АДВОКАТ ПО ЖИЛИЩНЫМ ВОПРОСАМ

 

     Право на обеспечение граждан жилыми помещениями в нашем государстве гарантируется Конституцией Украины, но на практике жилищные права граждан нарушаются довольно часто.

     Такие споры могут возникать как между родственниками, так и между посторонними людьми, а также часто жилищные права нарушает Государство Украина в лице своих органов или государственных предприятий, а также органы местного самоуправления и коммунальные предприятия.

     Жилищные споры составляют немалый процент рассмотрения гражданских споров судами Украины, и, соответственно, учитывая важность этого вопроса, а также стоимость жилых помещений, при возникновении конфликтных ситуаций важным шагом будет обращение к адвокату по жилым спорам АБ «Ткачук и партнеры».

УСЛУГИ АДВОКАТА ПО ЖИЛИЩНЫМ ВОПРОСАМ

    — Устранение препятствий в пользовании жилым помещением;

    — Признание лица утратившим права пользования жилым помещением;

     — Вселение и выселение из жилого помещения;

     — Признание ордера на жилое помещение недействительным;

     — Споры по приватизации государственного жилищного фонда и признание такой приватизации незаконной;

     — Признание недействительной сделки по купле-продаже жилого помещения

    (квартиры);

     — Определение порядка пользования жилым помещением;

     — Споры по постановке на квартирный учет и обжалованию решений о снятии с квартирного учета и т.п.

 

    — Консультация по поставленному клиентом вопросу;

    — Ведение переговоров от имени клиента по решению спорных вопросов 

 по  жилищному спору;

    — Составление адвокатского запроса в интересах клиента;

    — Ознакомление с материалами дела, если дело по жилищному спору находится уже в суде;

    — Оценка Вашей ситуации и оценка перспектив возможных судебных  процессов;

    — Подготовка претензий относительно жилищных споров и ответа на претензию;

    — Подготовка процессуальных документов по судебным жилищным  спорам – исковых заявлений, возражений на иски, ответы на  возражения, ходатайства;

    — Обжалование судебных решений путем подготовки апелляционных и (или) кассационных жалоб, заявлений по вновь открывшимся и исключительным обстоятельствам;

    — Представительство интересов клиента в суде первой инстанции, апелляции,  Верховном Суде по жилищным спорам;

    — Защита интересов клиента на стадии исполнительного производства.

 

 

     Для избежания споров в жилищных правоотношениях следует знать основные моменты и нюансы действующего жилищного законодательства, а также правовые выводы судебной практики в делах этой категории, что также облегчит работу адвоката в случае возникновения необходимости в защите Ваших прав.

 

 

 

     Иск о признании права пользования жилым помещением является одним из способов защиты жилищных прав, и применяется в случаях, когда любое лицо (физическое, юридическое (в т. ч. государственное или коммунальное) предъявляет претензии по поводу законности Вашего проживания на определенной жилой площади, однако у Вас ваше вселение было законным, и чтобы снять все претензии, можно заявить подобный иск.

      Чаще споры о праве пользования жилым помещением возникают с собственником этого жилья.

      В Гражданском кодексе Украины указано, что именно собственник имеет право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Также в законодательстве говорится и о том, что члены семьи собственника жилого дома или квартиры могут пользоваться таким жильем на уровне с его собственником, если, конечно, не было иных договоренностей при их заселении в такое жилье.

      В ст. 64 ЖКУ указано, что члены семьи нанимателя – это жена (муж) нанимателя, их дети и родители. Членами семьи нанимателя могут быть признаны другие лица, если они постоянно проживают вместе с нанимателем и ведут с ним совместное хозяйство.

      Право пользования жилым помещением – право жить в таком помещении, пользоваться коммунальными услугами на законодательных основаниях.

      Как отмечено, все члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользоваться им на уровне с его собственником. Для этого таким людям следует жить в таком помещении и быть зарегистрированным в нем (но это не всегда обязательное условие).

      Документ, подтверждающий право пользования жилым помещением — это ордер, свидетельство о праве собственности, договор найма (поднайма, аренды), вступившее в законную силу решение суда о предоставлении лицу права на вселение в жилое помещение, признание за лицом права пользования жилым помещением или права собственности на него, права на регистрацию места жительства или другие документы.

