ЩОДО ЗАСТАВНОГО МАЙНА ТА ІПОТЕКИ
Прагнення фінансових установ видати більше забезпечених кредитів з одного боку та бажання осіб з іншого боку покращити свої житлові умови шляхом придбання квартир, заміських будинків, а також земельних ділянок, а для бізнесу – офісів та іншої нерухомості спричинило видачу незліченної кількості кредитів із забезпеченням у вигляді застави нерухомого майна – іпотеки. Також велика кількість кредитів видана під заставу автотранспорту та іншого рухомого майна.
Звичайно, добре, коли при виконанні договорів усі сторони залишаються задоволені результатом свого співробітництва: Банк (фінансова установа) – отримує з виданого кредиту дохід, позичальник – необхідне придбання у вигляді нерухомості, автотранспорту, бізнесу – необхідні оборотні кошти.
Проте не завжди такі стосунки можуть бути безпроблемними. Особливо агресивно поводяться Банки, які переходять під управління Фонду гарантування вкладів фізичних осіб (перебувають у стадії тимчасової адміністрації чи ліквідації).
Адвокати зі спорів щодо заставного майна та іпотеки АБ «Ткачук і партнери» готові професійно допомогти Вам при виникненні із кредитними установами конфліктних ситуацій, надавши наступні правничі послуги:
-
- Надання консультації із Вашого питання, оцінка ситуації та перспектив можливих судових процесів;
-
- Допомога у зібранні доказі та підготовка процесуальних документів- адвокатського запиту, позову, заперечення, клопотань тощо;
-
- Ознайомлення з матеріалами справи, якщо справа зі спору щодо заставного або іпотечного майна перебуває в суді;
-
- Участь у судах всіх інстанцій на захист інтересів клієнта у справах зі спору щодо заставного або іпотечного майна;
-
- Оскарження судових рішення в апеляційному та касаційному порядку;
-
- Правовий супровід на захист інтересів клієнта на стадії виконавчого провадження.
Із досвіду адвокатів нашого Бюро можливо виділити перелік найчастіших спірних ситуацій, що виникають у сфері правовідносин щодо застави та іпотеки:
– Банк (інша кредитна установа) відмовляється знімати обтяження іпотеки (застави) при повністю виконаному кредитному зобов’язанні (вигадуючи нові борги);
– Продаж Кредитором предмета іпотеки (застави) взагалі без будь-яких законних підстав;
– Продаж Банком (іншою фінансовою установою) предмета іпотеки (застави) за заниженою ціною;
-Вимога про страхування іпотеки (застави) лише у певній страховій компанії, у якої умови не завжди вигідні для позичальника;
-При придбанні майна новий власник виявляє наявність іпотеки;
-Здійснення безпідставного виконавчого нотаріального напису, на підставі якого відбувається відчуження заставленого та іпотечного майна тощо.
Адвокати у справах зі спорів щодо заставного майна та іпотеки АБ «Ткачук і партнери» готові професійно допомогти Вам із наступних питань:
– Оскарження продажу предмета іпотеки (застави) у суді, зокрема, проданого на публічних торгах;
– Оскарження розміру кредиту в суді;
– Визнання виконавчого напису нотаріуса щодо звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) таким, що не підлягає виконанню;
– Визнання у судовому порядку припинення договору іпотеки (застави)
– Визнання у судовому порядку припинення договору поруки по іпотеці.
Вказаний перелік позовних вимог далеко не є вичерпним при вирішенні адвокатами нашого Бюро питання щодо можливих правових шляхів поновлення у судовому порядку прав клієнта.
Чому ж варто заручитися підтримкою адвокатів нашого Бюро
1.Вирішити суперечки із застав та іпотеки допоможе наша професійна команда. Ми знаємо все про порядок оформлення договорів іпотеки, вибір способу звернення стягнення на предмет іпотеки, оцінку предмета іпотеки, порядок і спосіб виявлення арештів та обтяження на предмет іпотеки, банкрутство боржника та іпотекодавця.
2. Знаючи всі суперечки щодо застав іпотеки, ми розуміємо, як захистити Вас:
– від збільшення розміру іпотечного кредиту через інфляцію;
– підвищеної оцінки іпотечного майна із боку банку;
– заниженої оцінки майна при його реалізації;
– переуступки банком своїх боргових зобов’язань колекторським фірмам
– незаконне виселення із іпотечного житла.
