОЖДЕНИЕ ИМУЩЕСТВА У НЕДОБРОСОВЕСТНОГО ПРИОБРЕТАТЕЛЯ
Незаконный владелец имущества, который знал (мог знать), не имеет права на имущество, которым владеет недобросовестный приобретатель. Лицо, которое завладело имуществом мошенническим путем или приобрело у лица, не имевшего права отчуждать это имущество, обязано вернуть имущество собственнику во всех случаях.
НАХОЖДЕНИЕ ИМУЩЕСТВА У ДОРОСОВЕСТНОГО ПРИОБРЕТАТЕЛЯ
Соответственно добросовестный приобретатель – это лицо, которое приобрело имущество по возмездному договору, не зная (не могла знать), что продавец не имел права отчуждать имущество.
Забрать имущество у такого приобретателя собственник может только по одному из трех оснований (ст. 388 ГКУ):
имущество было утрачено собственником или лицом, которому он передал имущество.
-имущество было похищено у собственника или лица, которому он передал имущество.
– имущество выбыло из владения собственника или лица, которому он передал имущество, вне его воли.
Но! Если имущество приобретено добросовестным приобретателем в порядке исполнения судебного решения, истребовать его уже невозможно (ч. 2 ст.388 ГК Украины).
Следует обратить внимание, что Верховный Суд при рассмотрении дела об истребовании недвижимого имущества от добросовестного приобретателя указал, что суды должны соблюдать пропорциональность при вмешательстве в имущественные права последнего.
Так, Верховный Суд, рассматривая 07.05.2025 дело по спору о истребовании имущества из чужого незаконного владения отметил, что возможность истребования имущества из владения другого лица законодатель ставит в зависимость прежде всего от содержания правовой связи между истцом и спорным имуществом, а также его волеизъявления добросовестным или недобросовестным приобретателем и от характера приобретения имущества.
При этом ВС обратил внимание, что применение института виндикации (иск невладеющего собственника к владельцу несобственника) обуславливает необходимость выяснения судами признаков добросовестности/недобросовестности в действиях конечного приобретателя имущества для обеспечения соблюдения критерия пропорциональности при вмешательстве в его имущественные права.
Прокурор обратился в суд с иском к Городскому совету, Управлению коммунального имущества и приватизации Департамента экономики и коммунального имущества Горсовета (Управление), ФЛП, Лицо 1 о признании незаконным и отмене пункт 35 приложения к решению 7 сессии горсовета “Об отчуждении собственности” 06.07.2016 № 283/16; признание недействительным договора купли-продажи нежилых помещений от 18.11.2016, заключенный между Управлением и ФЛП, отмена его государственной регистрации; истребование у Лица 1 в пользу Горсовета нежилые помещения подвальной части в жилом доме; прекращение права собственности Лицо 1 на объект недвижимого имущества, зарегистрированное на основании договора купли-продажи от 14.08.2017.
Решением суда первой инстанции от 29.11.2024 в удовлетворении отказано. Производство по делу в части исковых требований к Лицу 1 закрыто из п. 1 ч. 1 в. 231 ГПКУ.
Постановлением суда апелляционной инстанции, решение первой инстанции по части закрытия производства по делу по части исковым требованиям к Личность 1 отменено, принято этой части новое решение – об отказе в иске. В остальном – решение оставлено без изменений.
Верховный Суд, оставляя 07.05.2025 постановление суда апелляционной инстанции без изменений, отметил, что возникновение права собственности у добросовестного приобретателя происходит в следующих условиях: факт отчуждения имущества; имущество отчуждено лицом, не имеющим на это права; отчужденное имущество приобрел добросовестный приобретатель; согласно 388 ГКУ, имущество, отчужденное лицом, не имеющим на это право, не может быть истребовано у добросовестного приобретателя. Однако, собственник имеет право истребовать свое имущество от незаконно, без соответствующего правового основания завладевшего им (ст. 387 ГКУ).
