ДОПОМОГА АДВОКАТА
Надаючи у в оренду земельну ділянку Власник розраховує не лише на отримання прибутку у вигляді орендної плати, але і очікує, що Орендар не буде порушувати умови договір оренди, що може нашкодити орендованій землі і, відповідно, Власник може неотримати те, на що він розраховува при укладнні договору оренди землі-систематична несплата орендної плати Орендарем, нецілове використання земельної ділянки та інші порушення умов договору.
Нагальна потреба розірвати договорі оренди землі може виникнути і у Орендаря.
Нормами чинного законодавства України визначено два шляхи дострокового розірвання договору оренди землі за згодою сторін або за рішенням суду.
На практиці найчастіше питання розірвання договору оренди вирішуються у судовому порядку за недосягнення між сторонами згоди із цього питання. Також у разі розірвання договору оренди землі кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону, що також частіше за все вирішується судом.
Отже, на вимогу однієї сторони договору про оренду землі він може бути розірваний достроково за рішенням суду, але для цього потрібні підстави, без яких даний договір в судовому порядку не буде розірвано, а саме:
-невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України “Про оренду землі”;
-невиконання сторонами обов’язків передбачених умовами договору;
-випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки;
-виникнення підстав, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Також відповідно до статті 141 Земельного кодексу України передбачені підстави припинення права користування земельною ділянкою, до яких в даному випадку можна віднести:
-використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам;-
-використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;
-систематична несплата земельного податку або орендної плати;
-порушення обов’язку щодо охорони землі при здійсненні господарської діяльності встановлені розділом VI ЗУ «Про охорону земель».
Однак складність даної категорії судового процесу полягає у доведенні належними доказами порушення Орендарем або Орендодавцем умов договору оренди або вимог чинного законодавства. Наприклад, до найпоширеніших підстав розірвання договору відноситься наявність заборгованості з орендної плати. Як правило, суперечки між сторонами точаться щодо визначення, чи є несплата систематичною, а при недоведеності систематичності несплати суд відмовляє у задоволенні позову. Наслідком цього стане продовження між сторонами орендних правовідносин, при цьому Орендар може на свій розсуд встановлювати порядок сплати орендної плати.
Досвідчений у такій категорії справ та обізнаний у правових позиціях Верховного Суду з цих питань адвокат підготує обгрунтовану позовну заяву та доведе у суді належними доказами наявність підстав для розірвання договору оренди землі.
Звертаємо увагу, що у разі розірвання договору оренди землі з ініціативи Орендаря Орендодавець має право вимакгати в суді отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення – за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням Орендодавцем договірних зобов’язань.
ПОСЛУГИ АДВОКАТА У СПОРАХ ПРО РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ:
-Консультація по спорам щодо розірвання договору оренди землі, аналіз виниклої ситуації та перспектив майбутніх судових процесів;
– Збір доказової бази та підготовка необхідних процесуальних документів-адвокатського запиту, претензії, відповіді на претензію, позов, відзив на позовну заяву, скарг, письмових пояснень, клопотань тощо;
-Представництво інтересів клієнта у судах всіх інстанцій з метою захисту його інтересів у спорах про розірвання договору оренди землі;
-Оскарження судових рішень у спорах про розірвання догвору оренди землі, постановлених не на користь клієнта, в Апеляційному та Верховному Суді;
-Правовий супровід клієнта на стадії виконавчого провадження.
ПРАВОВІ ПОЗИЦІЇ ВЕРХОВНОГО СУДУ У СПРАВАХ ЗІ СПОРУ ЩОДО РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ
1. Якщо умовами договору оренди землі передбачена можливість його розірвання на вимогу однієї зі сторін та визначені підстави для такого розірвання, без необхідності встановлення будь-яких інших передумов, зокрема істотного порушення договору, суд визнає договір розірваним
Особа 1 (Орендодавець) звернувся до суду із позовом до ТОВ (Орендар) про розірвання договору оренди землі. Позов мотивований тим, що він є власником земельної ділянки площею 4,08 га з цільовим призначенням – ведення товарного с/г виробництва. 23.03.2012 між сторонами укладено договір оренди землі строком на 5 років, а 20.12.2015 укладено додаткову угоду про продовження оренди землі до 31.12.2025.
