Оренда землі- це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Зокрема, процес набуття права оренди на земельну ділянку комунальної форми власності складається із наступних стадій:
- прийняття органом місцевого самоврядування (сільські, селищні,міські ради в межах повноважень визначених законом) рішення про передачу земельної ділянки в оренду;
- підготовка проекту землеустрою;
- укладення договору оренди з наступною державною реєстрацією відповідного права.
Звичайно майбутні орендарі зацікавлені в якнайшвидшому набутті права оренди на землю, оскільки це є підставою, як правило, для реалізації підприємницького проекту.
Однак мають місце непоодинокі випадки коли після прийняття органом місцевого самоврядування рішення про надання особі в оренду земельної ділянки в подальшому зволікають із безпосереднім укладенням договору.
Такі дії орендодавця ставлять під загрозу реалізацію проектів майбутнього орендатора, безпосередньо пов’язаною із правом користуванням землею і змушують останнього звертатися до судових органів за захистом своїх прав.
Однак, іноді позивачі невірно обирають спосіб захисту, наслідком чого навіть позитивне судове рішення не поновлює порушене право.
Зокрема, задоволення таких позовних вимог як зобов’язання відповідача укласти договір оренди може призвести до його невиконання через неможливість це зробити без участі органу місцевого самоврядування, а отже даний спосіб захисту є неефективним у даній ситуації та не поновлює порушених прав позивача.
Виходом із такої правової ситуації слугує механізм, відповідно до якого за особою, на користь якої прийнято рішення про передачу земельної ділянки в оренду, визнається право оренди шляхом визнання в судовому порядку договору оренди землі укладеним.
У якості прикладу можливо навести справи № 17/386-36/14-51/197-34/114-І0/544 та № 910/6456/19, які стосуються відмови міською радою в укладенні з товариством договору оренди земельної ділянки.
Товариство звернулося в суд із позовом до міської ради про зобов’язання укласти договір оренди землі. Судовим рішенням, залишеними в силі судами апеляційної та касаційної інстанцій, позов задоволено. Однак виконавче провадження по його виконанню було закінчено, у зв’язку із неможливістю виконання.
Товариство звернулося до суду з позовом про визнання укладеним договір оренди землі у запропонованій ним редакції.
Постановою Верховного Суду від 10.12.2019 по справі № 910/6456/19 позов задоволено.
Судове рішення мотивовано тим, що за змістом ст.ст. 13, 14 Конституції України, ст. 11 ЦК України, ст.ст. 123, 124, 127, 128 ЗК України рішенням органу місцевого самоврядування або державної адміністрації про надання земельної ділянки господарюючому суб`єкту у власність або в користування здійснюється волевиявлення власника землі і реалізуються відповідні права у цивільних правовідносинах з урахуванням вимог ЗК України, спрямованих на раціональне використання землі як об`єкта нерухомості (власності).
Відтак, прийняття уповноваженим органом рішення про надання земельної ділянки в оренду та укладання на виконання цього рішення договору, є взаємопов`язаними фактами.
При цьому підставою набуття відповідного права є саме рішення ради, яке відповідно до ч.5 ст.126 Земельного кодексу України оформлюється договором як документом, що посвідчує право оренди земельної ділянки, зареєстрованим відповідно до закону.
З огляду на те, (як встановлено матеріалами справи), що відповідач надавав позивачу дозвіл на розроблення документації із землеустрою на спірну земельну ділянку, а в подальшому прийняв рішення про затвердження проекту землеустрою, позов про визнання договору оренди землі укладеним підлягає задоволенню.
Також Верховний Суд, надаючи правову оцінку належності обраного товариством способу захисту, зазачив, що ухвалення у справі № 17/386-36/14-51/197-34/114-10/544 судового рішення про зобов`язання відповідача укласти договір та пред`явлення цього рішення до примусового виконання не призвело до відновлення порушених прав позивача, оскільки судове рішення не було виконано через неможливість такого виконання без участі Ради (боржника), яка ухилялася від виконання зазначеного судового рішення та відмовляється від укладення з позивачем відповідного договору оренди землі, натомість у цій справі позивач обрав спосіб захисту у виді визнання договору укладеним, який є належним і таким, що призводить до відновлення порушеного права позивача.
Захист прав орендаря
Судами установлено наявність взаємного волевиявлення позивача (ініціювання процедури одержання земельної ділянки в оренду, звернення із пропозицією щодо укладення договору, подання позову) і відповідача (рішення міськради) на виникнення правовідносин оренди стосовно спірної земельної ділянки.
Оскільки у цьому випадку йдеться про ухилення органу місцевого самоврядування від фактичного виконання власного рішення, а також судового рішення, що набрало законної сили, яким Раду було зобов`язано виконати наведений обов`язок, то з урахуванням суті порушеного права та специфіки правовідносин, з яких виник спір, ефективним способом захисту права позивача набути в оренду спірну земельну ділянку є саме визнання укладеним договору оренди землі, що призведе до реального відновлення порушеного права Товариства.
Про такий належний спосіб для ефективного захисту та поновлення порушених прав майбутніх орендарів, як звернення до суду із позовом про визнання договору укладеним заначили суди також у справах № 910/16771/19, № 910/16660/18.
Таким чином, ефективність вказаного способу захисту (визнання договору оренди землі укладеним) полягає в тому, що з моменту набрання позитивного рішення законної сили виникають правові підстави для реєстрації відповідного права оренди в державному реєстрі.
Також необхідно звернути увагу на висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 25.01.2022 у справі № 143/591/20 щодо ефективного способу захисту у разі укладення орендодавцем договору оренди земельної ділянки з новим орендарем і реєстрації за ним права оренди ще до закінчення строку дії первинного договору оренди та до вичерпання строку для повідомлення первинним орендарем про своє бажання скористатися переважним правом.
Велика Палата у постанові зазначила, що за таких умов, якщо первинний орендар має право на укладення договору оренди (додаткової угоди до нього), то наявні два різні порушення прав первинного орендаря: з боку орендодавця (який відмовляється укладати додаткову угоду до договору оренди) та з боку наступного орендаря (який незаконно заволодів майном – правом оренди – шляхом реєстрації цього права).
Тому належним способам захисту прав первинного орендаря відповідають дві позовні вимоги – про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеною) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря.
На належність такого способу захисту, як визнання відсутнім права, вже вказувала Велика Палата Верховного Суду у постанова від 19 січня 2021 року у справі №916/1415/19. Судове рішення про визнання відсутнім права відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації припинення права оренди. Переведення права та обов’язків орендаря або визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного орендодавцем із новим орендарем, не є ефективним способом захисту.
З огляду на вищевикладене належним способом захисту переважного права орендаря є вимога про визнання укладеною додаткової угоди до договору та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря.
Звертаю увагу, що обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові. Такий висновок сформульований, зокрема, у постановах ВП ВС від 19.01.2021 у справі №916/1415/19, від 02.02.2021 у справі № 925/642/19, від 22.06 2021 у справі №200/606/18, від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16.
З огляду на викладене у разі порушення права на укладення договору оренди землі або переваженого права на продовження такої оренди слід звертатись до фахівця-адвоката, який допоможе обрати, в залежності від ситуації, належний спосіб для ефективного захисту прав орендаря.