Право співвласників багатоквартирного будинку на спільне майно, а саме допоміжні приміщення найчастіше оспорюється так званим “колишнім балансоутримувачем” такого будинку, в ролі якого виступає орган місцевого самоврядування, або орган державної влади, або комунальне чи державне підприємство, хоча можуть виступати і інші суб’єкти, як-от суб’єкти господарювання різних організаційно-правових форм, що здійснювали будівництво будинку, утримання будинку та/або управління ним.
В переважній більшості спроби «відібрати» допоміжні приміщення у ОСББ аргументовані віднесення цих приміщень до нежитлових, а не допоміжних.
Так, нежилі приміщення – це приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, належать до житлового комплексу, але не відносяться до житлового фонду і є самостійними об`єктами цивільно-правових відносин (ч.3 ст. 4 ЖК України). Приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
В той же час допоміжні приміщення будинку (підвали, горища, сходові клітини, кладові тощо) становлять єдине ціле з квартирами і житловим будинком, призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду. Особливістю правового статусу допоміжних приміщень є те, що вони є спільною власністю власників квартир у багатоквартирному будинку в силу прямої норми закону (ч. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», ч.2 ст. 382 ЦК України). Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення співвласниками (у даному випадку – в особі ОСББ) будь-яких додаткових дій. Зазначене виключає набуття будь-якою особою права власності на такі приміщення, як на окремий об’єкт цивільних прав.
Слід зазначити, що загалом для спорів щодо права власності на допоміжні приміщення ключове значення має визначення приміщень саме як допоміжних.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15 наведено вказівки для розмежування допоміжних і нежитлових приміщень багатоквартирного жилого будинку.
Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання.
Вдатися до такого роз’яснення Верховний Суд змусила та обставина, що в наведеній справі спірні приміщення на стадії проектування житлового будинку планувалися на 1-му поверсі як приміщення для торговельних потреб непромислового характеру, але в подальшому як такі не використовувалися, у технічній документації значилися як підвал, і використовувалися для потреб мешканців будинку. Суди попередніх інстанцій не встановили, чи є спірне приміщення нежитловим, чи використовувалося воно як самостійний об’єкт нерухомості, а відтак чи є допоміжним, що стало підставою для скасування рішень попередніх інстанцій.
Слід зазначити, що загальні правові висновки щодо критеріїв розмежування правового статусу окремих нежитлових приміщень та допоміжних приміщень у багатоквартирному будинку є усталеними у судовій практиці Верховного Суду та висловлені в численних постановах (окрім зазначеної справи), зокрема, від 16.12.2020 у справі №914/554/19, від 15.05.2019 у справі №906/1169/17, від 22.01.2020 у справі №461/4181/18, від 23.06.2020 у справі №906/150/19 та багато інших.
Особливого значення набуває той факт, що право спільної власності на допоміжні приміщення та інші елементи спільного майна БКБ окремо не підлягає державній реєстрації. На це звернув увагу і Конституційний Суд України у своєму рішенні від 02.03.2004 року №4-рп/2004, в якому зазначено: “Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій”.
З одного боку, завдяки цьому власники квартир і нежитлових приміщень у БКБ без будь-яких додаткових формальностей набувають права спільної власності на спільне майно БКБ одночасно з набуттям права власності на квартиру або нежитлове приміщення у цьому БКБ.
З другого боку, особи, що порушують право спільної власності на спільне майно БКБ, помилково трактують відсутність такої державної реєстрації як нагоду привласнити частину спільного майна (допоміжні приміщення) та зареєструвати за собою право власності на нього. Найчастіше таке привласнення здійснюється шляхом “переведення” допоміжних приміщень у статус нежитлових із подальшою реєстрацією на них права власності в загальному порядку. У подібних справах співвласники та/або ОСББ змушені звертатися до суду з вимогами про визнання недійсними свідоцтв про право власності на такі приміщення.
Часом “колишні балансоутримувачі” звертаються до суду з вимогами “передати” їм допоміжні приміщення, аргументуючи свої вимоги тим, що вони “не передавали” такі приміщення “на баланс” співвласникам БКБ чи створеним співвласниками юридичним особам (ОСББ, кооперативам).