Згідно пунктів 8.3, 8.6 договору оренди сторони погодили, що цей договір може бути припинений достроково за взаємною згодою сторін або на вимогу однієї із сторін у випадках, передбачених законодавством України та цим договором. При цьому зміна директора підприємства-орендаря є підставою для розірвання договору оренди.
Позивач зазначав, що на момент укладення договору оренди від 23.03.2012 та додаткової угоди директором ТОВ був Особа 2, тоді як за відомостями з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань із 06.03.2018 керівником ТОВ став Особа 3.
Не маючи бажання продовжувати договірні відносин Позивач у зв`язку із зміною керівника підприємства-орендаря, 19 вересня 2018 року звернувся до відповідача із заявою про розірвання договору оренди та додаткової угоди, проте ця заява залишилась без відповіді.
Рішеннями судів першої та апеляційної інстанцій у задоволенні позову відмовлено з мотивів того, що захисту підлягає порушене, невизнане або оспорюване право, проте Позивачем не доведено, що від зміни керівника юридичної особи – орендаря змінилась суть правовідносин сторін, розмір чи порядок виплати орендної плати та інші обставини, внаслідок яких позивач зазнав шкоди та значною мірою позбувся того, на що розраховував при укладенні договору.
Верховним Судом 16.06.2021 судові рішення попередніх інстанцій скасовано та прийнято нове рішення про задоволення позову, договір оренди землі розірвано, з огляду на наступне.
Верховний Суд зауважив, що до загальних засад цивільного законодавства належить свобода договору (п. 3 ч. 1 ст. 3 ЦК України). Тлумачення цього пункту, а також ст. 627 ЦКУ свідчить, що свобода договору має декілька складових, зокрема це свобода укладання договору, вибору контрагента, виду договору, визначення умов договору.
Згідно зі ст. 651 ЦКУ зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Частинами 3 та 4 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відповідний договір може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом, його розірвання в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.
Згідно з п. 8.3 оспореного договору оренди земельної ділянки він може бути припинений достроково на вимогу однієї зі сторін у передбачених договором випадках, а в п. 8.6 договору сторони погодили, що зміна директора підприємства-орендаря є підставою для розірвання договору.
Тобто наведеними умовами договору передбачена можливість його розірвання на вимогу однієї зі сторін та визначені підстави для такого розірвання, без необхідності встановлення будь-яких інших передумов, зокрема істотного порушення договору.
При цьому ВС звернув увагу, що посилання судів попередніх інстанцій на те, що від зміни керівника підприємства-орендаря позивач не зазнав шкоди та не позбувся того, на що розраховував при укладенні договору, на обґрунтованість позовних вимог не впливають, оскільки орендодавець просив розірвати договір не у зв’язку з істотним порушенням договору орендарем, а у зв’язку з настанням події, яку сторони, на власний розсуд, керуючись принципом свободи договору, погодили як підставу для розірвання договору.
Таким чином, Верховний Суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову Особа 1.
2. Систематична (два та більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, є підставою для розірвання договору оренди, а разове порушення умов договору оренди в цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання
При вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню також підлягають положення ч. 2 ст. 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію – значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, – відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦКУ належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність
Якщо Орендарем обов’язок по сплаті орендної плати частково покладена на Суборендатора, а останній її сплачував спільно з Орендарем, то вважається, що Орендар належно виконував свої обов’язки по сплаті орендної плати і відсутня підстава для розірвання договору оренди з ініціативи Орендодавця
Позовні вимоги органу місцевого самоврядування про розірвання договору оренди земельної ділянки з підстав систематичного невнесення орендної плати не можуть доказуватися винятково порушеннями податкового законодавства та є необґрунтованими, якщо позивач отримав плату за оренду земельної ділянки, а отже відсутнє істотне порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору
Рішенням суду задоволено позов Міськради (Орендодавець) до ПП (Орендар): розірвав договір оренди землі від 29.05.2015 року, укладений між міськрадою та ПП.
