Під час укладання угод щодо купівлі-продажу нерухомого майна можуть виникати судові спори, пов’язані з незаконними діями як продавця та покупця або взагалі третіх особи. Часто виникають спірні питання при отриманні задатку при оформленні угод, пов’язаних з вирішенням питання з чиєї вини зірвалася угода -Продавця або Покупця. Нерухоме майно може мати погану історію ланцюжка угод купівлі-продажу, внаслідок чого у Власника може бути витребуване таке майно. Саме нерухоме майно може мати серйозні недоліки, які продавці часто намагаються приховати, що може наслідком подання позову та судовий розгляд. Покупець після угоди може передумати та безпідставно вимагати гроші від Продавця.
Як правило, в судовій практиці часто зустрічаються позови про стягнення суми задатку (по попередній угоді купівлі-продажу нерухомого майна), визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння, стягнення збитків заподіяних неправомірними діями Продавця або Покупця.
Якщо Ви купляєте частку нерухомого майна або нерухомого майна, яке перебувало в оренді, від Співвласника майна або Орендаря може надійти позов про переведення прав та обов’язків Покупця в зв’язку з порушенням їх прав.
Якщо Продавець не отримав гроші (або отримав не в повному обсязі) від Покупця згідно договору купівлі-продажу нерухомого майна, відповідний договір купівлі-продажу можна розірвати в судому порядку. Безліч правових питань виникає при укладання договорів купівлі-продажу нерухомого майна у Державних або Комунальних Фондів майна. Законодавче надскладне регулювання питання купівлі-продажу Державного або Комунального нерухомого майна потребує підвищеного правового захисту. Позови прокурорів по скасуванню таких угод становить значну частину судових спорів !
Як захиститися від безпідставних позовів або захистити свої порушені права при укладанні договорів купівлі-продажу нерухомого майна ? Що робити, якщо суд вже прийняв рішення, про яке Ви не були повідомлені ? Який має бути план дій, якщо порушені Ваші права ?
Відповідну допомогу може надати Адвокат по спорам щодо купівлі-продажу нерухомого майна. Значний досвід при розгляді відповідних справ та знання відповідної практики Верховного Суду та практики Великої палати Верховного Суду дає можливість досягти необхідного результату, який бажає Клієнт.
ПОСЛУГИ АДВОКАТА ПО КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ НЕРУХОМОГО МАЙНА
-Надання консультацій щодо вирішення спірних питань по купівлі-продажу нерухомого майна;
-Складання адвокатських запитів по вирішенню спірних питань по купівлі-продажу нерухомого майна;
-Складання позову та передачу до суду справи по спору щодо купівлі-продажу нерухомого майна;
-Представництво в суді першої інстанції, апеляційної та касаційної інстанції;
-Судове оскарження незаконних судових рішень.
ПРАВОВІ ПОЗИЦІЇ ВЕРХОВНОГО СУДУ У СПРАВАХ ПО КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ МАЙНА
1. Факт невиконання сторонами правочину не означає, що укладено фіктивний або удаваний правочин. Нездійснення розрахунків між сторонами оспорюваного договору купівлі-продажу нерухомого майна не тягне за собою правових наслідків у вигляді визнання правочину недійсним
У такому разі заінтересована сторона має право вимагати розірвання договору або застосування інших передбачених законом наслідків, а не визнання правочину недійсним
Особа 1 звернувся до суду з позовом до Особа 2, Особа 3, Особа 4 про визнання недійсним правочинів, скасування державної реєстрації права власності, витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння.
Суть спору в тому, що Позивач був власником спірної квартири. Між позивачем та Особа 2 13.04.2016 укладено оспорюваний договір купівлі-продажу квартири. Але Особа 1 вказував, що між сторонами фактично укладено договір іпотеки на виконання забезпечення зобов`язань Особа 5 перед Особа 2 з погашення боргу в розмірі 45 000 доларів США. Тобто, дійсних намірів щодо здійснення купівлі-продажу спірної квартири у сторін не було, Позивач продовжує проживати та зареєстрований у спірній квартирі, сплачує житлово-комунальні послуги і є членом ОСББ, а квартира є його єдиним житлом Фактична передача нерухомого майна та розрахунок за договором так і не відбулися, тому Особа 1 вважає договір фіктивний, як і всі подальші дії з продажу квартири Особа 3 та укладений останнім іпотечний договір із Особа 4.
