ПОСЛУГИ ПО УТРИМАННЮ БУДИНКУ
ТА ПРИБУДИНКОВИХ ТЕРИТОРІЙ
Якщо ви живете у квартирі, то вже, певно, звикли щомісяця сплачувати частину коштів на утримання будинку та прибудинкової території.
Куди насправді ідуть ці гроші та як їх розподіляють. Незалежно від того, належить ваш будинок до ОСББ чи приватного підприємства, на його утримання сплачують зі всіх квартир. Плата у кожній багатоповерхівці різниться. Якщо дехто сплачує декілька сотень на місяць, то інші можуть сплачувати і понад тисячу гривень.
Виникає безліч спірних питань, щодо сплати за утримання будинку та прибудинкових територій.
У зв`язку із введенням в дію з 10 червня 2018 року Закону України від 09.11.2017 № 2189-VІІІ «Про житлово-комунальні послуги» суттєво змінено систему взаємовідносин, що виникають у процесі надання та споживання житлово-комунальних послуг та визначено нову класифікацію житлово-комунальних послуг і такої послуги, як утримання будинків і споруд та прибудинкових територій не передбачено. Натомість визначено послугу з управління багатоквартирним будинком, яка визначається за згодою сторін.
Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 27.07.2018 № 190 затверджено обов’язковий перелік робіт (послуг), витрати на які включаються до складу витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території (із змінами та доповненнями).
Так, до переліку (наведено в додатку) входять:
-Технічне обслуговування та ремонт внутрішньобудинкових систем: водопостачання;водовідведення;теплопостачання;гарячого водопостачання; зливової каналізації; електропостачання; газопостачання та ліфтів;
-Обслуговування систем диспетчеризації, димових та вентиляційних каналів протипожежної автоматики та димовидалення;
-Поточний ремонт конструктивних елементів, технічних пристроїв будинків та елементів зовнішнього упорядження (в тому числі спортивних, дитячих та інших майданчиків).
-Прибирання прибудинкової території, приміщень загального користування, прибирання і вивезення снігу, посипання протиожеледними сумішами.
-Дератизація і дезінсекція.
-Придбання електричної енергії для освітлення місць загального користування, живлення ліфтів та забезпечення функціонування іншого спільного майна багатоквартирного будинку.
Окрім того наказом встановлено, що, якщо укладено індивідуальні договори про надання комунальних послуг, витрати не включаються до складу витрат на утримання будинку та території.
Крім основних послуг-мешканці будинку можуть включити в цей перелік додаткові послуги – обслуговування даху, утримання аварійної служби, догляд газонів, обслуговування електроплит тощо.
Розмір сплати залежить від площі вашої квартири та переліку послуг, передбачених тарифом, але не залежить від того, скільки людей зареєстровані, окрім вивезення відходів (який залежить від кількості зареєстрованих осіб).
Відповідно до Закону України “Про житлово-комунальні послуги” , тарифи затверджують на будинкових зборах мешканців. Іншими словами, вони самі можуть вносити корективи, збільшувати чи зменшувати щомісячну плату за утримання будинку та прибудинкових територій, залежно від того, які послуги хочуть отримати. Для цього необхідно провести збори мешканців будинку, при цьому вони можуть пропонувати своє бачення структури тарифу.
Для того, щоб ознайомитися з розподілом коштів за квартплату, жителі можуть звернутися в приватне підприємство, яке їх обслуговує. Також можна ініціювати проведення зборів за участю представників компаній-управителів, щоб спланувати роботи у будинку та прибудинковій території на наступний період, дізнатися про стан оплати та заборгованості за спожиту послугу.
В ОСББ немає тарифів, там є внески. Їх затверджують на загальних зборах та складають кошторис. Збори мають відбуватися не рідше одного разу на рік. Кошторис, як і тарифи у компаніях-управителях, відрізняються для кожного будинку, До кошторису входить щомісячна оплата послуг, банківські послуги, прибирання прибудинкової території, освітлення ліфтів та місць загального користування тощо. Відрізняється ОСББ від приватного підприємства і тим, що перше є неприбутковою організацією, а тому не сплачує податки.
Ціна може дуже відрізнятися, залежно від віку будинку, кількості квартир, переліку наданих послуг і найголовніше — волевиявлення самих мешканців.
Таким чином, повноваженнями встановлювати тарифи по утриманню будинку та прибудинковою територією наділена організація, яка управляє будинком або ОСББ.
Так,апеляційний суд 30.08.2021 (після скасування постанови цього суду Верховним Судом) залишено в силі рішення суду першої інстанції про задоволення позову мешканця будинку про визнання недійсним рішення сільради, яким установлено тарифи на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій.
