Официальное признание и подтверждение государством фактов приобретения, изменения или прекращения прав человека на недвижимое имущество является государственная регистрация квартиры, дома, земли и т.д., а также внесение сведений об их обременениях.
Кажется, если у лица есть необходимые документы, то нет особых сложностей зарегистрировать недвижимое имущество в соответствующем реестре.
В то же время, нередко лица сталкиваются с неправомерным отказом государственного регистратора в регистрации или выясняется, что принадлежащее лицу недвижимое имущество уже зарегистрировано за другим лицом, или госрегистратор не выполняет судебное решение, на основании которого необходимо зарегистрировать (перерегистрировать) квартиру, земельный участок. Есть единичные случаи неправомерного внесения или невнесения данных об имеющихся обременениях в отношении недвижимого имущества.
Также в Украине существует негативная практика совершения так называемых «черных» регистрационных действий, когда путем отмены законных записей в реестре прав на основании недействительных или поддельных правовых оснований нарушают право собственника имущества на соответствующую регистрацию этого вещного права.
Нередко также встречаются случаи регистрации прав на «фантомные» объекты недвижимости, в частности, имущество зарегистрировано по несуществующему адресу.
Такие неправомерные действия госрегистратора приводят к тому, что владелец не может должным образом владеть и распоряжаться своим имуществом, или, наоборот, другие лица могут неправомерно завладеть вашей собственностью, в связи с чем возникает необходимость для обращения к квалифицированным адвокатам, которые проконсультируют и помогут восстановить нарушены права в судебном порядке.
Адвокаты по спорам с госрегистраторами АБ «Ткачук и партнеры» имеют большой опыт решения споров, связанных с регистрацией недвижимого имущества, в т.ч. земельных участков, их обременений и могут предоставить следующие юридические услуги:
-Консультация по всем вопросам относительно регистрации недвижимого имущества (земли), их обременений; оценка перспектив возможных судебных процессов;
-Подготовка пакета документов для представления государственному регистратору для регистрации недвижимого имущества (земельного участка);
-Обжалование неправомерных действий регистратора в судебном порядке;
-Сбор доказательств и подготовка процессуальных документов-адвокатского запроса, претензии, иска, ходатайств, возражений и т.п.;
-Представительство интересов клиента во всех судебных инстанций при рассмотрении дел по спорам с государственным регистратором;
-Правовое сопровождение при исполнении судебных решений.
Из опыта адвокатов АБ «Ткачук и партнеры» можно определить самые частые споры, возникающие у лиц с государственными регистраторами:
-незаконный отказ в регистрации недвижимого имущества, в том числе земельного участка;
— неправомерная регистрация недвижимого имущества и земли по другому лицу;
-неисполнение судебных решений по регистрации недвижимого имущества, земельных участков;
-неправомерное внесение данных об обременении недвижимого имущества;
-неправомерное невнесение госрегистратором данных о снятии обременений с недвижимого имущества и т.п.
В Украине существует единая государственная информационная система, обеспечивающая обработку, хранение и предоставление сведений о зарегистрированных вещных правах на недвижимое имущество и их обременения — Государственный реестр прав на недвижимое имущество (ГРП).
Субъектами, осуществляющими государственную регистрацию прав являются: государственные регистраторы; исполнительные органы сельских, поселковых и городских советов, Киевский, Севастопольский городской, районный, районный в городах Киеве и Севастополе государственные администрации; аккредитованные субъекты; нотариусы.
КАКИЕ СВЕДЕНИЯ ПОДЛЕЖАТ РЕГИСТРАЦИИ В РЕЕСТРЕ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
Обязательной государственной регистрации в ГРП подлежат:
-право собственности и право доверительной собственности как способ обеспечения исполнения обязательства на недвижимое имущество, объект незавершенного строительства;
-вещные права, производные от права собственности: право пользования земельным участком (аренда, субаренда, сервитут, суперфиций, эмфитевзис); право хозяйственного ведения и оперативного управления; право пользования зданием, сооружением (на основании договора найма, аренды, заключенного не менее чем на 3 года); ипотека; другие вещные права;
— право собственности на объект незавершенного строительства;
— запрет отчуждения и ареста недвижимого имущества, налоговый залог (предметом которого является недвижимое имущество) и другие обременения.