Постановою суду апеляційної інстанції рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову скасовано та частково задоволено позов: визнано недійсним договір купівлі-продажу від 13.04.2016, як удаваний, (укладений між Особа 1 та Особа 2); витребувано у Особа 4 на користь Особа 1 спірну квартиру. Апеляційний суд вказав, що наявні підстави для визнання недійсним оскаржуваного договору купівлі-продажу від 13.04.2016, укладеного між Особа 1 та Особа 2, оскільки вказана угода є удаваною (а не фіктивною, як вказував позивач) та такою, яку вчинено для приховання іншого правочину, – договору іпотеки.
Разом з тим, Верховний Суд 11.12.2024 постанову суду апеляційної інстанції скасував та залишив в силі рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову, зазначивши, що удаваним є правочин, що вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Тобто сторони з учиненням удаваного правочину навмисно виражають не ту внутрішню волю, що насправді має місце. Сторони вчиняють два правочини: один удаваний, що покликаний «маскувати» волю осіб; другий – прихований, від якого вони очікують правових наслідків. За удаваним правочином сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. На відміну від фіктивного правочину, за удаваним правочином права та обов`язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину. Якщо правочин, який насправді вчинено, суперечить закону, суд ухвалює рішення про встановлення його нікчемним або про визнання його недійсним. Тобто, сторони вчиняють два правочини: один удаваний, що покликаний «маскувати» волю осіб; другий – прихований, від якого вони очікують правових наслідків, а не «приховують» сторону правочину.
Водночас, фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином. Фіктивний правочин визнається судом недійсним.Фіктивний правочин характеризується тим, що сторони, вчиняючи його, знають, що він не буде виконаним. Вчиняючи фіктивний правочин, сторони мають інші цілі, ніж ті, що передбачені правочином. Фіктивним може бути визнаний будь-який правочин, якщо він не має на меті встановлення правових наслідків, які встановлені законом для цього виду правочину.
Для визнання угоди удаваною позивачу необхідно надати відповідні докази, що обидві сторони договору діяли свідомо для досягнення якоїсь особистої користі, їх дії були направлені на досягнення інших правових наслідків і приховують іншу волю учасників.
Висновок апеляційного суду про те, що сторони мали на меті укладання договору іпотеки, ґрунтується на поясненнях позивача, але доказування не може ґрунтуватись на припущеннях. При цьому є безпідставним посилання апеляційного суду на наявність кримінального провадження за заявою Особа 1, оскільки досудове розслідування по цим кримінальним провадженням на час розгляду справи судами ще тривав. Також посилання позивача та апеляційного суду на розписку від 13.04.2016, видану Особа 2 спростовується змістом нотаріально посвідченого оспорюваного договору купівлі-продажу, а також ця розписка не містить підпису Особа 1 на підтвердження достовірності викладеного у ній.
Натомість у пункті 9 договору купівлі-продажу сторони підтвердили, що цей договір не є фіктивним, удаваним і відповідає дійсним намірам сторін створити для себе юридичні наслідки; заявою дружина продавця Особа 6 надала згоду своєму чоловіку на продаж квартири, справжність підпису на якій засвідчена приватним нотаріусом; оспорюваий договір договір купівлі-продажу зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом, а тому право власності у покупця виникло з моменту державної реєстрації цього права. Крім того, у пункті 3 договору купівлі-продажу квартири вказано, що підписання цього договору свідчить про те, що розрахунок за продане майно здійснений повністю та про відсутність претензій до покупця з оплати зі сторони продавця.
Посилання позивача, на те, що він зареєстрований у спірній квартирі, сплачує комунальні послуги та є членом ОСББ не свідчить про фіктивність правочину та не є доказом того, що майно за договором купівлі-продажу не було передано.
Також, факт невиконання сторонами правочину не означає, що укладено фіктивний правочин, на чому наполягав позивач. Нездійснення розрахунків між сторонами оспорюваного договору не тягне за собою правових наслідків у вигляді визнання правочину недійсним. У такому разі заінтересована сторона має право вимагати розірвання договору або застосування інших передбачених законом наслідків, а не визнання правочину недійсним.
