Покупая квартиру новый собственник может выявить наличие долга по оплате предоставления жилищно-коммунальных услуг предыдущему владельцу. При этом компания, предоставляющая ЖКУ отказывается списать такой долг, мотивируя отсутствием в законодательстве механизма погашения задолженности таким путем.
Вместе с тем, Верховный Суд, рассмотрев 15.03.2023 дело по указанному спору, пришел к выводу, что новый собственник квартиры не обязан платить долги по уплате за предоставление ЖКУ, возникшие у предыдущего собственника.
Решениями судов первой и апелляционной инстанции отказано в удовлетворении Лицу иска об обязательстве Водоканала исключить из учета по лицевому счету Истеца за приобретенной ею квартирой задолженность предыдущих владельцев за водоснабжение периодом до 12.10.2021 в сумме 12 960.
Решения мотивированы тем, что Личность преждевременно обратилась с иском в суд, поскольку его права, как пользователя жилищно-коммунальными услугами, которые предоставляет Водоканал, не нарушаются, поскольку Ответчик не обращался с требованиями о взыскании с истицы задолженности за предоставленные ЖКУ предыдущему владельцу квартиры. Кроме того, положениями закона не определен механизм списания долгов за жилищно-коммунальные услуги.
Вместе с тем Верховный Суд 15.03.2023 отменил указанные судебные решения и удовлетворил иск в полном объеме с учетом следующего.
Статьей 20 ЗУ «О жилищно-коммунальных услугах» потребители обязаны оплатить жилищно-коммунальные услуги, если они фактически пользовались ими.
Согласно ст. 332 ГКУ на собственника возлагается бремя содержания имущества.
Однако новый собственник имущества не обязан возвращать долги предыдущему собственнику, если суд установит, что он не брал на себя обязанности по их уплате. Договоры о предоставлении услуг не обременяют имущество.
Следовательно, действующим законодательством не предусмотрена обязанность покупателя квартиры платить долги предыдущих владельцев (нанимателей) квартиры за полученные ими ранее жилищно-коммунальные услуги, если это прямо не оговорено в договоре купли-продажи.
Акт о проведении электронных торгов, утвержденный 15 июня 2021 начальником ОГИС, согласно которому истица стала собственником квартиры 12.10.2021, не содержит оговорок о переводе долга предыдущего владельца и не содержит согласия кредитора на такую замену, что согласуется с положениями статьи 520 ГК Украины (замена должника в обязательстве).
В пересматриваемом деле истец не совершала сделки по принятию долга по оплате услуг по предоставлению централизованного водоснабжения и водоотводу предыдущих владельцев указанной квартиры. На нее не может быть возложена обязанность по уплате указанной задолженности, начисленной ответчиком предыдущим владельцам, то есть до приобретения истцом в собственность квартиры.
С учетом фактических обстоятельств этого дела, требование Лица об обязательстве Водоканала исключить из учета по лицевому счету за ее квартирой задолженность предыдущих владельцев квартиры за период до 12 октября 2021 года, обоснованы и отвечают критериям эффективной судебной защиты, поскольку удовлетворение таких требований восстанавливает нарушенные права истца и устанавливает между сторонами правовую определенность, которая заключается в подтверждении отсутствия задолженности истца перед ответчиками к 12 октября 2021 года.
При этом, суды предыдущих инстанций пришли к ошибочным выводам об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований Ососбы, ошибочно полагая, что ее права Ответчиком не нарушено, не обратив внимания на то, что Водоканал не признал и активно возражал об удовлетворении иска об исключении чужой задолженности именно с лицевого счета истца, а согласно ч.1 ст.2 ГПКУ (задания и основные принципы гражданскому судопроизводству) защите подлежат нарушенные, непризнанные или оспариваемые права, свободы или интересы.
Таким образом, ВС пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.