3. Захищаючи Вас, ми реалізуємо Ваше право на альтернативне житло у разі виселення з іпотечного та розкриємо тонкощі мораторію відчуження майна та виселення.
4. Ви сміливо можете розраховувати на судовий та адвокатський супровід від нашої компанії у спорах щодо застави та іпотеки.
Що ж таке застава та іпотека
Застава -один із засобів забезпечення зобов’язань. В силу застави кредитор має право в разі невиконання боржником забезпеченого заставою зобов’язання одержати кошти з вартості заставленого рухомого або нерухомого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (ст. 572 ЦКУ).
Заставою може бути забезпечена вимога, яка може виникнути в майбутньому.Застава виникає на підставі договору, закону чи рішенні суду.
Окремі види застави:
–Іпотека — застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи
–Заклад — застава рухомого майна, що передається у володіння заставодержателя або за його наказом — у володіння третій особі
Іпотека – це грошовий кредит банку для придбання нерухомості, запорукою якого є придбане нерухоме майно.
При цьому, власником цього майна є позичальник кредиту, який у разі непогашення кредиту або за іншими умовами, прописаними банком у договорі, може позбутися цього майна у зв’язку зі стягненням на предмет іпотеки.
Стягненням щодо іпотеки, в свою чергу, є продаж даного майна на публічних торгах у процесі виконавчого провадження (згідно ЗУ «Про виконавче провадження», ЗУ «Про іпотеку»). А стягнути предмет іпотеки можуть не лише на підставі рішення суду, а й на підставі виконавчого напису нотаріуса чи відповідно до договору задоволення вимог іпотекодержателя.
Звертаю увагу, що важливим є супровід юриста при укладенні договору іпотеки для уникнення правових проблем у майбутньому.
Зокрема, як правило, стандартний договір іпотеки складається із 16 сторінок договору про іпотечний кредит; 8 сторінок графіка погашення кредиту, у якому 20 граф; 4 сторінки полісу страхування від нещасних випадків; 5 сторінок полісу страхування нерухомості; 6 сторінок паспорта споживчого кредиту.
Вичитати цю документацію, перевірити всі цифри, суми, розрахунки, дати, номери розрахункових рахунків, проштудувати законодавство із питань даних документів є непростим завданням навіть для юриста, не кажучи вже про просту людину. І тим більше, як це часто буває, у присутності інших учасників угоди.
Документи, які підписуються під час оформлення іпотеки, містять безліч питань, які необхідно читати, помічати, промовляти, аналізувати та оцінювати із урахуванням можливих правових наслідків.
Окрім того, після підписання договору купівлі-продажу нерухомості, яка виступить забезпеченням кредитного зобов’язання, банк також може забрати у Вас даний договір купівлі-продажу, свідоцтво про право власності та технічний паспорт нерухомості. У зв’язку із чим необхідно проконтролювати правильне юридичне оформлення даної дії – підписання акта приймання-передачі та інше, а також, зняти копії необхідних документів.
Крім цього, слід пам’ятати, що в документації можуть бути помилки і, не звернувши увагу на це і поставивши свій підпис, Ви ризикуєте отримати ряд небажаних наслідків і зобов’язань.
Все вищезазначене є великим питанням для занепокоєння. У зв’язку із цим адвокати нашого Бюро рекомендують ще на стадії ознайомлення з умовами іпотеки консультуватися з юристом та робити будь-які дії виключно за його погодженням.
Особам, які взяли кредит у банках (інших фінансових установах) під заставу (іпотеку) необхідно знати деякі нюанси законодавства та правову позицію судів при розгляді справ даної категорії.
Так, розглядаючи справи та приймаючи рішення на захист прав іпотекодавця (заставодавця) суди зазначили певні правові висновки:
– Договір іпотеки (застави) можна визнати недійсним.
– Подання позову про стягнення заборгованості за кредитним договором не перериває термін позовної давності для подання позову про стягнення на предмет іпотеки (а відповідно, якщо строк позовної давності на дане стягнення було пропущено, суд може відмовити банку у продажі предмета іпотеки).
– З моменту пред’явлення банком вимоги про дострокове повернення кредиту припиняється його право нараховувати відсотки за цим кредитом.
-При виконанні зобов’язання про кредитному договору, договір іпотеки припиняє свою дію.