Добросовестным приобретателем является лицо, которое не знало и не могло знать о том, что имущество приобретено у лица, не имеющего права его отчуждать. Недобросовестный приобретатель, напротив, на момент совершения соглашения об отчуждении спорного имущества знал или мог знать, что вещь отчуждается лицом, которому оно не принадлежит и на его отчуждение не имеет права. От недобросовестного приобретателя имущество может быть истребовано в любом случае. От добросовестного – только в предусмотренных законом случаях. Наличие в действиях владельца воли на передачу имущества другому лицу делает невозможным истребование имущества от добросовестного приобретателя.
Если спорное имущество является объектом недвижимости, то для определения добросовестности его приобретателя кроме предписаний ст. 388 ГКУ, следует применять специальную норму п. 1 ч. 1 ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений», согласно которой государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество и их обременений – официальное признание и подтверждение государством фактов приобретения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество, обременений таких прав путем внесения соответствующих сведений в Государственный реестр.
Владелец с соблюдением требований статьи 388 ГК Украины может истребовать принадлежащее ему имущество от лица, являющегося последним его приобретателем, независимо от того, сколько раз это имущество было отчуждено до того, как оно попало во владение последнего приобретателя.
Следовательно, собственник имеет право истребовать свое имущество с чужого незаконно владения независимо от отрицания ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому он передал имущество, не по их воле. То есть право собственности на имущество, которое было передано по соглашениям по его отчуждению вне воли собственника, не приобретается, в том числе и добросовестным приобретателем, поскольку это имущество может быть у него истребовано. Право собственности действительного собственника в таком случае презюмируется и не прекращается с потерей этого имущества.
Судами установлены обстоятельства нарушения органами местного самоуправления условий и порядка приватизации, а также наличие противоправного поведения самого покупателя (ФЛП), который при отсутствии у него законодательно установленных оснований для приватизации имущества путем выкупа обратился в органы местного самоуправления с заявлением о приватизации имущества путем выкупа.
Однако материалы дела не содержат никаких доказательств в подтверждение того, что Лицо 1 как конечный приобретатель спорного имущества знало или могло знать о нарушении порядка реализации имущества или о приобретении ФЛП имущества вопреки закону.
С учетом приведенного ВС заключил об отсутствии признаков недобросовестности в действиях конечного приобретателя спорного недвижимого имущества. предписаниям ст. 388 ГКУ, а затем теряет имущество и сам вынужден искать способы компенсации своих потерь, неприемлема и возлагает на добросовестного приобретателя индивидуальное и чрезмерное бремя.
Следовательно, учитывая возмездный характер приобретения Лицо 1 спорного недвижимого имущества, неосведомленность его о выбытии имущества из коммунальной собственности с нарушением процедуры приватизации, свидетельствуют об отсутствии оснований для истребования такого имущества от добросовестного приобретателя.
Таким образом, ВС считал, что в данном случае удовлетворение искового требования о истребовании у Лицо 1 спорного недвижимого имущества не будет соответствовать “принципу пропорциональности”, поскольку возлагать чрезмерное индивидуальное бремя на физическое лицо, которое добросовестно получило право собственности на объекты недвижимого имущества.
Следовательно, истребование имущества из чужого владения может быть усложнено или даже невозможно, если имущество было приобретено добросовестным приобретателем по возмездному договору, что значительно уменьшает шансы предыдущего владельца; если собственник не доказал, что имущество выбыло из его владения именно без его воли; или если он медлил с обращением в суд, и пропущен срок исковой давности.
Дела об истребовании имущества из чужого незаконного владения относятся к категории сложных гражданских споров, нуждающихся в основательной правовой подготовке, опыте судебной практики и глубоком понимании процессуального законодательства. Адвокат АО «Ткачук и партнеры» по таким делам обеспечивает должное представительство интересов клиента и эффективную защиту его права собственности. в том числе, если клиент является добросовестным приобретателем.