Суд, керуючись положеннями пункту «д» ч. 1 ст. 41 ЗКУ щодо підстав припинення права користування земельною ділянкою, дійшов висновку про наявність підстав для розірвання договору, оскільки Відповідач зобов’язання зі сплати орендних платежів систематично не виконував з моменту укладення договору та на момент звернення Позивача до суду, а доказами систематичної несплати ПП орендної плати за договором від 29.05.2015 є надані податковою інспекцією відомості в листах від 25.05.2017, 26.07.2017 про наявність податкової заборгованості, з урахуванням загальної заборгованості минулих років відповідача за усіма укладеними ним договорами оренди землі та нарахованої пені.
Постановою суду апеляційної інстанції рішення суду першої інстанції скасовано та прийнято нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено.
Апеляційний суд не погодився з висновками суду першої інстанції про належне підтвердження матеріалами справи систематичної несплати відповідачем орендної плати за договором, як підстави для розірвання договору оренди. Вказав, що в цих правовідносинах для задоволення вимог про розірвання договору позивачу слід довести наявність у сукупності двох умов: істотного порушення договору та шкоди, завданої цим порушенням, що не взяв до уваги суд першої інстанції.
Натомість матеріали справи підтверджують, що орендна плата за землю за спірним договором оренди регулярно надходила на рахунок позивача, зазначений у договорі оренди, від платників ЖБК та Відповідача; на момент звернення з позовом про розірвання договору оренди від 29. 05.2015 заборгованості за цим договором не існувало, навпаки мала місце переплата, а докази щодо податкової заборгованості та податкових зобов’язань відповідача з плати за землю містять лише загальну інформацію, разом з тим інформація про заборгованість з орендної плати саме за спірним договором – відсутня.
Вказана справа передана на розгляд Великої Палати Верховного Суду з метою вирішення питання для формування єдиної правозастосовної практики щодо того чи є підставою для розірвання договору оренди систематична несплата орендної плати, якщо на час звернення до суду із позовом заборгованість погашена.
Велика Палата ВС 27.11.2018 постанову суду апеляційної інстанції про відмову в задоволенні позову залишила без змін та надаючи відповідь на поставлене питання зазначила наступне.
Стаття 141 ЗКУ передбачає такупідставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Разом з тим за ч. 2 ст. 651 ЦКУ договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Виходячи з системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов’язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦКУ, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення ч. 2 ст. 651 ЦКУ.
Стаття 611 ЦКУ передбачає різні правові наслідки порушення зобов’язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов’язання внаслідок односторонньої відмови від зобов’язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов’язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.
Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію – значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, – відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦКУ належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
Таким чином, ВС погодився з апеляційним судом, який обґрунтовано застосував у спірних правовідносинах приписи ч. 2 ст. 651 ЦКУ та з’ясував суттєві обставини цієї справи як щодо наявності факту порушення відповідачем умов договору, так і щодо наявності критерію істотності цього порушення договору.
Згідно зі ст. 528 ЦКУ виконання обов’язку може бути покладено боржником на іншу особу, якщо з умов договору, вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства або суті зобов’язання не випливає обов’язок боржника виконати зобов’язання особисто. У цьому разі кредитор зобов’язаний прийняти виконання, запропоноване за боржника іншою особою. У разі невиконання або неналежного виконання обов’язку боржника іншою особою цей обов’язок боржник повинен виконати сам.
Суд апеляційної інстанції дослідив обставини справи та встановив, що, відповідно до умов укладеного відповідачем та ЖБК договору суборенди, зобов’язання щодо сплати орендної плати за земельну ділянку за узгодженням сторін було покладено на ЖБК; платниками за оренду земельної ділянки в період 2015-2017 роки були дві особи: ПП та ЖБК; разом за період з моменту укладення спірного договору до дати звернення позивача до суду (16.05.2017) було сплачено 410 868 грн. на розрахунковий рахунок, вказаний як у договорі оренди, так і у договорі суборенди, укладеному платниками.
