В правоотношениях по аренде нежилых помещений возникает множество споров, от которых страдают как Арендодатели, так и Арендаторы.
Предлагаем правовые позиции Верховного Суда по делам о спорах вокруг аренды нежилых помещений
1. Исключительно собственник имеет право на определение юридической судьбы своего недвижимого имущества, в том числе путем предоставления имущества другим лицам, а также возврат (изъятие) этого имущества от соответствующих субъектов
Балансодержатель недвижимого имущества не имеет права требовать у арендатора нежилого помещения выселения и возврата помещения
Коммунальное предприятие обратилось в суд с иском к ООО о выселении из нежилого здания общей площадью и передачи Истцу это нежилое здание по акту приемки-передачи, ссылаясь не то, что истец должным образом доказал ответчику информацию о непродлении срока договора аренды нежилого здания, которая была объектом пользования. балансодержателя.
Верховный Суд 18.06.2024 отменил судебные решения предыдущих инстанций об удовлетворении иска и постановил новое об отказе в удовлетворении исковых требований, указав, что основанием удовлетворения иска было использование ООО нежилого здания без правовых оснований с учетом окончания срока договора аренды, на который он был заключен.
Вместе с тем, ВС обратил внимание, что исключительно собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, которые он может реализовывать по собственному усмотрению. То есть только собственник имеет право на определение юридической судьбы своего имущества, в том числе путем предоставления имущества другим лицам, а также возвращение (изъятие) этого имущества от соответствующих субъектов.
В то же время действующее законодательство не дает право балансодержателю выступать арендодателем в отношении арендованного недвижимого имущества и иметь права арендодателя, соответственно балансодержатель не вправе заявлять требование об обязательстве арендатора вернуть арендованное имущество и сообщать ответчика об отсутствии намерения продлить договор.
Учитывая указанное ВС, пришел к выводу о том, что балансодержатель не имеет права вместо собственника (арендодателя) требовать выселения арендатора.
Таким образом, КП не является надлежащим истцом в данных спорных правоотношениях, поскольку его права не нарушены, а потому в удовлетворении иска следует отказать.
2. Если договором Аренды была определена единственная цель внесения гарантийного платежа – обеспечение права арендодателя на получение определенной платы за пользование помещением, то есть согласовано право Арендодателя на использование гарантийного платежа исключительно для покрытия неуплаченной части арендной платы и суммы эксплуатационных расходов. а задолженности у Арендодателя нет, то при досрочном расторжении договора аренды гарантийный взнос возвращается Арендатору
ООО 1 (Арендарь) обратилось в суд с иском к ООО 2 (Арендодавец) о признании отсутствующим права ООО 2 на начисление и взыскания с ООО 1 арендной платы и эксплуатационных расходов по договору аренды нежилых помещений; обязательство ООО 2 вернуть ООО 1 гарантийный платеж на сумму 342 000 грн; возмещение ущерба в сумме 3 747 139 грн. Истец отмечал об отсутствии у Ответчика права на начисление арендной платы по заключенному между ними договору аренды недвижимого имущества после его прекращения по инициативе последнего, а также просил взыскать с ООО 2 гарантийный платеж по этому договору и ущерб, нанесенный в связи с досрочным расторжением договора.
Решениями судов первой и апелляционной инстанций иск удовлетворен частично: взыскано с Ответчика в пользу Истеца гарантийный платеж по договору аренды. В остальных исковых требованиях отказано.
Верховный Суд 29.05.2024 оставил судебные решения предыдущих инстанций без изменений, указав, что расторжение хозяйственного договора может быть совершено как с согласия сторон, так и в случае одностороннего отказа от него. По общему правилу расторжение договора в одностороннем порядке не допускается, однако отдельные договорные отношения допускают возможность одностороннего расторжения договора. Право стороны на одностороннее расторжение договора может быть предусмотрено законом или непосредственно в договоре, а может зависеть как от совершения/несовершения сторонами договора определенных действий, так и без каких-либо дополнительных условий (безусловное право стороны на отказ от договора).
Судами предыдущих инстанций установлено, что ООО 1 и 2 в договоре аренды предусмотрели право арендодателя на односторонний отказ (расторжение) от договора в случае проведения арендатором перепланировки помещения и капитального ремонта без разрешения арендодателя.
ООО 1 без получения соответствующего письменного разрешения (согласования) от ООО 2 в нарушением условий Договора аренды приступило к проведению строительных работ в арендованном помещении и на основании этих обстоятельств ООО воспользовалось своим правом на досрочное одностороннее расторжение настоящего договора, отправив арендатору письмо от 08.11.202.
Со своей стороны ООО 1 не оспаривало решение Арендодателя о расторжении Договора аренды в одностороннем порядке, а лишь потребовало возврата суммы гарантийного платежа и предложило заключение мирового соглашения для возмещения ущерба, причиненного односторонним расторжением сделки.
