Главное, что необходимо доказать при подаче иска о расторжении договора аренды земли по основаниям нарушения контрагентом существенных условий договора является не только «существенность» для истца нарушения ответчиком таких условий, но и то, что такое нарушение является основанием именно для такой ответственности, как расторжение договора .
Кроме того, истец должен обосновывать, каким образом расторжение договора по указанным в иске основаниям восстановит его права.
Так, Постановлением Верховного Суда от 07.02.2024 оставлены без изменений судебные решения предыдущих инстанций об отказе в удовлетворении иска горсовета к руководителю ФХ о расторжении договора аренды земельного участка и возвращении последнего истцу.
Исковые требования обоснованы тем, что Ответчик нарушил условия Договора, в частности, относительно целевого использования земельного участка, что подтверждено, судебным решением в административном, которым было установлено существенное нарушение условий Договора арендатором, и отсутствие согласия Совета, как арендодателя, на заключение договора субаренды с ООО, а также не обеспечил сохранение состояния объекта аренды.
Отказывая в удовлетворении иска суды согласились с доводами иска ввиду следующее.
Так, спорным договором аренды земельного участка предусмотрено, что условия сохранения состояния объекта аренды состоят в обоснованном рациональном использовании земельного участка в порядке, предусмотренном действующим законодательством (п. 17 Договора). Пунктом 28 спорного Договора предусмотрен перечень действий арендатора, имеющих право требовать арендодатель.
Учитывая условия договора и положения действующего законодательства, суды пришли к выводу, что накопление бытового мусора и несодержание прилегающей территории к арендованному земельному участку в надлежащем санитарно-техническом состоянии не имеют правовых последствий в виде принудительного прекращения права пользования арендованным земельным участком, а содержат признаки административного правонарушения предусмотренного ст. 152 КУоАП.
Суд оценил существование указанного нарушения и возможность его устранения способом расторжения договора аренды, и установил, что это не является основанием для расторжения договора аренды земли в связи с существенным нарушением его условий.
Кроме того, обосновывая нецелевое использование арендатором земельного участка по договору как еще одного основания расторжения спорного Договора, Истец ссылался на снятие ответчиком в процессе строительства поверхностного (плодородного) слоя грунта.
Отклоняя указанные доводы, суды отметили, что в соответствии со ст. 211 ЗКУ граждане и юридические лица несут гражданскую, административную или уголовную ответственность в соответствии с законодательством за такие нарушения, в частности, условия снятия, сохранения и использования плодородного слоя почвы.
В Акте обследования спорного земельного участка, на который ссылается Истец, отсутствует надлежащее описание нарушения, поскольку отсутствует указание площади, с которой снят поверхностный слой почвы, отсутствует указание способа, в котором было осуществлено такое снятие, отсутствуют данные, на основании которых комиссией сделан вывод о плодородие и особую ценность снятого поверхностного слоя почвы. В частности, доказательств лабораторных исследований проб почвы, которые могут подтвердить его плодородие, суда Истецом также не представлены.
Кроме того, положения действующего законодательства свидетельствуют о том, что обстоятельства снятия и переноса почвенного покрова, указанные в акте проверки, не имеют правовых последствий в виде принудительного прекращения права пользования земельным участком.
При этом ВС обратил внимание, что Истец в своем исковом заявлении не указывал на то, что Ответчиком был нарушен порядок изменения целевого назначения земельного участка, в контексте статей 20 и 21 ЗКУ, а именно, создание на его территории двух ставок (для чего и было осуществлено снятие почвы) с хозяйственными и вспомогательными сооружениями. Любые ссылки Истеца о законности строительства сооружений, размещенных Ответчиком на земельном участке, которая была передана в аренду и приобретение статуса недвижимого имущества, также в иске отсутствуют.
Также ВС отклонил ссылку Истца на подтверждение фактов нарушения арендатором условий договора аренды преюдиционными обстоятельствами установленными при рассмотрении другого дела, поскольку в постановлении апелляционного суда по этому делу прямо указано, что заключения акта проверки относительно наличия нарушений не могут быть предметом рассмотрения дела об обжаловании действий по составление такого акта.
Так, преюдицию образуют только те обстоятельства, которые конкретно исследовались и устанавливались трибуналом, что нашло отражение в мотивировочной части судебного акта. Только упоминавшиеся, но не получившие оценку суда обстоятельства не могут рассматриваться как установленные судом и не приобретают свойства преюдициальности.
Предметом обжалования в административном деле были действия государственных инспекторов по составлению актов проверки соблюдения требований земельного законодательства, а не выводы таких актов проверки относительно наличия нарушений, к тому же предмет и основания административного иска не касались акта, на который ссылается истец в обоснование требований в данном деле.
Также ВС согласился с выводами судов предыдущих инстанций, что предварительное обращение Ответчика с письмом о предоставлении разрешения на заключение договора субаренды с соответствующим пакетом документов, которые были рассмотрены арендодателем с предоставлением письменного ответа в виде письма, являются достаточными основаниями для заключения об отсутствии в действиях арендатора правонарушения , о котором утверждает Истец, следовательно и отсутствие такого основания для расторжения договора аренды.
С учетом приведенного, разрешая спор, учитывая предмет и основания заявленного иска, в соответствии с установленными фактическими обстоятельствами дела и норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, ВС пришел к выводу о недоведении Истецом в установленном процессуальным законом порядке наличия обстоятельств, свидетельствующих о существенном нарушение Ответчиком условий договора аренды земельного участка в понимании положений части второй статьи 651 Гражданского кодекса Украины.
При этом ВС обратит внимание на непринадлежность ответчика-руководителя ХФ, поскольку стороной в спорном договоре аренды земли является юридическое лицо.
Таким образом ВС по результатам рассмотрения указанного дела пришел к выводу:
Рассматривая иск о расторжении договора в связи с существенным нарушением его условий, суд обязан оценить (а истец доказать надлежащими доказательствами) существенность допущенных нарушений и выяснить, в какой мере расторжение договора будет способствовать восстановлению прав истца, соблюдая разумный баланс с возможными убытками. от такого расторжения.