АДВОКАТ ПО СПОРАМ З ОБ’ЄДНАННЯМ СПІВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ

В сучасних умовах динамічного світу, який дає багато непростих викликів, самоорганізація людей та їх об’єднання є однією із запорук нормального та стабільного життя та побуту. У розрізі правових засад для такої самоорганізації державою створено багато механізмів, однак одним із найбільш популярних на даний момент є об’єднання співвласників багатоквартирних житлових будинків (ОСББ). 

Що собою представляє Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) – це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використання, утримання і управління їх спільним майном.

Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об’єднань власників жилих и нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їх прав та виконання обов’язків щодо спільного утримання цього будинку регулюються Законами України «Про об‘єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 № 2866-ІІІ, «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 № 417-VІІІ.

Які виникають конфліктні ситуації

Фактично спори, де стороною виступає ОСББ можливо поділити на:

1. Внутрішні спори. Домоуправлінські компанії і мешканці багатоквартирних будинків нерідко мають справу з питаннями комунікації і взаємодії. У мешканців  багатоквартирних будинків виникає безліч питань щодо  діяльності ОСББ, як і у правління останнього виникають непорозуміння з мешканцями з питань дотримання ними обов’язків, пов’язаних із   забезпеченням належного функціонування Об’єднання.
2. Спори між ОСББ та службами (компаніями), які надають комунальні послуги, з місцевими органами самоуправління з питань надання якісних комунальних послуг, належності (права їх управлінням) нежитлових приміщень, що знаходяться на території будинку або входять до його складу та інших майнових питань, де ОСББ, як правило, стає на  захист мешканців будинку.

Адвокат по спорам з ОСББ допоможе вирішити конфліктні ситуації, надавши наступні юридичні послуги:

• вивчення наявних матеріалів та підготування юридично обґрунтованої довідки  щодо можливих шляхів вирішення порушеного питання клієнта з найменшими для нього ризиковими наслідками, з урахуванням  чинного законодавства (його змін) та судової практики;
• вирішення  конфліктної ситуації в досудовому порядку шляхом переговорів або через оскарження дій посадових осіб у встановленому законодавством порядку;
• пропозиція іншої стратегії та шляхів вирішення спірної ситуації (ініціювання проведення загальних зборів тощо);
• за наявності підстав  зібрання необхідних документів та підготовка позовної заяви до суду на захист інтересів клієнта;
• представництво інтересів клієнта в суді, як при підтримання його позовної заяви так і при розгляді судом позову до клієнта;
• складання необхідних процесуальних документів (клопотання, пояснення, відзиви тощо);
• у разі необхідності підготовка апеляційної та (або) касаційної скарги;
• представництво інтересів клієнта у суді апеляційної інстанції та у Верховному Суді;
• представництво інтересів клієнта на стадії виконавчого провадження.

Отже існує безліч спірних питань, які виникають між ОСББ та мешканцями багатоквартирного будинку, компаніями з надання комунальних послуг, органами місцевого самоврядування тощо серед яких можливо відокремити найбільш типові, а також визначитись із шляхами їх вирішення за допомогою кваліфікованого спеціаліста-юриста.

До першої категорії спорів (внутрішні) можливо віднести:

1. Законність створення та ліквідації ОСББ.

Об’єднання може бути створено лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках), а у новозбудованих будинках створити ОСББ можливо при державній реєстрації права власності на більше половини квартир та нежитлових приміщень у ньому.

Для створення Об’єднання ініциативною групою, яка складається не менш як з 3 власників квартир або нежилих приміщень, скликаються установчі збори.

 

Повідомлення про проведення установчих зборів направляється в письмовій формі рекомендованим листом або вручається кожному співвласнику під розписку не менше ніж за 14 днів до дати їх проведення.

Кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить більш як 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, кожний співвласник на установчих зборах має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.

Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості усіх співвласників.

Якщо в результаті проведення установчих зборів для прийняття рішення не набрано кількості голосів “за” або “проти”, протягом 15 днів проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на установчих зборах.

Якщо ж після опитування необхідну кількість голосів “за” не набрано, рішення вважається неприйнятим.

У разі позитивного рішення установчі збори приймають рішення про створення об’єднання і затверджують його статут, після чого ОСББ реєструють  як неприбуткову організацію у відповідності до Закону України  «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань» і з дати реєстрації Об’єднання вважається утвореним. У разі створення об’єднання власниками квартир та/або нежитлових приміщень у двох і більше багатоквартирних будинках голосування співвласників щодо створення такого об’єднання проводиться окремо по кожному будинку.

У разі порушення порядку скликання установчих зборів, їх проведення, проведення опитування, рішення зборів можливо оскаржити в судовому порядку.

Однак, Велика Палата Верховного Суду висловила свою позицію щодо можливості та наслідків визнання рішення установчих зборів та установчих документів ОСББ недійсними. Зокрема, ВС у постанові від 29.06.2021 у справі № 916/964/19 зазначив, що позовна вимога щодо скасування державної реєстрації створеної юридичної особи (ОСББ), яка утворена у відповідному порядку на захист інтересів співвласників будинку, існує та здійснює свою діяльність тривалий час, за період свого існування набувши відповідних прав і обов’язків, не призведе до поновлення прав і законних інтересів співвласника ОСББ, який звертається з таким позовом. Швидше за все, такий позов буде свідчити про втручання суду в діяльність ОСББ та порушення інтересів інших його співвласників, що є недопустимим. Звернення особи з позовною вимогою про скасування державної реєстрації ОСББ (реєстраційного запису) є підставою для закриття провадження у справі за такими вимогами за відсутності юридичного спору.

Отже, визнання недійсними рішення установчих зборів та установчих документів ОСББ може бути підставою для припинення юридичної особи  (ліквідації), а не скасування її державної реєстрації.

Загалом відповідно до ст. 28 Закону України № 2866-ІІІ Об’єднання ліквідується у разі: придбання однією особою всіх приміщень у багатоквартирному будинку; прийняття співвласниками рішення про ліквідацію Об’єднання; за рішенням суду. При цьому дані  рішення загальних зборів можливо оскаржити в судовому порядку.

Слід звернути увагу, що на установчих зборах вирішуються не лише питання створення ОСББ і затвердження установчих документів.

Велика Палата Верховного Суду 01.02.2022 у справі № 910/5179/20 вказала, що компетенція установчих зборів не обмежується повноваженнями визначеними ч. 13 ст. 6 Закону України № 2866-ІІІ, а установчі збори вправі також приймати рішення, передбачені ст. 10 цього Закону, тобто ті, які віднесені до загальних зборів.

Тобто, волевиявлення зборів співвласників багатоквартирного будинку не може спростовуватися з посиланням на «виключність компетенції установчих зборів співвласників» тільки щодо прийняття рішень про утворення ОСББ та затвердження його статуту, оскільки установчі збори є різновидом загальних зборів співвласників, до повноважень яких законодавцем віднесено прийняття усіх рішень з питань управління багатоквартирним будинком. Тобто, не може бути підставою для визнання недійсними установчих зборів лише те, що на них вирішувались питання, які повинні вирішуватися на загальних зборах.

2. Законність обрання (переобрання) членів та голови правління ОСББ, припинення угоди з управителем.

Правління –це виконавчий орган ОСББ, який підзвітний загальним зборам.

Члени правління Об’єднання обираються на загальних зборах співвласників будинку, але вони не обов’язково повинні бути із числа співвласників, а  його фукнції та повноваження визначаються  ст. 10 Закону України № 2866-ІІІ та Статутом.

Водночас Законом України № 2866-ІІІ не передбачено порядок обрання голови правління ОСББ, а такий порядок має визначатися статутом ОСББ. Типовим статутом ОСББ, затвердженим наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства № 141 від 27.08.2003 визначено, що голова правління обирається з числа членів правління на їх засіданні.

Для переобрання голови правління ОСББ необхідно ініціювати засідання правління та підняти це питання. Якщо члени правління не хочуть збиратися на своє засідання- доцільно створити ініціативну групу і провести загальні збори з переобрання голови правління і навіть усіх членів правління.

Відповідно такі рішення загальних зборів можливо оскаржити в судовому порядку.         

Підставою для зміни голови правління, як правило, неналежне здійснення своїх повноважень, зокрема, нецільове використання (розтрата) коштів, які мешканці будинку сплачували як внески на утримання будинку. Для цього необхідно витребувати фінансову звітність, яку передати на дослідження фахівцю. Якщо буде встановлено, що кошти (їх частина) витрачена не на ремонт будинку, оплату праці двірників, прибиральниць та інше, то є підстави не тільки для переобрання голови правління, але і для звернення із відповідною заявою до поліції. 

Окрім того, Верховний Суд у постанові від 25.11.2021 по справі № 904/3550/21 зазначив, що відповідно ч.ч. 1,5 ст. 22 Закону України  № 2866-ІІІ право співвласників будинку на припинення договору з управителем, в тому числі у разі прийняття рішення про зміну форми управління багатоквартирним будинком, не залежить від будь-яких інших умов крім наявності відповідного рішення співвласників будинку та направлення відповідного повідомлення існуючому управителю.

Значно полегшить контроль фінансово-господарської діяльності, яку веде правління ОСББ створення такого органу як ревізійна комісія, яка буде перевіряти усі документи, що підтверджують будь-які грошові надходження чи витрати:  бухгалтерські документи,  кошториси, звіти, господарські договори , касові книги, відомості нарахування та надходження щомісячних внесків тощо.

Окрім зазначеного причиною доцільністю створення такого органу є те що відповідно до Закону України окремі співвласники не мають повноважень на доступ до всіх документів ОСББ ( згадано лише протоколи та технічну документацію). Тобто право члена ОСББ вимагати від голови правління якихось бухгалтерських документів є доволі спірним.  Зовсім інша ситуація — якщо такі повноваження на нього поклали загальні збори. Отже аби уникнути непорозумінь, радимо вирішити ще на моменті створення, хто буде контролювати всю фінансово- господарську діяльність.

Ревізійна комісія обирається з членів об’єднання на загальних зборах. Там же слід відразу затвердити її склад та порядок діяльності. Бажано зробити для цього окремий документ – “Порядок діяльності ревізійної комісії ОСББ”.

Членами комісії не можуть бути члени правління та особи, які взагалі не є членами об’єднання.