Недвижимое имущество в отношении которого производится государственная регистрация прав: земельные участки; объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценения и изменения назначения, а именно: жилые дома, здания, сооружения (отдельные их части), квартиры, жилые и нежилые помещения, мелиоративные сети (их составные части); объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости.
В части 4 ст. 5 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» № 1952- ІV приведен перечень объектов вещные права на которые и их обременения не подлежат регистрации в ГРП- полезные ископаемые, малые архитектурные формы, некапитальные сооружения и т.д.
Основаниями регистрации прав на недвижимое имущество являются следующие документы, подтверждающие, в соответствии с законодательством, приобретение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество:
-договора, предметом которых является недвижимое имущество, объект незавершенного строительства или будущий объект недвижимости;
-свидетельства: о праве собственности на долю в общем имуществе супругов в случае смерти одного из супругов; о праве на наследство; о приобретении имущества с публичных торгов (аукционов); о праве собственности, выданного органом приватизации; о праве собственности на недвижимое имущество, выданное до 01.01.2013 органом местного самоуправления или местной госадминистрацией;
-решение собственника о закреплении недвижимого имущества на праве оперативного управления или хозяйственного ведения;
-государственный акт о праве собственности на землю на право постоянного пользования землей, выданных до 01.01. 2013;
-судебное решение о приобретении, изменении или прекращении права собственности на недвижимое имущество; определения суда об утверждении (признании) мирового соглашения;
-завещание, которым установлен сервитут на недвижимое имущество;
-акт приема-передачи недвижимого имущества, объекта незавершенного строительства, будущего объекта недвижимости неплатежеспособного банка переходному банку, создаваемому в соответствии со статьей 42 Закона Украины «О системе гарантирования вкладов физических лиц» и т.д.
Для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства подаются: документ, удостоверяющий вещное право на земельный участок под таким объектом;документ, что в соответствии с законодательством предоставляет право на выполнение строительных работ; документ, содержащий описание объекта незавершенного строительства по результатам его технической инвентаризации.
Если объект незавершенного строительства подлежит приватизации представляется: копия приказа ФГИУ о включении объекта незавершенного строительства в перечень подлежащих приватизации объектов государственной собственности; копия приказа государственного органа о принятии решения о приватизации такого объекта; документ, содержащий описание объекта незавершенного строительства по результатам его технической инвентаризации.
Государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства, приобретенного на основании договора, производится на основании такого договора.
Отказ в регистрации прав на недвижимое имущество по основаниям непредоставления документов, не предусмотренных действующим законодательством, неправомерен и обжалуется в судебном порядке, в чем Вам помогут адвокаты нашего Бюро.
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ
ОБРЕМЕНЕНИЙ И ИХ СНЯТИЕ
Государственная регистрация обременений (и их снятия) прав на недвижимое имущество, объект незавершенного строительства, будущий объект недвижимости проводится на основании:
-судебного решения о приобретении, изменении или прекращении обременения вещных прав;
-решение государственного (частного) исполнителя;
-определенного законодательством документа, на котором нотариусом совершена надпись о наложении запрета по отчуждению недвижимого имущества;
-решение органа местного самоуправления об отнесении объектов недвижимого имущества к устаревшему жилищному фонду;
-договора, заключенного в порядке, определенном законом, которым устанавливается обременение вещных прав на недвижимое имущество;
-договора купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости (первая продажа), договора об участии в фонде финансирования строительства, на выполнение которых уплачена частично цена будущего объекта недвижимости;
-заявления о первичной государственной регистрации специального имущественного права на все будущие объекты недвижимости, являющиеся составными частями раздельного объекта незавершенного строительства, и обременение вещных прав на будущие объекты недвижимости, включенные в гарантийную долю;
-заявления об изменении гарантийной доли (в том числе в связи с изменением проектной документации на строительство);
-закона, которым установлен запрет пользования и/или распоряжения недвижимостью; и т.д.