Отже, на момент подання міськрадою позову про розірвання договору оренди від 29.05.2015 заборгованості з орендної плати за цим договором не існувало, а навпаки, враховуючи наданий Позивачем розрахунок, мала місце переплата.
Таким чином ВП ВС дійшла висновку, що відсутні обставини, які б свідчили про неможливість досягнення позивачем як стороною договору оренди мети договору (отримання плати за оренду земельної ділянки) та неотримання того, на що розраховував орендодавець, укладаючи спірний договір, тобто не вбачається істотного порушення умов договору оренди.
3. Позов про розірвання договору оренди землі з підстав використання земельної ділянки не за цільовим призначенням може бути пред’явлений протягом всього строку дії цього договору. Водночас обов’язок орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до умов договору оренди землі та вимог земельного законодавства повинен виконуватися ним безперервно, протягом усього строку дії договору оренди землі
Протягом строку дії договору оренди землі Орендодавець не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, зокрема і шляхом розірвання договору оренди землі. Такий позов може бути пред’явлений протягом всього строку дії договору
Метою позову про розірвання договору оренди є захист інтересів власника як учасника зобов`язальних відносин, та розрахований він на випадки порушення цих прав особою, яка знаходиться із власником чи іншим носієм цивільного права в договірних чи інших зобов`язальних правовідносинах. Тобто позов про розірвання договору не є негаторним позовом, на який не розповсюджується строк позової давності
Міська рада (Орендодавець) звернулася до суду з позовом до ПрАТ (Орендар) про:- розірвання договору оренди землі, укладеного 29.12.2003 між сторонами на користування земельною ділянкою площею 0,7199 га.;- усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою територіальної громади площею 0,7199 га, яка використовується ПрАТ, шляхом демонтажу споруд торговельного призначення, які розташовані на цій земельній ділянці; зобов`язання ПрАТ повернути територіальній громаді в особі Міської ради земельну ділянку площею 0,7199 га до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що земельна ділянка використовується відповідачем з порушенням вимог земельного законодавства, оскільки ним здійснено самовільне будівництво торговельних павільйонів, які цілком або частково розташовані на орендованій ним у позивача земельній ділянці, чим порушено положення статей 1, 13, 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі» та умов Договору оренди. Наведене, на думку позивача, є підставою для демонтажу таких споруд. При цьому позивач посилається на те, що відповідно до умов Договору оренди орендар зобов`язаний повернути земельну ділянку Міській раді у такому стані, в якому її було отримано.
Рішенням суду першої інстанції від 13.01.2021 у задоволенні позову відмовлено повністю. Місцевий господарський суд відхилив доводи відповідача про те, що дев`ять нежитлових будівель, які знаходяться на орендованій земельній ділянці, не є капітальними спорудами, та вказав, що таке твердження спростовується матеріалами справи, а відповідачем у порядку, визначеному статтями 13, 74, 86 ГПКУ, не надано доказів, які б спростовували обставини, встановлені в акті № 416. Сам акт судом не скасовувався та Відповідачем не оскаржувався. Таким чином, на переконання суду, ПрАТ на порушення умов Договору оренди здійснило самочинне будівництво на орендованій ділянці. Здійснення відповідачем самочинного будівництва при прямій забороні Законом України «Про оренду землі» є істотним порушенням умов договору та підставою для його розірвання.
Водночас суд першої інстанції зазначив, що нормами цивільного законодавства не передбачено таке поняття, як триваюче правопорушення, у той час як позовна давність визначена як строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права та інтересу.
Позивач, на якого згідно з підпунктом «б» підпункту 3.1.3 Договору оренди покладено обов`язок здійснювати контроль за виконанням умов договору, про порушення його умов відповідачем дізнався ще у 2017 році, про що свідчить акт позапланової перевірки Інспекції Держархбудконтролю від 24.05.2017 № 416.