Висуваються кандидатури шляхом подання письмової пропозиції. Зробити це може будь-який член ОСББ, але не пізніше ніж за 14 днів до назначеної дати проведення загальних зборів, де буде розглядатись питання обрання членів комісії.Голова комісії обирається , як і у випадку з правлінням, членами ревізійної комісії з їх числа.

Комісія підзвітна лише загальним зборам, а вони, в свою чергу, можуть прийняти рішення і про дострокове припинення повноважень окремих членів чи комісії в цілому.

Альтернативою ревізійній комісії є залучення аудитора. Цей варіант також буде доречним у випадку, якщо співвласники сумніваються у компетенції правління та самої комісії. Тоді на загальних зборах може бути прийняте рішення уповноваження одного зі співвласників на проведення перевірки чи на укладення договору з аудитором. Аудитор має право перевіряти ті самі документи та видає аудиторський висновок, який містить думку про достовірність фінансової звітності об’єднання.

3. Законність рішення загальних зборів.

Вищим органом управління Об’єднання є загальні збори, які скликаються не рідше 1 разу на рік, перелік питань, вирішення яких віднесено до виключної компетенції загальних зборів  передбачено ст. 10 указаного Закону України, зокрема: затвердження статуту об’єднання, внесення змін до нього; обрання членів правління об’єднання; питання про використання спільного майна; затвердження кошторису, балансу об’єднання та річного звіту; попереднє (до їх укладення) погодження умов договорів, укладених на суму, що перевищує зазначену в статуті об’єднання, договорів, предметом яких є цінні папери, майнові права або спільне майно співвласників чи їх частина; визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників; прийняття рішення про реконструкцію та ремонт багатоквартирного будинку або про зведення господарських споруд; визначення розміру матеріального та іншого заохочення голови та членів правління; визначення обмежень на користування спільним майном; обрання та відкликання управителя, затвердження та зміна умов договору з управителем, прийняття рішення про передачу функцій з управління спільним майном багатоквартирного будинку повністю або частково асоціації; прийняття рішень про заснування інших юридичних осіб або участь у товариствах.

За рішенням загальних зборів можуть бути обрані представники від Об’єднання, яким  надаються відповідні повноваження щодо оперативного вирішення загальних питань шляхом скликання зборів представників. Статутом визначаються порядок скликання та голосування, перелік питань, які можуть вирішуватися зборами представників.

Збори представників не можуть вирішувати питання, які стосуються майнових прав співвласників, погіршують умови використання майна або умови проживання. У разі прийняття таких рішень можливе звернення до суду із позовом  про визнання таких рішень (дій) протиправними.

Порядок скликання загальних зборів, їх проведення, необхідна кількість голосів, опитування осіб, які не голосували аналогічна порядку, установленому для проведення установчих зборів. Однак, статутом об’єднання може бути встановлено інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах.

Рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передачу у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як дві третини загальної кількості усіх співвласників, а в разі якщо статутом не передбачено прийняття таких рішень, – більшістю голосів. З інших питань рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості співвласників.

Рішення загальних зборів може бути оскаржене в судовому порядку. Переважну кількість підстав, з яких  оскаржуються рішення загальних зборів є порушення порядку повідомлення співвласників будинку про їх проведення, зокрема неналежного повідомлення будь-кого з цих осіб, що позбавляє їх можливості приймати участі у голосуванні.

Наприклад, якщо суд установив, що при скликанні загальних зборів було порушено спосіб, установлений в ст. ст. 6, 10 Закону № 2866-ІІІ повідомлення особи про проведення загальних зборів, то визнає рішення прийняте за результатами їх проведення недійсним. Саме з підстав не інформування співвласників будинку у спосіб передбачений вказаними нормами права (особисте вручення під розпис або рекомендованим листом) визнано недійсними рішення установчих зборів у справах № 908/2037/20, № 924/1339/20. При цьому суди у цих справах зазначили, що вивішене оголошення про проведення загальних зборів при вході в будинок не є належним повідомленням у розумінні Закону.

Ще однією з підстав визнання загальних зборів недійсними є неналежне оформлення довіреності, зокрема на участь у загальних зборах.

Так, рішенням суду від 06.07.2021 у справі № 924/1339/20 визнано недійсним рішення загальних зборів у зв’язку із недотриманням Об’єднанням  порядку щодо надання повноважень на представництво інтересів співвласників під  час отримання повідомлення та голосування на зборах. Зокрема, мали місце факти підпису за отримання повідомлення про проведення загальних зборів співвласником квартири як за себе так із за іншого власника без належного надання повноважень (довіреність) на такі дії і ці порушення були допущенні також при голосуванні на загальних зборах.

Звертаю увагу, що Велика Палата ВС 01.02.2022 у справі  № 910/5179/20 висловила свою позицію щодо форми довіреності на участь у загальних зборах (або представництва у здійсненні інших дій). Так, у постанові ВС зазначено, що  оскільки рішення зборів співвласників оформлюються протоколом, який вчиняється в письмовій формі, то довіреність на участь у таких зборах має вчинятися в письмовій формі. При цьому обов`язкового нотаріального посвідчення такої довіреності законом не передбачено. Разом з тим особливості представництва осіб у зборах може бути передбачено статутом ОСББ.

Окрім зазначених є і інші підстави для звернення до суду із позовом про визнання недійсним рішення загальних зборів, але у будь-якому випадку,  такий позов повинен бути спрямований на реальний захист прав та охоронювальних законом інтересів позивача, які були порушені (висновки ВС у  справах № 925/753/20,  № 916/3460/19).

4. Законність угод, укладених від імені співвласників будинку.

Є угоди щодо управління спільним майном будинку, які може укладати голова правління ОСББ самостійно, а є такі, укладення яких дозволяється лише з погодження загальних зборів, наприклад передача повноважень (частини повноважень) по управлінню будинку управителю. Однак, незаконними можуть бути не тільки угоди, непогоджені на загальних зборах, але і ті, погодження яких не потребується, але вони укладені на шкоду інтересам співвласників  будинку.

Такі угоди на вимогу співвласників будинку можуть бути розірвані в добровільному порядку за згодою сторін, або ж в судовому порядку, або визнані судом недійсними.

Наприклад, Велика Палата ВС 02.02.2021 у справі № 906/1308/19 залишила в силі судові рішення про визнання недійсним угоди, укладеної між ОСББ та ФОП про надання останньою послуг з управління багатоквартирним будинком. Суди дійшли висновку про те, що оспорюваний договір не відповідає приписам статей 10, 12-14 Закону України № 2866-III  та статей 9-11 Закону України від 14 травня 2015 року № 417-VIII, тож вказали на наявність підстав для визнання такого договору недійсним, оскільки укладення спірного договору, який по суті є договором на передачу повноважень по управлінню будинком, без рішення загальних зборів порушує право позивача як співвласника щодо визначення управителя.

5. Неякісне надання управителями ОСББ послуг.

В ході домоуправління управителі можуть надавати не завжди якісні послуги, що породжує некомфортні побутові умови для мешканців, а також нанесення останнім матеріальної шкоди. Наприклад, у зв’язку  з незабезпеченням належного стану даху будинку (не проведенням необхідного ремонту) може відбутися залиття квартир мешканців. Або незабезпечення прибирання загальнодоступних приміщень будинку (сходових клітин) чи прибудинкової території може призвести до захаращення, неприємного запаху, розведення грибка або взагалі з’явлення гризунів, комах та тарганів.

В таких ситуаціях можливе вирішення питань шляхом переговорів щодо усунення (припинення) порушень, або звернення до суду із позовом про відшкодування завданих збитків.

6. Протиправні дії голови (правління) ОСББ.

Правління (голова) ОСББ не завжди здійснюють свої обов’язки в межах наданої компетенції. Наприклад, неправомірно припиняють мешканцям газо-, водо-, тепло-, електропостачання за несплату комунальних платежів. Або неправомірно обмежують мешканців в користуванні загальними місцями, приміщеннями будинку.

Такі неправомірні дії правління ОСББ оскаржуються в судовому порядку.

Так, Верховний Суд у постанові від 12.12.2018 по справі № 766/22228/17 дійшов висновку, що ОСББ не має права відключати електро-, водо- та теплопостачання навіть при наявності заборгованості за надання таких послуг. Припиняти постачання комунальних послуг мають право лише компанії, які надають такі послуги при наявності визначених законодавством підстав та в установленому порядку.

Окрім того, Верховний Суд розглянувши 31.08.2020 справу № 522/11197/17 за позовом   власника квартири у багатоквартирному будинку  зазначив про протиправність дій відповідача (правління ОСББ) щодо заблокування електронного ключа позивача, який забезпечує, зокрема, вільний прохід на територію і користування спільним приміщенням, у тому числі ліфтами у зв’язку із заборгованістю останнього по житлово-комунальним платежам.

7. Законність дій співвласників будинку.

По утриманню спільного майна є обов’язки не лише у ОСББ, а і у  співвласників будинку, передбачені зазначеними Законами України та установчими документами ОСББ, рішеннями загальних зборів. Неналежне або неправомірне виконання співвласниками обов’язків можуть порушувати права як ОСББ (наприклад, несплата внесків на утримання будинку), так і інших співвласників.

У разі відмови співвласника сплатити внески на утримання будинку це питання може бути вирішене у судовому порядку.

Однак, суди підходять до вирішення питання в частині стягнення за прострочення сплати платежів на утримання будинку штрафних санкцій передбачених ст. 625 ЦК України з урахуванням дотримання обов’язків у цих правовідносинах з боку правління ОСББ.

Так Верховний Суд  по справі № 944/6559/21 прийняв 29.12.2022 постанову про відмову у задоволенні позову ОСББ в частині стягнення з відповідачки за прострочення сплати платежів на утримання будинку інфляційні втрат та 3% річних. В мотивувальній частині суд зазначив, що  позивач (ОСББ) не надав суду доказів того, що з часу створення ОСББ  і до листопада 2021 року (часу виникнення судового спору) ОСББ повідомляло відповідачку (яка не приймала участі у загальних зборах співвласників багатоквартирного будинку, про що ОСББ добре відомо) про прийняті ним рішення та про необхідність сплати спірних внесків (направлення та/чи вручення відповідних квитанцій за відповідні місяці), не надавало відповідачці повідомлення про наявність у неї заборгованості із сплати внесків та вимоги сплатити заборгованість тощо.

Водночас рішення ОСББ, зокрема щодо внесків та платежів, є необов’язковим для орендарів приміщень, а обов’язкове лише для власників квартир (постанова ВС від 02.09.2020 у справі № 906/884/19).    