ОТКАЗ В РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И ЕГО ОБРЕМЕНЕНИЙ (СНЯТИЕ ОБРЕМЕНЕНИЙ)
Перечень оснований отказа в государственной регистрации прав и их обременений приведен в ст. 24 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, а именно:
-заявленное вещное право, обременение не подлежат государственной регистрации;
-заявление о государственной регистрации прав подано ненадлежащим лицом или в ненадлежащий субъект государственной регистрации; представленные документы не соответствуют требованиям, установленным Законом или не позволяют установить приобретение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество и их обременение;
-наличие противоречия между заявленными и уже зарегистрированными вещными правами на недвижимое имущество и их обременениями;
-имеющиеся зарегистрированные обременения вещных прав на недвижимое имущество;
-заявление о государственной регистрации обременений относительно предыдущего правоприобретателя подано после государственной регистрации права собственности на такое имущество за новым правоприобретателем;
— не устранены в установленный срок обстоятельства, которые были основанием для принятия решения о приостановлении рассмотрения заявления;
— представлены те же документы, на основании которых заявлено вещное право, обременение уже зарегистрировано в ДРП;
-заявитель, который обратился с заявлением о государственной регистрации прав, что влечет отчуждение имущества, внесен в Единый реестр должников.
В случае, если возможно устранить недостатки, которые явились основанием для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, возможно повторно обратиться к государственному регистратору.
В то же время, в случае неправомерного отказа в регистрации она оспаривается в судебном порядке, в чем Вам окажут помощь юристы нашего Бюро.
Кроме того, возможны случаи, когда осуществить государственную регистрацию без устранения обстоятельств, препятствующих государственной регистрации невозможно. К примеру, право собственности на недвижимое имущество уже зарегистрировано за другим лицом; с недвижимого имущества не снято обременение; право собственности на недвижимость неправомерно зарегистрировано за другим лицом (например, за банком) на основании незаконной исполнительной надписи нотариуса и т.п. Такие споры разрешаются в судебном порядке.
На этот счет следует привести выводы Большой Палаты Верховного Суда от 13.07.2022 по делу № 199/8324/19.
По этому делу истец обратился с иском в банк, государственный регистратор о признании противоправными решений о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, отмена записей о государственной регистрации права собственности.
Иск мотивирован тем, что указанные решения государственного регистратора принято с грубым нарушением Закона № 1952-IV, поскольку договор об удовлетворении требований ипотекодержателя между ипотекодержателем и ипотекодателем не заключался, а ипотечный договор не содержит соответствующей оговорки об удовлетворении требований ипотекодержателя. Кроме того, государственным регистратором нарушены требования пункта 61 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденного постановлением КМУ от 25.12.2015 № 1127, согласно которому государственный регистратор должен был убедиться в том, что представленные документы позволяют установить изменение или прекращение вещных прав на недвижимое имущество и их обременение, что ипотекодателю было направлено требование об устранении нарушения, что такое требование было получено ипотекодателем и с момента его получения прошло не менее 30 дней, а также отсутствуют зарегистрированные обременения прав на недвижимое имущество. В то же время, постановлением государственного исполнителя наложен арест на принадлежащее ему недвижимое имущество.
Большая Палата Верховного Суда, соглашаясь с неправомерностью действий государственного регистратора по регистрации права собственности на недвижимое имущество за банком, отметила, что если истец считает, что его право нарушено тем, что право собственности зарегистрировано по ответчику, то надлежащим способом защиты может быть иск о истребовании недвижимого имущества, поскольку его удовлетворение, то есть решение суда о истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения, является основанием для внесения соответствующей записи в Государственный реестр прав.
В то же время требования об отмене решений, записей о государственной регистрации права собственности на это имущество за незаконным владельцем не необходимо для восстановления его права. Удовлетворение иска о истребовании имущества является основанием для внесения соответствующей записи в Государственный реестр прав. (позиция ВПВС по делам №488/5027/14, №183/1617/16).
