При заключении договора о совместном долевом участии в строительстве обязательным его условием является срок завершения строительства и ввод его в эксплуатацию.
В то же время очень часто значительно затягивая сдачу объекта в эксплуатацию, даже не на месяцы, а на годы, застройщик пытается манипулировать условиями договора утверждая, что срок завершения строительства, указанный в договоре, является ориентировочным, то есть «условным, приблизительным» и зависит от ряда обстоятельств, возникающих при строительстве.
При этом лицо, которое внесло паевой взнос, вынуждено ждать длительное время передачи оплаченного им помещения, поскольку, как правило, условиями такой категории договоров не предусмотрен возврат паевого взноса.
По указанному дал разъяснение Верховный Суд, рассмотрев дело по иску Лица к ЧАО о расторжении договора о совместном долевом участии в строительстве и взыскании средств.
В обоснование иска указано, что 22.08.2017 между ней и ЧАО заключен оспариваемый договор, предметом которого является совместное долевое участие сторон в строительстве гостиницы и реконструкции танцевального зала под ресторан на территории туристического комплекса, с последующей передачей истцу ее доли в виде помещения.
При этом застройщик обязан организовать строительство и обеспечить ввод в эксплуатацию объекта строительства и закрепить за истцом помещения и при условии полной уплаты паевого взноса – передать его в собственность.
Истец выполнила свои обязательства оплатив стоимость помещения на сумму 669 326 грн. Однако ответчик, вопреки условиям договора, не завершил строительство, не ввел объект в эксплуатацию и не передал истцу помещения до июня 2018 года. Никаких договоренностей между истцом и ответчиком об отложении срока ввода объекта в эксплуатацию не заключалось.
Судами первой и апелляционной инстанций в удовлетворении отказано ввиду того, что условиями договора предусмотрен только запланированный срок ввода объекта строительства в эксплуатацию (июнь 2018 года), то есть является ориентировочным, зависимым от фактических обстоятельств строительства, а следовательно, этот срок не может быть разъяснен как конечный срок сдачи объекта строительства в эксплуатацию. То есть истец не доказал факт нарушения ответчиком обязательства по договору.
Суды также отметили, что условиями спорного договора вообще не предусмотрено оснований для возврата истцу денежных средств, уплаченных, как паевой взнос.
Верховный Суд 26.04.2023 указанные судебные решения отменил и удовлетворил иск, расторгнув оспариваемый договор и взыскав в пользу истца 669 326 грн., отметив следующее.
Согласно ст. 651 ГКУ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной. Существенно такое нарушение стороной договора, когда вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора.
Расторжение договора в судебном порядке является, в частности, юридическим следствием существенного нарушения обязательства другой стороной (п.2 ч. 1 ст. 611, абз.2 ч. 2 ст. 651 ГКУ), то есть способом реагирования и защиты права от такого нарушения, которое уже произошло. В каждом конкретном случае существенность нарушения договора следует оценивать с учетом всех обстоятельств дела, имеющих значение. Для применения ч.2 ст. 651 ГКУ суд должен установить не только наличие нарушения договора, но и причинение этим нарушением вреда (который может быть выражен в виде реальных убытков и (или) упущенной выгоды), его размер, а также то, действительно ли существенна разница между тем, на что имела право рассчитывать потерпевшая сторона, заключая договор, и тем, что на самом деле она смогла получить.
ВС указал, что суды неправильно истолковали содержание пункта договора о сроке ввода объекта строительства в эксплуатацию, считая его ориентировочным, поскольку, учитывая другие условия договора, июнь 2018 года является сроком окончания строительства, который является одним из существенных условий договора.
При этом срок задержки исполнения обязательства ответчиком значительный, а объект строительства так и не сдан в эксплуатацию на время предъявления в суд иска по этому делу-октябрь 2021 года.
При таких обстоятельствах ВС пришел к выводу о доказанности факта существенного нарушения ЧАО условий спорного договора и наличии оснований для его расторжения.
Относительно возвращения истцу средств ВС отметил, что согласно ч.1 ст. 1212 ГКУ лицо, которое приобрело имущество или сохранило его у себя за счет другого лица (потерпевшего) без достаточного правового основания (безосновательно приобретенное имущество), обязано вернуть потерпевшему это имущество. Лицо обязано вернуть имущество и тогда, когда основание, на котором оно было приобретено, впоследствии отпало.
В случае расторжения договора обязательства сторон прекращаются (ч.2 ст. 653 ГКУ).
Толкование указанных норм дает оснований для вывода, что если одна из сторон договора передала в собственность другой стороне определенное имущество (уплатила средства) и судом установлено нарушение эквивалентности встречного предоставления вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, передавшая имущество сторона (уплатила средства), имеет право требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречного предоставления. То есть, если сторона совершившая исполнение, однако не получила встречного предоставления в объеме, соответствующем переданному имуществу (уплаченным средствам) и впоследствии договор расторгнут по решению суда, то она может потребовать от стороны, нарушившей договор и не осуществившей встречное предоставление, возврата имущества (средств) на основании п.3 ч.3 ст. 1212 ГКУ.
Поскольку договор о совместном долевом участии в строительстве расторгнут по решению суда, то истец имеет право требовать от ЧАО, которое нарушило договор и не осуществило встречное предоставление, возврат средств в размере 669 326 грн., уплаченных по указанному договору, на основании п. 3 ч.3 ст. 1212 ГКУ.