      Верховный Суд 21.05.2020 по делу № 199/9418/16 оставил в силе постановление суда апелляционной инстанции об удовлетворении иска лица о признании права пользования жилым помещением, которое решением исполнительного комитета городского совета включено в служебные помещения.

       Постановление апелляционной инстанции, с которым согласился Верховный Суд, мотивировано тем, что спорная квартира согласно обменного ордера сначала была предоставлена деду истца, а затем после его смерти, ее нанимателем стал отец истца на основании решения исполнительного комитета районного в городе совета. Истец был прописан временно, а затем фактически продолжал проживание в квартире как член семьи сначала своего деда, а затем отца, принимая при этом участие в оплате стоимости коммунальных услуг и производя текущий ремонт в квартире, поддерживая ее таким образом в надлежащем состоянии.

      При этом суд отклонил доводы ответчика об отсутствии письменного согласия членов семьи истца на его вселения в спорную квартиру, нерешение вопроса о его постоянной регистрации в спорной квартире и наличии регистрации истца некоторое время в другом помещении и отметил, что они могут быть основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку наличие или отсутствие прописки само по себе не может быть основанием для признания права пользования жилым помещением за лицом, проживающим там или вселившимся туда как член семьи нанимателя (собственника) помещения, или же для отказа ему в этом.

 

      Иски о вселении заявляются, когда у лица существует право на пользование жилым помещением, и существуют препятствия для проживания (заменена входных дверей и (или) замка), физически не пускают и т.д.).

      Верховный Суд 30.01.2019 по делу № 441/667/17, оставляя в силе судебное решение об удовлетворении иска бывшей супруги к мужу об устранении препятствий в пользовании и вселении в жилой дом указал, что прекращение семейных отношений с собственником дома не лишает бывшего члена семьи права пользования помещением.

      При этом суд отметил, что ст. 156 ЖКУ предусмотрено, что члены семьи собственника жилого дома, проживающие вместе с ним в принадлежащем ему доме, пользуются жилым помещением наравне с собственником дома, если при их вселении не было другого соглашения о порядке пользования этим помещением.

Верховный Суд согласился с выводами суда первой инстанции, который, принимая решение об удовлетворении иска, исходил из того, что истица проживает в помещении летней кухни, не являющейся жилым помещением в понимании ст. 6 ЖКУ, в которой нет электроснабжения вследствие обрезки проводов ответчиком, что подтверждено актом обследования жилищно-бытовых условий проживания истицы, а поэтому вселено последнюю в жилой дом, обязано ответчика не чинить истице препятствий в проживании и пользовании жилым домом.

      Аналогичная позиция сформулирована в постановлении ВС от 26.06.2019 г. по делу № 676/905/16.

 

      Данная категория споров возникает, когда собственнику жилья препятствуют какими-либо действиями пользоваться своей собственностью.

      Права собственника жилого дома, квартиры определены ст. 383 ГК Украины и ст. 150 ЖК Украины, которые предусматривают право собственника использовать жилье для собственного проживания, проживания членов семьи, других лиц и распоряжаться своим жильем по своему усмотрению. Ограничение или вмешательство в права собственника возможно только по основаниям, предусмотренных законом.

       Статьей 391 ГК Украины предусмотрено право собственника имущества при наличии действий лиц, направленных на препятствование свободного использования и распоряжение собственником своим имуществом, требовать устранения таких препятствий.

       Анализ вышеприведенных норм гражданского законодательства Украины дает основания для вывода о том, что в случае каких-либо ограничений в осуществлении права пользования и распоряжения своим имуществом владелец вправе требовать устранения соответствующих препятствий, в том числе путем обращения в суд за защитой своего имущественного права, в частности, с иском об устранении препятствий в пользовании собственностью.

      Чаще всего иски об устранении препятствий в пользовании собственностью предъявляются с требованием о выселении лиц, осуществляющих такие препятствия.