Истца могут спасти типичные судебные ошибки, в частности проведение торгов с нарушениями – без надлежащего уведомления, без оценки или с несоблюдением процедуры; приобретение имущества лицом, не имеющим вещного права на земельный участок, нарушающим принцип единства юридической судьбы земли и сооружений; а также технические или юридические ошибки в документах о праве собственности – в таких случаях владелец имеет законные основания обращаться в суд с виндикационным иском.
УСЛУГИ АДВОКАТА В СПОРАХ ОБ ИМТРЕБОВАНИИ ИМУЩЕСТВА ИЗ ЧУЖОГО НЕЗАКОННОГО ВЛАДЕНИЯ
1.Получение консультации по вопросам, связанным со спорами о истребовании имущества из чужого незаконного владения, анализе ситуации и перспектив будущих судебных процессов;
- Сбор доказательной базы и подготовка искового заявления об истребовании имущества из чужого незаконного владения или отзыва на аналогичный иск, поданный к клиенту;
- Подготовка необходимых процессуальных документов-адвокатского запроса, жалоб, заявлений, письменных объяснений, ходатайств, апелляционных и кассационных жалоб и т.д;
- Ознакомление с материалами дела по спору о истребовании имущества
по чужому незаконному владению, если дело уже находится в суде;
- Представительство клиента в судах всех инстанций с целью защиты его интересов по делам по спору о истребовании имущества из чужого незаконного владения;
- Обжалование судебных решений в апелляционном и кассационном порядке;
- Правовая помощь клиенту в стадии исполнительного производства.
ПРАВОВЫЕ ПОЗИЦИИ СУДОВ В ДЕЛАХ ПО СПОРУ
ОБ ИСТРЕБОВАНИИ ТМУЩЕСТВА ИЗ ЧУЖОГО
НЕЗАКОННОГО ВЛАДЕНИЯ
- Случаи истребования имущества собственником от добросовестного приобретателя ограничены и возможны при условии, что имущество выбыло из владения собственника или лица, которому он передал имущество, вне их воли
Выбытие имущества из владения собственника на основании судебного решения, принятого в отношении этого имущества, но в дальнейшем отмененного, считается выбывшим из владения собственника вне его воли. Это открывает путь к истребованию имущества даже у добросовестного приобретателя, поскольку отмененное судебное решение не может считаться законным основанием для передачи права собственности.
В районный суд обратился Лицо 1 с иском к Лицо 2 о истребовании имущества из чужого незаконного владения и признании права собственности, ссылаясь на то, что 11.07.2018 районным судом по другому делу принято постановление, которым утверждено мировое соглашение между сторонами и признано, выделить Ответчику квартиру. Однако Истец не знала о существовании этого дела, не подавала встречных исков и не выдавала доверенности представителю, якобы действовавшему от его имени. После дознания об этом деле, Истец оспорила постановление об утверждении мирового соглашения в апелляционный суд. Вместе с тем, Ответчик зарегистрировал квартиру на себя, а затем передал ее как вклад в уставный капитал предприятия, учредителем которого он является. В дальнейшем, в ноябре 2018 года квартира была зарегистрирована другим лицом. Апелляционный суд отменил определение суда первой инстанции, а дело направил на новое рассмотрение, однако иск оставлен без рассмотрения. Истец считает, что квартира выбыла из ее собственности из-за мошеннических действий на основании решения, которое впоследствии было отменено. В этой связи она просила суд признать за ней право собственности на квартиру и истребовать ее у нынешнего владельца.
Заочным решением районного суда от 22.03.2021 иск удовлетворен: признано право собственности на квартиру и истребована квартира в пользу Истеца.
Суд апелляционной инстанции 15.05.2024 отменил заочное решение первой инстанции и постановил новое об отказе в удовлетворении исковых требований.
Верховный Суд 16.04.2015 отменил постановление суда апелляционной инстанции и заочное решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований Истеца о признании права собственности на квартиру и отказал в удовлетворении этих исковых требований, учитывая следующее.