ВС отметил, что законодатель предусмотрел общее правило, согласно которому определяется как начало, так и прекращение договорных правоотношений по аренде здания или другого капитального сооружения (их отдельной части). Фактом начала и соответственно прекращения правоотношений есть подписание акта приемки-передачи недвижимого имущества как от арендатора к арендодателю, так и от арендодателя к арендатору. При этом стороны могут установить и другой момент отсчета срока, однако это обстоятельство они должны согласовать и изложить в договоре аренды.
Поскольку в спорных правоотношениях соответствующее письмо-предупреждение о прекращении Договора аренды было направлено Арендодателем Арендатору 08.11.2022, Арендатор возражений по расторжению договора не высказал, а настоял только на возвращении гарантийного платежа и необходимости согласования суммы убытков, причиненных что Договор аренды прекратил свое действие 11.11.2022.
Так как, 30.11.2022 Истец направил Ответчику письмо, к которому добавил подписанный со своей стороны акт приема-передачи объекта аренды, от подписания которого уклонилось именно ООО 2 (изменив свою позицию относительно досрочного расторжения Договора аренды), а потому отрицание жалобщиком законов аренды безосновательны и декларативны.
В данном споре Договором аренды была определена единственная цель внесения гарантийного платежа – обеспечение права арендодателя на получение определенной платы за пользование помещением. Остальные цели, на которые может быть использован такой платеж договором не предусмотрены.
То есть в Договоре аренды было согласовано право Арендодателя на использование гарантийного платежа исключительно для покрытия неуплаченной части арендной платы и суммы эксплуатационных расходов.
ВС отметил, что поскольку установлено, что Истец уплатил предусмотренную Договором аренды арендную плату и стоимость эксплуатационных расходов за все время пользования помещением в полном объеме, поэтому их выводы о том, что гарантийный платеж подлежит возврату Арендатору также соответствуют правовым нормам и условиям, заключенному между сторонами Договора аренды.
По таким основаниям, ВС пришел к выводу о наличии оснований удовлетворения иска в части взыскания с Арендодателя в пользу Арендатора сумму гарантийного взноса на сумму 342 000 грн.
3. Договор о праве пользования нежилым помещением является договором аренды и свидетельствует об отсутствии факта самовольного занятия его Арендатором
Коммунальное предприятие “Рынок” обратилось в суд с иском к ФЛП об обязательстве устранить препятствия в пользовании торговым местом, находящимся на территории КП “Рынок” путем его освобождения и обязательства ФЛП освободить самовольно занятое нежилое помещение “Мясного павильона”, путем предоставления беспрепятственного времени в любое помещение. обоснованные тем, что Ответчик осуществляет хозяйственную деятельность на территории КП “Рынок” и отсутствие правовых оснований, самовольно занял нежилое помещение в “Мясном павильоне”, поэтому обязан его освободить.
Верховный Суд 04.03.2025 оставил в силе решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, указав, что право пользования Ответчика торговым местом в павильоне для продажи мяса и мясопродуктов на территории КП “Рынок” возникло на основании договора от 02.01. “Рынок”, поэтому самовольные занятия ФЛП указанного нежилого помещения не подтверждается. Кроме того, Ответчик должным образом выполняет взятые на себя по договору обязательства и подтвердил свое намерение использовать нежилое помещение до окончания срока действия договора в течение действия военного положения в Украине, поскольку им подавались заявления 18.11.2023 и 28.12.2023.
Кроме того, Верховный Суд, соглашаясь с отказом в удовлетворении иска КП “Рынок”, исходил из того, что доказательств обращения балансодержателя к ответчику за 30 календарных дней до даты окончания договора аренды с уведомлением арендодателю и арендатору о непродлении договора аренды по основаниям, определенным ст. 19 Закона Украины “Об аренде государственного и коммунального имущества”, материалы дела не содержат. Следовательно, ВС пришел к выводу о том, что договор от 01.01.2023 о предоставлении в пользование торгового места на территории КП “Рынок” как договор аренды коммунального имущества, действие которого закончилось во время военного положения, считается пролонгированным на период действия военного положения и в течение четырех месяцев с даты его прекращения или отмены.
Таким образом, ВС пришел к выводу, что поскольку истец не доказал надлежащими доказательствами факт самовольного использования ответчиком спорных помещений, нет оснований удовлетворения исковым требованиям.