– У разі продажу предмета іпотеки (заставного майна) банк зобов’язаний повернути іпотекодавцю (боржнику) 90% різниці між вартістю предмета іпотеки на дату продажу та сумою заборгованості за кредитним договором.
– Банк не має права на стягнення предмета іпотеки у позасудовому порядку, якщо за 30 днів до стягнення не звернувся до боржника з вимогою усунути порушення кредитного договору. Крім цього, банк не має права проводити дане стягнення іншим чином, ніж було зазначено у цьому зверненні.
– В період дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не може бути примусово стягнуто нерухоме майно, що використовується як місце постійного проживання боржника без згоди власника.
Пропонується також розглянути деякі правові позиції судів при вирішенні судами спорів, в залежності від виникнення можливих найчастіше типових спірних ситуацій, у справах щодо заставного та іпотечного майна.
1. Об’єднана Палата Верховного Суду 18.04.2022 року розглянула справу № 520/1185/16, за позовом банку про визнання об’єкта незавершеного будівництва предметом іпотеки та реєстрації цього об’єкта за банком, скасувала судові рішення попередніх інстанцій про задоволення позову та відмовила у задоволенні позовних вимог.
Суть спору в тому, що власник землі, ще до будівництва будинку, передав землю в іпотеку (на забезпечення кредиту). В наступному в порушення договору іпотеки ним було збудовано будинок без попереднього узгодження з іпотекодержателем (банком). Оскільки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно були відсутні відомості про реєстрацію права власності на будинок позов стосується саме цієї будівлі.
Відмовляючи у позові Верховний Суд зазначив, що приписи ч.ч. 5,6 ст. 6 Закону України вказують на те, що якщо в іпотеку передається земельна ділянка, на якій розташовані будівлі (споруди),які належать іпотекодавцю на праві власності, така земельна ділянка підлягає передачі в іпотеку разом з будівлями (спорудами), на якій вони розташовані. Після звернення стягнення на передану в іпотеку земельну ділянку, на якій розташовані будівлі (споруди), що належать іншій, ніж іпотекодавець, особі, новий власник земельної ділянки зобов`язаний надати власнику будівлі (споруди) такі ж умови користування земельною ділянкою, які мав іпотекодавець. Об`єкти незавершеного будівництва, розташовані на переданій в іпотеку земельній ділянці, вважаються предметом іпотеки, незалежно від того, хто є власником об’єкта незавершеного будівництва.
Проте, ці частини ст. 6 Закону України № 898-ІV регулюють правовідносини щодо передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій вже були розташовані будівлі чи об`єкт незавершеного будівництва на момент укладення договору іпотеки. У такому разі предметом іпотеки були б і будівлі (споруди) чи об`єкт незавершеного будівництва на момент передачі землі.
Учасники цивільних відносин за допомогою такого універсального регулятора приватних відносин як договір могли встановити в договорі іпотеки, що іпотека поширюватиметься й на будівлю (споруду) чи об`єкт незавершеного будівництва, що будуть збудовані після укладення договору іпотеки. У випадку відсутності такої вказівки в договорі іпотеки, що іпотека поширюватиметься й на будівлю (споруду) чи об`єкт незавершеного будівництва, що будуть збудовані після укладення договору іпотеки, підстави для поширення іпотеки на такі об`єкти відсутні.
Таким чином, оскільки, суди не встановили, що на момент укладення договору іпотеки на земельній ділянці був збудований об`єкт незавершеного будівництва чи в договорі іпотеки сторони домовилися про поширення іпотеки на об`єкт незавершеного будівництва, що буде збудований після укладення договору іпотеки – правові підстави для визнання спірного об`єкта незавершеного будівництва предметом іпотеки за іпотечним договором відсутні.
Аналогічні висновки зазначені Верховним Судом у справах №725/4846/15, № 2-2712/12, № 317/2966/13.
Разом із тим, звертаю увагу, що законодавець змінив підхід до вказаного правового регулювання Законом України від 03 липня 2018 року №2478-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування». Цим законом ст. 5 Закону України «Про іпотеку» доповнено частиною 5 такого змісту: «У разі якщо іпотекодавцем предмет іпотеки було реконструйовано або щодо нього було проведено самочинне будівництво (у тому числі, але не виключно, споруджено нові будівлі, споруди тощо на земельній ділянці, що належить іпотекодавцю на праві власності чи перебуває в його користуванні), всі реконструйовані, новостворені об`єкти нерухомості вважаються предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору».