Кроме того, согласно п.1 ч.1 ст. 4 Закона №1952-IV право собственности подлежит государственной регистрации. Удовлетворение искового требования об отмене государственной регистрации права собственности противоречит указанному императивному требованию закона, поскольку исполнение судебного решения приведет к пробелу в Государственном реестре прав в части принадлежности права собственности на спорное имущество.
Следовательно, вместо отмены ненадлежащей записи о государственной регистрации в Государственный реестр прав должна быть внесена надлежащая запись о государственной регистрации права собственности истца. Такая запись вносится на основании судебного решения об удовлетворении виндикационного иска (постановление ВПВС от 09.11.2021 г. по делу № 466/8649/16-ц).
В то же время, Большая Палата Верховного Суда 21.12.2022 по делу № 914/2350/18 (914/608/20) определила, что удовлетворение требования об отмене решения государственного регистратора о государственной регистрации права собственности может привести к восстановлению нарушенных прав лица без применения дополнительных способов защиты, таких как восстановление права собственности (при условии, если суд, удовлетворив такое исковое требование, решит тем самым спор о праве, имеющийся между сторонами).
Отмена решений государственного регистратора о государственной регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, на которое было обращено взыскание по договору ипотеки, является надлежащим способом защиты прав ипотекодателя при условии, если такое имущество не было отчуждено в пользу третьих лиц. Это восстанавливает положение, существовавшее до принятия государственным регистратором оспариваемого решения, соответствующего способу защиты, предусмотренному п. 4 ч. 2 ст. 16 ГК Украины.
Следовательно, правильное избрание способа защиты истца в спорах относительно государственной регистрации недвижимого имущества имеет определяющее значение для достижения положительного и эффективного результата.
Адвокаты нашего Бюро с учетом правовых выводов Верховного Суда изберут правильный и наиболее эффективный способ защиты нарушенных прав клиента, подготовят обоснованный иск и докажут правовую позицию в суде с положительным для клиента результатом.
ОБЖАЛОВАНИЕ РЕШЕНИЙ ГОСРЕГИСТРАТОРА
В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ
Существует внесудебный порядок обжалования решений государственного регистратора путем подачи жалобы в Министерство юстиции Украины (ст. 37 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений»).
Вместе с тем, исходя из опыта адвокатов АБ «Ткачук и партнеры» можно уверенно утверждать, что самый эффективный способ защиты лица от неправомерных действий государственного регистратора и возобновление его прав – это судебное разрешение спора.
Обжалование действий, решений государственного регистратора осуществляется в порядке административного судопроизводства. В то же время, возможно предъявление исковых требований, необходимых для надлежащего способа защиты лица в зависимости от предмета спора по правилам другого судопроизводства.
Основания для предъявления таких исковых заявлений (и их удовлетворения) можно привести на примерах судебных дел данной категории и соответствующих правовых выводов судов.
1.Верховным Судом 08.02.2022 в деле № 160/6762/21 отменены судебные решения предыдущих инстанций и удовлетворен иск лица к государственному регистратору о признании действий неправомерными и отмене решения и государственной регистрации обременения в виде ареста и запрещения отчуждения на все истцу.
Исковые требования обоснованы тем, что во время совершения сделки по купле-продаже недвижимого имущества истец узнал, что государственный реестр государственным регистратором внесена запись об отягощении принадлежащего ему недвижимого имущества. Основанием для обременения стало определение районного суда, принятое по гражданскому делу. Вместе с тем, согласно письма этого суда гражданское дело под таким номером в производстве суда не находилось и соответственно определение по наложению ареста и запрета отчуждения недвижимого имущества не принималось.
Удовлетворяя исковые требования, Верховный Суд отметил, что из содержания правовых норм ЗУ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» № 1952-IV усматривается, что принятию решения государственного регистратора об обременении недвижимого имущества предшествует проверка сведений Государственного реестра прав, сведений реестров (кадастров), автоматизированных информационных систем на наличие оснований для остановки рассмотрения заявления, остановки государственной регистрации прав, отказа в проведении государственной регистрации прав и принятия соответствующих решений.
Следовательно государственным регистратором нарушил требования Закона № 1952-ІV во время принятия решения в части неосуществления надлежащей проверки сведений о наличии оснований для обременения недвижимого имущества, что свидетельствует о противоправности такого решения государственного регистратора, а обременение (арест) подлежит отмене.