       Иски о выселении заявляются также, когда лицо безосновательно пользуется жилым помещением, без надлежащего правового основания или на определенный момент эти основания отсутствуют (истек срока аренды жилого помещения).

      Важно учитывать, что согласно ст. 109 ЖКУ выселение из занятого жилого помещения допускается по основаниям, установленным законом. Согласно ч. 3 ст. 116 ЖКУ, лица, самовольно занявшие жилое помещение, выселяют без предоставления им другого жилого помещения.

      Так, Верховный Суд по делу №182/7347/18 удовлетворил иск о выселении лиц из жилого дома. Решение мотивировано тем, что дом принадлежит истцу по договорам дарения и он позволил пожить временно своей сестре с дочерью во время его отсутствия. Учитывая, что ответчики не самовольно заняли помещение, а с разрешения собственника, однако по первому требованию последнего должны были его освободить, и в случае отказа они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

 

 

 

     — Выбытие нанимателя и членов его семьи на постоянное проживание в 

другой населенный пункт или другое жилое помещение в том же населенном пункте (ст.107 Жилищного кодекса Украины).

     — Отсутствие члена семьи без уважительных причин свыше одного года, если другое не установлено договоренностью между ним и собственником жилья или законом (ч.2 ст. 405 ГК Украины).

     — Отсутствие нанимателя без уважительных причин свыше шести месяцев.

     — Систематическое нарушение правил пользования жилым помещением (ст.116 Жилищного кодекса Украины).

      Случается, что собственник или совладельцы имущества не могут должным образом распорядиться имуществом принадлежащим им из-за того, что в принадлежащем им жилом помещении или, которым он пользуется, зарегистрированно лицо, фактически проживающее в другом месте. В таком случае нужно обращаться в суд с иском о признании лица утратившим права пользования жильем. Доказательство исковых требований состоит в том, чтобы доказать факт непроживания в жилом помещении лица более года для частной собственности и более 6 месяцев для жилья коммунальной или государственной собственности.

      Доказательствами в таком иске могут быть:

     — Показания не менее двух свидетелей.

     — Акт о фактическом непроживании лица в котором указано кто и с какого времени не проживает в жилом помещении, составленный собственником жилья, удостоверенный свидетелями (соседями или другими лицами, знающими об обстоятельствах непроживания лица). Такой Акт подписывают соседи, а их показания может удостоверить, например, орган управления жилым многоквартирным домом (ЖЭК, ОСМД), орган местного самоуправления (территориальная община, сельский совет), местный депутат.

     — Справка городского, сельского совета о фактической регистрации и

непроживание личности.

     — Копии справки о постоянном или временном месте жительства лица в другой стране, а также другие не запрещенные законом доказательства.

Следует отметить, что по делам о признании лица утратившим право пользования жилым помещением необходимо выяснять причины отсутствия ответчика сверх установленных сроков. В случае признания судом уважительности таких сроков непроживания, суд отказывает в удовлетворении иска.

     — призыв на срочную военную службу или направление на альтернативную (невоенную) службу, а также призыв офицеров из запаса на военную службу сроком до трех лет — в течение всего периода прохождения указанной военной службы; нахождение на военной службе прапорщиков, мичманов и военнослужащих сверхсрочной службы – в течение первых пяти лет пребывания на действительной военной службе;

     — временный выезд из постоянного места жительства по условиям и характеру работы или в связи с обучением (учащиеся, студенты, стажеры, аспиранты и т.п.), в том числе за границей — в течение всего времени выполнения этой работы или обучения;

-помещение ребенка (детей) на воспитание в детское учреждение, к родственникам, опекуну или попечителю — в течение всего времени их пребывания в этом заведении, у родственников, опекуна или попечителя, если в доме, квартире (их части) остались проживать другие члены семьи. Если из дома, квартиры (их части) выбыл ребенок (дети) и членов его (их) семьи не осталось, это жилье может быть предоставлено по договору аренды другому гражданину до истечения срока пребывания ребенка (детей) в детском учреждении или до достижения ею (ними) совершеннолетие и возвращение от родственников, опекуна или попечителя, в отдельных случаях — до окончания обучения в общеобразовательных учебных заведениях всех типов и форм собственности, в том числе для граждан, нуждающихся в социальной помощи и социальной реабилитации, а также в профессионально- технических или высших учебных заведениях или до истечения срока службы в Вооруженных Силах Украины и других военных формированиях;