Согласно статье 388 ГПК Украины, если имущество по возмездному договору приобретено у лица, не имевшего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя только в случае, если имущество: 1) было утеряно владение; 2) было похищено у собственника или лица, которому он передал имущество во владение; 3) выбыло из владения собственника или лица, которому он передал имущество во владение, не из их
свободы другим путем. Случаи истребования имущества собственником от добросовестного приобретателя ограничены и возможны при условии, что имущество выбыло из владения собственника или лица, которому он передал имущество, вне их воли. Выбытие имущества из владения собственника на основании судебного решения, принятого в отношении этого имущества, но в дальнейшем отмененного, считается выбывшим из владения собственника вне его воли.
Следовательно, если имущество выбыло из владения собственника на основании судебного решения, которое впоследствии было отменено, такое выбытие считается произошедшим вне его воли. Это открывает путь к истребованию имущества даже
у добросовестного приобретателя, поскольку отмененное судебное решение не может считаться законным основанием для передачи права собственности.
При этом ВС отметил, что в данных правоотношениях не нужно отдельно признавать за Истцом право собственности на квартиру.
- Имущество не может быть истребовано от добросовестного приобретателя, если оно было продано в порядке, установленном для исполнения судебных решений. Указанные положения не применяются к правоотношениям, когда имущество приобреталось приобретателем не в порядке, установленном для исполнения судебного решения, а на публичных (электронных) торгах в порядке осуществления исполнительного производства по исполнительной надписи нотариуса о взыскании долга
Если объект недвижимости построен застройщиком, имеющим вещное право на землю, но право собственности зарегистрированное за другим лицом до ввода объекта в эксплуатацию, застройщик может обратиться с виндикационным иском, поскольку по принципу единства юридической судьбы земельного участка и сооружения право собственности приобретает именно лицо, имеющее право на землю
В горрайонный суд обратилось Лицо 1 с иском к Ответчику об истребовании имущества из чужого незаконного владения, ссылаясь на то, что ему на основании договора купли-продажи от 08.06.2007 принадлежал земельный участок, площадью 0,2344 га. На этом земельном участке им построен жилой дом, площадью 280 кв. м, который не был введен в эксплуатацию. 11.01.2019. На основании исполнительной надписи были проведены электронные торги, на которых Ответчик приобрел земельный участок и дом, однако эти торги впоследствии признаны недействительными решением суда. Истец братилась в суд с требованием истребовать это имущество, выбывшее из ее владения вне ее воли.
Решением суда первой инстанции от 04.04.2024 иск удовлетворен: истребован из чужого незаконного владения Ответчика в пользу Истеца земельный участок и жилой дом.
Постановлением апелляционного суда от 27.08.2024 указанное решение отменено части истребования из владения Ответчика в пользу Истеца жилого дома и принято этой части новое решение об отказе в иске, в другой части решение суда оставлено по-прежнему.
Верховным Судом 27.08.2024 упразднено постановление суда апелляционной инстанции и оставлено в силе решение суда первой инстанции, учитывая следующее.
Имущество не может быть истребовано от добросовестного приобретателя, если оно было продано в порядке, установленном для исполнения судебных решений (ч.2 ст. 388 ГКУ). В то же время положения ч. 2 ст. 388 ГКУ не применяются к правоотношениям, когда имущество приобреталось приобретателем не в порядке, установленном для исполнения судебного решения, а на публичных (электронных) торгах в порядке осуществления исполнительного производства по исполнительной надписи нотариуса о взыскании долга.
Согласно статье 876 ГК Украины собственником объекта строительства или результата других строительных работ является заказчик, если иное не предусмотрено договором.
Учитывая, что право собственности на спорный дом зарегистрировано за другим лицом, а не за застройщиком, права которого нарушены на стадии до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, такой застройщик имеет право на обращение в суд за защитой нарушенных прав путем предъявления иска о истребовании своей собственности по незаконному владению другого лица.