Вказаний перелік можливих конфліктних ситуацій не є вичерпним і їх урегулювання можливе за допомогою фахівця- юриста, як в досудовому порядку (проведення переговорів, ініціювання винесення питання на загальні збори тощо) так і в судовому порядку.

До другої категорії спорів слід віднести:

1. Спори ОСББ з колишніми балансоутримувачами (управителями) багатоквартирного будинку. На практиці трапляються порушення ст.6 Закону України № 2866-ІІІ, згідно якої колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала його управління до створення Об’єднання, у 3-місячний строк з дня державної реєстрації Об’єднання забезпечує передачу йому примірника технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документа, на підставі якого його прийнято в експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних мереж. У разі відсутності цієї документації колишній балансоутримувач або управитель, протягом півроку з дня державної реєстрації ОСББ відновлює її за власний рахунок.

 

Дані спірні питання вирішуються у судовому порядку шляхом пред’явлення позову про зобов’язання колишнього балансоутримувача або управителя передати документації ОСББ або відновити її за власний рахунок.

2. Спори ОСББ з комунальними службами і компаніями щодо укладення (розірвання) договорів на поставку та розподіл газо-, електроенергії, тепло-, водопостачання; надання житлово-комунальних послуг належної якості; заборгованості за надання житлово-комунальних послуг тощо.

Вказані питання вирішуються у судовому порядку шляхом пред’явлення ОСББ позовів з вимогами, в залежності від ситуації, від зобов’язання компаній припинити порушення або вчинити певні дії до розірвання договорів про  надання комунальних послуг або ж про визнання угоди укладеною. Водночас і компанії звертаються до ОСББ із позовними про, наприклад, визнання укладеними правочинів, які не відповідають чинному законодавству.

Наприклад, вибір тієї чи іншої моделі договірних відносин або самозабезпечення є виключною компетенцією та вільним вибором загальних зборів ОСББ. Втім, виконавці комунальних послуг не завжди погоджуються з таким вільним вибором та іноді вимагають, щоб договори з ними укладалися за вказаною самими виконавцями моделлю або в визначеній ними ж редакції (а не згідно з типовими договорами). Часом мова йде не про договори, а про інші правочини (як-от “акти розмежування”), які, тим не менше безпосередньо впливають на обсяг прав і обов’язків виконавців та споживачів комунальних послуг.

Так, судом 14.12.2020 у справі № 916/2202/20 відмовлено АТ «Одесагаз» у задоволенні позову до ОСББ про визнання укладеним акту розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності сторін відносно внутрішньобудинкових систем газопостачання.

Суд відзначив, що ОСББ як юридична особа не є власником внутрішньобудинкових систем газопостачання (їх співвласниками є власники квартир і нежитлових приміщень у будинку), а також що вибір моделі організації договірних відносин належить до компетенції самих співвласників (загальних зборів ОСББ), а не виконавця. Суд також наголосив на відсутності прийнятих загальними зборами ОСББ рішень стосовно правовідносин по споживанню, постачанню природного газу в будинку.

Зрештою, суд звернув увагу на те, що позивачем не укладалося ні з ОСББ ні з власниками житлових та нежитлових приміщень договорів розподілу природного газу, додатками до яких є акт розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності споживачів.

Аналогічні висновки викладені у рішенні суду від 14.01.2021 у справі № 916/2391/20, яким відмовлено у задоволенні позову АТ «Одесагаз» до ОСББ про встановлення точки розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності сторін газової мережі між оператором ГРМ в особі АТ “Одесагаз” та власниками багатоквартирних будинків (шляхом підписання запропонованого позивачем акту розмежування належності та експлуатаційної відповідальності сторін відносно внутрішньобудинкових систем газопостачання).

3. Спори з органами місцевого самоврядування щодо нежитлових приміщень. Часто на практиці виникають спори стосовно приміщень, які знаходяться в багатоквартирному будинку або на прибудинковій території щодо їх приналежності. Так, нежилі приміщення – це приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, належать до житлового комплексу, але не відносяться до житлового фонду і є самостійними об`єктами цивільно-правових відносин (ч. 3 ст. 4 ЖК України). Приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень. В той же час допоміжні приміщення будинку (підвали, горища, сходові клітини, кладові тощо) становлять єдине ціле з квартирами і житловим будинком, призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду.

Дана категорія судових спорів важка перш за все через те, що органи місцевого самоврядування вживають будь-які заходи задля отримання таких приміщень в комунальну власність для подальшої передачі в оренду, продажу і отримання відповідного прибутку. Зокрема, користуючись тим, що вказані приміщення не потребують окремої  реєстрації, місцеві ради приймають рішення про видачу на них свідоцтва про право комунальної власності. Або ж аргументують своє розпорядження цими приміщеннями тим, що вони не передавались на баланс ОСББ. Однак, як свідчить судова практика здебільшого суди, визначивши статус приміщення як допоміжного і не залежно від будь-яких інших обставин, приймають рішення на користь ОСББ.

Так, Верховний Суд 08.04.2020 у справі № 915/1096/18 залишив в силі судове рішення першої інстанції, яким задоволено позовні вимоги ОСББ до міської ради про визнання частково недійсними свідоцтв про право власності на нерухоме майно в частині «нежитлових» приміщень самовільно переобладнаних територіальною громадою із допоміжних. При цьому суд зазначив, що лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень, в той час як навіть переобладнані допоміжні приміщення не змінюють свій статус.

Так само сторону співвласників БКБ зайняв 22.01.2020 Верховний Суд у справі № 461/4181/18, погодившись із рішеннями попередніх інстанцій про визнання незаконними та скасування рішень міськаради щодо реєстрації права комунальної власності на нежитлові приміщення (як встановлено судами-допоміжні) та про їх «балансовий облік». 

4. Спори з органами місцевого самоврядування стосовно земельних ділянок. Зокрема тут можливе виникнення спорів щодо прибудинкових територій. Відповідно  ст. 42 ЗК України, земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками. Водночас є непоодинокі випадки, порушення прав співвласників багатоквартирного будинку на прибудинкову територію з боку відповідних  рад, наприклад, передача прибудинкової землі в оренду третім особам, які в свою чергу можуть створювати перешкоди у її користуванні, здійснення перепон у вільному доступі до будинку і інше.

Отже дані спірні питання, в переважній більшості вирішуються в судовому порядку і юрист допоможе захистити права клієнта шляхом пред’явлення позову, а також буде представляти інтереси ОСББ у судових спорах за позовами вказаних органів до Об’єднання.

Звертаю увагу, що 24.03.2023 набув чинності Закон України «Про внесення змін до розділу VI “Прикінцеві та перехідні положення” Закону України “Про житлово-комунальні послуги” від 24.02.2023 № 2951-ІХ, яким передбачається проведення конкурсу з призначення управителя багатоквартирних будинків, де не створено ОСББ, співвласниками не прийнято рішення про форму управління будинком там де такі конкурси не було проведено.

Зазначеним законом внесено зміни до Закону «Про житлово-комунальні послуги» та визначено, що у разі якщо конкурс з призначення управителя багатоквартирного будинку не було проведено до 1 травня 2021 року, виконавчий орган відповідної місцевої ради (або інший орган — суб’єкт владних повноважень, якому делеговані функції із здійснення управління об’єктами житлово- комунального господарства, забезпечення їх утримання та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг) зобов’язаний не пізніше шести місяців з дня припинення або скасування воєнного стану оголосити і провести конкурс з призначення управителя багатоквартирного будинку у будинках, у яких станом на дату, що передує двом місяцям до запланованої дати оголошення конкурсу, не створено об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, співвласниками не прийнято рішення про форму управління багатоквартирним будинком та не оголошено і не проведено такий конкурс.

Згідно з Законом управителі багатоквартирного будинку – фізична особа – підприємеці або юридичні особи, які за договором із співвласниками забезпечують належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.

Отже потенційно для мешканців будинків може формально  нічого і не змінитися, однак наведені вище аналогічні конфліктні ситуації можуть  виникнути, але стороною в них будуть виступати управителі багатоквартирного будинку.

Слід також навести судову практику щодо окремих категорій справ

1. ОСКАРЖЕННЯ РІШЕНЬ УСТАНОВЧИХ, ЗАГАЛЬНИХ ЗБОРІВ ОБ’ЄДНАННЯ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ

 Статтею 6  Закону України № 2866-ІІІ передбачено, об’єднання може бути створено лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинків), для чого скликаються установчі збори, порядок скликання і проведення яких передбачено цією нормою права.

Відповідно до ст. 10 цього Закону вищим органом управління об’єднання є загальні збори співвласників, які скликаються і проводяться не рідше одного разу на рік у порядку, передбаченому цим Законом для установчих зборів правлінням об’єднання або ініціативною групою з не менше як трьох співвласників.

До виключної компетенції загальних зборів співвласників відноситься: затвердження статуту та внесення змін до нього, обрання членів правління, питання про використання спільного майна, а також інші питання, перелік яких наведено у ст. 10 вказаного Закону.

Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов’язковим для всіх співвласників.

Проте ці рішення можуть бути оскаржені, зокрема, особою, права якої порушені, в судовому порядку (ч. 8 ст. 10 Закону).

Загальними підставами для оскарження є:

1. Порушення процедури створення Об’єднання, скликання і проведення установчих зборів, передбаченої ст.6 Закону № 2866-ІІІ;
2. Порушення порядку при скликанні та під час прийняття рішення на загальних зборах, визначеного в ст. 10 цього Закону;
3. Інші підстави, що порушують норми законодавства про створення ОСББ та його подальшої діяльності.

Пропонується розглянути основні правові позиції судів, викладені при розгляді справ даної категорії.

Справи зі спорів про визнання недійсними рішень установчих (загальних) зборів ОСББ за юрисдикцією підлягають розгляду в господарських судах не залежно від суб’єктного складу.

Велика Палата Верховного Суду  у постанові від 01.02.2022  у справі № 910/5179/20 (зі спору про визнання рішення зборів ОСББ недійсними) зазначила, що спори про визнання недійсними рішень вищого органу управління суб`єкта некомерційного господарювання щодо вирішення питань, пов`язаних з управлінням такою особою, між суб`єктом некомерційного господарювання та одним з його засновників (членом) належать до господарської юрисдикції відповідно до пункту 3 частини першої статті 20 ГПК України виходячи з характеру правовідносин, які є предметом такого спору (щодо визнання недійсним рішення вищого органу управління такої юридичної особи, прийнятого в межах його виключної компетенції). При цьому суб`єктний склад спірних правовідносин (де одна із сторін, як правило, фізична особа) є формальним критерієм, який має бути належно оцінений  судом.