Судові рішення ( з урахуванням позиції Верховного Суду) мотивовані тим, що відповідно до п.2 ч.3 ст. 4 Закону України № 2189-VІІІ до повноважень органів місцевого самоврядування належать встановлення цін/тарифів на комунальні послуги відповідно до закону.
Статтею 5 №2189-VIII визначено, що до житлово-комунальних послуг належать:
1) житлова послуга – послуга з управління багатоквартирним будинком.
2) комунальні послуги – послуги з постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, поводження з побутовими відходами.
Отже за приписами Закону України №2189-VIIII відповідач не мав повноваження встановлювати тарифи на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій.
Таким чином, тарифи установлює управляюча компанія, в ОСББ –на загальних зборах.
Крім того, при придбанні квартири може з’ясуватися, що борг по утриманню будинку попередніх власників «автоматично» включено у Ваш рахунок, що є неправомірним.
Проте, Верховний Суд 12.10.2022 задовольнив позов власника квартири до управляючої компанії про зобов’язання виключити з особового рахунку позивачки борг по сплати за утриманння будинку та прибудинкової території, утворений попердніми власниками квартири.
Судове рішення мотивоване тим, що споживачі зобов`язані оплатити житлово-комунальні послуги, якщо вони фактично користувалися ними.
Відповідно до ст. 322 ЦК України на власника покладається тягар утримання майна. Проте новий власник майна не зобов`язаний повертати борги попереднього власника, якщо суд установить, що він не брав на себе обов`язку з їх сплати. Договори про надання послуг не обтяжують майна.
Подібні висновки викладно у постановах Верховного Суду від 28.11.2018, від 01.09.2020 і в останній наголошується, що діючим законодавством не передбачено обов`язку покупця квартири сплачувати борги попередніх власників (наймачів) квартири за отримані ними раніше житлово-комунальні послуги, якщо це прямо не оговорено в договорі купівлі-продажу.
Окрім того у постанові від 02.09.2020 Верховний Суд зазначив, що внески та платежі в ОСББ на утримання будинку обов’язкові лише для власників квартир, а орендарі таку оплату можуть сплачувати лише на підставі відповідного договору з ОСББ.
У разі ненадання, надання не в повному обсязі або неналежної якості послуг по утриманню будинку та прибудинкових територій споживач має право викликати виконавця цих послуг для перевірки кількості та/або якості наданих послуг.
Акт-претензія складається виконавцем комунальної послуги та споживачем і повинен містити інформацію про те, в чому полягало ненадання, надання не в повному обсязі або неналежної якості послуги з управління багатоквартирним будинком, дату (строк) такої дії (бездії), а також іншу інформацію..
У разі неприбуття виконавця комунальної послуги в установлений строк або необґрунтованої відмови підписати акт-претензію такий акт підписується споживачем, а також не менш як двома споживачами відповідної послуги, які проживають (розташовані) в сусідніх будівлях, приміщеннях і надсилається виконавцю комунальної послуги рекомендованим листом.
Виконавець комунальної послуги протягом п’яти днів вирішує питання щодо задоволення вимог, викладених в акті-претензії, або видає (надсилає) споживачу обґрунтовану письмову відмову в задоволенні його претензії. У разі ненадання виконавцем відповіді в установлений строк претензії споживача вважаються визнаними таким виконавцем.
У разі надходження актів-претензій від споживачів, а виконавцем послуг встановлено, що роботи зазначені у акті провести неможливо, здійснюється перерахунок вартості ненаданих послуг споживачу протягом наступного місяця з дати отримання виконавцем акта-претензії.
У разі відмови в задоволенні споживачу його прав, останній має право звернутися із скаргою в територіальний орган Держпродспоживслужби за місцем здійснення господарської діяльності суб’єктом господарювання.
Результати перевірки якості надання послуг з управління багатоквартирним будинком можуть бути оскаржені в судовому порядку. У випадку отримання офіційної відмови у задоволенні вимог щодо перерахунку, ви маєте право оскаржити дане рішення у судовому порядку.
При цьому, основою доказової бази у справі слугуватимуть договір про надання відповідних послуг, квитанції про сплату за послуги, належним чином складений акт-претензія, фото- та відеоматеріали, покази свідків.
Таким чином, отримуючи платіжки , в яких, на Ваш погляд виставлені необґрунтовано завищені суми за сплату на утримання будинку та прибудинкової території, не вагайтесь із зверненням до кваліфікованих юристів, які допоможуть Вам уникнути сплати зайвих коштів за послуги, які Ви не отримали.