2. Большая Палата Верховного Суда 05.06. 2018 по делу № 804/20728/14 оставила в силе постановление апелляционной инстанции об удовлетворении иска лица о признании недействительным решения о государственной регистрации права собственности на имущество по Обществу.
Исковые требования мотивированы тем, что государственный регистратор из судебных решений зарегистрировал право собственности на 72/100 части домовладения, владельцем которых был истец, по Обществу.
В связи с отменой указанных судебных решений судом кассационной инстанции истец обратился к государственному регистратору об отмене записи о регистрации права собственности на спорное недвижимое имущество по Обществу и регистрации права собственности за ним. Однако по результатам рассмотрения заявления истца государственный регистратор принял решение об отказе в государственной регистрации права собственности, ссылаясь на то, что заявленное право уже зарегистрировано.
Соглашаясь с выводами апелляционного суда о неправомерности действий государственного регистратора, Большая Палата ВС отметила, что суд может выйти за пределы исковых требований (отмена регистрации права собственности по Обществу и регистрации этого права по истцу) , если в этом требуется надлежащая защита нарушенных прав истца.
Учитывая требования Закона № 1952-IV о гарантировании достоверности зарегистрированных прав на недвижимое имущество ОП ВС считает, что отмена судебного решения на основании которого принято решение государственного регистратора о регистрации права собственности на часть домовладения, означает утрату действия принятого на их основании акта, а поэтому в целях полной защиты прав истца указанное решение государственного регистратора следует признать недействительным.
3. Постановлением апелляционного суда от 10.07.2019 по делу 815/4618/16 (после отмены Большой Палатой Верховного Суда) оставлено в силе решение суда первой инстанции об удовлетворении иска совладельцев объекта недвижимости к государственному регистратору о признании противоправным и отмене решения право собственности на домовладение за третьим лицом.
Исковые требования обоснованы тем, что истцы и третье лицо совладельцами объекта недвижимости, и последний осуществил самочинное строительство на указанном объекте. Судебными решениями, вступившими в законную силу, третье лицо было обязано собственными силами и за счет собственных средств привести в прежнее состояние трехэтажный жилой дом путем осуществления соответствующей перестройки. Также судебными решениями установлен порядок пользования земельным участком, расположенным рядом со спорным домом, однако решение суда не выполняется. В то же время, за третьим лицом неправомерно зарегистрировано право собственности на домовладение.
Оставляя в силе решение первой инстанции, апелляционный суд указал о противоправности регистрации права собственности за третьим лицом на домовладение, поскольку обжалуемое решение принято при наличии обременений прав на недвижимое имущество, которое должен был учесть государственный регистратор при принятии оспариваемого решения. На таких основаниях данное решение государственного регистратора о государственной регистрации права собственности по третьему лицу подлежит отмене.
4. В деле № 925/366/18 истец обжаловал решение о регистрации прав собственности на недвижимое имущество с целью устранения препятствий в осуществлении права пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности имуществом, обосновывая иск незаконностью регистрации за ответчиками права собственности на это же имущество несуществующим адресом.
В постановлении от 27.08.2019 Верховный Суд согласился с выводами судов предыдущих инстанций о том, что поскольку имущество было зарегистрировано по несуществующему адресу, то есть основания для удовлетворения исковых требований в части признания противоправным и отмены решения государственного регистратора о государственной регистрации права собственности по ответчику на объект спорного недвижимого имущества, а также обязательство отменить соответствующую запись в государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Учитывая приведенные правовые позиции судов споры с государственными регистраторами являются сложными судебными процессами, требующими глубокого знания не только законодательства, регулирующего правоотношения в сфере государственной регистрации прав на недвижимость, но и норм права по возникновению, изменению, прекращению права собственности, пользованию недвижимым имуществом и рядя других, связанных с этим нормативных актов.
Обращайтесь к опытным адвокатам АБ «Ткачук и партнеры», которые на высоком профессиональном уровне предоставят Вам правовую помощь в разрешении споров с государственными регистраторами.