Підставою для визнання недійсними установчих, загальних зборів ОСББ є неналежне повідомлення усіх власників квартир про їх проведення.

Відповідно до ст. ст. 6, 10 Закону України № 2866-ІІІ повідомлення про проведення установчих, загальних зборів направляється власникам квартир не менше ніж за 14 днів до дати їх проведення в письмовій формі і вручається  кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом).

Указана норма права імперативно визначає порядок і спосіб повідомлення власників і така правова позиція викладена  у постановах Великої Палати Верховного Суду від 18.04. 2018 у справі № 904/2796/17, від 18.09.2018 у справі № 916/782/17.

Так, Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 04.05.2022 у справі № 908/2037/20 задоволено позов власниці квартири та визнано недійсними рішення установчих та загальних зборів ОСББ.

У постанові суд зазначив, що статтями 6, 10 Закону України № 2866-ІІІ установлений вичерпний перелік способів інформування співвласників будинку. Водночас позивачку не було інформовано будь-яким із зазначених способів, а оголошення, розташоване у загальнодоступному місці при вході в під’їзд будинку (як один із способів інформації, передбачений Статутом відповідача) не є належним повідомленням, оскільки суперечить зазначеним нормам Закону.

Також судом відхилено доводи відповідача на неспроможність впливу позиції позивача на підсумки проведеного голосування на зборах, з огляду на прийняття рішення більшістю голосів співвласників, оскільки зазначений Закон України передбачає необхідність повідомлення про час та місце проведення засідання установчих, загальних зборів кожного власника, а не лише тих власників, кількість яких достатня для кворуму на установчих (загальних) зборах.

Єдиною обставиною, коли не буде вважатися зазначене порушенням та підставою для визнання зборів недійсними є присутність неповідомленої особи на зборах, чого не відбулося в даному випадку.

Також рішенням господарського суду Хмельницької області від 06.07.2021 у справі № 924/1339/20 визнано недійсними рішення загальних зборів ОСББ з мотивів не повідомлення позивача належним чином про проведення загальних зборів. Зокрема, останній відмовився від  отримання повідомлення (про що складено акт), однак відповідачем не було використано усіх способів такого належного інформування – направлення рекомендованого листа.

Окрім цього суд у цьому рішенні зазначив і інші порушення допущені відповідачем при інформуванні та проведенні загальних зборів (які, до речі,  окремо кожне може бути підставою для визнання рішення загальних зборів недійсним).

Так, у порушення вимог ст. ст. 6, 10 Закону України № 2866-ІІІ відповідачем недотримано порядок щодо надання повноважень на представництво інтересів співвласників під час отримання повідомлення та голосування на зборах. Зокрема, мали місце факти підпису за отримання повідомлення про проведення загальних зборів співвласником квартири як за себе так із за іншого власника без належного надання повноважень (довіреність) на такі дії і ці порушення були допущенні також при голосуванні на загальних зборах, інформація про наявність документів у представників щодо повноважень на голосування  в протоколі відсутня.

Іншими установленими порушеннями були: недотримання вимог щодо зазначення передбаченої ст. 10 ЗУ № 417-VІІІ інформації під час проведення письмового опитування; відсутність  в протоколі інформації про проведення ідентифікації осіб щодо належності їм приміщень та квартир.

Компетенція установчих зборів не обмежується повноваженнями визначеними ч. 13 ст. 6 Закону України № 2866-ІІІ, а установчі збори вправі також приймати рішення, передбачені ст. 10 цього Закону.

Так, Велика Палата Верховного Суду 01.02.2022 у справі № 910/5179/20 скасувала судові рішення, якими визнано недійсними рішення установчих зборів ОСББ з підстав, зокрема, не віднесення до компетенції розгляду на цих зборах питань (про затвердження кошторису витрат на новостворене ОСББ і розміру внесків його співвласників), віднесених до компетенції розгляду загальних зборів.

Верховний Суд зазначив, що рішення зборів співвласників щодо визначення розміру витрат на управління багатоквартирним будинком не може бути визнано недійсним тільки тому, що загальні збори співвласників відбулися у формі «установчих зборів», а не «загальних зборів», як це передбачено статтями 6, 10 Закону № 2866-ІІІ, оскільки така процедура не нівелює волевиявлення самих співвласників щодо складу витрат на утримання багатоквартирного будинку (кошторису), розміру та порядку здачі співвласниками внесків на утримання спільного майна у ньому.

Волевиявлення зборів співвласників багатоквартирного будинку не може спростовуватися з посиланням на «виключність компетенції установчих зборів співвласників» тільки щодо прийняття рішень про утворення ОСББ та затвердження його статуту, оскільки установчі збори є різновидом загальних зборів співвласників, до повноважень яких законодавцем віднесено прийняття усіх рішень з питань управління багатоквартирним будинком.

Довіреність на уповноваження особи брати участь у загальних зборах не обов’язково підлягає нотаріальному посвідченню.

Так Велика Палата Верховного Суду від 01.02.2022 у справі № 910/5179/20 скасувала судові рішення, якими визнано недійсним рішення установчих зборів з підстав, зокрема відсутності нотаріального посвідчення довіреностей осіб, які брали участь у зборах як представники власників квартир будинку.

При цьому, Верховний Суд зазначив, що відповідно до ч. 5 ст. 245 ЦК України довіреність на право участі та голосування на загальних зборах, видана фізичною особою, посвідчується у порядку, визначеному законодавством. Законом № 2866-ІІІ не передбачено спеціальних вимог щодо посвідчення довіреності на представництво інтересів співвласника в ОСББ, а Законом № 417-VІІІ визначено, що голосування від імені співвласника представником здійснюється в порядку представництва згідно з вимогами цивільного законодавства (абз. 5 ч. 8 ст. 10 цього Закону).

 Оскільки рішення зборів співвласників оформлюються протоколом, який вчиняється в письмовій формі, то довіреність на участь у таких зборах має вчинятися в письмовій формі. При цьому обов`язкового нотаріального посвідчення такої довіреності законом не передбачено. Разом з тим особливості представництва осіб у зборах може бути передбачено статутом ОСББ.

Визнання недійсними рішення установчих зборів та установчих документів ОСББ може бути підставою для припинення юридичної особи (ліквідації), а не скасування її державної реєстрації.

Велика Палата Верховного Суду 29.06.2021 у справі № 916/964/19 відступила від власного правового висновку щодо можливості оскарження державної реєстрації ОСББ, тобто скасувати державну реєстрацію Об’єднання при доведенні порушень законодавства при його створенні та діяльності.

Верховний Суд зазначив, що скасування державної реєстрації ОСББ (реєстраційного запису) за рішенням суду не може вважатися ліквідацією юридичної особи, яка відбувається в порядку, передбаченому п. 2 ч. 1 ст. 110 ЦК України та не призводить до припинення ОСББ з огляду на вимоги ст. 25 Закону України  «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань», якою визначається порядок проведення державної реєстрації та інших реєстраційних дій.

Верховний Суд з урахуванням аналізу зазначених норм законодавства дійшов висновку, що позовна вимога щодо скасування державної реєстрації створеної юридичної особи (ОСББ), яка створена у відповідному порядку на захист інтересів співвласників будинку, існує та здійснює свою діяльність тривалий час, за період свого існування набувши відповідних прав і обов’язків, не призведе до поновлення прав і законних інтересів співвласника ОСББ, який звертається з таким позовом. Швидше за все, такий позов буде свідчити про втручання суду в діяльність ОСББ та порушення інтересів інших його співвласників, що є недопустимим.

Звернення особи з позовною вимогою про скасування державної реєстрації ОСББ (реєстраційного запису) є підставою для закриття провадження у справі за такими вимогами за відсутності юридичного спору.

Позов щодо оскарження рішень установчих, загальних зборів ОСББ повинен бути спрямований на реальний захист прав та охоронювальних законом інтересів позивача, які були порушені.

Подібний за змістом висновок  викладено у постановах Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 925/753/20, від 26.08.2021 у справі № 916/3460/19.

Також, Верховний Суд 07.07.2021 у справі № 911/1053/20 залишив в силі постанову апеляційної інстанції про відмову у задоволенні позову про визнання частково недійсним рішення загальних зборів в частині прийняття до відома звітів правління та ревізійної комісії ОСББ.

Звертаючись до суду позивач стверджував, що оспорювані пункти рішення загальних зборів прямо порушують його права та законні інтереси, оскільки співвласник має беззаперечне право одержувати інформацію про діяльність об`єднання, а також одержувати інформацію про витрати на утримання спільного майна багатоквартирного будинку та надходження, отримані від його використання. Разом з тим затверджуючи звіти про роботу ОСББ йому не дали можливості із ними ознайомитись.

Відмовляючи у задоволенні позову суди зазначили, що одержання співвласником багатоквартирного будинку інформації про діяльність об`єднання співвласників багатоквартирного будинку у порядку, встановленому установчим документом та законом, є необхідним для реалізації таким співвласником своїх прав, зокрема, правомочностей на участь в управлінні об`єднанням.

Проте, посилаючись на порушення своїх прав на отримання інформації, позивач заявив вимоги до ОСББ  про визнання недійсними рішень загальних зборів членів ОСББ  в частині  прийняття до відома загальними зборами членів відповідача звітів правління та ревізійної комісії.

За таких підстав Верховний Суд дійшов висновку, що такі вимоги не є належним способом захисту прав співвласника багатоквартирного будинку на отримання інформації про діяльність об`єднання, оскільки не призведе до захисту немайнових прав позивача.

Захист порушених прав співвласника багатоквартирного будинку у якому створено і діє об`єднання співвласників багатоквартирного будинку на отримання інформації про діяльність об`єднання можливий шляхом пред`явлення позову до об`єднання співвласників багатоквартирного будинку про спонукання в судовому порядку до виконання об`єднанням дій – надання певної інформації.

Угоди укладення яких потребує погодження на загальних зборах ОСББ визнаються недійсними у разі відсутності відносно них відповідного рішення співвласників будинку.