У спірних правовідносинах договір є дійсним, оскільки відповідає усім умовам дійсності відповідно до статей 203, 215 ЦКУ, з підстав, зазначених у позові.
Позивач помилково посилався на відсутність доказів на підтвердження факту передачі грошових коштів, передбачених за продаж квартири, оскільки вказане може свідчити про невиконання сторонами умов укладеного договору, та не є безумовною підставою для застосування положень ст. 235 ЦКУ, оскільки якщо правочин, який насправді вчинено, суперечить закону, суд ухвалює рішення про встановлення його нікчемним або про визнання його недійсним.
Оскільки не встановлено обставин, які б підтверджували фіктивність правочину, як стверджував позивач, або удаваність правочину, як стверджував апеляційний суд, то ВС погодився із висновком суду першої інстанції, що волевиявлення сторін правочину було спрямовано на припинення права власності у попереднього власника квартири та виникнення такого права у нового власника, що відповідає правовій природі договору купівлі-продажу.
У свою чергу помилковим є висновок апеляційного суду про те, що договір купівлі-продажу є удаваним договором застави (іпотеки) для забезпечення договору позики грошових коштів.
Таким чином, оскільки відсутні докази спрямованості волі обох сторін договору купівлі-продажу на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж тих, що передбачені насправді оспорюваним правочином, тому ВС дійшов висновку, що у задоволенні позову належить відмовити.
2. Як нікчемний може бути кваліфікований лише договір, для якого імперативною нормою закону визначено обов`язковість його вчинення в письмовій формі з нотаріальним посвідченням
Власник, якого незаконно, без відповідної правової підстави, позбавили володіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на це майно за іншою особою, не втрачає право володіння нерухомим майном. Інша особа внаслідок державної реєстрації за нею права власності на нерухоме майно стає його фактичним володільцем, але не набуває право володіння на відповідне майно, бо воно, будучи складовою права власності, й далі належить власникові. Саме тому власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави, ним заволоділа
Майно може бути витребувано від добросовісного набувача виключно власником
Особа 2 звернулася до суду з позовом до Особа 3, Особа 1 про встановлення нікчемності правочинів, застосування наслідків недійсності правочинів, витребування майна з чужого незаконного володіння.
Позов мотивований тим, що 07.09.2018 нотаріально посвідчено договори купівлі продажу житлового будинку, земельної ділянки між Особа 3 (Продавець) та Особа 5 (Покупець). 17.09.2018 між Особа 3 та Особа 5, яку представляв Особа 4 на підставі довіреності було укладено договори про розірвання договорів купівлі-продажу від 07.09.2018 в простій письмовій формі. Оскільки Довіреність не уповноважувала повіреного Особа 4 укладати договори про розірвання укладених ним договорів, а тому вказані правочини були вчинені з перевищенням повноважень. 27.09.2018 право власності на спірні будинок і земельну ділянку зареєстровано за Особа 3. 28.09.2018 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого Товарною біржею, акта приймання-передачі нерухомого майна було зареєстровано перехід права власності на спірне майно на користь Особа 1.
Оскільки договори про розірвання договорів купівлі-продажу спірного нерухомого майна та його купівлі-продажу на Товарній біржі не були нотаріально посвідчені, Позивач просила визнати їх недійсними.
Рішеннями судів першої та апеляційної інстанцій витребувано в Особа 1 на користь Особи 2 спірне нерухоме майно.
Разом з тим, Верховним Судом 26.02.2025 вказані судові рішення скасовані, а справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції, зазначивши, що як нікчемний може бути кваліфікований лише договір, для якого імперативною нормою закону визначено обов`язковість його вчинення в письмовій формі з нотаріальним посвідченням.
ВС погодився з висновками судів попередніх інстанцій, що безумовним є висновок про те, що як договір купівлі-продажу житлового будинку й земельної ділянки укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, так і правочин щодо розірвання такого договору має бути нотаріально посвідчений.
Однак висновки судів про те, що договори про розірвання договорів купівлі-продажу щодо земельної ділянки й житлового будинку, укладені між Особа 3 та Особа 5, яку представляв Особа 4, в простій письмовій формі, без нотаріального посвідчення, з перевищенням повноважень представника є нікчемними, ґрунтуються на обставинах, що не підтверджені матеріалами справи. Зокрема, в матеріалах справи відсутній договір розірвання договору купівлі-продажу житлового будинку, і суди прийняли рішення про його нікчемність без дослідження його змісту.
