Согласно ст. 525 ГКУ односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором, или законом.
Частью первой статьи 651 ГКУ предусмотрено, что изменение или расторжение договора допускается только с согласия сторон, если иное не установлено договором или законом.
В постановлении Верховного Суда от 12.02.2020 отмечено, что частями 3, 4 ст. 31 ЗУ «Об аренде земли», который является специальным законом и имеет приоритет перед другими законами в применении к спорным правоотношениям, установлено, что договор аренды земли может быть расторгнут по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в порядке, установленном законом. Расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или настоящим договором.
В постановлениях Верховного Суда от 26.09.2018 и от 17.07.2019 сформировано заключение, что толкование части 4 статьи 31 ЗУ «Об аренде земли» свидетельствует, что по общему правилу не допускается расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке. Однако стороны в договоре аренды могут установить как условие об одностороннем расторжении договора аренды земли, так и процедуру ее реализации.
Следовательно, законодатель допускает расторжение договора в одностороннем порядке в случае, если это предусмотрено условиями заключенного сторонами договора (выводы ВС в постановлениях от 16.01.2019, 17.07.2019, 19.05.2021).
Вместе с тем, Верховный Суд 16.04.2024 рассмотрел вопросы о праве сельсовета совершить односторонний отказ от договора аренды земли на основании пункта настоящего договора (с учетом определенного в оспариваемом решении ответчика основания для такого отказа) и считается ли договор аренды расторгнутым при соблюдении аренды расторжения, предусмотренного условиями договора.
ООО обратилось в суд с иском к сельсовету о признании недействительным и отмене решения по части прекращения действия договора аренды земли, заключенного между сторонами.
Верховный Суд 16.04.2024 оставил без изменений решение судов предыдущих инстанций об удовлетворении иска с учетом следующего.
В частности, при рассмотрении данного спора Верховный Суд обратил внимание на правовую позицию, изложенную в постановлении Верховного Суда от 08.10.2020 по делу по спору о признании недействительной сделки по одностороннему отказу от договора, согласно которому в случае когда законом или условиями договора предусмотрено право стороны на односторонний отказ от договора, стороны свободны в выборе конкретных оснований такого отказа в пределах установленных нормами законодательства или условиями договора. Именно избранное стороной основание для одностороннего отказа от договора и следует исследовать при рассмотрении дела судом. Так, в каждом случае лицо, желающее отказаться от договора в одностороннем порядке на том или ином основании должно доказать фактическое наличие определенных в избранном основании обстоятельств для такого одностороннего отказа. Учитывая изложенное, судам необходимо в каждом конкретном случае, исходить из установленных обстоятельств дела, исследовать основания, которые стали основанием для одностороннего отказа от договора, и обоснованность таких оснований с учетом установленных обстоятельств дела.
В пересматриваемом деле, дав оценку оспариваемому решению сельсовета, суды предыдущих инстанций установили, что в этом решении основанием для прекращения договора аренды земли определено совершение ООО такого нарушения как невыполнение условий договора аренды земли, а именно использование земельного участка не по целевому назначению (складирование и захоронение производственных и бытовых отходов на арендованном земельном участке).
Вместе с тем, стороны в договоре аренды земли согласовали возможность одностороннего расторжения договора аренды земли (пункт 34 настоящего договора), однако определенные в оспариваемом решении сельсовета нарушения подпадают под вид нарушений, которые стороны согласовали в пункте 33 настоящего договора, в частности, неисполнение стороной обязательно обязанностей, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, существенно препятствующего его использованию, а также по другим основаниям, определенным законом, при наличии которых расторжение договора осуществляется именно по решению суда по требованию одной из сторон.
При этом судами обоснованно учтено, что среди обязанностей истца, в частности в пункте 27 договора аренды земли, определено использование арендованного земельного участка по целевому назначению (основание, указанное непосредственно в обжалованном решении ответчика).
Следовательно, установив отсутствие в договоре аренды земли условий о возможности вынесения ответчиком в одностороннем случае решения о прекращении или расторжении договора по основаниям, указанным в оспариваемом решении ответчика и учитывая то, что при таких обстоятельствах договор и закон предусматривают обращение в судебном порядке о расторжении этого договора, суды предыдущих инстанций пришли к обоснованному выводу о несоответствии оспариваемого решения требованиям закона.
При этом Верховный Суд отметил, что выводы судов по данному делу не противоречат указанной судебной практике, поскольку указанные выводы не являются разными по своему содержанию, а сделаны судами с учетом фактических обстоятельств, установленных по каждому делу, которые формируют содержание правоотношений и обусловили принятие соответствующего решение.
То есть, анализ изложенного выше дает основания утверждать о том, что судебные решения указанные выше и по рассматриваемому делу приняты по существенно разным установленным судами обстоятельствам, поскольку ключевым различием правоотношений по приведенным делам по сравнению с этим делом является прежде всего установление судами того, что в соответствующих договорах аренды земли сторонами было согласовано условие права арендодателей на одностороннее расторжение таких договоров при наличии именно тех нарушений, которые и были определены арендодателями в соответствующих решениях основанием для их (договоров) расторжения в одностороннем порядке (в частности, нецелевое использование земельного участка, незавершение застройки земельного участка в определенные договором сроки и т.п.).
По пересматриваемому делу судом апелляционной инстанции установлено, что в пункте 34 договора аренды земли не определено условие (условия) для его расторжения в одностороннем порядке по инициативе арендодателя относительно земельного участка для размещения и эксплуатации основных, подсобных и вспомогательных зданий и сооружений предприятий перерабатывающей, машиностроительной и другой промышленности, в том числе, по основаниям ее использования не по целевому назначению в результате складирования и захоронения производственных и бытовых отходов и т.д., а такой случай (как и другие случаи расторжения) определены (конкретизированы) именно в пункте 33 настоящего договора.