4. Если Арендатор нежилых помещений по независимым от него обстоятельствам в течение определенного времени был полностью лишен возможности пользоваться арендованным имуществом, то на основании ч. 6 ст. 762 ГКУ он вправе ставить вопрос и о полном освобождении его от внесения арендной платы
Если наниматель не исполняет обязанности по возврату вещи, наймодатель вправе потребовать от нанимателя уплаты неустойки в размере двойной платы по найму вещи за время просрочки
Если Арендодатель не выполнен в предусмотренном договором порядке процедура расторжения в одностороннем порядке заключенного между сторонами договора аренды нежилых помещений, считается, что не произошло расторжения указанного договора в одностороннем порядке
Лицо 1 и Лицо 2 обратились в суд с иском в Частное учебное заведение, ООО об устранении препятствий в праве пользования нежилым помещением и взыскании задолженности. Иск мотивирован тем, что между Лицо 1 (действовавшее от своего имени и от имени Лицо 2 на основании доверенности) и ООО в лице руководителя (Лицо 3) был заключен договор аренды спорных нежилых. В дальнейшем стороны заключили дополнительное соглашение, согласно которому все права и обязанности первичного арендатора по договору аренды переходят к новому арендатору. Поскольку ответчик ООО продолжал пользоваться арендованным помещением, договор аренды автоматически продлен на тот же срок, а именно на 2 года 11 месяцев, начиная с 08.03.2022.
Вместе с тем, поскольку с 24 февраля 2022 года на территории Украины было введено военное положение. ООО в дальнейшем прекратило выполнять свои обязательства по договору аренды, а именно платить арендные платежи. Истцы не были допущены на объект аренды для составления акта приемки-передачи имущества, то есть Арендатор отказался передать истцам объект аренды, тем самым осуществляя препятствия истцам в пользовании и распоряжении их собственностью.
Решением суда первой инстанции иск удовлетворен частично: взыскано в солидарном порядке с Ответчиков задолженность по договору аренды объекта недвижимости в размере 668 570 грн., из которых: 629 454 грн. – задолженность по оплате арендной платы, 15 455 грн. – пеня на задолженность по оплате арендной платы; 3404 грн. – 3% годовых и 20 256 грн. – инфляционные расходы за нарушение денежных обязательств. В другой части в удовлетворении отказано.
Постановлением апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено части удовлетворенных исковым требованиям относительно взыскания в солидарном порядке с Ответчиков задолженности по договору аренды объекта недвижимости в размере 668 570 грн. и отказано в этой части в удовлетворении иска. В другой части решение суда первой инстанции оставлено по-прежнему.
Верховный Судом 04.02.2025 решение судов предыдущих инстанций оставлено по-прежнему с учетом следующее.
Часть 6 ст. 762 ГКУ определяет в качестве основания освобождения от обязательства уплатить арендную плату объективную непосредственную невозможность использовать переданное в аренду имущество (быть допущенным в помещение, находиться в нем, хранить в помещении вещи и т.п.) из-за обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Кроме того, обстоятельства, указанные в указанной норме права, полностью не охватываются понятием форс-мажорных обстоятельств, ведь в отличие от последних, признаками которых является их объективное и абсолютное действие, а также непредсказуемость, первые могут быть вызваны, в частности, и непосредственно волевым действием арендодателя, т.е. обстоятельства непреодолимой силы и случая, впрочем, не ограничиваются ими.
Если арендатор по независимым от него обстоятельствам в течение определенного времени был полностью лишен возможности пользоваться арендованным имуществом, то на основании ч. 6 ст. 762 ГКУ он вправе ставить вопрос и о полном освобождении его от внесения арендной платы. При этом бремя доказывания невозможности использования имущества несет арендатор.
В связи с введением в Украине с 22.02.2024 военного положения, согласно Приказам Департамента образования и науки городского совета № 31 от 25.02.2022, Министерства образования и науки Украины от 28.02.2022 приостановлен образовательный процесс в учебных заведениях. Однако освобождение Арендатором помещения произошло в августе 2023 года.
ВС отметил, что до момента определения уполномоченными органами, регулирующими деятельность в сфере образования, проведение проверки ГСЧС Украины на предмет соответствия требованиям безопасности в условиях военного положения и осуществление необходимых мер, определенных по результатам такой проверки, использование объекта аренды для размещения учебного заведения не было возможным.
Таким образом, ВС согласился с выводами судов предыдущих истанций в части отказа в удовлетворении исковых требований по взысканию задолженности с арендной платы за апрель-май 2020 года, неустойки и предусмотренных ч. 2 ст. 625 ГКУ компенсационных выплат, поскольку в связи с введением с марта 2020 года жестких карантинных мер вследствие распространения коронавирусной инфекции, все учебные заведения были переведены на дистанционный режим работы, поэтому арендатор фактически не мог в течение периода объявления действия карантина использовать арендное имущество в целях, определенных условиями договора аренды.
Кроме того, Арендодателями не была выполнена в предусмотренном договором порядке процедура расторжения в одностороннем порядке заключенного между сторонами договора аренды нежилых помещений, поэтому не состоялось расторжение указанного договора в одностороннем порядке Истцами договор в мае 2022 года не прекратился. Кроме этого, судами установлено, что с сентября 2023 помещение свободное, ответчики выселились.
По таким основаниям, ВС согласился с выводами судов предыдущих инстанций в части отказа в выселении Ответчика из арендуемого помещения, а также взыскания с Ответчиков неустойки в размере двойной платы по найму вещи в порядке с. 2 ст. 785 ГКУ.