При цьому, суди залишили без уваги, що позов у цій частині містить дві підстави – недотримання форми посвідчення договорів та їх укладення представником із перевищенням повноважень, що потребує дослідження взаємовиключних обставин. За таких умов підстави позову підлягають уточненню.
Окрім того, належним способом захисту права особи, майно якої вибуло з її законного володіння за нікчемним договором купівлі-продажу, є віндикаційний позов – витребування майна із чужого незаконного володіння чи від добросовісного набувача.
ВС звернув увагу, що Особа, за якою зареєстроване право власності на нерухоме майно, є його фактичним володільцем. У випадку незаконного, без відповідної правової підстави, заволодіння нею таким майном право власності (включаючи права володіння, користування та розпорядження) насправді й далі належатиме іншій особі – власникові. Останній має право витребувати це майно з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності.
Відтак заволодіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на нього ще не означає, що такий володілець набув право власності (права володіння, користування та розпорядження) на це майно. Власник, якого незаконно, без відповідної правової підстави, позбавили володіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на це майно за іншою особою, не втрачає право володіння нерухомим майном. Така інша особа внаслідок державної реєстрації за нею права власності на нерухоме майно стає його фактичним володільцем, яке зареєсроване за нею, але не набуває право володіння на відповідне майно, бо воно, будучи складовою права власності, й далі належить власникові. Саме тому власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави, ним заволоділа.
Отже, якщо нерухоме майно, що вибуло з фактичного володіння його власника за нікчемний договором купівлі-продажу, було зареєстровано за іншою особою без відповідної на те правової підстави, власник такого майна може витребувати його із чужого незаконного володіння у всіх випадках відповідно до ст. 387 ЦКУ. Відсутністю правової підстави в цьому випадку потрібно розуміти: реєстрацію спірного нерухомого майна за стороною нікчемного правочину; реєстрацію спірного майна за третьою особою на підставі правочину, укладеного всупереч нормам чинного законодавства.
У разі, якщо спірне нерухоме майно надалі відчужене за відплатним договором, і сторона цього договору не знала і не могла знати про відсутність у продавця права його відчужувати, у зв`язку із чим така особа є добросовісним набувачем, спірне нерухоме майно також може бути витребуване його власником відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 388 ЦКУ, оскільки таке майно вибуло з володіння власника (законного володільця) не з його волі.
Крім цього, необхідно враховувати, що позивач з дотриманням правил статей 387 і 388 ЦКУ може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння кінцевого набувача.
Для такого витребування не потрібно заявляти вимоги про визнання незаконними та недійсними рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, рішень, записів про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за незаконним володільцем, самої державної реєстрації цього права, договорів, інших правочинів щодо спірного майна, зокрема документів (свідоцтв, державних актів тощо), що посвідчують відповідне право.Такі вимоги є неналежними, зокрема неефективними, способами захисту права власника.
Отже, власник, майно якого вибуло з його законного володіння за нікчемним договором, може захистити своє майнове право шляхом пред`явлення віндикаційного позову про витребування майна із чужого незаконного володіння чи від добросовісного набувача (статті 387, 388 ЦКУ) без оспорювання правочину (правочинів) щодо спірного майна та скасування рішення (рішень) про державну реєстрацію права власності на належне йому майно за іншою (іншими) особою (особами).
Таким чином ВС зазначив, що вимога про витребування майна в цій справі заявлена правильно, однак суди задовольнили її без дослідження усіх необхідних обставин. Вирішуючи питання про витребування спірного майна, суди повинні передусім підтвердити добросовісність набувача майна. Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦКУ), що судами попередніх інстанцій не досліджувалось.
Крім того, на підставі ч. 1 ст. 388 ЦКУ майно може бути витребувано від добросовісного набувача саме власником. Проте в матеріалах справи відсутні докази про реєстрацію за Позивачем права власності на земельну ділянку.
