Офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав особи на нерухоме майно є державна реєстрація квартири, будинку, землі тощо, а також внесення відомостей щодо їх обтяжень.
Здається, що якщо у особи є необхідні документи, то немає особливих складнощів зареєструвати нерухоме майно у відповідному реєстрі.
Водночас, нерідко особи стикаються із неправомірною відмовою державного реєстратора у реєстрації або з’ясовується, що належне особі нерухоме майно вже зареєстровано за іншою особою, чи держреєстратор не виконує судове рішення, на підставі якого необхідно зареєструвати (перереєструвати) квартиру, земельну ділянку Є непоодинокі випадки неправомірного внесення або невнесення даних про наявні обтяження щодо нерухомого майна.
Також в Україні існує негативна практика вчинення так званих «чорних» реєстраційних дій, коли шляхом скасування законних записів у реєстрі речових прав на підставі нечинних або підроблених правових підстав порушують право власника майна на відповідну реєстрацію цього речового права.
Нерідко також зустрічаються випадки реєстрації прав на «фантомні» об’єкти нерухомості, зокрема майно зареєстровано за неіснуючою адресою.
Такі неправомірні дії держреєстратора призводять до того, що власник не може належним чином володіти та розпоряджатися своїм майном, або, навпаки інші особи можуть неправомірно заволодіти вашою власністю, у зв’язку із чим виникає необхідність для звернення до кваліфікованих адвокатів, які проконсультують та допоможуть поновити порушені права у судовому порядку.
Адвокати по спорам із держреєстраторами АБ «Ткачук і партнери» мають великий досвід щодо вирішення спорів, пов’язаних з реєстрацією нерухомого майна, у т.ч. земельних ділянок, їх обтяжень та можуть надати наступні юридичні послуги:
–Консультація з усіх питань щодо реєстрації нерухомого майна (землі), їх обтяжень; оцінка перспектив можливих судових процесів;
-Підготовка пакета документів для подання державному реєстратору для реєстрації нерухомого майна (земельної ділянки);
-Оскарження неправомірних дій реєстратора в судовому порядку;
-Збір доказів та підготовка процесуальних документів-адвокатського запиту, претензії, позову, клопотань, заперечень тощо;
-Представництво інтересів клієнта у всіх судових інстанцій при розгляді справ зі спорів з державним реєстратором;
-Правовий супровід при виконанні судових рішень.
Із досвіду адвокатів АБ «Ткачук і партнери» можливо визначити найчастіші суперечки, які виникають у осіб з державними реєстраторами:
-незаконна відмова у реєстрації нерухомого майна, у тому числі земельної ділянки;
– неправомірна реєстрація нерухомого майна та землі за іншою особою;
-невиконання судових рішень щодо реєстрації нерухомого майна, земельних ділянок;
-неправомірне внесення даних про обтяження нерухомого майна;
-неправомірне невнесення держреєстратором даних про зняття обтяжень з нерухомого майна тощо
В Україні існує єдина державна інформаційна система, що забезпечує обробку, збереження та надання відомостей про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обтяження- Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (ДРП).
Суб’єктами, які здійснюють державну реєстрацію прав є:державні реєстратори; виконавчі органи сільських, селищних та міських рад, Київська, Севастопольська міські, районні, районні у містах Києві та Севастополі державні адміністрації; акредитовані суб’єкти; нотаріуси.
ЯКІ ВІДОМОСТІ ПІДЛЯГАЮТЬ РЕЄСТРАЦІЇ
В РЕЄСТРІ РЕЧОВИХ ПРАВ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО
Обов’язковій державній реєстрації в ДРП підлягають:
-право власності та право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов’язання на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва;
-речові права, похідні від права власності: право користування земельною ділянкою (оренда, суборенда, сервітут, суперфіций, емфітевзис); право господарського відання та оперативного управління; право користування будівлею, спорудою (на підставі договору найму, оренди, укладеного не менше як на 3 роки); іпотека; інші речові права;
– право власності на об’єкт незавершеного будівництва;
– заборона відчуження та арешт нерухомого майна, податкова застава (предметом якої є нерухоме майно) та інші обтяження.
Нерухоме майно відносно якого проводиться державна реєстрація прав: земельні ділянки; об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди (окремі їх частини), квартири, житлові та нежитлові приміщення, меліоративні мережі (їх складові частини; об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості.
У частині 4 ст. 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» № 1952- І V наведено перелік об’єктів речові права на які та їх обтяження не підлягають реєстрації в ДРП- корисні копалини, малі архітектурні форми, некапітальні споруди тощо.