В обох випадках суди стають на бік співвласників БКБ. При цьому ключовими зазначаються два правових аспекти:
- Безумовна приналежність допоміжних приміщень до спільної сумісної власності безпосередньо власників квартир і нежитлових приміщень (не залежить від створення чи нестворення ОСББ, “передачі” чи “непередачі” будинку та його спільного майна “на баланс”);
- Необхідність з’ясувати статус приміщень саме як допоміжних. При цьому береться до уваги не фактичний стан приміщення (яке може бути на час розгляду спору фактично переобладнаним у нежитлове), а його призначення згідно з проектною та технічною документацією на БКБ.
У якості прикладів зазначених правових висновків можливо навести наступні справи.
Так, Верховний Суд 08.04.2020 у справі № 915/1096/18 залишив в силі судове рішення першої інстанції, якою задоволено позовні вимоги ОСББ до міської ради про визнання частково недійсними свідоцтв про право власності на нерухоме майно в частині «нежитлових» приміщень самовільно переобладнаних територіальною громадою із допоміжних.
Постановляючи таке рішення Верховний Суд зазначив, що допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. Лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Також слід відзначити, що Верховним Судом рішення прийнято попри висновок судової будівельно-технічної експертизи та зазначив, що суд критично оцінює мотивування апеляційного суду (яким відмовлено у задоволенні позову) про належність спірних приміщень до нежитлових з посиланням на дослідницьку частину висновку експертизи, який ґрунтувався лише на порядку та умовах фактичної експлуатації цих приміщень на момент проведення експертизи. З огляду на те, що з наявних у справі первинних документів вбачається приналежність спірних приміщень до допоміжних багатоквартирного будинку їх фактичне самовільне переобладнання іншими особами з метою використання за іншим функціональним призначенням не змінює правового статусу цих приміщень.
Щодо безпосередньо реєстрації за відповідачем права комунальної власності на спірні приміщення, Верховний Суд зазначив, що свідоцтво про право власності на нерухоме майно лише посвідчує наявність відповідного права, але не породжує, не змінює і не припиняє права та обов`язки, видається на підтвердження існування права, яке виникло внаслідок певного правочину, і тому такий посвідчувальний документ є чинним, якщо є дійсною правова підстава його видачі. Спірні свідоцтва, які посвідчують право власності на спірні приміщення за відповідачем, самі по собі не змінюють їх правового статусу за умови встановлення у справі належності цих приміщень до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку.
Отже, позивачу (ОСББ) не потрібно доводити право власності на ці приміщення, оскільки вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону.
Так само сторону співвласників БКБ зайняв 22.01.2020 Верховний Суд у справі № 461/4181/18, погодившись із рішеннями попередніх інстанцій про визнання незаконними та скасування рішень міськаради щодо реєстрації права комунальної власності на нежитлові приміщення (як встановлено судами-допоміжні) та про їх «балансовий облік».
Захист прав власників багатоквартирних будинків
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що оскарженими рішеннями міськради зареєстровано право комунальної власності на допоміжні приміщення багатоквартирного житлового будинку, вирішено питання балансового обліку цих приміщень, а рішеннями міськради затверджено проведення приватизації приміщень способом продажу на аукціоні. Позивачі вказували, що допоміжними приміщеннями мали право розпоряджатися виключно співвласники багатоквартирного житлового будинку.
Залишаючи в силі судові рішення попередніх інстацій Верховний Суд відхилив аргументи відповідача щодо нібито часткової/неповної так званої “передачі на баланс” багатоквартирного будинку позивачу. Так, у пов’язаній із щойно названою справі міська рада вимагала витребувати майно (допоміжні приміщення, які позивач трактував як “нежитлові”) з чужого незаконного володіння. Відхиляючи доводи касаційної скарги, Верховний Суд зазначив, що безпідставними є посилання на висновки Верховного Суду у справі №914/1289/18, які зроблені за інших встановлених судами фактичних обставин справи, відповідно до яких спірне приміщення не було передано об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку на баланс разом із житловим будинком, а залишилось у комунальній власності територіальної громади. В той же час у справі, яка розглядається житловий будинок було передано на баланс позивачу, у тому числі допоміжні (як встановлено судом, а не нежитлові приміщення).