3. Предметом договору купівлі-продажу може бути право вимоги, але якщо вимога не має особистого характеру. До договору купівлі-продажу права вимоги застосовуються положення про відступлення права вимоги, якщо інше не встановлено договором або законом
Продавець за договором купівлі-продажу нерухомого майна не може вимагати стягнення оплати за нього з Покупця у разі договірного встановлення іншого порядку оплати придбаного нерухомого майна
ПАТ звернулось з позовом до Особа 1 про стягнення заборгованості за договором купівлі-продажу майнових прав на нежитлові приміщення після введення в експлуатацію об’єкта будівництва, з мотивів не оплати Відповідачем переданого за актом прийому-передачі приміщення.
Верховний Суд 08.11.2024 залишив без змін судові рішення попередніх інстанцій про відмову у задоволенні позову з огляду на наступне.
Встановлено, що 04.02.2020, тобто за день до укладення договору купівлі-продажу майнових прав від 05.02.2020, між Особа 2 та Особа 1 укладений договір відступлення права вимоги, відповідно до умов якого Особа 2 відступила, а Особа 1 набув право вимоги, належне Особа 2, і став кредитором за договором купівлі-продажу майнових прав від 02.10.2016, укладеного між Особа 2 та ПАТ.
Після виконання всіх зобов`язань, пов`язаних з цим договором, Особа 1 зобов`язався компенсувати Особа 2 вартість майнових прав у сумі 430 800 грн., у т. ч. ПДВ – 71 800 грн., після чого Особа 2 втрачає майнові права на офісне приміщення згідно з договором купівлі-продажу майнових прав від 02.10.2016, укладеного між Особа 2 та ПАТ.
ВС звернув увагу, що предметом договору купівлі-продажу може бути право вимоги, якщо вимога не має особистого характеру. До договору купівлі-продажу права вимоги застосовуються положення про відступлення права вимоги, якщо інше не встановлено договором або законом.
Зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином. Принцип належного виконання полягає в тому, що виконання має бути проведене: належними сторонами; щодо належного предмету; у належний спосіб; у належний строк (термін); у належному місці.
При зверненні до суду ПАТ просило стягнути з Особа 1 на його користь заборгованість за договором купівлі-продажу майнових прав від 05 липня 2020 року № 184 у розмірі 430 800,00 грн, втрати від інфляції у розмірі 202 958,99 грн та три проценти річних у розмірі 38 810,89 грн;
Водночас, за умовами тристороннього договору відступлення права вимоги від 04.02.2020, стороною за яким було, у тому числі і ПАТ, у відповідача Особа 1 виник обов`язок щодо сплати вартості майнових прав саме Особа 2 як компенсації сплаченого нею внеску у сумі 430 800 грн., у т. ч. ПДВ – 71 800 грн. ПАТ як сторона тристороннього договору відступлення права вимоги від 04.02.2020, підписуючи вказаний договір, підтвердило відсутність у нього заперечень щодо визначеного сторонами порядку оплати вартості майнових прав.
Крім того,договір відступлення права вимоги від 04.02.2020 не є недійсним в силу норм закону і судом таким не визнавався, а тому він є правомірним.
За таких обставин суди попередніх інстанцій зробили правильний висновок про відсутність підстав для задоволення вимог ПАТ про стягнення заборгованості за договором купівлі-продажу, адже за умовами договору відступлення права вимоги від 04.02.2020 обов`язок щодо сплати коштів у Особа 1 виник саме перед позивачем.
Отже, ВС дійшов висновку про відсутність правових підстав для стягнення з Відповідача на користь Позивача заборгованості за договором купівлі-продажу.
Таким чином, ВС погодився із судами попередніх істанцій, які виходили з того, що позивач не довів належними та допустимими доказами існування зобов`язання Особа 1 за договором купівлі-продажу зі сплати саме на його користь грошових коштів у розмірі 430 800 грн.