      — выезд в связи с исполнением обязанностей опекуна (попечителя) – в течение всего времени выполнения этих обязанностей;

      — устройство нетрудоспособных лиц, в том числе детей с инвалидностью, в доме-интернате и другом учреждении социальной помощи – в течение всего времени пребывания в них;

     — выезд для лечения в лечебно-профилактическом учреждении – в течение всего времени пребывания в нем;

     — заключение под стражу или приговор к аресту, ограничение свободы, лишение свободы на определенный срок или пожизненное лишение свободы — в течение всего времени нахождения под стражей или отбывания наказания, если в этом доме, квартире (их части) остались проживать другие члены семьи. 

Возобновление права пользования жилым помещением производится в судебном порядке. Для этого нужно:

     — обратиться в суд с иском о восстановлении права на пользование

жилым помещением;

     — предоставить доказательства, подтверждающие уважительность  отсутствия по месту жительства сверх установленных сроков (например: медицинская документация, справки о прохождении военной службы, справки по работе за границей).

      Также распространены иски о признании лица утратившим права пользования помещением в случае когда собственником это помещение (где лицо было зарегистрировано) продано и новый собственник защищает свое право путем предъявления такого иска.

      Так, Верховный Суд оставил в силе судебные решения по делу №569/1478/18 о признании лица утратившим права пользования жилым домом, в котором оно было зарегистрировано. Суды отметили, что регистрация ответчицы в жилом доме, являющейся членом семьи предыдущего владельца, продавшего его, препятствует новому владельцу владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью.

 

 

       Определение порядка пользования жилим помещением, принадлежащим к государственной собственности.

      Правовой статус находящихся в государственной собственности жилых помещений регулируется жилищным законодательством и условиями договоров на основании которых данное имущество передано в пользование. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем — жилищно-эксплуатационной организацией и нанимателем — гражданином, на имя которого выдан ордер. Согласно ст. 63 ЖКУ предметом договора найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда является отдельная квартира или другое изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, а также одноквартирный жилой дом. В то же время не может быть самостоятельным предметом договора найма, жилое помещение которое, хотя и является изолированным, однако по размеру меньше установленного ч. 1 ст. 48 ЖКП, а также комната, которая связана с другой комнатой общим входом, а также подсобные помещения.

       Члены семьи нанимателя, проживающие вместе с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения (ст.64 ЖКУ).

     Определение порядка пользования таким жилым помещением происходит либо по общему согласию членов семьи квартиросъемщика, либо по решению суда.

      Как разъяснил Пленум Верховного Суда от 12.04.1985 № 2 «О некоторых вопросах, возникших в практике применения судами ЖК Украины», разделение не может быть допущено, когда это приведет к искусственному ухудшению жилищных условий истца и вызовет необходимость постановки его на учет, как нуждающегося в улучшении жилищных условий.

      Правовой статус помещений, находящихся в частной собственности, регулируется Гражданским кодексом Украины. У таких жилых помещений может быть один или несколько собственников (совладельцев).

      Определение порядка пользования жилым помещением, находящимся в совместной собственности нескольких лиц, возникает, когда между ними отсутствует добровольное согласие относительно порядка использования такого имущества и разделить (выделить) часть из общего имущества технически невозможно. Согласно ст. 358 ГКУ право общей долевой собственности осуществляется совладельцами по их согласию. Совладельцы могут договориться о порядке владения и пользования имуществом, являющимся их общей долевой собственностью. Каждый из совладельцев имеет право на предоставление ему во владение и пользование той части общего имущества в натуре, которая соответствует его доле в праве общей долевой собственности.

      В случае невозможности этого он имеет право требовать от других совладельцев, владеющих и пользующихся общим имуществом, соответствующей материальной компенсации.

     Следовательно, в случае отсутствия согласия в определении порядка пользования квартирой между совладельцами, лицо имеет право обратиться с иском к другим совладельцам об определении порядка пользования квартирой, или требовать от других совладельцев, владеющих и пользующихся общим имуществом, соответствующей материальной компенсации.