Велика Палата Верховного Суду 02.02.2021 у справі № 906/1308/19 залишила в силі судові рішення про визнання недійсним угоди, укладеної між ОСББ та ФОП про надання останньою послуг з управління багатоквартирним будинком.

Суди дійшли висновку про те, що оспорюваний договір не відповідає приписам статей 10, 12-14 Закону України № 2866-III та статей 9-11 Закону України 14 травня 2015 року № 417-VIII, тож вказали на наявність підстав для визнання такого договору недійсним, оскільки укладення спірного договору без рішення загальних зборів порушує право позивача як співвласника на управління будинком.

При цьому суди надали правову оцінку спірній угоді, як договору з управителем про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, оскільки в обов`язки ФОП за договором входять функції, пов`язані з управлінням.

За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації. Тобто саме співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому статтею 10 Закону № 417-VIII, і у разі укладення угоди поза межами таких зборів вона порушує права співвласників на управління спільним майном і вважається недійсною.

Строк позовної давності звернення до суду з позовом про визнання недійсним рішення установчих, загальних зборів  становить 3 роки, а не скорочений – 1 рік.

Відповідно до ст. 267 ЦК України, загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки. Згідно із до п. 8 ч. 2 ст. 267 ЦК України, до вимог про визнання недійсним рішення загальних зборів товариства застосовується позовна давність в один рік.

Разом з тим, згідно з правовою позицією Верховного Суду, що викладена в постанові від 18.03.2020 у справі № 904/686/19, скорочений строк позовної давності щодо вимог про визнання недійсним рішення загальних зборів товариства, що встановлений п. 8 ч. 2 ст. 258 ЦК України, який набув чинності 17.06.2018 відповідно до Закону України “Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю”, застосовується лише до оскарження рішень ТОВ та ТДВ і не застосовується до вимог про визнання недійсним рішення інших юридичних осіб.

Виходячи із суті спірних правовідносин, вимоги Закону України “Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю”, яким встановлена спеціальна позовна давність щодо вимог про визнання недійсним рішення загальних зборів товариства, не можуть застосовуватися за аналогією закону до вимог про оскарження рішень інших юридичних осіб. У такому разі, оскільки інше не передбачено законом, застосовується загальна позовна давність тривалістю у три роки.

Аналогічні висновки зазначені у постанові Центрального  апеляційного господарського суду від 04.05.2022 у справі № 908/2037/20.

З огляду на викладене вказана категорія справ містить цілу низку правових нюансів і при виникненні конфліктної ситуації між ОСББ та співвласниками слід звертатися до фахівця – адвокату з нерухомості, який допоможе розібратися та вжити дієвих заходів (у тому числі в судовому порядку) на захист прав і інтересів клієнта.

2. ЗАХИСТ ПРАВА СПІЛЬНОЇ ВЛАСНОСТІ ТА ВИРІШЕННЯ КОНФЛІКТНИХ СИТУАЦІЙ, ЩО ВИНИКАЮТЬ В ПРОЦЕСІ УПРАВЛІННЯ ТА УТРИМАННЯ СПІВВЛАСНИКАМИ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ

Відповідно до ст. 4 Закону України «Про об’єднання  співвласників багатоквартирного будинку» № 2866-ІІІ об’єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їх обов’язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Статтею 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» № 417-VІІІ установлено, що управління багатоквартирним будинком  здійснюється його власниками. Статтею 9 цього Закону передбачено, що за рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватись управителю або всі функції ОСББ.

Органами управління ОСББ – є голова та члени правління, які діють межах наданих чинним законодавством, статутом повноважень.

Разом з тим при здійсненні діяльності ОСББ існують конфліктні ситуації як Об’єднання із співвласниками будинку так і між останніми стосовно питань управління та користування сумісною власністю.

Пропонується розглянути правові нюанси розгляду судами  справ зі спорів вказаної категорії та ключові правові висновки з цих питань.

Спори щодо внесків співвласниками на утримання будинку та відповідних платежів за  надання комунальних послуг.

Стаття 12  Закону України № 417-VІІІ наводить перелік витрат на управління багатоквартирним будинком. Цей перелік, втім, не є повним, а тому не є закритим (вичерпним). Фактично, будь-які витрати, що стосуються утримання багатоквартирного будинку, управління ним, забезпечення діяльності ОСББ  є витратами на управління будинком, а відтак – можуть бути враховані при затвердженні загальними зборами ОСББ внесків в Об’єднання.

 

Тим не менше, часом окремі співвласники не погоджуються з включенням тих чи інших витрат до складу витрат на управління будинком і з необхідністю їх нести в складі внесків до ОСББ.

Судова практика в таких спорах виходить з того, що затвердження розмірів внесків в ОСББ є прерогативою загальних зборів Об’єднання та спільним вільним волевиявленням співвласників. Доти, доки витрати, які включаються до внесків, відповідають статутній діяльності ОСББ, процедури прийняття рішень відповідають закону і статуту Об’єднання, суди  не вбачають підстав визнавати нечинними рішення загальних зборів про затвердження внесків у тому чи іншому розмірі. 

Такий висновок підтверджується позицією Верховного Суду, зокрема, постановою від 14.07.2020 у справі № 466/8748/16, якою залишено в силі рішення апеляційної інстанції про відмову у задоволенні позову співвласника багатоквартирного будинку про визнання частково недійсними рішення загальних зборів ОСББ в частині затвердження у складі внесків на утримання будинку послуг сторожа, купівлю спецодягу та правову допомогу.

Судове рішення мотивоване тим, що ОСББ не здійснює господарську діяльність, оскільки така діяльність відповідача спрямована на створення і підтримання необхідних матеріально-технічних умов його функціонування, що здійснюється за участі або без участі суб’єктів господарювання, а тому ця діяльність є господарчим забезпеченням діяльності негосподарюючого суб’єкта. ОСББ не є виробником та/або виконавцем житлово-комунальних послуг, визначених відповідно до Закону України «Про житлово-комунальні послуги», а отже не формує цін чи тарифів на послуги, які б підлягали встановленню (затвердженню) органами місцевого самоврядування.

Висновок суду першої інстанції (яким задоволено позов), що затвердження внесків на заробітну плату сторожів, правову допомогу та спецодяг має здійснюватися шляхом укладення додаткових договорів на підставі особистої згоди власника квартири суперечить вимогам Закону та правовій природі інституту ОСББ. Рішення загальних зборів ОСББ є волевиявленням власників квартир про складові внеску співвласників та їх розмір. Договори про надання правової допомоги чи договори купівлі-продажу спецодягу, угоди із сторожами укладаються ОСББ, яке представляє всіх мешканців та на балансі якого перебуває багатоквартирний будинок із відповідними особами, які надають ці послуги, а не кожний окремо мешканець квартири із сторожем чи правником, якого він бажає мати.

При цьому, спростовуючи доводи позивача, Верховний Суд зазначив, що визначений загальними зборами ОСББ розмір внесків (платежів) на утримання будинку і прибудинкової території не потребує затвердження органами державної влади чи місцевого самоврядування.

При розгляді справ щодо стягнення заборгованості зі сплати внесків важливим питанням є строк сплати внесків. Від цього залежить як момент, з якого починає перебіг позовна давність, так і обчислення інфляційних втрат і 3% річних. Стаття 10 Закону України № 2866-ІІІ  передбачає, що порядок сплати внесків має бути визначений загальними зборами ОСББ. Однак часто загальні збори нехтують встановленням конкретних строків сплати внесків. В таких умовах своє рішення знайшла судова практика – для щомісячних внесків (а на практиці більшість внесків в ОСББ сплачується саме щомісячно) кінцевим терміном сплати визнається останнє число місяця.

 Харківський апеляційний господарський суд у  постанові від 25. 01. 2018  у справі № 922/3087/17 (переглянуто Верховним Судом у касаційному порядку та залишено в силі) терміном сплати внесків (за відсутності інших вказівок) визначив останнє число місяця, виходячи з того, що внески були встановлені загальними зборами як щомісячні.

Водночас Верховний Суд  по справі  № 944/6559/21 прийняв  29.12.2022 постанову про відмову у задоволенні позову ОСББ в частині стягнення з відповідачки за прострочення сплати платежів на утримання будинку інфляційні втрат та 3% річних у відповідності до ст. 625 ЦК України, якою передбачена відповідальність за порушення грошового зобов’язання.

В мотивувальній частині суд зазначив, що  позивач (ОСББ) не надав суду доказів того, що з часу створення ОСББ  і до листопада 2021 року ОСББ (часу виникнення судового спору)  повідомляло відповідачку (яка не приймала участі у загальних зборах співвласників багатоквартирного будинку, про що ОСББ добре відомо) про прийняті ним рішення та про необхідність сплати спірних внесків (направлення та/чи вручення відповідних квитанцій за відповідні місяці), не надавало відповідачці повідомлення про наявність у неї заборгованості із сплати внесків та вимоги сплатити заборгованість тощо.

За наведених обставин колегія суддів дійшла висновку про відсутність правових підстав для притягнення відповідачки до відповідальності за порушення грошового зобов`язання, а саме за несвоєчасну сплату нею внесків на утримання будинку.

Окрім того, рішення ОСББ, зокрема щодо внесків та платежів, є необов’язковим для орендарів приміщень, а обов’язкове лише для власників квартир.

Верховний Суд розглянувши 02.09.2020 справу № 906/884/19 зі спору про однакові для всіх співвласників та користувачів умови та розміри сплати  платежів на утримання багатоквартирного будинку  дійшов висновку, що положення статуту та рішення загальних зборів ОСББ не є обов’язковими для орендарів приміщень у  будинку.

Постанова мотивована тим, що дійсно, відповідно до частини 4 ст. 12 Закону України № 417-VІІІ  витрати на управління будинком у випадку передачі комунальних нежитлових чи житлових приміщень несуть орендарі (наймачі). Проте, як роз’яснив ВС, законодавство не передбачає механізму реалізації такого обов’язку, в тому числі способу захисту ОСББ у випадку ухилення орендарем від оплати витрат на утримання будинку.

Право ОСББ на стягнення коштів на утримання будинку передбачено частиною 6  статті 13 Закону України № 2866-ІІІ  лише з співвласників будинку, а не орендарів або у випадку укладання між орендарем та ОСББ договору, який би передбачав обов’язок орендаря оплачувати витрати на утримання будинку за визначеними договором тарифами та періодичністю.