Також можливо навести ряд справ по спорах даної категорії, якими задовольнялись позови ОСББ зі спорів стосовно права спільної власності на допоміжні приміщення у багатоквартирному будинку.
Так, судовими рішеннями у справі № 918/917/19 задоволено позов ОСББ до міськради про визнання недійсним рішення відповідача в частині оформлення права власності на об’єкти нерухомого майна, свідоцтва про право власності територіальної громади міста на нежитлове приміщення в житловому будинку.
Судові рішення мотивовані тим, що згідно з висновком експертів спірне приміщення за своїм призначенням відноситься до підсобних приміщень багатоквартирного житлового будинку. В матеріалах справи відсутні докази, що це приміщення було запроектовано як самостійний об`єкт нерухомого майна. За таких підстав суди дійшли висновку про неможливість реєстрації права комунальної власності на спірне приміщення.
У постанові у справі № 906/1169/17 Верховний Суд залишаючи в силі судове рішення першої інстанції про задоволення позову ОСББ про визнання недійсним рішення міскради та свідоцтва на праві власності на нежитлове приміщення, що знаходиться в багатоквартирному будинку та було переобладнано під службову квартиру зазначив, що при вирішенні даного спору ключовим є визначення правового статусу нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку, а саме встановлення того, чи відноситься спірне приміщення до допоміжних чи є нежитловим приміщенням в структурі житлового будинку.
При цьому Верховний Суд вказав, що допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням.
Спірне допоміжне приміщення було переобладнано, тобто не з самого початку будівництва будинку здобуло інше призначення, а отже не може вважатися окремо від будинку нежилим (не допоміжним) приміщенням.
До аналогічного висновку дійшов Верховний Суд у справі № 904/1040/18,залишаючи в силі судові рішення про задоволення позову ОСББ до міськаради про визнання недійсним рішення та свідоцтва про право власності на нежитлове приміщення, що заходиться у багатоквартирному будинку.
Наприкінці можливо навести справу, як приклад наполегливої тривалої ( протягом 6 років) боротьби за допоміжні приміщення.
Рішенням Ковпаківського районного суду м. Суми від 04.09.2018 у справі № 592/2447/18 задоволено позов співвласників ОСББ до забудовника та інших осіб щодо витребування майна із чужого незаконного володіння.
Позовні вимоги були обґрунтовані тим, що позивачі є співвласниками багатоквартирного будинку, у тому числі підвальних приміщень, в яких знаходяться мережі комунікацій, що забезпечують весь будинок водою, світлом, каналізацією тощо. Однак, забудовник будинку незаконно отримав на підвальні приміщення свідоцтво про право власності та провів їх відчуження комерційним підприємствам.
Боротьба співвласників за допоміжні приміщення була тривала, але до прийняття цього рішення, яке є завершальним у ланцюжку справ, вдалося довести, що рішення виконавчого комітету міськради, яким були передані підвали забудовнику у власність є незаконним і підлягає скасуванню в цій частині (справа № 1806/14395/12), були скасовані свідоцтва про право власності на ці підвали (справа № 592/3406/14) і в котрий раз у суді вдалося довести, що підвал – це допоміжне приміщення та спільна сумісна власність співвласників багатоквартирного будинку, він не може бути відчужений і перебувати у власності інших осіб, навіть при наступному перепродажу забудовником їх іншим особам.
Наведене свідчить що у спорах даної категорії справ суди займають позицію співвласників багатоквартирних будинків, однак досягнення позитивного результату потребує ґрунтовної правової підготовки, зокрема щодо зібрання доказів та належного обґрунтування приналежності спірних приміщень до допоміжних, в чому надасть допомогу кваліфікований спеціаліст – адвокат по спорах за участю об’єднань співвласників багатоквартирних будинків.