Таким чином, позивач усупереч своєму обов`язку зі здійснення контролю за виконанням умов договору з 18.04.2017 і до 11.01.2020 не вживав заходів реагування та не проводив перевірки виконання відповідачем умов Договору оренди, здійснивши які, він міг би дізнатись про порушення свого права, та не вжив заходів, спрямованих на розірвання договору та повернення спірного майна.
Оскільки саме 18.04.2017, а не 24.05.2017 було складено перший акт позапланової перевірки Інспекції про порушення відповідачем умов надання земельних ділянок, Позивач саме з цієї дати був обізнаний про порушення свого права. Отже, за висновком суду, позовна давність пропущена, адже з позовом до суду позивач звернувся лише 29.09.2020. Врахувавши це, місцевий господарський суд дійшов висновку, що ПрАТ порушило умови Договору оренди, проте сплив позовної давності є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог Міської ради.
Щодо позовної вимоги про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою суд першої інстанції врахував, що однією з умов подання негаторного позову є триваючий характер правопорушення і наявність його в момент подання позову. Другою умовою застосування негаторного позову має бути відсутність між позивачем і відповідачем договірних відносин, адже в разі наявності таких відносин власник здійснює захист порушеного права власності зобов`язально-правовими способами. Зважаючи, що відповідач користується земельною ділянкою на підставі Договору оренди, який не припинив дію, не визнаний судом недійсним та не розірваний, суд першої інстанції відмовив позивачу у задоволенні решти позовних вимог.
Постановою апеляційного суду від 08.04.2021 рішення суду першої інстанції від 13.01.2021 скасовано та ухвалено нове рішення – про задоволення позову: розірвано Договір оренди; зобов`язано ПрАТ демонтувати дев`ять нежитлових будівель – торговельних павільйонів, які цілком або частково розташовані на земельній ділянці площею 0,7199 га; зобов`язано ПрАТ повернути територіальній громаді особі Міської ради земельну ділянку площею 0,7199 га до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.
Задовольняючи позов, суд апеляційної інстанції виходив з того, що відповідачем на порушення умов пункту 1.2, підпунктів 3.2.1, 3.2.2 Договору оренди та всупереч вимогам статей 13, 24, 25 Закону України «Про оренду землі», за відсутності дозвільних документів і письмової згоди Орендодавця було здійснено самочинне будівництво торговельних павільйонів на орендованій земельній ділянці. Зазначене свідчить про невиконання відповідачем обов`язків, передбачених законодавством України та умовами Договору оренди, що є підставою для його дострокового розірвання за рішенням суду.
Суд апеляційної інстанції не погодився з висновком місцевого суду про пропуск позивачем позовної давності, вказавши, що допущене відповідачем правопорушення за своєю суттю не є одноразовим, має триваючий характер та не припинено на момент звернення позивача до суду з позовом. Оскільки відповідач порушує умови Договору оренди саме з підстави самовільної забудови земельної ділянки, яка продовжує існувати до дати звернення з позовною заявою у цій справі, початковий момент перебігу позовної давності зміщується з кожним днем порушення прав власника земельної ділянки. Враховуючи наведене, позов про дострокове розірвання Договору оренди власником земельної ділянки може бути заявлено впродовж усього часу порушення його прав. У зв`язку із чим у задоволенні заяви відповідача про застосування наслідків спливу позовної давності до вимог позивача про розірвання договору оренди землі необхідно відмовити.
Вимога позивача про повернення земельної ділянки до земель запасу є похідною від вимоги про розірвання Договору оренди. Відтак, установивши наявність підстав для задоволення позовних вимог про розірвання Договору оренди, апеляційний суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог у частині зобов`язання відповідача повернути територіальній громаді земельну ділянку площею 0,7199 га до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.