Окрім того, Житлово-комунальні послуги (у тому числі витрати на утримання будинку) зобов’язаний оплачувати кожен із співвласників квартири.

Так, постановою від 19.08.2020 Верховний Суд у справі  № 703/2200/15 задовольнив позовні вимоги про стягнення з одного співвласника квартири на користь іншого витрати на житлово-комунальні послуги (у тому числі витрати на утримання будинку).

Судове рішення мотивоване тим, що статтею 360 ЦК України передбачено, що співвласник відповідно до своєї частки у праві спільної часткової власності зобов`язаний брати участь у витратах на управління, утримання та збереження спільного майна, у сплаті податків, зборів (обов`язкових платежів), а також нести відповідальність перед третіми особами за зобов`язаннями, пов`язаними із спільним майном.

Боржник, який виконав солідарний обов’язок, має право на зворотну вимогу (регрес) до кожного з решти боржників у рівній частці, якщо інше не встановлено договором або законом, за вирахуванням частки, яка припадає на нього (ч. 4 ст. 544 ЦК України).

Керуючись зазначеними нормами права Верховний Суд зробив висновок, що якщо хтось із співвласників відмовляється брати участь у витратах, інші співвласники можуть здійснити їх самостійно і вимагати від цього співвласника відшкодування понесених витрат у судовому порядку або ж безпосередньо звернутись до суду з позовом про примусове стягнення з співвласника, який відмовився нести тягар утримання спільного майна, коштів для цієї мети.

До аналогічного висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 13.03.2019 у справі № 521/3743/17, залишивши в силі судові рішення про стягнення з співвласника кошти за надання послуг на утримання багатоквартирного будинку, сплачені іншим співвласником.

Відключення споживача від мереж централізованого опалення не є підставою для звільнення від оплати централізованого опалення місць загального користування.

Такий правовий висновок зазначено в постанові Верховного Суду від 22.12.2020 у справі № 311/3489/18.

При цьому Верховний Суд вказав, що відповідно до частини другої статті 382 ЦК України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.

Власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками усіх допоміжних приміщень будинку та його технічного обладнання і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку та прибудинкових територій відповідно до своєї частки у майні будинку.

Відключення від мереж централізованого опалення окремої (окремих) квартири співвласників будинку не є підставою для звільнення цих мешканців від  участі у загальних витратах на утримання цього будинку.

Спори пов’язані із межами компетенції ОСББ при здійсненні ним повноважень  по забезпеченню функціонування та утримання будинку.

Верховний Суду у постанові від 12.12.2018 по  справі № 766/22228/17 дійшов висновку, що ОСББ не має права відключати електро-, водо- та теплопостачання навіть при наявності заборгованості за надання таких послуг.

Мотивуючи своє рішення суд касаційної інстанції вказав, що відповідно до Правил користування електричною енергією для населення, затверджених Кабінетом Міністрів України № 1357 від 26.07.1999 (чинних на час виникнення спірних правовідносин, на даний час-  Правила роздрібного ринку електричної енергії, затверджені постановою Національної комісії, що здійснює державне регулювання у сферах енергетики та комунальних послуг від 14.03.2018  № 312) енергопостачальник має право відключити споживача за порушення, перелік яких наведено у Правилах, зокрема за виникнення заборгованості за надання послуг.

Проте, як установлено при розгляді вказаної справи, ОСББ всупереч  положенням Правил, перебрало на себе повноваження енергопостачальної організації, оскільки енергопостачання кімнати позивача було відключено не енергопостачальною організацією, а відповідачем, яким не доведено наявності безспірної заборгованості позивача перед відповідачем за спожиту електроенергію, а підставою для відключення електроенергії стала заборгованість за утримання будинку та прибудинкової території.

Аналогічно обмеження питного водопостачання є компетенцією підприємств питного водопостачання, а не ОСББ.

Водночас розглянувши справу № 755/5083/17 від 03.06.2020 Верховний Суд дійшов висновку, про правомірність дій правління ОСББ по обмеженню користування позивачем спільним майном у зв’язку із заборгованістю по оплаті за утримання будинку та інших платежів.

Стосовно припинення об’єднанням користування спільним майном як виду відповідальності за невиконання співвласником своїх обов’язків, Верховний Суд своїми рішеннями фактично підтвердив необхідність дотримання одночасно трьох умов:

• вжиття таких заходів повинне бути передбачене статутом ОСББ;
• відповідне рішення повинен ухвалити уповноважений статутом орган (загальні збори або правління);
• рішення має бути прийняте саме про “обмеження користування спільним майном”, а не “припинення надання комунальної послуги” чи подібне.

Як встановлено судами  рішенням загальних зборів членів ОСББ вирішено доручити правлінню ОСББ визначити заходи впливу на боржників зі сплати внесків або інших платежів, в тому числі шляхом обмеження надання послуг, які споживає боржник, а протоколом Правління ОСББ прийнято рішення визначити квартири та нежитлові приміщення, борг по внескам яких перевищує 3 місяці, вжити заходи по обмеженню таких приміщень користуванням загальнобудинковими електро- та водопостачанням, попередньо попередивши про такі заходи.

З огляду на зазначені обставини, та ураховуючи те, що позивачка не оспорювала вказане рішення загальних зборів суд відмовив у задоволенні позову про припинення з боку ОСББ дій по обмеженню користування позивачкою  загальнобудинковими мережами.

Блокування посадовими особами ОСББ електронного ключа-індивідуального чипу власника квартири є протиправним навіть за наявності у власника заборгованості за житлово-комунальні послуги.

Верховний Суд розглянувши 31.08.2020 справу № 522/11197/17 за позовом   власника квартири у багатоквартирному будинку  зазначив про протиправність дій відповідача (правління ОСББ) щодо заблокування електронного ключа позивача, який забезпечує, зокрема, вільний прохід на територію і користування спільним приміщенням, у тому числі ліфтами у зв’язку із заборгованістю останнього по житлово-комунальним платежам.

Верховний Суд залишаючи в силі судові рішення про задоволення позову зазначив, що договором про надання послуг з утримання будинку та прибудинкової території, який укладено між позивачем та ОСББ, не передбачено право виконавця (ОСББ) на обмеження доступу споживача до будь-яких приміщень, які перебувають у спільному користуванні мешканців цього будинку. Не надані ОСББ такі права і статутом Об`єднання.

Відповідальність за завдану майнову шкоду внаслідок залиття квартир з причини неналежного стану даху будинку несе особа, яка є балансоутримувачем житлового будинку та надавачем послуг з утримання будинку.

Указаний правовий висновок зазначено у постанові Верховного Суду у справі № 666/213/16  від 23.12.2020 .

Суд на основі положень статей 11 та 1166 ЦК України зробив висновок, що підставою виникнення зобов`язання про відшкодування шкоди є завдання майнової шкоди іншій особі. Зобов`язання про відшкодування шкоди виникає за таких умов: наявність шкоди; протиправність поведінки особи, що завдала шкоди; наявність причинного зв`язку між протиправною поведінкою особи, яка завдала шкоди та її результатом – шкодою; вина особи, яка завдала шкоди.

Верховний Суд погодився з судами першої та апеляційної інстанцій щодо наявності вини відповідача у залитті квартир, зазначивши, що відповідальність за завдану позивачам майнову шкоду внаслідок залиття квартир позивачів з причини неналежного стану даху будинку несе відповідач, оскільки є балансоутримувачем житлового будинку та виконавцем послуг з утримання будинку і прибудинкової території, його зобов`язано утримувати в належному технічному стані житловий будинок і проводити його поточний ремонт.

З огляду на наведені конфліктні ситуації власники квартир багатоквартирного будинку можуть бути незадоволені якістю наданих послуг по утриманню будинку, у зв’язку із чим може постати питання щодо зміни управителя.

З цього приводу Верховний Суд у постанові від 25.11.2021 по справі № 904/3550/21 зазначив, що відповідно ч.ч. 1,5 ст. 22 Закону України  № 2866-ІІІ право співвласників будинку на припинення договору з управителем, в тому числі у разі прийняття рішення про зміну форми управління багатоквартирним будинком, не залежить від будь-яких інших умов крім наявності відповідного рішення співвласників будинку та направлення відповідного повідомлення існуючому управителю.

Спори щодо захисту права спільного користування майном багатоквартирного будинку.

Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками та виділу в натурі не підлягає.

Верховний Суд 20.03.2019 розглянувши справу № 554/7785/16 дійшов висновку про порушення права власності співвласників будинку на користування проходом до будинку, на якому приватний підприємець установив споруду для реалізації продукції.

При цьому, відхиляючи доводи приватного підприємця, що йому цю земельну ділянку для розташування споруди надано на підставі рішення міської ради (тобто виділено в натурі), а тому він не порушує права власності співвласників будинку, суд зазначив, що відповідно до ч. 2 ст. 382 ЦК України, положення якої кореспондуються з нормами ч. ч. 1, 2 ст. 5 Закону України № 417-VІІІ  усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Частинами 1, 2 ст. 369 ЦК України, передбачено, що співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.

У випадку, який розглядав суд – наскрізний проїзд багатоквартирного будинку не має самостійного правового та функціонального призначення, відмінного від тієї допоміжної функції, яку він виконує, забезпечуючи доступ до свого майна усім мешканцям квартир та користувачам нежитлових приміщень, які в ньому розташовані.

Верховний Суд зазначив, що невід’ємною складовою суб’єктивного права власності на нерухоме майно є забезпечення вільного і безперешкодного доступу кожного власника до свого житла. Створення перешкод у доступі свідчитиме про порушення самого права власності в цілому.

При цьому суд врахував приписи ст. 42 ЗК України, згідно якої земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.

Тож,  спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, а тому, як у даній ситуації, неможливо виділити в натурі частку із спільного майна багатоквартирного будинку для окремого приватного користування.

Таким чином, ураховуючи викладене можливо дійти висновку, що вирішення конфліктних ситуацій у судовому порядку, які виникають  при здійсненні діяльності по утриманню багатоквартирного будинку як співвласниками так і створеним ними ОСББ потребує ретельної підготовки як доказової бази так і правильного застосування законів та підзаконних актів, а також належного обрання способу захисту в суді. 

З огляду на вказані обставини у разі виникнення указаних ситуацій бажано звертатись до фахівця-адвоката, який допоможе зібрати докази, підготувати позов до суду, а також представляти інтереси клієнта у суді.

