Споры с агентствами недвижимости

СПОРЫ С АГЕНСТВАМИ НЕДВИЖИМОСТИ

Агентство недвижимости – это специализированная коммерческая организация, осуществляющая посреднические услуги между продавцом и конечным покупателем на рынке недвижимости. Современные агентства предоставляют широкий набор услуг: от специфически конкретных до полного сопровождения клиента. В целях максимизации прибыли некоторые агентства занимаются инвестированием на первичном рынке недвижимости. Доходом чаще всего бывает процент сопровождаемой сделки.
В агентствах недвижимости работают такие специалисты как риелтор, агент, брокер, маклер, посредник, которые по сфере деятельности схожи, но у каждого есть свое индивидуальное значение.
К сожалению, в настоящее время не существует закона, который бы регулировал статус риэлторской деятельности в Украине. Зато есть не вступивший в действие проект Закона Украины «О риэлторской деятельности» в связи с его отклонением Верховной Радой Украины, но и он носит исключительно декларативный характер без конкретных правил работы на рынке недвижимости.
В связи с этим на рынке недвижимости процветает мошенничество, а также недобросовестная работа риэлторов и агентств недвижимости, которые используют и присваивают чужие объявления, вводят в заблуждение клиентов, распространяя неправдивую информацию.
Адвокаты по спорам с агентствами недвижимости АБ «Ткачук и партнеры» имеют большой опыт защиты прав физических и юридических лиц, которым предоставлены некачественные риэлторские услуги и возобновят Ваши права, предоставив следующие юридические услуги:
— Консультация по вопросам законности предоставленных клиенту риэлторских услуг на рынке недвижимости, оценка ситуации и определение возможных путей разрешения возникшей конфликтной ситуации с агентством недвижимости;

— Собрание доказательств и подготовка необходимых процессуальных документов-адвокатского запроса, иска, ходатайств, возражений, объяснений и т.п.;

— Подготовка, при наличии достаточных данных, заявлений в правоохранительные органы о совершении риэлторами преступных деяний;

— Участие в заседаниях всех судебных инстанций в защиту интересов клиента по делам по спору с агентствами по недвижимости;

— Обжалование незаконных судебных решений в апелляционном и кассационном порядке;- Юридическое сопровождение клиента на стадии исполнения судебного решения.

Из опыта адвокатов по спорам с агентствами недвижимости нашего Бюро можно определить наиболее частые проблемные ситуации, с которыми сталкиваются граждане при предоставлении им риэлторских услуг, в частности, по продаже и аренде недвижимого имущества:

1. Приобретение (аренда) юридически «проблемного» недвижимого имущества:
  -право на имущество имеют третьи лица;
  -продажа неприватизированного имущества;
  -недвижимое имущество имеет обременение (залог, ипотека, арест и т.п.);
  -относительно приобретенного (арендованного) имущества существуют судебные споры.

1. Продажа (аренда) имущества по сфальсифицированным документам:
  -продажа чужого имущества;
  -аренда чужого имущества с последующей продажей; продажа с помощью дубликатов документов, поддельных завещаний, печатей, доверенностей и т.д.
2. Многоразовая продажа или аренда. Риэлтор продает или сдает объект одновременно нескольким лицам, получая со всех деньги. Чаще это происходит на рынке новостроек, когда гражданам предлагают внести средства за жилье еще до того, как дом поставлен на учет в регистрирующих и эксплуатационных организациях.
  Кроме того, такие схемы применяются на вторичном рынке, когда недвижимое имущество перепродается несколько раз.
3. Некачественное предоставление (неоказание) услуг в соответствии с условиями договора.
4. Безосновательное завышение вознаграждения за предоставление услуг.
  Указанный перечень неприятных ситуаций, в которых могут оказаться граждане, обратившиеся за услугами в агентства недвижимостью, не является исчерпывающим и восстановить нарушенные права и возместить нанесенный ущерб помогут опытные специалисты-юристы нашего Бюро в судебном порядке.
5. Если в действиях риэлторов агентств усматриваются признаки преступления, адвокат нашего Бюро поможет подготовить соответствующее заявление в правоохранительные органы, а также признать в судебном порядке недействительными соглашения, заключенные в результате таких мошеннических действий.
  Следует отметить, что в органы полиции с заявлением о совершении риэлтором мошеннических действий Вы можете обратиться независимо от наличия у Вас с ним (агентством) заключенного договора.