Цей Закон набирає чинності з листопада 2018 року. Він застосовується до відносин, що виникли після введення його в дію, а також до відносин, що виникли до введення його в дію та продовжують існувати після введення його в дію, крім ч.4 ст. 36 Закону України № 898-ІV, що застосовується виключно до договорів і угод, укладених після введення його в дію.
Отже, незважаючи на те, що підстави для застосування в цій справі норм Закону України № 2478-VIII – відсутні (в силу укладення договору іпотеки до його прийняття), однак його приписи будуть розповсюджуватися на договори іпотеки, укладені після вступу його в дію (або стосовно тих правовідносин, які продовжуть існувати після набрання ним чинності).
2.Законодавчо визначено, що співвласники не володіють окремими частками майна, що перебуває в спільній сумісній власності, а тому всі юридичні дії з майном мають погоджуватись. В той же час Верховний Суд розглянувши 16.08.2022 справу № 910/15803/19 зробив висновки також і щодо передачі в іпотеку майна, що перебуває у спільній частковій власності (співвласники володіють часткою у праві власності на майно).
Зокрема, у вказаній справі суди попередніх інстанцій, з якими погодився Верховний Суд, задовольнили позов одного і співвласників майнового житлового комплексу (володіння в частках у відсотковому відношенні) про визнання недійсним договору іпотеки цього майна іншим співвласником без згоди позивача.
При цьому, Верховний суд зазначив, що відповідно до ст.578 ЦК України майно, що є у спільній власності, може бути передане у заставу лише за згодою усіх співвласників. Згідно з ч.2 ст. 6 Закону України «Про іпотеку» майно, що є у спільній власності, може бути передане в іпотеку лише за нотаріально засвідченою згодою усіх співвласників.
Таким чином, з наведених положень законодавства вбачається, що частина об`єкта нерухомого майна, яке на праві спільної власності належить кільком співвласникам, може бути передана в іпотеку тільки у випадку наявності попередньої нотаріально засвідченої згоди кожного з таких співвласників.
Аналогічних висновків щодо неможливості передачі в іпотеку майна без згоди всіх співвласників дійшов Верховний Суд у справі № 761/22265/17, у якій визнано договір іпотеки квартири недійсним.
3.Слід звернути увагу на можливість припинення зобов’язань за кредитним договором, і як наслідок- припинення обтяжень за договором іпотеки, наприклад у разі пропуску кредитором 6-місячного строку на пред’явлення вимоги до спадкоємця померлого боржника та іпотекодавця.
Так, Верховний Суд 02.02.2023 залишив в силі судові рішення у справі № 569/2672/21 про задоволення позову фізичної особи до АТ «Правекс Банк» про визнання зобов’язань за кредитним договором, а також обтяжень за договором іпотеки на квартиру припиненими.
Судові рішення мотивовані тим, що боржник за кредитним договором помер, а відповідач, достовірно знаючи про цей факт протягом 6-місячного строку не звернувся із будь-якою вимогою до позивача (спадкоємця боржника), а отже в силу ст. 1281 ЦК України зобов’язання за кредитним договором вважаються припиненими, як і обтяження накладені на квартиру.
Також 24.04.2023 Верховний Суд у справі № 161/23141/21 залишив в силі судові рішення попередніх інстанцій про задоволення позову спадкоємця після померлої матері квартири, що передавалась банку (відповідачу) в іпотеку, про визнання зобов’язань за кредитним договором та договором іпотеки припиненими.
Верховний Суд погодився із висновками судів попередніх інстанцій про те, що за належного виконання у повному обсязі забезпеченого іпотекою основного зобов`язання за кредитним договором припиняється як це зобов`язання, так і зобов`язання за договором іпотеки, які є похідними від основного зобов`язання.
Аналогічний висновок сформульовано Верховним Судом у постанові від 14.02.2018 у справі № 910/16461/16, а також у постанові Великої Палати ВС від 27.03.2019 у справі № 711/4556/16.