3. ЗАХИСТ ОБ’ЄДНАННЯМ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ СВОЇХ ПРАВ В СУДОВОМУ ПОРЯДКУ

Функціонування ОСББ попри численні способи їх «підтримки» чи «популяризації» дуже часто стикається із рядом проблем, які доводиться вирішувати у судових органах. Судова практика у спорах, де стороною виступають ОСББ не завжди є однозначною і послідовною.

Пропонується розглянути правові висновки судів стосовно судових спорів ОСББ із службами, що надають житлово-комунальні послуги.

По-перше ряд судових спорів стосується переходу багатоквартирного будинку на самозабезпечення і відмови колишнього балансоутримувача, управителя передати створеному ОСББ технічної та іншої документації на будинок.

Стаття 6 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” № 2866-ІІІ передбачає, що колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об’єднання, у тримісячний строк з дня державної реєстрації об’єднання забезпечує передачу йому примірника технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних мереж. У разі відсутності документації на багатоквартирний будинок колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об’єднання, протягом півроку з дня державної реєстрації ОСББ відновлює її за власний рахунок.

Хоча сама по собі відсутність технічної документації на будинок не є перешкодою до здійснення управління ним з боку ОСББ, все-таки відсутність усіх або частини документів ускладнює поточне утримання і експлуатацію спільного майна багатоквартирного будинку, особливо коли йдеться про складне обладнання на зразок ліфтів, котелень тощо. Тому ОСББ після свого створення і до початку самостійного утримання будинку шляхом самозабезпечення намагаються отримати технічну документацію на багатоквартирний будинок. Деякі управителі та колишні балансоутримувачі будинків, зі свого боку, зволікають з передачею технічної документації ОСББ з тим, щоб якщо не унеможливити, то хоча би відстрочити перехід ОСББ до самозабезпечення.

Відповідно, спори між ОСББ і управителями (колишніми балансоутримувачами) щодо передачі технічної документації стають предметом судового розгляду. При цьому управителі та колишні балансоутримувачі наводять різноманітні аргументи щодо нібито неможливості передачі документації чи то з причини її відсутності, чи то з причини неврегульованої заборговності за раніше надані послуги тощо. Втім, судова практика схиляється до позиції “безумовного” обов’язку передати технічну документацію ОСББ.

Обов’язок суб’єкта, що здійснював управління будинком до створення ОСББ, передати останньому документацію на будинок, підлягає виконанню без будь-яких інших додаткових умов та не залежить від наявності чи відсутності такої документації ОСББ, необхідності її “відновити” чи “виготовити”, наявності заборгованості співвласників за надані послуги тощо.

Зазначений висновок підтверджується постановою Верховного Суду від 29 січня 2020 року в справі № 910/5065/19 за позовом ОСББ до Комунального підприємства «Житло- Сервіс» про зобов’язання передати документацію.

Суд у постанові зазначив, що силу імперативних приписів частин 18, 19 статті 6 Закону України № 2866-ІІІ саме на відповідача як особу, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення ОСББ, покладено обов’язок у тримісячний строк з дня державної реєстрації ОСББ забезпечити передачу йому технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок.

Передбачений зазначеною нормою обов’язок відповідача передачі документації на будинок ОСББ виникає у неї з дня державної реєстрації об’єднання та підлягає виконанню без будь-яких інших додаткових умов, оскільки жодних інших підстав, крім державної реєстрації об’єднання, для передачі документації від особи, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об’єднання, Законом не визначено.

У постанові Верховного Суду від 05.07.2019 у справі 910/6167/18 за позовом ОСББ до ТОВ «Експлуатаційна компанія» про зобов’язання передати документацію вказано, що  обставини фактичної наявності або відсутності такої документації у відповідача не мають істотного значення для вирішення даної категорії спорів, оскільки відповідно до частини 5 статті 5 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” № 417-VІІІ така документація повинна була бути передана замовником будівництва або попереднім власником будинку відповідачу, а у випадку відсутності документації на багатоквартирний будинок він відповідно до вимог частини 19 статті 6 Закону України № 2866-ІІІ зобов’язаний відновити її за власний рахунок.

При цьому, Верховний Суд у справі № 910/5065/19 наголосив, що доводи відповідача стосовно наявності у мешканців будинку заборгованості з оплати житлово-комунальних послуг, що виключає, на його думку, обов’язок відповідача з виготовлення відповідної документації за власний рахунок, не є предметом доказування в межах розгляду цієї справи, тому не приймаються до уваги, оскільки відповідач не позбавлений можливості в порядку чинного законодавства скористатися своїм право для вирішення питання стягнення такої заборгованості шляхом подачі окремого позову.

Звертаю увагу, що під поняття “колишнього балансоутримувача” чи “особи, яка здійснювала управління”, підпадає не лише відповідне підприємство – управитель багатоквартирного будинку чи виконавець житлово-комунальних послуг, але й ЖБК чи обслуговуючий “житловий” кооператив (постанова Південно-західного апеляційного господарського суду від 11 березня 2020 року в справі № 916/2113/18).

Перехід до утримання будинку ОСББ шляхом самозабезпечення передбачає припинення раніше укладених договорів між співвласниками та суб’єктом, який  здійснював утримання будинку (управителем або виконавцем послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій). З цього приводу виникали спори щодо повноважень ОСББ приймати рішення про припинення таких договорів.

У справі № 908/549/19 Верховний Суд у постанові від 26.11.2019 дійшов висновку, що договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, сторонами якого є управитель та співвласники, може бути розірваний за рішенням, прийнятим співвласниками на загальних зборах ОСББ, і що в разі виникнення спору саме ОСББ має право звернутися з позовом.

Суд погоджується з висновком судів попередніх інстанцій про те, що передбачений пунктом 5 статті 13 Закону України № 417-VІІІ  порядок розірвання договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком не залежить від будь-яких інших умов, крім наявності рішення співвласників будинку про зміну форми управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого управителя та направлення існуючому управителю повідомлення, не пізніш як за два місяці до дня розірвання договору.

Також слід зробити застереження щодо неоптимального, як видається, способу захисту права, обраного Об’єднанням. ОСББ просило про розірвання договору, хоча за конструкцією статті 13 Закону України № 417-VІІІ  могло просто завчасно повідомити про його припинення, і якщо й звертатися до суду, то з вимогою вважати договір припиненим з визначеної загальними зборами дати, а не просити суд про розірвання.

Необхідно звернути увагу і на доволі поширену помилку, якої припускаються ОСББ при переході до самостійного утримання будинку шляхом самозабезпечення. Так, деякі ОСББ і співвласники помилково вважають, що сам факт створення ОСББ “автоматично” припиняє договірні відносини з управителем або виконавцем послуг з утримання будинків і споруд. Втім, це не так, і, прийнявши рішення про самозабезпечення, ОСББ повинно завчасно повідомити управителю/виконавцю про припинення договірних відносин між ним і співвласниками. Якщо цього не зробити, то договірні відносини триватимуть, і управитель/виконавець матиме підстави вимагати оплати його послуг.

Так, у постанові від 13.02.2019 у справі № 711/1788/18 Верховний Суд дійшов висновку, що оскільки ОСББ та співвласниками не було своєчасно вжито заходів до припинення договорів з підприємством-виконавцем послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (“балансоутримувачем”), останнє домоглося стягнення зі співвласника плати за послугу за період до дати “списання будинку з балансу”, яку суд визнав як таку, з якої виконавець припинив надавати свої послуги.

Слід зупинитися на питаннях організації договірних відносин щодо надання комунальних послуг у багатоквартирному будинку.

Питання укладання договорів про надання комунальних послуг у багатоквартирних будинках регламентують ст. 14 Закону України “Про житлово-комунальні послуги” від 09.11.2017  № 2189-VІІІ та ст. 22 Закону України № 2866-ІІІ ”. Ними передбачено такі моделі організації договірних відносин щодо надання комунальних послуг у багатоквартирних будинках:

• індивідуальні договори (між кожним окремим співвласником і виконавцем комунальної послуги);
• колективний договір (укладається з виконавцем комунальної послуги управителем або іншою уповноваженою особою від імені всіх співвласників багатоквартирного будинку);
• договір з колективним споживачем – ОСББ (укладається ОСББ від власного імені з виконавцем комунальної послуги).

Послуги з постачання і розподілу електричної енергії та природного газу можуть надаватися виключно за індивідуальними договорами. Крім того, потреби співвласників можуть задовольнятися об’єднанням самостійно – шляхом самозабезпечення.

Вибір тієї чи іншої моделі договірних відносин або самозабезпечення є виключною компетенцією та вільним вибором загальних зборів ОСББ. Втім, виконавці комунальних послуг не завжди погоджуються з таким вільним вибором та іноді вимагають, щоб договори з ними укладалися за вказаною самими виконавцями моделлю або в визначеній ними ж редакції (а не згідно з типовими договорами). Часом мова йде не про договори, а про інші правочини (як-от “акти розмежування”), які, тим не менше безпосередньо впливають на обсяг прав і обов’язків виконавців комунальних послуг. Предметом судового розгляду такі спори стають не надто часто, але в тих випадках, коли виконавці або ОСББ все-таки звертаються до суду, останній, як правило, стоїть на позиції права співвласників, що об’єдналися в ОСББ, самостійно обирати модель договірних відносин та керуватися при цьому типовими договорами, а також не вчиняти правочинів, обов’язковість яких для ОСББ прямо не встановлена законодавством.

Так, господарським судом Одеської області від 14.12.2020 у справі № 916/2202/20 відмовлено АТ «Одесагаз» у задоволенні позову до ОСББ про визнання укладеним акту розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності сторін відносно внутрішньобудинкових систем газопостачання.

Суд відзначив, що ОСББ як юридична особа не є власником внутрішньобудинкових систем газопостачання (їх співвласниками є власники квартир і нежитлових приміщень у будинку), а також що вибір моделі організації договірних відносин належить до компетенції самих співвласників (загальних зборів ОСББ), а не виконавця. Суд також наголосив на відсутності прийнятих загальними зборами ОСББ рішень стосовно правовідносин по споживанню, постачанню природного газу в будинку.

Зрештою, суд звернув увагу на те, що виконавцем не укладалося ні з ОСББ ні з власниками житлових та нежитлових приміщень договорів розподілу природного газу, додатками до яких є акт розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності споживачів.