Споры с агентствами недвижимости за ненадлежащее выполнение условий договора о предоставлении услуг

Согласно Гражданскому кодексу, такую деятельность можно отнести к посреднической. Она очень косвенно регулируется гл. 68 ГК Украины «Поручение»: по договору доверенности одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия, а поверенный имеет право на плату за выполнение своей обязанности по такому договору.
Анализируя нормы этой главы, можно сделать вывод, что посредник (агентство) не несет никакой ответственности за невыполнение договора поручения, более того, это прямо закреплено в ст. 1009: отказ поверенного от договора поручения не является основанием для возмещения ущерба, причиненного доверителю прекращением договора.
Поэтому в данном случае с агентством (риэлтором) следует заключать договор о предоставлении услуг, за нарушение условий которого агентство по недвижимости может нести гражданскую ответственность.
То есть, заставить агентство, в частности, вернуть средства можно только в случае, если Вы заключали с ним договор и условия этого договора были нарушены. Также у Вас должна быть квитанция о пересылке средств агентству (риэлтору).
Юридически грамотно заключить такой договор о предоставлении услуг помогут адвокаты нашего Бюро, в котором будет четко предусмотрено, что входит в состав услуг и ответственность агентства за их непредоставление (ненадлежащее предоставление).
Если будет юридически грамотное оформление договорных правоотношений, в случае возникновения спора с агентством недвижимости, адвокаты нашего Бюро помогут разрешить конфликту ситуацию в пользу клиента в судебном порядке.
Так решением суда по делу № 22-1938/08 отказано в удовлетворении иска агентству недвижимости о взыскании вознаграждения по договору о предоставлении услуг по приобретению недвижимого имущества, поскольку истцом, вопреки условиям договора, никоим образом не зафиксирован факт действительного предоставления услуг ответчику, в частности актами приема -передачи выполненных работ Более того, ответчик доказала, что сбор необходимой информации и документации, а также заключение договора купли-продажи квартиры с покупателем она осуществляла самостоятельно, без услуг агентства.
Вместе с тем, если Вы подписали договор без правового анализа его содержания юристом и он нарушает Ваши права как потребителя, данный договор или его отдельные пункты адвокаты нашего Бюро помогут признать недействительным в судебном порядке.
Например, судебным решением по делу № 2/127/769/16 признаны недействительными пункты договора о предоставлении агентством услуг по поиску недвижимого имущества, несправедливых для заказчика.
При этом суд в решении указал, что согласно ст. 18 Закона «О защите прав потребителей», продавец (исполнитель, изготовитель) не должен включать в договоры с потребителем условия, несправедливые. Условия договора несправедливы, если вопреки принципу добросовестности его следствием является существенный дисбаланс договорных прав и обязанностей в ущерб потребителю.
По мнению суда, в данном случае существует нарушение принципа добросовестности и существенный дисбаланс договорных прав и обязанностей в ущерб потребителю, в частности, между неопределенным объемом услуг, без указания их сметы, стоимости, времени выполнения усилий для выполнения и оплатой не менее 20 минимальных заработных плат или 4% стоимости приобретенного объекта недвижимости.

Таким образом, в случае возникновения необходимости в получении услуг агентства недвижимости, обращайтесь в Адвокатское Бюро «Ткачук и партнеры», адвокаты которого обеспечат юридическое сопровождение, начиная с заключения договора до полного выполнения его агентством, а в случае нарушения условий сделки-защитят Ваши нарушенные права в судебном порядке.