Підставами реєстрації прав на нерухоме майно є наступні документи, що підтверджують, відповідно до законодавства, набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно:
–договори, предметом яких є нерухоме майно,об’єкт незавершеного будівництва або майбутній об’єкт нерухомості;
-свідоцтва: про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя; про право на спадщину; про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів); про право власності, виданого органом приватизації; про право власності на нерухоме майно, виданого до 01.01.2013 органом місцевого самоврядування або місцевою держадміністрацією;
-рішення власника про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління чи господарського відання;
-державний акт на право власності на землю на право постійного користування землею, виданих до 01.01. 2013;
-судове рішення щодо набуття, зміни або припинення права власності на нерухоме майно; ухвали суду про затвердження (визнання) мирової угоди;
-заповіт, яким установлено сервітут на нерухоме майно;
-акт приймання-передачі нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості неплатоспроможного банку перехідному банку, що створюється відповідно до статті 42 Закону України “Про систему гарантування вкладів фізичних осіб” тощо.
Для державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва подаються: документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об’єктом; документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт; документ, що містить опис об’єкта незавершеного будівництва за результатами його технічної інвентаризації.
Якщо об’єкт незавершеного будівництва підлягає приватизації подається:копія наказу ФДМУ про включення об’єкта незавершеного будівництва до переліку об’єктів державної власності, що підлягають приватизації; копія наказу державного органу приватизації про прийняття рішення про приватизацію такого об’єкта; документ, що містить опис об’єкта незавершеного будівництва за результатами його технічної інвентаризації.
Державна реєстрація права власності на об’єкт незавершеного будівництва, набутого на підставі договору, здійснюється на підставі такого договору.
Відмова в реєстрації прав на нерухоме майно з підстав ненадання документів, які не передбачені чинним законодавством, є неправомірною та оскаржується в судовому порядку, в чому Вам допоможуть адвокати нашого Бюро.
ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ОБТЯЖЕНЬ ТА ЇХ ЗНЯТТЯ
Державна реєстрація обтяжень (та їх зняття) речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості проводиться на підставі:
-судового рішення щодо набуття, зміни або припинення обтяження речових прав;
-рішення державного (приватного) виконавця;
-визначеного законодавством документа, на якому нотаріусом вчинено напис про накладення заборони щодо відчуження нерухомого майна;
-рішення органу місцевого самоврядування про віднесення об’єктів нерухомого майна до застарілого житлового фонду;
-договору, укладеного в порядку, визначеному законом, яким встановлюється обтяження речових прав на нерухоме майно;
-договору купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж), договору про участь у фонді фінансування будівництва, на виконання яких сплачено частково ціну майбутнього об’єкта нерухомості;
-заяви про первинну державну реєстрацію спеціального майнового права на всі майбутні об’єкти нерухомості, що є складовими частинами подільного об’єкта незавершеного будівництва, та обтяження речових прав на майбутні об’єкти нерухомості, включені до гарантійної частки;
-заяви про зміну гарантійної частки (у тому числі у зв’язку із зміною проектної документації на будівництво);
-закону, яким встановлено заборону користування та/або розпорядження нерухомістю; тощо
ВІДМОВА У РЕЄСТРАЦІЇ ПРАВ НА НЕРУХОМЕ МАЙНА
ТА ЙОГО ОБТЯЖЕНЬ (ЗНЯТТЯ ОБТЯЖЕНЬ)
Перелік підстав для відмови у державній реєстрації прав та їх обтяжень наведено у ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а саме:
-заявлене речове право, обтяження не підлягають державній реєстрації;
-заява про державну реєстрацію прав подана неналежною особою або до неналежного субєкта державної реєстрації; подані документи не відповідають вимогам, встановленим Законом чи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження;
-наявність суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями;
-наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно;
-заяву про державну реєстрацію обтяжень щодо попереднього правонабувача подано після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем;
– не усунені в установлений строк обставини, що були підставою для прийняття рішення про зупинення розгляду заяви;
– подано ті самі документи, на підставі яких заявлене речове право, обтяження вже зареєстровано у ДРП;
-заявника, який звернувся із заявою про державну реєстрацію прав, що матиме наслідком відчуження майна, внесено до Єдиного реєстру боржників.
У разі, якщо можливо усунути недоліки, які стали підставою для відмови у державній реєстрації речових прав на нерухоме майно, можливо повторно звернутись до державного реєстратора.
Водночас, у разі неправомірної відмови у реєстрації, вона оскаржується у судовому порядку, в чому Вам нададуть допомогу юристи нашого Бюро.
Крім того, можливі випадки, коли здійснити державну реєстрацію без усунення обставин, які є перешкодою для державної реєстрації неможливо. Наприклад, право власності на нерухоме майно вже зареєстровано за іншою особою; з нерухомого майна не знято обтяження; право власності на нерухомість неправомірно зареєстровано за іншою особою (наприклад, за банком) на підставі незаконного виконавчого напису нотаріуса тощо. Такі суперечки вирішуються в судовому порядку.