ВП ВС у постанові від 04.07.2018 у справі № 310/11534/13-ц відступила від правових висновків ВС, викладених у справах № 6-1206цс15, № 6-1252цс16, та вказала, що звернення з позовом про дострокове стягнення кредиту незалежно від способу такого стягнення змінює порядок, умови і строк дії кредитного договору. На час звернення з таким позовом вважається, що настав строк виконання договору у повному обсязі. Рішення суду про стягнення заборгованості чи звернення стягнення на заставлене майно засвідчує такі зміни. Право кредитора нараховувати передбачені договором проценти за кредитом припиняється у разі пред`явлення до позичальника вимог згідно з частиною другою статті 1050 ЦК України. Наявність судового рішення про дострокове задоволення вимог кредитора щодо всієї суми заборгованості, яке боржник виконав не в повному обсязі, не є підставою для нарахування процентів та пені за кредитним договором, який у цій частині змінений кредитором, що засвідчено в судовому рішенні.
Якщо за рішенням про звернення стягнення на предмет застави заборгованість за кредитним договором указана в такому рішенні у повному обсязі, кредитор має право на отримання гарантій належного виконання зобов`язання відповідно до частини другої статті 625 ЦК України.
Аналогічні висновки викладену і у постановах Великої Палати Верховного Суду від 28.03 2018 у справі № 444/9519/12, від 31.10. 2018 у справі № 202/4494/16-ц.
У справі, яка переглядається, встановлено, що кредитор (банк) у порядку ст. 1050 ЦКУ звернувся до суду з позовом до боржника про дострокове стягнення кредитної заборгованості, у зв`язку з чим змінив строк виконання основного зобов`язання.
Рішенням міськрайонного суду у справі № 161/2861/16-ц з боржника на користь Банку стягнуто заборгованість за кредитним договором та пеню, яке виконано у повному обсязі, що підтверджено постановою приватного виконавця про закінчення виконавчого провадження у звязку із виконанням.
Встановивши, що позичальник виконав свої зобов`язання за кредитним договором шляхом повного виконання судового рішення про дострокове стягнення з позичальника (матері позивача, яка померла) всієї суми заборгованості за цим договором суди дійшов обґрунтованого висновку, що зобов`язання за кредитним договором припинилися на підставі ст. 599 ЦКУ України, тобто в день остаточного погашення заборгованості, стягнутої судовим рішенням.
Отже, Верховний Суд зазначив, що припинення зобов`язання перед Банком припинено у зв`язку із погашенням заборгованості у повному обсязі, а отже похідні зобов`язання у вигляді іпотеки за іпотечним договором також припиняються відповідно до ст. 17 Закону України «Про іпотеку».
4. Постановою Київського апеляційного господарського суду від 16.09.2020 у справі № 759/5454/19, з якою погодилась 26.07.2023 Велика Палата Верховного Суду, задоволено позов особи до Банку та державного реєстратора про скасування рішення останнього про державну реєстрацію права власності на квартиру, що перебувала у іпотеці за Банком.
ВП ВС у постанові зазначила, що 07 червня 2014 року набрав чинності Закон України № 1304-VІІ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
Підпунктом 1 пункту 1 цього Закону України передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі ст. 4 Закону Українии «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі ст.5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами – резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:
-таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;
-загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.
Судами встановлено, що між позивачем та Банком було укладено договір споживчого кредиту в іноземній валюті на придбання квартири, а на забезпечення виконання кредитного договору було укладено договір іпотеки, предметом якого була ця придбана спірна квартира. У позивача виникла заборгованість по сплаті щомісячних платежів, і згодом він дізнався, що спірна квартира зареєстрован на праві вланості за Банком.
ВП ВС виходила з того, що Закон України «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.
Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог.
Разом з тим, пунктом 4 Закону України № 1304-VІІ передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.
При цьому до прийняття Закону України № 1304-VІІ право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.
Водночас Закон України № 1304-VІІ ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження, чого не було у цьому випадку.
Отже, Велика Палата Верховного Суду погодилась з висновком суду апеляційної інстанції про те, що квартира, яка використовується позивачем як місце постійного проживання, не може бути примусово стягнута на підставі дії Закону України № 1304-VІІ, у тому числі і шляхом реєстрації права власності за Банком як забезпечення виконання умов кредитного договору, укладеного в іноземній валюті. Тобто, у державного реєстратора були наявні правові підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на спірну квартиру за Банком.
Аналогічна позиція викладена Великою Палатою Верховного Суду у справі № 644/3116/18.
З огляду на викладене, звертайтесь до кваліфікованих та досвідчених адвокатів АБ «Ткачук і партнери», які допоможуть Вам вирішити конфліктні ситуації зі спорів щодо заставного майна та іпотеки, зберегти майно та уникнути фінансових непрємностей.