      Порядок пользования имуществом, находящимся в совместной или долевой собственности, также регулируется договором, заключенным совладельцами такого имущества.

Пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Украины «О судебной практике по делам по искам о защите права частной собственности» №20 от 22.12.1995 установлено, что квартира не подлежит разделу в натуре если невозможно выделить сторонам изолированные жилые и другие помещения с самостоятельными выходами , которые могут использоваться в качестве отдельных квартир.

      Таким образом, в случае, если невозможно выделить часть дома (квартиры) в натуре и отсутствует согласие совладельцев относительно порядка его использования, есть основание обращаться в суд с требованием об установлении порядка пользования общим имуществом.

      Следует привести правовые выводы в постановлении ВС по делу №405/3475/15 по спору об определении права пользования квартирой между совладельцами согласно предложению истцов путем переоборудования комнаты с выходом на балкон на две комнаты. Удовлетворяя иск в части устранения препятствий в пользовании жилой площадью и отказывая в установлении порядка пользовании квартирой суды, с которыми согласился Верховный Суд отметили следующее.

      Техническое состояние объекта недвижимости, относительно которого возник спор, насчитывает три жилых комнаты, а также количественный состав совладельцев — четыре человека, свидетельствует о том, что установление между совладельцами порядка пользования спорной квартирой при отсутствии проведенной перепланировки жилой площади невозможно. Сама вероятность (техническая возможность в соответствии с заключением эксперта) переоборудования жилой комнаты с выходом на балкон на два изолированных жилых помещения не может быть достаточным основанием для закрепления за совладельцами порядка пользования квартирой, предложенного истцами, поскольку техническая возможность переоборудования трехкомнатной квартиры в четырехкомнатную, с сохранением объема общей жилой площади не отвечает требованиям государственных строительных норм Украины.

      Также Верховный Суд оставив в силе судебные решения, которыми установлен порядок пользования квартирой совладельцами по делу № 6-1500цс15, отметил, что поскольку спорные правоотношения не касаются распределения имущества для прекращения права общей долевой собственности и такой правовой режим сохраняется, суд выделяет в пользование сторонам спора в натуре доли, адекватные размеру их долей в праве собственности на общее имущество. При этом допускается возможность уйти в незначительных объемах от соответствия реальных частиц идеальным в связи с невозможностью обеспечить их точное соответствие. Такое решение не изменяет размер частиц совладельцев в праве собственности на общее имущество, не нарушает их прав как собственников.

 

 

может подаваться из-за его незаконности выдачи и (или) в случае если ордер выдан на помещение, где уже законно проживает лицо (лица).

      Вместе с тем следует обратить внимание, что выдача ордера на занятое жилое помещение может быть основанием для признания ордера недействительным только в случае, если лицо, фактически проживающее в помещении, заняло его на законных основаниях.

      Аналогичные правовые заключения изложены в постановлениях Верховного Суда от 21.10.2020 по делу № 759/13627/16, от 16.01.2019 по делу №199/10302/14.

 

возникают из Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда».

     Обычно споры возникают при отказе лицу осуществить приватизацию. Объекты, не подлежащие приватизации, предусмотрены ч. 2 ст. 2 настоящего Закона и перечень которых исчерпывающий.

       Также встречаются иски о незаконности приватизации на основании отсутствия у лица законного права на занятие данного жилого помещения (например, в установленном порядке был признан недействительным ордер на жилое помещение).

 

 

Такие иски заявляются из предусмотренных Гражданским Кодеком Украины оснований-несоблюдения сторонами при совершении соглашений требований закона – ст. 203, 215 ГК Украины, соглашение совершено в результате обмана (ст. 230 ГК Украины), сделка совершена в результате насилия (ст. 231 ГК Украины) и другие.

Необходимость признавать такие сделки недействительными обусловлена тем, что благодаря ей лицо может быть лишено жилья. Особенно это касается несовершеннолетних детей, представителями которых в таких соглашениях выступают родители и есть много случаев, когда в результате такой продажи дети лишаются права собственности на имущество и права пользования жильем или ухудшаются условия их проживания.

