Правові підстави поновлення договору оренди землі визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки його пролонгації.
Для застосування частини першої статті 33 Закону України та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою – п’ятою цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Частиною шостою цієї статті передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. З цього випливає обов’язок орендодавця надати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на новий строк.
Таким чином реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч.1ст.33 Закону, можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.
Так, ТОВ 1 звернулось в суд із позовом до фізичної особи (орендодавець) та ТОВ 2 про визнання договору оренди землі, укладеного між відповідачами недійсним та поновлення договору оренди, укладеного між позивачем із першим відповідачем.
Позов мотивовано тим, що ТОВ 1 та фізособою у 2008 році було укладено договір оренди землі строком на 5 років. До закінчення строків договору оренди у 2013 році позивач відправив відповідачу лист-повідомлення про поновлення договору із долучення проекту додаткової угоди, аде відповіді не отримав і продовжував користуватися земельною ділянкою та сплачувати орендну плату. Водночас, у 2015 році позивач дізнався, що земля, яка перебувала у його користуванні, орендодавцем за договором передана ТОВ 2, а тому вважає, що порушене його переважне право на продовження договору оренди.
Судами першої та апеляційної інстанції позов задоволено з мотивів того, що ТОВ 1 скористалося своїм переважним правом щодо поновлення договору оренди землі, а саме продовжувало користуватися земельною ділянкою та сплачувати орендну плату після закінчення строку дії договору, а орендар протягом передбаченого законодавством строку не зверну до позивача з листом-повідомленням про заперечення у його поновленні.
При цьому, суди вказали, що ТОВ 1 належно виконано умови договору оренди, дотримано ним строків та процедури повідомлення про намір поновлення договору на новий строк.
Верховний Суд не погодився з висновками судів попередніх інстанцій, скасував їх рішення та відмовив у задоволенні позову з огляду на наступне.
Так, позивач стверджував, що направляв орендодавцю лист-повідомлення про поновлення договору, до якого долучено проект додаткової угоди. Однак, ТОВ 1 не надав доказів на підтвердження направлення цього листа.
При цьому, як вбачається з матеріалів, доданих до позову лист про поновлення договору оренди землі направлявся з порушенням строку, передбаченого договором оренди та частиною другою статті 33 Закону України.
З урахуванням наведеного, суди попередніх інстанцій дійшли помилкового висновку про належне повідомлення ТОВ 1 орендодавця про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення дії договору оренди землі.
Крім того, орендодавець двічі повідомляв ТОВ 1, що не має наміру після закінчення терміну дії договору продовжувати його.
Наведені обставини свідчать, що позивач не дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк і сторони не досягли згоди про поновлення договору оренди землі в порядку частин першої – п’ятої статті 33 Закону.
Отже, недотримання орендарем процедури повідомлення орендодавця про намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди землі, наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем, відсутність доказів продовження користування попереднім орендарем земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі дають підстави для висновку, що позивач не набув переважного права на поновлення договору оренди землі.