В соответствии с выводами Большой Палаты Верховного Суда, изложенными в постановлении от 16.02.2021, не допускается приобретение права собственности на объекты недвижимого имущества лицом, не имеющим права собственности или иного вещного права на земельный участок, которое предусматривает возможность приобретения права собственности на здания, сооружения, расположенные на таком земельном участке.
ВС отметил, что исходя из принципа единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания или сооружения право собственности приобретает тот, кто имеет вещное право на землю.
- Иск собственника о истребовании имущества у лица, приобретшего его в результате публичных торгов, проведенных в порядке, установленном для исполнения судебных решений, подлежит удовлетворению только в том случае, если торги были признаны недействительными, поскольку согласно ч. 1 ст. 388 ГКУ, собственник имеет право истребовать имущество, выбывшее из владения вне его воли, и у добросовестного приобретателя
Городской совет обратился в суд с иском к Лицу 1, Лицо 2 об отмене записи о государственной регистрации права собственности, признании договора купли-продажи недействительным, истребование имущества из чужого незаконного владения и устранение препятствий в осуществлении права пользования имуществом путем выселения, ссылаясь на то территориального общества города в лице Горсовета, право на которое зарегистрировано согласно действующему законодательству. В ходе проведения инвентаризации объектов коммунальной собственности стало известно, что указанный объект используется как жилье, в помещении сделан ремонт. Также на это помещение 29.11.2013 заключен договор купли-продажи между Ответчиками. При этом один Ответчик получил право собственности на квартиру на основании поддельного свидетельства о праве собственности. В результате электронных торгов указанная квартира была приобретена другим Ответчиком, что подтверждено актом государственного исполнителя о проведении электронных торгов от 02.09.2015. Последним владельцем квартиры на основании свидетельства о праве собственности от 22.10.2015 стало Лицо 2.
Решением суда первой инстанции от 11.06.2018 иск Горсовета удовлетворено частично: отменена запись в Государственном реестре прав на недвижимое имущество о государственной регистрации права собственности за Личность 2; истребовано от Ответчика нежилые помещения первого этажа в пользу территориальной громады города лице Горсовете; выселен Лицо 2 из спорного помещения. В удовлетворении иска в другой части отказано.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 10.11.2020 решение суда первой инстанции отменено по части удовлетворения исковым требованиям об истребовании имущества из чужого незаконного владения, устранения препятствий в пользовании имуществом путем выселения.Принято в этой части новое судебное решение об отказе. В другой части решение суда первой инстанции оставлено по-прежнему.
Верховный Суд 23.10.2024 решение судов предыдущих инстанций оставлено по-прежнему с учетом следующее.
ВС обратил внимание, что применяя положения ч. 2 ст. 388 ГКУ о том, что имущество не может быть истребовано от добросовестного приобретателя, если оно было продано в порядке, установленном для исполнения судебных решений, суд должен иметь в виду, что иск владельца о истребовании имущества у лица, приобретшего его в результате публичных торгов, проведенных в порядке, установленном для исполнения судебных решений, недействительными, поскольку согласно ч. 1 ст. 388 ГКУ, собственник имеет право истребовать имущество, выбывшее из владения вне его воли, и у добросовестного приобретателя.
Истребование имущества из чужого незаконного владения возможно, если собственник докажет, что имущество выбыло по его воле незаконно, в частности из-за мошенничества, ошибок в торгах или отмененного судебного решения. Однако в случае добросовестного приобретения имущества по законной процедуре или отсутствия надлежащих доказательств суд может отказать в удовлетворении иска.
Следовательно, спорное имущество выбыло из собственности территориальной общины на основании судебного решения, которое в дальнейшем было отменено, поэтому считается выбывшим из владения собственника вне его воли.
В таких обстоятельствах ВС согласился с выводами судов предыдущих инстанций об обоснованности исковых требований об истребовании имущества.