Например, постановлениями Верховного Суда по делам № 753/8931/16, № 641/8823/17, № 554/991/18 оставлены в силе судебные решения о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества, принадлежавшего на праве собственности (пользования) несовершеннолетним детям и они там проживали.

Верховный Суд в указанных постановлениях отметил, что сделка, совершенная родителями (усыновителями) в отношении недвижимого имущества, право собственности на которое или право пользования которыми  имели дети может быть признана судом недействительной (ч.6 ст. 203, ч.1 ст. 215 ГК Украины) при условии, если будет установлено, что оспариваемая сделка противоречит правам и интересам ребенка, сужает объем существующих имущественных прав ребенка и/или нарушает охраняемые законом интересы ребенка, уменьшает или ограничивает права и интересы ребенка в отношении жилого помещения, нарушает гарантии сохранения права ребенка на жилье.

 

 

      Порядок постановки граждан на квартирный учет урегулирован Правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления им жилых помещений, согласно п. 2 которого, жилые помещения предоставляются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, постоянно проживающих в данном населенном пункте, и как правило, в виде отдельной квартиры на семью.

       В соответствии с п.26 Правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставлении им жилых помещений, граждане снимаются с квартирного учета в случаях:

      — улучшение жилищных условий, в результате которого отпали основания для предоставления другого жилого помещения;

     — выезда на постоянное местожительство в другой населенный пункт;

     — прекращение трудовых отношений с предприятием, учреждением, организацией лица, состоящего на учете по месту работы, кроме случаев, предусмотренных законодательством;

     — приговор к лишению свободы на срок свыше шести месяцев;

     — представление сведений, не соответствующих действительности, ставших основанием для постановки на учет, или неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о взятии на учет;

     — отмена справки о взятии на учет внутриперемещенного лица;

      — получение денежной компенсации в соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины от 19 октября 2016 г. N 719.

      Однако, учитывая, что решения органов, которым предоставлено право снимать с учета граждан, не всегда законны, лица которых сняли с жилищного учета часто обжалуют такие решения в суде.

Большое количество споров о законности снятия с квартирного учета судами разрешается в отношении военнослужащих.

      Так, Верховный Суд по делам № 748/303/20, № 638/1341/20 исследовал вопрос о праве уволенного военнослужащего с выслугой более 20 лет остаться на квартирном учете и постановлениями оставил в силе судебные решения об удовлетворении исков к воинским частям о признании недействительными решений по снятию с квартирного учета (в связи с увольнением) и обязательства ответчиков восстановить их на квартирном учете.

      Постановления Верховного Суда мотивированы тем, что в соответствии с абзацем 4 ч.1 статьи 12 ЗУ № 2011XII военнослужащим, имеющим выслугу на военной службе 20 лет и старше, и членам их семей предоставляются жилые помещения для постоянного проживания или по их желанию денежная компенсация за должное им для получения жилое помещение. Такие жилые помещения или денежная компенсация предоставляются им один раз в течение всего времени прохождения военной службы при условии, что они не использовали право на безвозмездную приватизацию жилья.

      Порядок, утвержденный Постановлением КМУ № 1081 от 03.08.2006, предусматривает случаи, когда военнослужащие снимаются с учета, а именно в случае: 1) улучшения жилищных условий, вследствие чего отпала потребность в предоставлении жилья; 2) осуждение военнослужащего к лишению свободы сроком более шести месяцев, кроме условного осуждения; 3) увольнение с военной службы по служебному несоответствию в связи с систематическим невыполнением условий контракта военнослужащим; 4) представление сведений, не соответствующих действительности, но послужившие основанием для зачисления на учет; 5) в других случаях, предусмотренных законодательством (пункт 30 Порядка).

      Анализ указанных норм закона позволяет сделать вывод о том, что военнослужащие, имеющие выслугу на военной службе 20 лет и старше, и члены их семей имеют право на получение жилья, а следовательно, и на оставление на учете до получения ими жилья, в том числе и в случае увольнения в запас или отставку, кроме случаев, предусмотренных пунктом 30 Порядка.