З цього приводу слід навести висновки Великої Палати Верховного Суду від 13.07.2022 у справі № 199/8324/19.
У цій справі позивач звернувся з позовом до банку, державного реєстратора про визнання протиправними рішень про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, скасування записів про державну реєстрацію права власності.
Позов мотивовано тим, що зазначені рішення державного реєстратора прийнято з грубим порушенням Закону № 1952-IV, оскільки договір про задоволення вимог іпотекодержателя між іпотекодержателем та іпотекодавцем не укладався, а іпотечний договір не містить відповідного застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. Крім того, державним реєстратором порушено вимоги пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25.12.2015 № 1127 , згідно з яким державний реєстратор повинен був пересвідчитися у тому, що подані документи дають змогу встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження, що іпотекодавцю була направлена вимога про усунення порушення, що така вимога була отримана іпотекодавцем та з моменту її отримання пройшло не менше 30 днів, а також що відсутні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно. Водночас, постановою державного виконавця накладено арешт на нерухоме майно, яке йому належить.
Велика Палата Верховного Суду, погоджуючись із неправомірністю дій державного реєстратора щодо реєстрації права власності на нерухоме майно за банком, зауважила, що якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту може бути позов про витребування нерухомого майна, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав.
Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для відновлення його права. Задоволення позову про витребування майна є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав. (позиція ВПВС у справах № 488/5027/14, №183/1617/16).
Крім того, відповідно до п.1 ч.1 ст. 4 Закону № 1952-IV право власності підлягає державній реєстрації. Задоволення позовної вимоги про скасування державної реєстрації права власності суперечить зазначеній імперативній вимозі закону, оскільки виконання судового рішення призведе до прогалини в Державному реєстрі прав у частині належності права власності на спірне майно.
Отже, замість скасування неналежного запису про державну реєстрацію до Державного реєстру прав має бути внесений належний запис про державну реєстрацію права власності позивача. Такий запис вноситься на підставі судового рішення про задоволення віндикаційного позову (постанова ВПВС від 09.11.2021 у справі № 466/8649/16-ц).
В той же час Велика Палата Верховного Суду 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20) визначила, що задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності може призвести до відновлення порушених прав особи без застосування додаткових способів захисту, таких як поновлення права власності (за умови, якщо суд, задовольнивши таку позовну вимогу, вирішить тим самим спір про право, наявний між сторонами).
Скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, на яке було звернено стягнення за договором іпотеки, є належним способом захисту прав іпотекодавця за умови, якщо таке майно не було відчужене на користь третіх осіб. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення, що відповідає способу захисту, передбаченому п. 4 ч. 2 ст. 16 ЦК України.
Отже правильне обрання способу захисту позивача у спорах щодо державної реєстрації нерухомого майна має визначальне значення для досягнення позитивного та ефективного результату.
Адвокати нашого Бюро з урахуванням правових висновків Верховного Суду оберуть правильний та найбільш ефективний спосіб захисту порушених прав клієнта, підготують обґрунтований позов, та доведуть правову позицію у суді з позитивним для клієнта результатом.
ОСКАРЖЕННЯ РІШЕНЬ ДЕРЖРЕЄСТРАТОРА
У СУДОВОМУ ПОРЯДКУ
Існує позасудовий порядок оскарження рішень державного реєстратора шляхом подання скарги до Міністерства юстиції України (ст. 37 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Разом з тим, із досвіду адвокатів АБ «Ткачук і партнери» можливо впевнено стверджувати, що найефективніший спосіб захисту особи від неправомірних дій державного реєстратора та поновлення її прав -це судове вирішення спору.
Оскарження дій, рішень державного реєстратора здійснюється в порядку адміністративного судочинства. В той же час можливе пред’явлення позовних вимог, необхідних для належного способу захисту особи в залежності від предмету спору за правилами іншого судочинства.
Підстави для пред’явлення таких позовних заяв (та їх задоволення) можливо навести на прикладах судових справ даної категорії та відповідних правових висновків судів.
1.Верховним Судом 08.02.2022 у справі № 160/6762/21 скасовані судові рішення попередніх інстанцій та задоволено позов особи до державного реєстратора про визнання дій неправомірними та скасування рішення і державну реєстрацію обтяження у вигляді арешту та заборони відчуження на все нерухоме майно, належне позивачу.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що під час здійснення операції з купівлі-продажу нерухомого майна позивач дізнався, що в державний реєстр державним реєстратором внесено запис про обтяження належного йому нерухомого майна. Підставою для обтяження стала ухвала районного суду, прийнята у цивільній справі. Разом з тим, згідно листа цього суду цивільна справа під таким номером у провадженні суду не перебувала і відповідно ухвала по накладення арешту та заборони відчуження нерухомого майна не приймалась.