4. Вимога позову про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке є спільною власністю подружжя та відчужено без згоди одного з них, відповідає належному способу захисту прав Особи, який передбачено, зокрема п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦКУ
Відсутні будь-які правові підстави вважати, що вимогу про визнання указаного правочину недійсним необхідно заявляти одночасно (у межах одного позову) із вимогою про витребування майна в останнього набувача, оскільки Позивач на свій розсуд і з метою захисту своїх прав може звернутися до суду з відповідними вимогами у подальшому в межах окремого позову
Суд не може відмовити Позивачу у задоволенні позову з підстав неналежного способу захисту, у разі якщо вимогу про визнання недійсною угоди про відчуження спільного майна подружжя без його згоди заявлено без вимоги про витребування цього майна у останнього набувача
Особа 6 звернувся до суду з позовом до Особа 2, Особа 3 про визнання правочинів недійсними, посилаючись на те, що перебуваючи в шлюбі з Особа 2 на підставі договору дарування його дружина набула у власність земельну ділянку. Під час перебування у шлюбі подружжя за спільні кошти побудувало на цій земельній ділянці садовий будинок, який був зареєстрований за Особою 2 на праві власності та відбулося суттєве поліпшення земельної ділянки. У липні 2017 року шлюб розірвано, а 03.11.2017 його колишня продала вказаний будинок та земельну ділянку Особа 3, підробивши його згоду на відчуження.
Постановою суду апеляційної інстанції у задоволенні позову відмовлено. Відмовляючи у задоволенні позову Особа 6 в частині вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу садового будинку, укладеного 03.11.2017 між Особа 7 та Особа 3 апеляційний суд виходив з того, що вказані вимоги, з огляду на неодноразовий перепродаж спірного нерухомого майна, не є належним (ефективним) способом захисту, а Особа 5, яка з 15.06.2018 зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як новий власник садового будинку, до участі у справі залучена не була.
Не погоджуючись із вказаним висновком Верховним Судом 04.12.2024 постанову суду апеляційної інстанції скасовано, а справу направлено до цього суду на новий розгляд.
ВС звернув увагу, що порушенням вважається такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке; порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.
При цьому позивач самостійно визначається з порушеним, невизнаним чи оспорюваним правом або охоронюваним законом інтересом, які потребують судового захисту, а обґрунтованість підстав звернення до суду оцінюються судом у кожній конкретній справі за результатами розгляду позову. Однак, суб’єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права.
Якщо після укладення недійсного правочину було укладено ще декілька, то вбачається правильним визнавати недійсними не всі правочини, а лише перший, а також заявляти позов про витребування майна в останнього набувача, тобто ефективний спосіб захисту є подача виндикаційного позову.
Разом із тим, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29.06.2021 дійшла висновку, що укладення одним з подружжя договору щодо розпорядження спільним майном без згоди другого з подружжя може бути підставою для визнання такого договору недійсним лише в тому разі, якщо суд встановить, що третя особа (контрагент за таким договором) діяла недобросовісно, зокрема знала чи за обставинами справи не могла не знати про те, що майно належить подружжю на праві спільної сумісної власності і що той з подружжя, хто укладає договір, не отримав згоди на це другого з подружжя.
Таким чином, вимога позову Особа 6 про визнання недійсним договору купівлі-продажу садового будинку, укладеного 03.11.2017 між Особа 2 та Особа 3, відповідає належному способу захисту його прав, який передбачено, зокрема п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦКУ.
При цьому право на застосування вказаного конкретного способу захисту виникло у позивача внаслідок порушення його суб`єктивного цивільного права – незаконного відчуження майна, яке належить йому на праві спільної сумісної власності.
Разом із тим, слід приймати до уваги, що саме під час розгляду такого позову суду необхідно досліджувати питання щодо наявності/відсутності недобросовісних дій контрагента за договором купівлі-продажу (зокрема, чи знала Особа 3 (або за обставинами справи не могла не знати) про те, що майно належить подружжю на праві спільної сумісної власності і що Особа 2 не отримала згоди Особа 6 на продаж садового будинку).
Водночас, відсутні будь-які правові підстави вважати, що вимогу про визнання указаного правочину недійсним необхідно заявляти одночасно (у межах одного позову) із вимогою про витребування майна в останнього набувача, оскільки, згідно з положеннями ч. 3 ст. 13 ЦПКУ, учасник справи розпоряджається своїми процесуальними правами на власний розсуд і з метою захисту своїх прав може звернутися до суду з відповідними вимогами у подальшому в межах окремого позову.
При таких обставинах, на думку Верховного Суду, у цій конкретній справі Особа 6, як особа, законний інтерес та право якої порушено, скористався способом захисту, який прямо передбачено нормою матеріального права, і на таку особу (позивача) не можна покладати обов`язок об`єднання вимог про визнання правочину недійсним і витребування майна з чужого володіння.