Споры по аренде земли
Споры по аренде земли касаются продления договора, изменения условий, расторжения и оплаты. Договор аренды земли — один из самых конфликтных видов земельных правоотношений: подделка подписи арендодателя, споры о моменте фактической передачи участка, молчаливое продление срока действия договора, а также систематическая неуплата арендной платы как основание для расторжения — с этими вопросами сталкивается практически каждый арендодатель или арендатор земли рано или поздно.
Услуги адвоката по спорам об аренде земли
Момент передачи участка и продление договора
Объект по договору аренды земли считается переданным арендатору с момента государственной регистрации права аренды — именно с этого момента у арендатора возникает право аренды (позиция ОП ВС от 30.05.2018 по делу № 150/928/14).
Договор аренды земли также может продлеваться «молчаливым согласием»: если арендодатель не ответил на письменное уведомление арендатора о продлении срока действия договора и не выразил возражений, договор считается продлённым (позиция Большой Палаты ВС от 22.09.2020 по делу № 159/5756/18). Однако реализация преимущественного права на возобновление аренды возможна только при строгом соблюдении процедуры, установленной ч. 1 ст. 33 Закона «Об аренде земли» (постановление ВС от 10.01.2023 по делу № 359/4535/20).
Судебная практика по спорам об аренде земли
Разбор реальных решений судов — с датами и номерами дел.
Если экспертиза подтверждает, что подпись арендодателя в договоре аренды земли ему не принадлежит, договор признаётся незаключённым, а государственную регистрацию права аренды за таким «арендатором» суд отменяет.
Суд удовлетворил иск арендодателя об отмене госрегистрации права аренды: почерковедческая экспертиза установила, что подпись в спорных договорах выполнена не арендодателем — это лишило договоры юридической силы независимо от факта их регистрации.
Незаключённая сделка (в том числе договор аренды земли) не может быть предметом иска о признании её недействительной — это не предусмотренный законом способ защиты, к незаключённым сделкам применяются иные правовые последствия.
Большая Палата Верховного Суда указала: сделка, которая фактически не совершена (не заключена), не подлежит признанию недействительной — избрание такого способа защиты приведёт к отказу в иске независимо от фактических обстоятельств спора.
Два и более случая неуплаты арендной платы (в том числе оплата не в полном объёме, предусмотренном договором) — самостоятельное и достаточное основание для расторжения договора аренды земли.
Верховный Суд подтвердил (дело № 183/1749/17 и дело № 313/780/19): как полное невыполнение, так и систематическое ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы даёт арендодателю право на расторжение договора — при этом довод арендатора о том, что он «предлагал» арендодателю забрать плату, а тот не явился, не освобождает от обязанности надлежаще исполнить обязательство (постановление ВС от 12.12.2019 по делу № 272/872/17).
Смена собственника земельного участка сама по себе не является основанием для расторжения договора аренды, даже если такое условие прямо предусмотрено самим договором.
Большая Палата Верховного Суда разъяснила: право аренды следует за земельным участком независимо от смены его собственника, а договорное условие о расторжении аренды при смене владельца не может автоматически прекращать арендные отношения без соблюдения общего порядка расторжения договора.
Прекращение действия договоров аренды земельных паёв возможно только после их перезаключения в соответствии с государственным актом на право собственности на участок либо в судебном порядке по определённым законом основаниям — но не автоматически.
Большая Палата Верховного Суда подтвердила: арендные отношения по паям не прекращаются сами по себе — необходим либо факт перезаключения договора под конкретный выделенный участок, либо судебное решение по законным основаниям расторжения.
Похожие темы
Также может быть полезно: Адвокат по земельным спорам, Земельные споры, Споры по целевому использованию земельного участка.
Часто задаваемые вопросы
С какого момента у арендатора возникает право аренды на земельный участок?
С момента государственной регистрации права аренды — именно тогда участок считается переданным арендатору по договору.
Продлевается ли договор аренды земли, если арендодатель не ответил на уведомление о продлении?
Да — при отсутствии возражений на письменное уведомление арендатора договор считается продлённым по правилу «молчаливого согласия».
Сколько случаев неуплаты арендной платы достаточно для расторжения договора аренды земли?
Два и более случая — как полная неуплата, так и систематическая уплата не в полном объёме дают арендодателю право требовать расторжения.
Прекращается ли аренда земли при смене собственника участка?
Нет — право аренды следует за участком независимо от смены собственника, даже если сам договор содержит такое условие о расторжении.
Сколько стоит консультация адвоката по теме «Споры по аренде земли»?
Стоимость зависит от сложности спора. Актуальные расценки — на странице цен на услуги адвоката, либо их можно уточнить по телефону.
Споры по аренде земли: с чего начать
Подготовьте договор, дополнительные соглашения, переписку и акты приёма-передачи. Проверьте сроки уведомлений и порядок продления — адвокат защитит арендатора или арендодателя в суде.
Споры по аренде земли: мы анализируем документы, формируем позицию и представляем интересы клиента во всех инстанциях.
Нормативная база
Основные нормы, на которые опирается позиция судов: Закон «Об аренде земли».
Для консультации звоните: +38 (067) 503 05 30.