Задовольняючи позовні вимоги Верховний Суд зазначив, що із змісту правових норм ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» № 1952 -ІV вбачається, що прийняттю рішення державного реєстратора про обтяження нерухомого майна передує перевірка відомостей Державного реєстру прав, відомостей реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень.
Отже державним реєстратор порушив вимоги Закону № 1952-ІV під час прийняття рішення в частині нездійснення належної перевірки відомостей стосовно наявності підстав для обтяження нерухомого майна, що свідчить про протиправність такого рішення державного реєстратора, а обтяження (арешт) підлягає скасуванню
2.Велика Палата Верховного Суду 05.06. 2018 у справі № 804/20728/14 залишила в силі постанову апеляційної інстанції про задоволення позову особи про визнання нечинним рішення про державну реєстрацію права власності на майно за Товариством.
Позовні вимоги мотивовані тим, що державний реєстратор на підставі судових рішень зареєстрував право власності на 72/100 частини домоволодіння, власником яких був позивач, за Товариством.
У зв’язку із скасуванням вказаних судових рішень судом касаційної інстанції позивач звернувся до державного реєстратора про скасування запису про реєстрацію права власності на спірне нерухоме майно за Товариством, та реєстрації права власності за ним. Однак за результатом розгляду заяви позивача державний реєстратор прийняв рішення про відмову в державній реєстрації права власності, посилаючись на те, що заявлене право вже зареєстровано.
Погоджуючись із висновками апеляційного суду про неправомірність дій державного реєстратора Велика Палата ВС зазначила, що суд може вийти за межі позовних вимог (скасування реєстрації права власності за Товариством та реєстрації цього права за позивачем) , якщо цього потребує належний захист порушених прав позивача.
З огляду на вимоги Закону № 1952-IV щодо гарантування достовірності зареєстрованих прав на нерухоме майно ВП ВС вважає, що скасування судового рішення на підставі якого прийнято рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності на частину домоволодіння, означає втрату чинності прийнятого на їх підставі акта, а тому з метою повного захисту прав позивача зазначене рішення державного реєстратора слід визнати нечинним.
3.Постановою апеляційного суду від 10.07.2019 у справі 815/4618/16 (після скасування Великою Палатою Верховного Суду) залишено в силі рішення суду першої інстанції про задоволення позову співвласників об’єкта нерухомості до державного реєстратора про визнання протиправним та скасування рішення про реєстрацію права власності на домоволодіння за третьою особою.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що позивачі та третя особа є співвласниками об`єкта нерухомості, і останній здійснив самочинне будівництво на вказаному об`єкті. Судовими рішеннями, що набрали законної сили, третю особу було зобов`язано власними силами й за рахунок власних коштів привести в попередній стан триповерховий житловий будинок шляхом здійснення відповідної перебудови. Також судовими рішеннями установлено порядок користування земельною ділянкою, розташованою поряд зі спірним будинком, однак рішення суду не виконується. Водночас за третьою особою неправомірно зареєстровано право власності на домоволодіння.
Залишаючи в силі рішення першої інстанції, апеляційний суд зазначив про протиправність реєстрації права власності за третьою особою на домоволодіння, оскільки оскаржуване рішення прийнято за наявності обтяжень речових прав на нерухоме майно, що повинен був врахувати державний реєстратор при прийнятті оспорюваного рішення. За таких підстав дане рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності за третьою особою підлягає скасуванню.
4. У справі № 925/366/18 позивач оскаржив рішення про реєстрацію прав власності на нерухоме майно з метою усунення перешкод у здійсненні права користування та розпоряджання належним йому на праві власності майном, обґрунтовуючи позов незаконністю реєстрації за відповідачами права власності на це ж майно за неіснуючою адресою.
У постанові від 27.08.2019 Верховний Суд погодився з висновками судів попередніх інстанцій про те, що оскільки майно було зареєстроване за неіснуючою адресою, то наявні підстави для задоволення позовних вимог в частині визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності за відповідачем на об’єкт спірного нерухомого майна, а також зобов`язання скасувати відповідний запис в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
З огляду на наведені правові позиції судів спори із державними реєстраторами є складними судовими процесами, які потребують глибокого знання не лише законодавства, що регулює правовідносини у сфері державної реєстрації прав на нерухомість, а і норм права щодо виникнення, зміни, припинення права власності, користування нерухомим майном та низку інших, пов’язаних із цим нормативних актів.
Звертайтесь до досвідчених адвокатів АБ «Ткачук і партнери”, які на високому професійному рівні нададуть Вам правову допомогу у вирішенні на Вашу користь суперечок із державними реєстраторами.