Аналізуючи заявлену позивачем вимогу про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу споруд торговельного призначення, які розташовані на ній, суд апеляційної інстанції зазначив, що фактично заявлена позивачем вимога також має характер похідної від вимоги про розірвання договору і повернення земельної ділянки. Матеріалами справи підтверджено і Відповідач не заперечує факт самовільного будівництва дев`яти нежитлових будівель – торговельних павільйонів, які цілком або частково розташовані на земельній ділянці, наданій йому в оренду позивачем. Отже, для можливості безперешкодного користування власником своїм майном на власний розсуд суд апеляційної інстанції дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову про зобов`язання відповідача здійснити демонтаж незаконно розміщених на ній об`єктів.
Передаючи справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, Верховний Суд вважав за необхідне відступити від висновку, викладеного у постановах Верховного Суду від 25.03.2020, 12.06.2019 у подібних правовідносинах, про те, що позов про розірвання договору оренди землі є негаторним позовом, на який не поширюються вимоги щодо позовної давності.
Великою Палатою Верховного Суду 02.11.2022 змінено мотивувальну частину постанови суду апеляційної істації з огляду на наступне.
Щодо розірвання договору оренди ВП ВС зазначила, що орендована відповідачем земельна ділянка передана для обслуговування тимчасової автостоянки з боксами та адміністративно-побутовими приміщеннями (пункт 1.2 Договору оренди). Орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням (підпункт «а» підпункту 3.2.2 Договору оренди), а також виконувати обов`язки, передбачені Законом України «Про оренду землі» та іншими нормативно-правовими актами (підпункт «л» підпункту 3.2.2 Договору оренди).Згідно з підпунктом «б» підпункту 3.2.1 Договору оренди орендар має право за попередньою письмовою згодою орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.
Статтею 24 Закону України «Про оренду землі», зокрема, установлено, що Орендодавець має право вимагати від Орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, згідно з ч. 1 ст. 32 на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24, 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗКУ та іншими законами України.
Надаючи правову оцінку поданим сторонами доказам, ВП ВС дійшла висновку про підтвердження матеріалами справи факту самовільного будівництва відповідачем на орендованій земельній ділянці дев`яти нежитлових будівель – торговельних павільйонів, які цілком або частково розташовані на орендованій земельній ділянці. Отже, відповідач, на порушення умов пункту 1.2, підпунктів 3.2.1, 3.2.2 Договору оренди і вимог земельного та містобудівного законодавства України, за відсутності дозвільних документів і письмової згоди орендодавця, здійснив самочинне будівництво об`єктів на земельній ділянці.
Отже, ВП ВС дійшла висновку, що порушення ПрАТ умов використання земельної ділянки, визначених Договором оренди, а також норм законодавства, зазначених вище, є підставою для задоволення позовних вимог про розірвання Договору оренди.
Однак, дійшовши зазначених висновків, суди по-різному вирішили питання щодо позовної давності. Суд першої інстанції дійшов висновку, що позовна давність була пропущена та з огляду на це відмовив у задоволенні позовних вимог. Апеляційний суд з таким висновком суду першої інстанції не погодився, зазначивши, що самочинне будівництво – це правопорушення, яке має триваючий характер та продовжує існувати до дати звернення з позовною заявою до суду у цій справі. Отже, позов про дострокове розірвання договору оренди землі власником земельної ділянки може бути заявлено впродовж усього часу порушення його прав.
З цього приводу ВП ВС звернула увагу, що відповідно до абзацу першого ч. 5 ст. 261 ЦКУ за зобов`язаннями з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання.
Отже, за договором оренди землі (зобов`язанням з визначеним строком виконання (дії) обов`язку з цільового використання земельної ділянки) орендар зобов`язаний утриматись від певної дії (використовувати земельну ділянку не за цільовим призначенням), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку (використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням).
Обов`язок орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до умов договору оренди землі та вимог земельного законодавства повинен виконуватись ним безперервно, протягом усього строку дії договору оренди землі.
ВП ВС звернула увагу, що використання відповідачем земельної ділянки всупереч її цільовому призначенню – це протиправні дії, які тривають у часі, існують на момент звернення позивача до суду та ухвалення рішень судами першої та апеляційної інстанцій.