Аналогічні висновки викладені у рішенні господарського суду Одеської області від 14.01.2021 у справі № 916/2391/20, яким відмовлено у задоволенні позову АТ «Одесагаз» до ОСББ про встановлення точки розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності сторін газової мережі між оператором ГРМ в особі АТ “Одесагаз” та власниками багатоквартирних будинків (шляхом підписання запропонованого позивачем акту розмежування належності та експлуатаційної відповідальності сторін відносно внутрішньобудинкових систем газопостачання).

Рішення мотивовано тим, що чинним законодавством України не передбачено як безумовну умову при створенні ОСББ перехід у його власність, управління, на баланс спільного майна власників житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, газових, електричних систем, а відповідно розпорядження, утримання та управління об’єднанням спільним майном відбувається в межах та об’ємах встановлених вищим органом об’єднання загальними зборами ОСББ.      

Таким чином, власниками, в розумінні Кодексу газорозподільних систем, є співвласники будинків, які, шляхом підписання заяв-приєднання до умов договору розподілу природного газу (для побутового споживача) приєднались до Типового договору розподілу природного газу, затвердженого постановою НКРЕКП N 2498 від 30.09.2015.

Отже, укладаючи договори розподілу природного газу зі споживачами сторони мали визначити межі балансової належності та експлуатаційної відповідальності шляхом підписання відповідних додатків до них, а саме актів розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності сторін. Більше того, з наявних в матеріалах справи доказів не вбачається наявність у відповідача (ОСББ) повноважень на укладення спірного акту розмежування балансової належності.

Трапляються випадки, коли  самі виконавці ухиляються від укладання договорів про надання комунальних послуг згідно з обраною загальними зборами ОСББ моделлю, і з позовом змушене звертатися Об’єднання і в таких справах суди стають на бік ОСББ (співвласників).

Так, у справі № 914/692/21 ОСББ звернулося до підприємства водопостачання з позовом із вимогою укласти з об’єднанням договір з колективним споживачем про надання послуг з централізованого водопостачання та централізованого водовідведення у запропонованій позивачем редакції, з підстав, що відповідач ухилявся від укладання договору, а також вимагав від ОСББ надання документів, не передбачених законодавством, як передумови укладання договору.

Своїм рішенням від 30.06.2021 (залишеним без змін 07.10.2021 апеляційним судом) у цій справі господарський суд Львівської області задовольнив позов ОСББ, зазначивши, що  договори між виконавцем комунальної послуги та споживачем укладаються відповідно до типових або примірних договорів (ст. 12 Закону України № 2189-VІІІ) і законодавством не передбачено подання будь яких інших документів ніж ті, що позивач долучав до пропозицій про укладення договору.

При цьому, технічна можливість на укладення договору про надання послуг з централізованого водопостачання та централізованого водовідведення до будинку є, оскільки між відповідачем та третьою особою (попереднім балансоутримувачем – обслуговуючим кооперативом) укладено договір про надання послуг з централізованого водопостачання та централізованого водовідведення до цього будинку.

Слід навести деякі правові позиції суду щодо розгляду справ, пов’язаних з нарахуванням та оплатою ОСББ комунальних послуг.

Постановою Верховного Суду від 14 грудня 2021 року у справі № 922/3767/20 за позовом ОСББ до Харківобленерго» залишені в силі судові рішення, якими визнано недійсним додаток до договору   про надання послуг з розподілу електричної енергії.

Позов мотивовано тим, що у спірному додатку № 3.1 незаконно зазначені загальнобудинкові прилади обліку електричної енергії для обліку електроенергії, яку споживає ОСББ за Договором, тоді як електрична енергія, яка дійсно споживається ОСББ за Договором, обліковується приладами обліку, які зазначені у іншому у додатку № 3.2 до Договору “Дані про відпуск електроенергії на інші потреби споживача”.

З огляду на це АТ «Харківобленерго» безпідставно здійснює нарахування ОСББ вартості спожитої електроенергії за загальнобудинковими приладами обліку, зазначеними у спірному додатку № 3.1  до Договору, а не за приладами обліку, якими фіксується фактична величина спожитої позивачем електричної енергії на потреби діяльності ОСББ, зазначеними у додатку № 3.2 до Договору.

Задовольняючи позовні вимоги суди зазначили, що у контексті приписів Законів України №2189-VIII, № 2866-ІІІ  та постанови Кабінету Міністрів України “Про забезпечення єдиного підходу до формування тарифів на житлово-комунальні послуги” від 01.06.2011 № 869 електрична енергія, яка витрачається на технічні (загальні) потреби освітлення місць загального використання, ліфти, насосні станції підкачки води та інше входить до комунальної послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій. Саме за комунальну електроенергію сплачує об`єднання співвласників багатоквартирного будинку. Оплата будь-якої іншої електричної енергії, яка витрачається не на технічні цілі зазначеними законодавчими актами не передбачена.

Постановою Верховного Суду від 17.06.2021 у справі № 908/1420/20 задоволено позов ОСББ до комунального підприємства про зобов’язання відповідача припинити зловживання своїми правами та скасувати донарахування ( за лютий 2020 року) за послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій до економічно обґрунтованого рівня після припинення договірних відносин.  Звертаючись до суду з позовом, ОСББ  вказувало, що  надання послуг з утримання житлового будинку здійснювалось за тарифами, затвердженими наказом відповідача, а тому  донарахування, які здійснено відповідачем (після припинення договору), слід вважати одностороннім збільшенням тарифу за послуги з утримання житлового будинку. Позивач вказує на те, що згідно з інформацією зазначеною у листі відповідача останній намагався збільшити тариф на послугу з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій до економічно обґрунтованого рівня, що по відношенню до мешканців ОСББ  є неправомірним та свідчить про зловживання відповідачем своїм правом.

Задовольняючи позов суди зазначили, що виходячи із умов Типового договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та положень Закону №2189-VIII, остаточні розрахунки між співвласниками житлового будинку (споживачами) та відповідачем (виконавцем) мають відбуватись саме у відповідності до умов договору та за тарифом встановленими у рішенні міської ради про затвердження тарифів. Водночас, умови договору не наділяють відповідача (виконавця послуги) правом здійснювати нарахування плати у розмірі, який перевищує встановлений договором тариф.

Як встановлено судами першої та апеляційної інстанцій у даній справі, станом на січень 2020 року колективний договір про надання послуг з утримання будинку і споруд та прибудинкової території між ОСББ та Комунальним підприємством укладено не було. Доказів існування будь-яких договірних відносин у співвласників житлового будинку  із відповідачем станом на січень – лютий 2020 року матеріали справи також не містять. Отже,  суди дійшли висновку що таке донарахування здійснене відповідачем у лютому 2020 є зловживанням відповідачем своїм правом, яке полягає у намаганні отримати додатковий дохід від співвласників будинку в порядку, не передбаченому ні законом, ні договором про надання послуг.

Крім того, постановою Верховного Суду від 02.12.2021 у справі № 904/5276/20 залишені в силі судові рішення, якими задоволено позов ОСББ до АТ «Криворізька теплоцентраль» про зобов’язання здійснити опломбування вузла комерційного обліку теплової енергії та гарячого водопостачання, прийняти його на абонентський облік та зобов’язання відповідача здійснювати нарахування  за послуги з централізованого опалення ОСББ згідно з показами цього вузла з дати прийняття його на облік.

В обґрунтування позовних вимог ОСББ зазначало, що незаконна відмова відповідача в опломбуванні та взяття на облік вузла комерційного обліку теплової енергії  позбавила можливості здійснювати оплату за послуги з централізованого опалення згідно з показниками вузла за фактично надані послуги з початку опалювального сезону.

Задовольняючи позов суди дійшли висновку, що  АТ “Криворізька теплоцентраль” не навело обставин та доказів, які свідчать про те, що позивач обладнав будівлю спірним засобом вимірювальної техніки з порушенням вимог частини першої статті 3 Закону України “Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання”, а також вимог пунктів 13, 14 Порядку оснащення будівель вузлами комерційного обліку та обладнання інженерних систем для забезпечення такого обліку.

За таких підстав відповідач у відповідності до Порядку прийняття приладу обліку на абонентський облік, затвердженого Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 12.10.2018 № 270, повинен прийняти на абонентський  облік вузол комерційного обліку теплової енергії та водопостачання, та здійснювати у подальшому нарахування у відповідності із його показниками.

Окрім того, постановою Верховного Суду від 21.12.2022 у справі № 916/1245/20 залишено в силі судові рішення, якими зменшено розмір пені та 3 % річних нарахованих АТ «Одесаобленерго» в порядку ст.625 ЦК України за прострочення оплати за споживчу електроенергію.

Верховний Суд зазначив, що  суди попередніх інстанцій встановили, що АТ “Одесаобленерго” здійснило коригування обсягів споживання по побутових споживачах за договором, в результаті якого виявилось, що розмір заборгованості ОСББ за фактично спожиту електричну енергію є меншим від того, що був встановлений та на який нараховувалась пеня та 3% річних.

Верховний Суд вказав, що  від розміру заборгованості ОСББ залежить і обсяг інших його зобов`язань, що виникають у зв`язку зі споживанням та сплатою спожитої електричної енергії, зокрема, розмір неустойки (пені) та інших платежів згідно з законодавством та договором, що мають бути нараховані у зв`язку з несвоєчасною оплатою передбачених договором платежів. Відповідно, здійснення коригування у поточному розрахунковому періоді, а не в періоди, коли така заборгованість виникла, матиме наслідком неможливість відкоригувати так само розмір неустойки (пені) та інших платежів, які споживач має сплатити у зв`язку з виникненням заборгованості та розмір яких залежить від розміру заборгованості, у зв`язку з чим матиме місце порушення принципів справедливості та пропорційності. З огляду на вказане, суд погодився із судами першої і апеляційної інстанцій про зменшення розміру неустойки за прострочення платежів за споживання газу.

З огляду на викладене у разі порушення прав власників квартир будинку в особі ОСББ з боку компаній (організацій)-виконавців надання комунальних послуг варто звернутись до фахівця – юристу з комунальних послуг, який допоможе захистити права співвласників будинку у судовому порядку.

Своєчасне звернення до адвоката та його супровід у вирішенні конфліктних ситуацій, в яких стороною є ОСББ (управителі) допоможе позитивно вирішити усі питання, пов’язані з належним управлінням багатоквартирного будинку та забезпеченням якісних побутових умов проживання його мешканців.