Отже, протягом строку дії договору оренди землі орендодавець не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, зокрема і шляхом розірвання договору оренди землі. Такий позов може бути пред`явлений протягом всього строку дії договору (та існування обумовленого таким договором обов`язку виконувати зобов`язання щодо цільового використання земельної ділянки).
З огляду на зазначене Велика Палата Верховного Суду вважає правильним висновок про відмову відповідачу у задоволенні його заяви про застосування наслідків спливу позовної давності, виходячи при цьому з мотивів, викладених у цій постанові.
Щодо похідних вимог позивача, заявлених у справі ВП ВС погодилась із висновком апеляційного суду про те, що вимога Позивача про повернення земельної ділянки до земель запасу є похідною від вимоги про розірвання Договору оренди. Аналогічно як і вимога про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою територіальної громади шляхом демонтажу споруд торговельного призначення, які розташовані на вказаній земельній ділянці, є похідною від двох перших.
У підпункті 3.2.2 Договору оренди сторони погодили, що орендар зобов`язаний у разі розірвання договору звільнити земельну ділянку, привести її в належний стан та повернути її орендодавцю. Приведення у придатний стан включає в себе благоустрій території, а при необхідності – і знесення будівель та споруд, розташованих на земельній ділянці (пункт 6.2 Договору оренди).
Частиною другою ст. 152 ЗКУ встановлено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Відповідно до ч. 1 ст. 34 ЗУ «Про оренду землі» у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку.
За пунктом «б» ч. 3 ст. 152 ЗКУ захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема, відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.
Оскільки у ст. 152 ЗКУ не конкретизовано переліку видів порушень прав власника земельної ділянки, в кожному конкретному випадку власник має право на власний розсуд конкретизувати, як саме буде усунене те чи інше порушення. Зокрема, порушення прав власника може бути усунене шляхом демонтажу споруд, які розташовані на орендованій земельній ділянці.
Вимога позивача про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу споруд торговельного призначення, які розташовані на цій земельній ділянці, по-перше, відповідає змісту ст. 152 ЗКУ та умовам Договору оренди, по-друге, означає приведення орендарем земельної ділянки у стан, придатний для їх подальшого використання за цільовим призначенням.
ВП ВС зазначила, що дійшовши правильного висновку про наявність правових підстав для розірвання Договору оренди, апеляційний суд зробив обґрунтований висновок про задоволення позовних вимог у частині зобов`язання відповідача повернути територіальній громаді м. Харкова спірну земельну ділянку з приведенням її у придатний для подальшого використання стан, чого можливо досягти шляхом демонтажу незаконно зведених об`єктів на ній. Споруди торговельного призначення знаходяться на земельній ділянці комунальної форми власності з порушенням вимог земельного законодавства, а позовні вимоги про розірвання Договору оренди, укладеного з відповідачем, і повернення земельної ділянки до земель запасу є законними та обґрунтованими.
Власник земельної ділянки повинен безперешкодно користуватись своїм майном задля повного, ефективного та своєчасного захисту своїх порушених прав. Велика Палата Верховного Суду погоджується з висновком апеляційного господарського суду про наявність підстав для задоволення позовної вимоги про зобов`язання відповідача здійснити демонтаж незаконно збудованих об`єктів. Помилкове посилання позивача у позовній заяві на ст. 391 ЦКУ як правову підставу для таких вимог не може бути підставою для відмови у задоволенні позову в цій частині, про що обґрунтовано виснував апеляційний суд у постанові, що переглядається.
Метою позову є захист інтересів власника як учасника зобов`язальних відносин, та розрахований він на випадки порушення цих прав особою, яка знаходиться із власником чи іншим носієм цивільного права в договірних чи інших зобов`язальних правовідносинах. Тобто позов про розірвання договору не є негаторним позовом, як про це зазначено у постановах ВС від 12.06.2019, 25.03.2020. Тому, ВП ВС відступила від висновків ВС про те, що позовна вимога про розірвання договору оренди землі є негаторним позовом.